Der ausführliche Guide zum Mieten einer Wohnung in Bangkok

Du denkst darüber nach, in Bangkok zu mieten? Dieser praktische Guide zeigt Dir reale Mietpreise, die besten Wohngegenden, Condos im Vergleich zu Häusern, versteckte Kosten, Kautionen, Tipps zum Mietvertrag und wie Du typische Fehler vermeidest, die vielen neuen Expats zum Verhängnis werden.

Bevor ich nach Bangkok gezogen bin, habe ich online nach Wohnungen gesucht. Ich dachte, das würde einfach werden, schließlich boomt der thailändische Immobilienmarkt. Bei einer kurzen Google-Suche stößt man auf unzählige Optionen. Es dauerte nicht lange, bis ich auf eine Wohnung stieß, die absolut traumhaft aussah. Doch als ich sie mir vor Ort ansah, war sie in Wirklichkeit eine Bruchbude.

Auf den Fotos der Schlafzimmer war irgendwie verborgen geblieben, dass es dort gar keine Fenster gab.

Am Ende hat es mehr als zwei Wochen gedauert, bis ich eine gute Bleibe gefunden hatte.

Dieser Guide zum Mieten in Bangkok soll Dir helfen, diese zweiwöchige Suche auf zwei Tage zu verkürzen. Egal, ob Du zum ersten Mal als Expat hier bist oder einfach nur wissen willst, ob es ein besseres Angebot gibt als das, was Du schon hast: Das hier macht die Sache deutlich einfacher.

Worauf Du bei der Wohnungssuche achten solltest

Bevor Du mit der Wohnungssuche in Bangkok beginnst, solltest Du wissen: Wohnungssuche funktioniert hier nicht wie zu Hause.

Im Folgenden findest Du einige der wichtigsten Punkte, die Du beachten solltest.

Verkehr und Wetter

Verkehrsstaus und heißes, feuchtes Wetter machen das Fortbewegen in Bangkok zu einer langsamen und oft schweißtreibenden Angelegenheit.

Tagsüber solltest Du es vermeiden, mit dem Auto, Bus oder Fahrrad unterwegs zu sein. Zweistündige Pendelfahrten oder klatschnass vor Schweiß oder Regen am Ziel anzukommen, je nach Jahreszeit, macht einfach keinen Spaß.

Das schränkt Dich im Prinzip auf BTS und MRT, Boote, Motorradtaxis und die gelegentliche Straßenfahrt ein.

Wegen des Verkehrs und des Wetters miete ich Condos, von denen aus ich bei heißem Wetter leicht zu Fuß zur Arbeit gehen kann, oder Condos, die ich mit der MRT oder BTS ohne Umsteigen erreiche.

Tourismus und Nachtleben

Touristen treiben in der Regel die Condo-Preise nach oben und die Qualität der umliegenden Gegend nach unten.

Gegenden mit vielen Hotels oder Sehenswürdigkeiten sind voller Souvenirstände und mittelmäßiger, überteuerter Restaurants.

Wenn Du nicht täglich Nachtleben brauchst, halte lieber eine Straße oder zwei Abstand zu touristischen Hotspots wie

• der zentralen Surawong Road
• der Silom Road
• der Nana-BTS-Gegend
• dem Bereich zwischen Sukhumvit Soi 3 und 11.

Selbst wenn Du selbst eine Nachteule bist, solltest Du es vermeiden, direkt neben Bars zu wohnen. Sonst kann es sein, dass Du während der gesamten 12 Monate Deines Mietvertrags rund um die Uhr Lärmprobleme hast.

Wenn Du Dir bei einer Gegend nicht sicher bist, kannst Du auch erst mal ein Wochenende dort verbringen, um zu sehen, wie es dort ist.

Lage

Eines der wichtigsten Dinge bei der Wohnungssuche ist die Lage. Unteres Sukhumvit (Asoke bis Ekkamai), Sathorn und Silom sind meist die ersten Namen, die fallen, wenn man nach Expat-Vierteln in Bangkok fragt.

Diese Geschäftsviertel sind voller Bürogebäude und Serviced Offices, weshalb Apartments und Condos hier teurer sind als in anderen Teilen Bangkoks.

Heutzutage bekommst Du das beste Preis-Leistungs-Verhältnis in anderen Stadtteilen wie On Nut, Phra Khanong und Rachadaphisek.

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Kurze Pendelwege

Die Länge Deines täglichen Arbeitswegs solltest Du bei der Wohnungssuche in Bangkok unbedingt im Blick behalten.

Mein Rat: Wähl einen Ort in Gehdistanz zur Arbeit oder in der Nähe von MRT oder BTS.

Nutze Google Maps, um die öffentlichen Verkehrsmittel zu der Uhrzeit zu prüfen, zu der Du ankommen und die Arbeit verlassen willst. Die App zeigt recht genaue Fahrzeiten für Autos sowie MRT und BTS an.

Verlass Dich aber nicht zu sehr auf die Zeitangaben bei Google, denn sie können wegen des Verkehrs länger dauern als angezeigt. Google Maps unterschätzt oft, wie stark der Verkehr in Bangkok wirklich ist. Zum Beispiel zeigt es vielleicht eine Verzögerung von 10 Minuten an, in Wirklichkeit kann es aber locker mehr als 30 Minuten dauern.

Sprachbarrieren

Das hängt davon ab, wo Du mietest. In einer bei Expats beliebten Gegend, etwa entlang der grünen BTS-Linie oder in Ratchadapisek, findest Du oft englischsprachige Anzeigen, und viele Vermieter oder Makler sprechen Englisch. 

Außerhalb der Expat-Gegenden dagegen sind Anzeigen oft auf Thai verfasst, mit thailändischsprachigen Vermietern. 

Lass Dich von der Sprachbarriere aber nicht abschrecken. Meiner Erfahrung nach bekommt man bei einem thailändischsprachigen Vermieter oft sogar ein besseres Angebot.

TM30

Wenn Du Dich in Thailand aufhältst, muss der Immobilieneigentümer die Einwanderungsbehörde über Deinen Aufenthalt informieren. Diese Meldung heißt TM30.  Verantwortlich dafür ist der Vermieter. 

• Wenn ein Vermieter schon Erfahrung mit Expats hat, kennt er diese Regel in der Regel.
• Hat er selten mit Expats zu tun, weiß er unter Umständen gar nichts davon.

Selbst wenn er es weiß, besteht die Möglichkeit, dass Du es selbst erledigen musst, indem Du Deinen Vermieter nach dem Mietvertrag, Kopien der Hausregistrierung und Ausweiskopien fragst.

Lies unseren Artikel dazu, wie Du TM30 einreichst, für weitere Informationen.

Mietarten

Beim Mieten in Bangkok hast Du viele Optionen. Vom günstigen Studio über Luxus-Condos bis hin zum Familienhaus ist für fast jeden Lebensstil und jedes Budget etwas dabei. 

Hier eine einfache Übersicht, was Dich heute erwartet.

Gut zu wissen über Apartments und Condos in Thailand: In Thailand bezeichnet ein Apartment normalerweise ein Gebäude, das einem einzelnen Eigentümer gehört, oft mit eher einfacher Ausstattung. Ein Condo bezeichnet in der Regel ein moderneres Gebäude mit besserer Ausstattung wie Fitnessraum, stärkerer Sicherheit, Swimmingpool und weiteren Gemeinschaftseinrichtungen.

Günstige Apartments

Ab etwa 5.000 bis 8.000 THB im Monat findest Du meist ältere Apartments in lokalen Vierteln. Diese können ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten, aber rechne mit einfachen Möbeln, älteren Klimaanlagen und begrenzter Ausstattung.

Manche haben keinen Pool, Fitnessraum oder Parkplatz. Der Strom wird manchmal zu einem höheren privaten Tarif statt dem normalen staatlichen Tarif abgerechnet.

Komfortable Studios

Ab etwa 9.000 bis 15.000 THB im Monat findest Du in der Regel ein komfortableres Studio oder eine Einzimmerwohnung.

Rechne mit:

• besseren Möbeln
• Standard-Badezimmern
• Sicherheitspersonal
• gemeinsam genutztem Fitnessraum oder Pool
• leichterem Zugang zu BTS oder MRT

Hier mieten viele Expats in Bangkok. Viertel etwas außerhalb des Stadtzentrums bieten oft das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.

Neuere Condos nahe der Bahnlinien

Wenn Du ein neueres Gebäude in Gehdistanz zu einer BTS- oder MRT-Station möchtest, beginnen die Preise oft bei 12.000 bis 18.000 THB im Monat für eine kleinere Einheit.

Du zahlst hier mehr für Komfort als für Platz.

Ältere Apartments

Ab etwa 15.000 bis 25.000 THB im Monat findest Du unter Umständen Einheiten über 50 Quadratmeter, in älteren Apartments manchmal sogar deutlich größer.

Diese eignen sich gut für:

• Paare, die Platz brauchen
• Familien
• Home-Offices
• Leute, die enge Condos nicht mögen

Der Nachteil: Die Gebäude wirken oft etwas in die Jahre gekommen, und die Ausstattung kann begrenzt sein.

Diese Art von Immobilie war es auch, in der Karsten Aichholz, der Gründer von Thailand Starter Kit, während seiner Zeit in Thailand gewohnt hat.

Moderne Eigentumswohnungen

Moderne Zweizimmerwohnungen beginnen meist bei etwa 20.000 THB und können je nach Lage und Gebäudequalität schnell steigen.

Serviced Apartments

Serviced Apartments sind voll möblierte Mietwohnungen, oft inklusive Reinigung, Empfangspersonal und manchmal auch Nebenkosten. Sie sind bei allen beliebt, die einen unkomplizierten Umzug wollen.

Die Preise beginnen meist bei rund 25.000 THB im Monat, mit vielen guten Optionen im Bereich von 35.000 bis 75.000 THB. Premium-Einheiten können deutlich teurer sein.

Luxus-Condos

Bangkok bietet jede Menge gehobener Mietobjekte, besonders in Gegenden wie Thonglor, Ekkamai, Phrom Phong und Chidlom.

Rechne mit:

• Design-Interieur
• Top-Einrichtungen
• Concierge-Service
• Blick über die Stadt
• erstklassigen Lagen

Die Preise beginnen oft bei 50.000 THB und können 200.000 THB im Monat übersteigen.

Häuser und Reihenhäuser

Oft übersehen, bieten Häuser und Reihenhäuser hervorragenden Gegenwert, wenn Du Platz brauchst. Zum Beispiel kannst Du in einer Vorstadtgegend ein zweistöckiges Reihenhaus mit viel Platz für unter 10.000 THB mieten.

Manche kosten weniger als ein zentrales Condo und bieten Dir trotzdem mehrere Schlafzimmer und einen Parkplatz. Du findest sie häufig in Vorortgegenden oder geschlossenen Wohnanlagen, die muu baan genannt werden.

Sie eignen sich ideal für:

• Familien
• Haustierbesitzer
• Menschen, die von zu Hause aus arbeiten
• alle, die mehr Platz wollen

Der Nachteil: Sie liegen oft weiter von BTS- oder MRT-Stationen entfernt, weshalb die Verkehrsanbindung wichtiger wird. Außerdem musst Du eventuell mit einem Vermieter zurechtkommen, der kein Englisch spricht.

Wohnungen finden

Die Herausforderung bei der Wohnungssuche in Bangkok liegt nicht wirklich darin, wo Du suchen sollst. Es geht vielmehr darum, wie Du den richtigen Ort für Dich findest.

Bangkok hat einen riesigen Mietmarkt. Wenn Du zum Beispiel Mietangebote auf DDproperty durchsuchst, findest Du problemlos mehr als 60.000 verfügbare Anzeigen.

In diesem Abschnitt zeige ich Dir daher den Ansatz, den ich selbst benutze, um in Bangkok eine Wohnung zu finden.

Kurz gesagt:

• Ich habe zuerst online nach einem älteren Apartment in der Gegend gesucht, in der ich leben wollte.
• Ich habe einen Makler oder Vermieter kontaktiert, um eine Besichtigung zu vereinbaren.
• Dann bin ich durch die Gegend und das Gebäude gelaufen, in dem ich wohnen wollte, bevor ich einen Mietvertrag unterschrieben habe.

Der gesamte Prozess hat bei mir meist etwa ein bis zwei Wochen gedauert. Manchmal dauert es auch länger.

Wenn Du aber keine Zeit hast, kannst Du auch einfach einen Immobilienmakler beauftragen. Achte nur darauf, dass Dein Budget über 10.000 THB im Monat liegt und Du mindestens einen Sechsmonatsvertrag eingehst.

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Tipp: Da die Mietbranche in Thailand hart umkämpft ist, ist es möglich, den Preis um 40 % herunterzuhandeln, wenn Du weißt, wie es geht.

Zuerst online schauen

Große Immobilienwebseiten in Thailand sind unter anderem DDproperty und Hipflat. Damit kannst Du:

• Dir einen groben Überblick über Preise und Viertel verschaffen
• Mietoptionen vergleichen, ohne jedes Gebäude besichtigen zu müssen
• Gegenden eingrenzen, die zu Deinem Budget passen

Allerdings werden viele Anzeigen auf diesen Seiten von Maklern eingestellt, und die Preisvorstellungen liegen oft höher, als Eigentümer tatsächlich akzeptieren würden.

Manchmal findest Du bessere Angebote auf dem Facebook Marketplace (Facebook ist in Thailand riesig) oder in lokalen Mietgruppen wie der Bangkok Apartment Gruppe.

Die Online-Suche hat allerdings zwei große Nachteile:

• Sie kann überwältigend wirken, weil Bangkok so viele Mietangebote hat. Die Suche kann leicht länger dauern, als man denkt.
• Fotos können irreführend sein und sehen oft besser aus als die tatsächliche Einheit.

Deshalb rate ich immer davon ab, online einen Mietvertrag zu unterschreiben oder eine Kaution zu zahlen, bevor Du die Immobilie persönlich gesehen hast.

Zu Fuß erkunden

Unterschätz nicht die altmodische Methode, einfach herumzulaufen. Das mache ich immer, bevor ich einen Vertrag unterschreibe.

Bei der Hitze in Bangkok macht das vielleicht nicht so viel Spaß, aber ein Spaziergang durch die Gegend gibt Dir ein echtes Gefühl dafür, wie das Leben dort wäre. Nach einem einzigen Spaziergang durch ein Viertel weißt Du oft schnell, ob es zu Dir passt oder nicht.

Ich würde dieselbe Gegend meist zu unterschiedlichen Tageszeiten besuchen, um Dinge wie diese zu prüfen:

• Lärmprobleme, etwa Schulen morgens oder nachmittags, Bars und Clubs nachts oder starker Verkehr
• wie sicher sich die Gegend nach Einbruch der Dunkelheit anfühlt
• das Umfeld des Condos, etwa ein- und ausgehende Besucher von außen oder mögliche Airbnb-Probleme
• Essensmöglichkeiten in der Nähe
• die allgemeine Atmosphäre und Bequemlichkeit

Während Du herumläufst, kannst Du auch in Apartments hineinschauen und direkt mit dem Property Manager oder dem Empfangspersonal sprechen. Bedenke nur, dass nicht jeder Englisch spricht.

Ein weiterer Vorteil: Oft kannst Du Dir einige verfügbare Zimmer ansehen, ohne vorher einen Termin zu vereinbaren.

Ich kenne nur wenige Leute, die einfach durch das Betreten von Gebäuden eine Wohnung gefunden haben, deshalb würde ich mich nicht allein auf diese Methode verlassen. Ich nutze sie eher, um ein Gefühl für die Nachbarschaft zu bekommen und Gebäude vorzuselektieren, die man sich später genauer ansehen sollte.

Viele Leute verbringen Tage damit, durch ihre Wunschgegend zu laufen, und gehen trotzdem leer aus. Deshalb funktioniert diese Methode am besten in Kombination mit der Online-Suche.

Immobilienmakler nutzen

Ein Immobilienmakler zu nutzen ist der einfachste Weg, eine Wohnung in Bangkok zu finden.

Nachdem Du ihm Dein Budget, Deine Anforderungen und Deine bevorzugte Lage mitgeteilt hast, bekommst Du eine Liste von Immobilien, die er zur Verfügung hat.

Wenn Du bereits in Thailand bist, kann er Dich zu der Wohnung bringen. Hat er mehrere Angebote in derselben Gegend, nimmt er Dich womöglich an einem Tag zu mehreren Besichtigungen mit.

Es gibt allerdings vier wichtige Punkte, die Du kennen solltest:

• Regulierung: Viele Immobilienmakler in Bangkok sind nicht reguliert. Es kann also sein, dass Du auf einen professionellen Makler triffst oder auf jemanden, der nur nebenbei als Makler arbeitet, um sich etwas dazuzuverdienen.
• Kostenlos für Dich: Für Dich ist die Nutzung eines Immobilienmaklers kostenlos, denn er bekommt seine Provision vom Vermieter, üblicherweise eine Monatsmiete pro einjährigem Vertrag.
• Datenbank: Immobilienmakler in Bangkok haben in der Regel ihre eigene Datenbank an Angeboten. Hat er also nichts Passendes für Dich, solltest Du einen anderen Makler suchen.
• Nachbarschaft: Der Großteil ihrer Angebote liegt im Zentrum von Bangkok und in beliebten Expat-Vierteln (etwa entlang der grünen BTS-Linie in Sukhumvit). Willst Du also lieber in den Außenbezirken der Stadt wohnen, musst Du das eventuell selbst herausfinden.

Um einen Immobilienmakler zu nutzen, gibt es zwei Hauptvoraussetzungen:

• Mindestvertragslaufzeit: Die meisten Makler bevorzugen einen einjährigen Mindestvertrag. Manche sind aber auch bereit, mit einem Sechsmonatsvertrag zu arbeiten.
• Budget: Dein Budget sollte mindestens 10.000 THB im Monat betragen.

Beachte, dass manche Makler nach Deinem Visum und Deiner Arbeitserlaubnis fragen könnten, weil sie einfach sichergehen wollen, dass Du langfristig mieten kannst.

Der größte Nachteil bei der Nutzung eines Immobilienmaklers ist, dass Du Verhandlungsmacht verlierst. Das heißt, es ist schwieriger, das beste Angebot herauszuholen, wenn Du einen Makler einschaltest.

Lies unseren Guide zu Immobilienmaklern in Bangkok, um mehr zu erfahren.

Ausstattung

Werfen wir einen kurzen Blick darauf, was normalerweise mit der Miete eines Condos in Bangkok einhergeht.

Gebäudeausstattung

Was Du bekommst, hängt von der Art der Immobilie ab, die Du mietest.

Bei einem einfachen Apartment gibt es unter Umständen nur einen Sicherheitseingang oder Zugang per Keycard.

Bei einem Condo kannst Du in der Regel mit Einrichtungen wie diesen rechnen:

• Swimmingpool
• Fitnessraum
• besserer Sicherheit
• Parkplatz
• gemeinsam genutzten Bereichen

Luxus-Condos bieten manchmal auch Extras wie eine Sauna, einen Co-Working-Space, einen Dachgarten oder Lounge-Bereiche.

Convenience-Stores

Das Leben in einem Condo kann sehr praktisch sein. Viele Gebäude haben Convenience-Stores wie 7-Eleven oder einen kleinen Supermarkt im Erdgeschoss oder Untergeschoss, manche haben sogar Restaurants im Haus.

Manche Gebäude haben sogar Verkaufsautomaten. Dadurch findest Du fast rund um die Uhr Essen oder Grundbedarfsartikel.

Möbel

Viele Condos in Bangkok sind bereits mit dem Grundlegendsten möbliert, etwa:

• Tisch
• Sofa
• Kleiderschrank
• Bett
• Klimaanlagen

Manche bieten auch einen Kühlschrank, eine Mikrowelle und einfaches Küchengeschirr.

Wäsche

Eine Waschmaschine kann bei der Miete eines gehobeneren Condos inklusive sein. Falls nicht, gibt es im Gebäude oft gemeinsam genutzte Waschmaschinen, meist im Erdgeschoss oder in einem Gemeinschaftsbereich.

Du kannst auch einen Wäscheservice nutzen. Viele Anbieter holen die Wäsche direkt aus Deinem Zimmer ab, die Preise liegen meist bei 300 bis 500 THB im Monat, je nach Wäschemenge.

Nebenkosten

Strom

Die teuerste Nebenkostenart ist Strom. 

Manche Vermieter geben die offizielle Stromrechnung des Versorgers MEA direkt an Dich weiter, was der ideale Fall ist. Der staatliche Stromtarif liegt zwischen 4 und 5 Baht pro Einheit. 

Andere verlangen einen aufgeschlagenen Tarif, den Du an sie zahlst, was nicht ideal ist. Von manchen Condo-Verwaltungen wurde berichtet, dass sie bis zu 8 Baht pro Einheit verlangen. 

Wenn Du die Klimaanlage nutzt, liegt die monatliche Rechnung meist bei rund 2.200 Baht oder mehr pro Schlafzimmer, je nachdem, wie effizient die Klimaanlage ist.

Ohne Klimaanlage könnte Deine Rechnung unter 700 Baht im Monat liegen.

Manche Leute mit älteren Klimageräten und größeren Wohnungen zahlen bis zu 10.000 Baht im Monat. 

Wasser

Die Wasserkosten sind in Bangkok verschwindend gering. Der staatliche Wasserpreis liegt bei 7 Baht pro Einheit, aber weniger gewissenhafte Vermieter können ihn auf bis zu 25 Baht pro Einheit aufschlagen. 

Deine Wasserrechnung sollte nicht mehr als ein paar Hundert Baht im Monat betragen. Liegt sie über 500, stimmt etwas nicht. 

Internet

Wenn Du ein Condo in Bangkok mietest, musst Du höchstwahrscheinlich selbst einen Internetanschluss einrichten.

Das ist einfach zu erledigen. Du musst nur einem Internetanbieter einen Mietvertrag vorzeigen. Prüfe aber vorher mit Deinem Vermieter, ob das möglich ist und ob dadurch zusätzliche Kosten entstehen, bevor Du den Mietvertrag unterschreibst.

Internet in Bangkok ist schnell und günstig. Für rund 600 THB im Monat bekommst Du meist Geschwindigkeiten von mindestens 500 Mbit/s.

Mietest Du ein Apartment, bietet das Gebäude eventuell ein eigenes Internetpaket für rund 500 THB im Monat an. Das ist oft weniger ideal, weil es mit anderen Mietern geteilt wird und es besonders zu Stoßzeiten zu Verbindungsproblemen kommen kann.

Einen Mietvertrag in Thailand unterschreiben

Sobald Du eine Bleibe gefunden hast, ist es Zeit, den Mietvertrag zu unterschreiben.

Vertragslaufzeit

Die übliche Mietdauer in Bangkok beträgt 12 Monate.

Es ist möglich, eine kürzere Laufzeit auszuhandeln, wenn Du direkt mit den Eigentümern in Kontakt trittst. Sie sind unter Umständen bereit, einen Sechsmonatsvertrag zu akzeptieren.

Für Mietverträge unter sechs Monaten musst Du in der Regel ein Condo finden, bei dem alle Einheiten von einer einzigen Firma gehalten werden. Das Personal dort lässt Dich unter Umständen kürzere Verträge unterschreiben.

Du zahlst dafür einen Aufpreis, aber das ist meist der einzige Weg, wie es funktioniert.

Kautionen

Ähnlich wie beim Mieten eines Büros gilt in der Regel die 2+1-Regel.

• 2 Monatsmieten als Kaution
• 1 Monatsmiete im Voraus

Du solltest also mit mindestens drei Monatsmieten in der Tasche rechnen, bevor Du einziehst.

In manchen Fällen gilt die 1+1-Regel:

• 1 Monatsmiete als Kaution
• 1 Monatsmiete im Voraus

Bei der Bezahlung eines Apartments gibt es in der Regel zwei typische Szenarien:

• Du zahlst zunächst eine Monatsmiete als Reservierungskaution und den Rest am Tag der Vertragsunterschrift
• Du zahlst alles am Tag der Vertragsunterschrift

Gut zu wissen: In den meisten Fällen kann die Kaution nicht mit der letzten Monatsmiete verrechnet werden. Manche Property Manager erlauben es aber, die Kaution für den letzten Monat zu verwenden, wenn sie die Einheit bereits inspiziert und bestätigt haben, dass kein Schaden vorliegt.

Instandhaltung und Reparaturen

Es ist wichtig, im Mietvertrag festzuhalten, wer für kleinere Reparaturen und Instandhaltung aufkommt, sei es eine defekte Klimaanlage, Probleme mit dem Herd oder Termitenschäden.

Diese Kosten können sich auf bis zu 10 % Deiner Gesamtmiete summieren. Du solltest also genau wissen, am besten schriftlich, wer dafür aufkommt.

Im Allgemeinen liegt größere Instandhaltung in der Verantwortung des Vermieters. Bei kleineren Reparaturen zahlt meist der Mieter.

Verwaltungsgebühr

Mietest Du ein Condo, kann eine Verwaltungsgebühr anfallen. In den meisten Fällen wird erwartet, dass der Mieter dafür aufkommt.

Gut zu wissen über den Mietvertrag in Thailand

Wenn Du aus Deutschland kommst, kann Dir die Sprache in den Mietverträgen, die Du in Thailand antriffst, glatt die Nackenhaare aufstellen.

Ich habe schon alles Mögliche gesehen, von „der Eigentümer kann die Miete jederzeit erhöhen“ bis zu Verträgen, in denen stand, dass ich rausgeworfen werden könnte, weil ich gegen den Mietvertrag verstoßen habe, wenn ich „eine Belästigung für die Nachbarn verursache“.

Andere Verträge waren komplett auf Thai.

Thailand hat kein Mietrechtsgesetz, das heißt, Du findest in thailändischen Mietverträgen nicht die Mieterrechte, die Du von zu Hause gewohnt bist.

Webseiten wie Slice of Thai bieten Musterverträge an. Wenn Du in der Position bist, Deinen Vermieter zu bitten, einen davon zu verwenden, könnte sich ein Blick darauf lohnen.

Zumindest bekommst Du dadurch ein Gefühl dafür, was Du in Deinem eigenen Vertrag prüfen kannst, ob es dort überhaupt geregelt ist und, wenn ja, zu wessen Gunsten.

Auch wenn Du wahrscheinlich keine eigene Vertragsvorlage verwenden kannst, ist Dein Vermieter vielleicht bereit, bestimmte Abschnitte in seinem Vertrag zu streichen oder zu ändern.

Je nach Vermieter hat er sich seinen Vertrag womöglich auch einfach aus dem Internet geholt. Es gibt bestimmte Punkte, auf die Du vor der Unterschrift eines Mietvertrags achten solltest.

Das ist zwar nicht immer nötig, aber wenn Du bei Deinem Mietvertrag auf Nummer sicher gehen willst, kannst Du auch einen Anwalt bitten, ihn für Dich zu prüfen.

Deine Miete bezahlen

Am besten bezahlst Du Deine Miete, indem Du sie direkt auf das Bankkonto des Vermieters überweist. Schick ihm anschließend den Zahlungsbeleg als Nachweis.

Bewahre immer eine Kopie des Zahlungsbelegs auf und vermerke klar, wofür die Zahlung war, um künftigen Streitigkeiten vorzubeugen.

Außerdem ist es keine gute Idee, einen Immobilienmakler in Bangkok oder anderswo in Thailand direkt zu bezahlen. Wie bereits erwähnt, ist der Markt kaum reguliert, und es gibt einige unseriöse Makler, die mit Deinem Geld verschwinden könnten.

Musst Du aus irgendeinem Grund bar bezahlen, achte immer darauf, dass es klar im Vertrag steht und vom Vermieter bestätigt wird.

Meine persönlichen Tipps im Umgang mit einem Vermieter

Viele Vermieter in Bangkok kennen sich damit aus, an Expats zu vermieten, und sind recht einfach im Umgang.

Wie in anderen Ländern gibt es aber auch hier Vermieter, mit denen es schwierig ist.

Als ich zum ersten Mal ankam, war mein Ansatz, nach Eigentümern und Verwaltungen zu suchen, die einfach im Umgang wirken.

Ich dachte mir: Solange die Einstellung stimmt, sollten kleinere Missverständnisse wegen der Sprachbarriere kein großes Problem sein.

Soweit ich das beurteilen kann, hat diese Strategie gut funktioniert.

Umgang mit Mietstreitigkeiten

Die häufigsten Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern drehen sich meist um Kautionen. Ich hatte persönlich nie Probleme, meine Kaution zurückzubekommen, habe aber genug Geschichten von Freunden gehört, denen das anders ging.

Wie Du Deine Chancen verbesserst, sie zurückzubekommen

Am besten bekommst Du Deine Kaution zurück, indem Du Fotos von Möbeln und Räumen machst, gute Beziehungen zu Vermietern pflegst und die Wohnung gut behandelst.

• Mietest Du von einem privaten Eigentümer, stehen Deine Chancen besser, die volle Kaution zurückzubekommen, wenn Du die Wohnung gut instand hältst.
• Mietest Du von einem Property Manager, ist es selten, dass Du die volle Kaution zurückbekommst. Sie ziehen fast immer etwas für Vorhang- und Teppichreinigung, Streichen und Reinigung des Zimmers ab.

Vermieter müssen Deine Kaution zurückzahlen, wenn kein Schaden vorliegt, sie müssen aber keine Zinsen darauf zahlen. 

Besitzt Dein Vermieter fünf oder mehr Einheiten, Häuser oder Reihenhäuser, muss er Deine Kaution innerhalb von sieben Tagen zurückzahlen. Andernfalls dauert es oft etwa zwei Wochen.

Ich persönlich hatte trotz aller Horrorgeschichten, die man hört, noch nie Probleme, meine Kaution zurückzubekommen. Lies unseren exklusiven Guide dazu, wie Du 100 % Deiner Kaution zurückbekommst.

Wenn Du es nicht klären kannst

Bekommst Du Deine Kaution nicht zurück, kannst Du Dich an einen Anwalt wenden, den wir empfehlen, oder die Foundation for Consumers kontaktieren. Deren Mitarbeiter sprechen unter Umständen nur begrenzt Englisch, ein thailändischsprachiger Begleiter kann also hilfreich sein.

Meiner Erfahrung nach ist eine ruhige Verhandlung über eine Teilrückerstattung aber oft schneller und günstiger, als rechtlich vorzugehen.

Manchmal lohnt es sich, zu berechnen, ob der Kampf sich überhaupt lohnt. Verlierst Du nach zwei Jahren an einem Ort einen Monat Kaution, sind das vielleicht nur rund 4 % Deiner gesamten gezahlten Miete. Ärgerlich, aber nicht immer den monatelangen Stress wert.

Was Du nicht tun solltest

Ich rate dringend davon ab, Deinen Vermieter öffentlich bloßzustellen. Verleumdung und üble Nachrede können in Thailand sowohl strafrechtliche als auch zivilrechtliche Angelegenheiten sein, und sobald ein Rechtsstreit läuft, kann es schnell kompliziert werden.

Auch wenn Deine Kaution auf dem Spiel steht: Vermieter dürfen in der Regel nicht Deine Möbel oder Geräte als Ausgleich für unbezahlte Miete oder Schäden einbehalten.

Wird der Mietvertrag gekündigt und Du weigerst Dich, nach Vertragsende auszuziehen, kann der Vermieter die Polizei bitten, Dich zu entfernen.

Auszugsankündigung

Der größte Streitpunkt, den ich neben Kautionen erlebt habe, war die Vorlaufzeit vor dem Auszug.

Der Vermieter unseres Büros erwartete eine 30-tägige Ankündigung für eine Nicht-Verlängerung des Mietvertrags, obwohl das im Mietvertrag gar nicht festgelegt war.

Mein Rat: Informiere Deinen Vermieter lieber früher als später, damit er die Chance hat, einen neuen Mieter zu finden.

Wenn die Wohnung nicht leer steht, bleibt der Vermieter zufrieden, und mit einer neuen Kaution in der Hand zögert er weniger, Dir Deine zurückzugeben.

Eine Bleibe für Familien finden

Für Familien, die nach Thailand ziehen, kann es etwas kniffliger sein. Du brauchst viel Platz, und es sollte weder weit von der Schule Deiner Kinder noch von Deinem Arbeitsplatz entfernt sein.

Für diese Art von Wohnung innerhalb der Stadt solltest Du mit mindestens 30.000 Baht im Monat rechnen. Manchmal kann es locker über 50.000 Baht sein, wenn es in einem Geschäftsviertel wie Asok liegt.

Alternativ kannst Du Dich für einen Ort außerhalb der Stadt entscheiden, um mehr Platz zu bekommen, aber trotzdem Zugang zu Mautstraßen zu haben, am besten ohne Wendemanöver. Oder Du kannst in einem günstigeren Viertel wie Bang Na leben.

Generell ist Google Maps eine gute Ressource, um die Fahrzeiten zur Stoßzeit zu prüfen. Wähle die Route von Deinem Zuhause zur Arbeit oder zur Schule Deines Kindes zu der Uhrzeit, zu der Du ankommen und losfahren willst.

Eine rollstuhlgerechte Wohnung finden

Musst Du in Thailand eine rollstuhlgerechte Wohnung mieten, musst Du etwas gründlicher recherchieren.

Zwar geben die meisten thailändischen Immobilienwebseiten das nicht ausdrücklich an, aber die meisten neueren Gebäude sind rollstuhlgerecht. So oder so solltest Du die umliegenden Gegenden selbst prüfen, um wirklich herauszufinden, ob sie rollstuhlfreundlich sind. Thailand ist nämlich generell nicht besonders rollstuhlfreundlich.

Straßen können uneben sein, und mitten auf dem Gehweg stehen manchmal Bäume oder Strommasten, was es für Rollstuhlfahrer schwer macht, sich fortzubewegen.

Du kannst auch die Google-Street-View-Funktion auf Google Maps nutzen, um genau zu sehen, wie die umliegende Gegend aussieht. Stell sicher, dass Dein Immobilienmakler über Deine spezifischen Bedürfnisse zur Barrierefreiheit Bescheid weiß. 

Ein haustierfreundliches Condo finden

Wenn Du ein Haustier in Thailand hast, findest Du Dich möglicherweise in einer weiteren kniffligen Situation wieder.

Nicht viele Apartments in Thailand erlauben Haustiere. Und selbst wenn, dann meist nur kleine Rassen.

Am besten mietest Du ein Haus oder ein niedriges, älteres Gebäude.

Ein Hindernis bei Deiner Wohnungssuche ist, dass die meisten thailändischen Immobilienwebseiten nicht klar angeben, ob ein Gebäude haustierfreundlich ist. Hier ist die Nutzung von Immobilienmaklern eine gute, schnelle und kostenlose Option.

Mehr dazu erfährst Du in unserem exklusiven Beitrag über wie Du haustierfreundliche Unterkünfte in Thailand findest.

Eine Kurzzeitmiete finden

Für Mietverhältnisse unter sechs Monaten ist es unter Umständen einfacher, ein Serviced Apartment zu mieten oder Airbnb zu nutzen. Das ist günstig, und Du findest dort Tausende Angebote. Willst Du Airbnb nutzen, achte aus rechtlichen Gründen darauf, mindestens 30 Tage zu bleiben.

Lies unseren Guide dazu, wie Du eine Kurzzeitmiete in Bangkok findest, für weitere Informationen.

Einen Mietvertrag über 3 Jahre finden

Suchst Du einen Mietvertrag über mehr als drei Jahre, muss dieser beim Land Department registriert werden. Vermieter zögern bei einem Dreijahresvertrag unter Umständen, weil dadurch zusätzliche Gebühren für sie anfallen und sie eventuell ein Gerichtsurteil brauchen, um den Vertrag vorzeitig zu kündigen.

Haben sie in der Vergangenheit außerdem keine Steuern auf ihre Mieteinnahmen bezahlt, könnte das für sie zusätzlich Probleme schaffen.

Die maximale registrierte Vertragslaufzeit beträgt 30 Jahre. Ab diesem Punkt kommen aber ganz andere Fragen ins Spiel, die den Rahmen dieses Artikels sprengen.

Jetzt bist Du dran

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