Eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen: Schritt-für-Schritt-Anleitung 2026

Eine vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand, die den Ablauf, die Kosten, die Steuern und die wichtigsten Fallstricke behandelt.

Ich habe schon viele Expats erlebt, die eine Eigentumswohnung in Thailand gekauft haben, mich selbst eingeschlossen. Manche machen ein gutes Geschäft. Andere stoßen auf Probleme mit dem Papierkram, versteckten Kosten oder Eigentumsregeln, die sie nicht vollständig verstanden hatten.

Die größten Fehler lassen sich meist auf drei Dinge zurückführen:

• Die Gesamtkosten werden unterschätzt
• Die ausländische Eigentumsquote wird nicht verstanden
• Geld wird falsch überwiesen

In diesem Leitfaden zeige ich Dir alles, was Du wissen musst, um sicher und selbstbewusst eine Eigentumswohnung in Thailand zu kaufen.

Können Ausländer eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen?

Die kurze Antwort lautet ja. Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen. Und es ist auch eine beliebte Option. Ich habe hier immer mehr Eigentumswohnungen gesehen, die Ausländern gehören. 

Aber es gibt zwei wichtige Gesetze, deren Voraussetzungen Du erfüllen musst, um in Thailand rechtmäßig eine Eigentumswohnung zu kaufen:

1. Geld aus dem Ausland: Das gesamte Geld für den Kauf einer Eigentumswohnung muss aus dem Ausland in der Originalwährung nach Thailand überwiesen werden.
2. Raumanteil: Nur 49 % der Einheiten in einer Anlage dürfen Ausländern gehören. Das kannst Du beim Juristic Office des Gebäudes überprüfen.

Es gibt natürlich noch viele weitere Gesetze und Vorschriften, die wir ebenfalls behandeln werden. 

Kosten einer thailändischen Eigentumswohnung

Ich habe erlebt, dass viele Leute die Kosten einer Eigentumswohnung in Thailand unterschätzen und annehmen, sie sei günstig. Tatsächlich ist sie das nicht. 

Hier ist, was Du 2026 zu zahlen erwarten solltest.

• ฿1.200.000 – ฿2.000.000
  Ältere Eigentumswohnungen (10–20+ Jahre) in den äußeren Bezirken Bangkoks oder weniger praktischen Lagen
  Beispiele: Bang Khae, Min Buri, Teile von Bang Sue
• ฿2.500.000 – ฿4.000.000
  Neuere Eigentumswohnungen in Vorortgebieten in der Nähe von BTS/MRT
  Beispiele: On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao, Ratchadaphisek
• ฿4.500.000 – ฿7.000.000+
  Eigentumswohnungen im zentralen Bangkok
  Beispiele: Asok, Thonglor, Phrom Phong, Chidlom

Außerdem vergleichen die meisten Menschen die Größe einer Eigentumswohnung in Quadratmetern, um den Wert und das Vermietungspotenzial einer Immobilie zu bestimmen. 

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Kosten von Eigentumswohnungen in Bangkok an verschiedenen Standorten. Das vermittelt einen allgemeinen Eindruck von den Kosten einer Eigentumswohnung in Bangkok. 

Bitte beachte, dass der Preis je nach Bauträger, Ausstattung und Luxusgrad variieren kann.

Gebiet	Preis pro m²
Prime-CBD (Siam, Chidlom, Asok, Thonglor, Phrom Phong)	฿220.000 – ฿400.000+
Stadtrand (Rama 9, Ari, äußeres Sathorn, Ratchada)	฿140.000 – ฿220.000
Mittelklasse-Vororte (On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao)	฿90.000 – ฿160.000
Äußeres Bangkok (Bang Na, Srinakarin, äußere Zonen von Bang Sue)	฿60.000 – ฿110.000

Außerhalb von Bangkok variieren die Preise stark.

• Erstklassige Lagen in Phuket und Pattaya stehen den hochpreisigen Immobilien Bangkoks in nichts nach
• Eigentumswohnungen in kleineren Städten sind ähnlich bepreist wie am Stadtrand von Bangkok

Gut zu wissen: Bei neuen Eigentumswohnungen solltest Du mit einem Preis rechnen, der mindestens 20 % höher liegt als bei gebrauchten Einheiten. Es wird auch erwartet, dass es in Zukunft noch teurer wird. Das liegt daran, dass die Baukosten in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind.

Zusätzliche Ausgaben

Neben den Kosten für die Eigentumswohnung solltest Du nach dem Kauf mit weiteren Ausgaben rechnen:

• Übertragungsgebühr: Das ist eine der größten Ausgaben. Sie beträgt 2 % des Kaufpreises und wird in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
• Renovierungskosten: Eigentumswohnungen sind in der Regel mit einer Grundausstattung an Möbeln versehen. Du solltest zumindest mit weiteren THB100.000 bis THB200.000 für Renovierungen rechnen.
• Anschlussgebühren für Versorgungsleistungen: Möglicherweise musst Du mehrere Tausend Baht für den Anschluss von Strom und Wasser zahlen.
• Verwaltungsgebühr der Eigentumswohnung: Diese kann je nach Größe der Einheit zwischen etwa THB1.200 und THB5.000 oder mehr pro Monat liegen.
• Instandhaltungsfonds (Sinking Fund): Wenn Du einziehst, musst Du in den Instandhaltungsfonds einzahlen. Das ist eine einmalige Zahlung neuer Bewohner zur Deckung langfristiger Instandhaltungskosten. Sie liegt meist bei etwa THB10.000 bis THB20.000, was ungefähr einer Jahresgebühr für die Instandhaltung entspricht.

Von diesen Kosten erfährst Du in der Regel erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, und sie können sich auf mehrere Hunderttausend Baht summieren. Wir gehen später im Artikel genauer darauf ein.

Arten von Eigentumswohnungen 

Es gibt viele verschiedene Arten von Eigentumswohnungen, die Du kaufen kannst. Die Objekte reichen von Studio-Apartments bis zu Penthäusern mit fünf Schlafzimmern. 

Im Folgenden findest Du einen allgemeinen Überblick über Eigentumswohnungen in Thailand. Ausführlichere Informationen findest Du in unserem detaillierten Leitfaden zu Unterkünften in Bangkok.

Typ	Größe (m²)	Aufteilung	Typischer Preis
Studio	24 bis 30 m²	Alles in einem Raum: Wohnbereich, Schlafzimmer, Speisekammer, einfache Küche, kleiner Wäschebereich außerhalb. Das Badezimmer ist separat.	Ab ~THB2,5 Millionen (variiert je nach Projekt und Lage)
Ein Schlafzimmer	30 bis 50 m²	Getrenntes Schlaf- und Wohnzimmer. Mein persönlicher Favorit.	Ab ~THB3 Millionen für Standardeinheiten. Deluxe-Einheiten (5 bis 10 m² größer mit einem kleinen Extraraum, z. B. Büro) kosten mehr
Zwei Schlafzimmer	50 bis 80 m²	Zwei Schlafzimmer mit gemeinsamem Wohnbereich. Häufig in Einsteiger- bis Mittelklasse-Eigentumswohnungen	Ab ~THB4 Millionen. Kann in Stadtgebieten THB5 Millionen übersteigen
Drei Schlafzimmer+	100+ m² (stark unterschiedlich)	Große Einheiten mit mehreren Schlafzimmern, hauptsächlich in Luxusprojekten	Stark variabel. Beispiele: ~THB29,9 Millionen für 140 m², bis zu THB115 Millionen+ für 253 m² in Premiumprojekten

Lage

Es gibt in ganz Thailand zahlreiche Standorte, an denen Du Deinen Traumort finden kannst. Fast jede Stadt und jeder Ort hat Eigentumswohnungen, aber es gibt ein paar Schlüsselgebiete, in denen die meisten Expats kaufen. 

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Bangkok

Bangkok ist die Eigentumswohnungs-Hauptstadt Thailands. Es gibt mehrere Hotspots, in denen Du erstklassige Neubauprojekte findest.

Die BTS- und MRT-Linien ziehen Bauträger an, was bedeutet, dass Du in der Nähe der meisten Stationen mindestens ein neues Eigentumswohnungsprojekt findest.

Da im zentralen Bangkok, insbesondere im Sukhumvit-Gebiet (von BTS Chit Lom bis BTS Ekamai), die teuersten Grundstückspreise herrschen, findest Du entlang dieser belebten Straße hauptsächlich hochwertige Eigentumswohnungen. 

Eigentumswohnungen in diesen Gebieten sind die teuersten in Thailand. Wenn Du eine haben möchtest, solltest Du für ein Einzimmer-Apartment mit mindestens 8 Millionen Baht rechnen. 

Abseits der zentralen Zone Bangkoks findest Du preiswertere Eigentumswohnungen, besonders abseits der öffentlichen Verkehrsmittel. Gebiete rund um neue BTS-, Monorail- und MRT-Linien werden mittlerweile beim Immobilienkauf am Stadtrand Bangkoks immer beliebter.

Wenn Du eine neue Eigentumswohnung in Bangkok kaufen möchtest und kein großes Budget hast, kannst Du Dir ein Objekt in der Nähe der BTS Green Line, südöstlich der Onnut-Station, ansehen.

Mehr dazu erfährst Du in unserem Leitfaden zum Kauf von Eigentumswohnungen in Bangkok.

Pattaya

Außerhalb von Bangkok ist die nächstbeliebte Lage für Eigentumswohnungen Chonburi, wozu Pattaya und Jomtien gehören, die berühmt-berüchtigten Strandorte.  

Die Nähe zum Strand ist ein großer Anziehungspunkt, besonders für Rentner, die den Großstadtlebensstil Bangkoks meiden möchten.

Eine beliebte Lage in Pattaya ist das zentrale Pattaya-Gebiet, da es einen Panorama-Meerblick bietet und in der Nähe der Walking Street und des Central Festival liegt. Für ein Einzimmer-Apartment solltest Du mit mindestens 3,5 Millionen Baht rechnen. 

Eine preiswertere Eigentumswohnung findest Du weiter im Landesinneren, abseits des Meeres, mit Preisen ab 2,2 bis 3 Millionen Baht. 

Chiang Mai

Chiang Mai hat sich sowohl für digitale Nomaden als auch für Rentner zu einem beliebten Ziel entwickelt. Es bietet einen großstädtischen Lebensstil mit großartigen Orten zum Essen, Trinken, Feiern und Einkaufen. Gleichzeitig ist die Berglandschaft und Natur nur eine Stunde entfernt.

Eigentumswohnungen in Chiang Mai sind im Vergleich zu anderen beliebten Expat-Städten in Thailand noch deutlich begrenzter. Das liegt daran, dass die Menschen dort lieber in Häusern wohnen als in Eigentumswohnungen. Das ist günstiger und bietet deutlich mehr Platz. Allerdings ist es möglicherweise nicht so praktisch, da ein neues Haus in Chiang Mai weiter von der Stadt entfernt liegt.

In ganz Chiang Mai gibt es viele preiswerte Eigentumswohnungen sowie neue Bauprojekte am Stadtrand. Der Preis liegt im Durchschnitt bei 3,05 Millionen Baht für eine neue Eigentumswohnung. 

Studios und Einzimmer-Apartments sind hier die beliebtesten Wohnungstypen. 

Phuket

Phuket ist nicht nur ein beliebter Ort für Millionäre mit eigenen Villen am Strand, sondern hat auch viele erschwingliche Eigentumswohnungsprojekte. 

Alle wichtigen Stadtgebiete in Phuket haben Eigentumswohnungen, aber die Schlüsselgebiete, auf die Du Dich wahrscheinlich konzentrieren solltest, sind die bei Expats beliebten Gegenden wie im Westen in der Nähe des Patong Beach.

Das Innenstadtgebiet im Osten Phukets ist ein weiterer beliebter Standort mit hochwertigen und preisgünstigen Eigentumswohnungsoptionen, mit Preisen ab 2 Millionen Baht bis über 20 Millionen Baht.

Andere Gebiete 

In kleineren Städten Thailands gibt es weniger lohnende Eigentumswohnungsprojekte. Hua Hin und Khon Kaen sind Ausnahmen. Generell sind die Grundstückspreise in ländlichen Gebieten aber noch niedrig, was den Bau eines Hauses statt einer Eigentumswohnung zur besseren Option macht.  

Neue vs. alte Eigentumswohnungen

Eine weitere wichtige Entscheidung beim Kauf ist, ob Du eine neue oder eine alte Eigentumswohnung kaufen möchtest. Beides hat Vor- und Nachteile.

Neue Eigentumswohnung

• Erste Person, die dort wohnt: Das wichtigste Verkaufsargument einer neuen Eigentumswohnung ist, dass Du der Erste sein wirst, der dort wohnt
• Neue Ausstattung und Technik: Alles ist frisch. Die Flure und Gemeinschaftsbereiche sind gut gestaltet, und die Zimmer verfügen über die neuesten Geräte und Technologien.
• Garantie: Neue Eigentumswohnungen kommen zudem mit einer ein- bis dreijährigen Garantie. Geht während der Garantiezeit etwas kaputt, repariert es der Bauträger kostenlos.

Hier ist der Nachteil:

• Service: Du weißt nicht, wie die Dinge ein paar Jahre später laufen werden. Das anfangs hilfsbereite, höfliche Personal könnte nach einiger Zeit eine andere Einstellung entwickeln, und Dienstleistungen wie Reinigung und Reparaturen könnten nicht mehr so häufig sein wie am Anfang.
• Auswahl oder erstklassige Lagen: Es wird auch zunehmend schwieriger, eine neue Eigentumswohnung in erstklassigen Gebieten wie Asok, Thonglor, Phrom Phong und Ekamai in Bangkok sowie in Strandgebieten in Pattaya und Phuket zu kaufen. Diese Gebiete sind bereits voll mit Eigentumswohnungen und Gebäuden.

Ältere Eigentumswohnung

Eine ältere Eigentumswohnung hat zwei wesentliche Vorteile:

• Preis: Der größte Vorteil einer älteren Eigentumswohnung ist, dass der Preis niedriger sein sollte als bei einer neuen Einheit, sodass Du ein Schnäppchen machen kannst. Die meisten Thailänder kaufen lieber neu als alt, weshalb es oft ein Überangebot an alten Einheiten gibt. Du kannst einen guten Preis für ein nur wenige Jahre altes Zimmer bekommen.
• Bauqualität: Bei Eigentumswohnungen dieser Kategorie kannst Du Dir auch ein besseres Bild von der Bauqualität und den Anlagen machen.

Verwandter Artikel: Wie man in Bangkok, Thailand, einen Handwerker findet

Wie man eine Eigentumswohnung findet 

Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, eine Eigentumswohnung zu finden, und je nachdem, ob Du Dich gerade in Thailand befindest oder nicht, solltest Du so viele davon wie möglich nutzen.

Makler

Viele Menschen nutzen Immobilienmakler, um Objekte zum Kauf zu finden.

Hier ist der Grund:

• Bequemlichkeit: Es ist sehr bequem. Du musst ihnen nur sagen, was Du möchtest, und sie zeigen Dir alle Objekte, die sie haben, sowohl neue als auch gebrauchte, passend zu Deinen Anforderungen. 
• Vergleich von Eigentumswohnungen: Du kannst mehrere Eigentumswohnungen auf einmal einfach vergleichen
• Unterstützung bei rechtlichen Fragen: Immobilienmakler helfen Dir auch bei rechtlichen Fragen rund um die Übertragung einer Eigentumswohnung, was überwältigender sein kann, als Du vielleicht denkst
• Kostenloser Service: Der Service ist kostenlos, da sie eine Provision erhalten, sobald die Eigentumswohnung vom Verkäufer oder Bauträger verkauft wird. 

Außerdem ist es einfach, Immobilienmakler in Thailand zu finden. Sobald Du in einer Expat-Facebook-Gruppe in Thailand postest, dass Du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest, werden Dich schnell Dutzende Makler kontaktieren.

Viele der im folgenden Abschnitt genannten Immobilienwebsites werden ebenfalls häufig von Immobilienmaklern besucht.  

Eine Sache, bei der Du bei einem Makler in Thailand vorsichtig sein solltest, ist jedoch, dass er nicht lizenziert sein muss. 

Das bedeutet, dass jeder, dem Du begegnest, ein Immobilienmakler sein kann, selbst wenn er nicht viel über den Immobilienmarkt in Thailand weiß. Manche drängen Dich vielleicht dazu, eine Eigentumswohnung zu kaufen, bei der sie wissen, dass sie die höchste Provision erhalten. 

Wenn Du also einen Immobilienmakler nutzen möchtest, um eine Eigentumswohnung in Thailand zu kaufen, sei vorsichtig bei der Wahl Deines Maklers und glaube nicht alles, was er Dir sagt.

Recherchiere das Eigentumswohnungsprojekt stattdessen selbst. Sei Dir bewusst, dass Preise für Ausländer aufgeschlagen werden können. Du könntest Deine thailändischen Nachbarn höflich fragen, ob sie Dir verraten, was sie für dieselbe Eigentumswohnung bezahlt haben. 

Tipp: Wenn Du einen Immobilienmakler nutzen möchtest, um eine Eigentumswohnung in Thailand zu kaufen, schau Dir Keller Henson an. Sie können Dir fundierte Ratschläge zum Immobilienmarkt in Thailand geben, besonders für Investitionsobjekte. 

Verwandter Artikel: Immobilienmakler in Bangkok: Was Du wissen musst

Online

Immobilienwebsites in Thailand sind umfassend und intuitiv.

Sie sind einfach zu bedienen, und Du kannst alles filtern, was Du brauchst, von der Lage über die Preise bis hin zur Anzahl der Schlafzimmer, um ein Objekt zu finden, das am besten zu Deinen Bedürfnissen passt. 

DDProperty.com und Hipflat sind derzeit die beiden größten Seiten auf dem Markt. Facebook Marketplace ist eine weitere Option, die immer beliebter wird.

Eine Immobilienwebsite zu nutzen, ist zwar eine großartige Möglichkeit, um mehr darüber zu erfahren, welche Art von Objekt Du mit Deinem Budget erwarten kannst, aber es gibt drei wesentliche Nachteile:

• Es kann überwältigend sein: Der Immobilienmarkt in Thailand ist groß. Du wirst Tausende von Angeboten sehen, was es ziemlich schwierig macht, online ein gutes Geschäft zu finden.
• Nicht alles, was Du online siehst, ist korrekt. Besuche den Ort, bevor Du Dich an den Verkäufer wendest, um sicherzustellen, dass das Gebäude wie beworben ist.
• In vielen Fällen werden zahlreiche Angebote von derselben Immobilienfirma eingestellt. 

Offline

Die meisten Eigentumswohnungen im Bau haben einen Verkaufsraum mit Musterwohnungen, die Du Dir ansehen kannst, sodass Du in den Gebieten, die Dir gefallen, herumlaufen und in den Musterwohnungen mit dem Verkaufspersonal sprechen kannst. 

Du kannst Google Maps nutzen, um Wohngebäude in Deinem bevorzugten Gebiet zu finden.

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Bei älteren Anlagen kannst Du beim Personal des Verwaltungsbüros nach Kaufoptionen fragen.

Viele Eigentumswohnungen haben Informationstafeln, auf denen Eigentümer Fotos und Informationen zu ihren Objekten posten, die zur Miete oder zum Verkauf stehen. 

Das kann besser sein als die Online-Suche, aber denk daran, dass es unwahrscheinlich ist, dass die Dekoration und alle Einrichtungen im Endpreis enthalten sind, also frag unbedingt danach.

Tipp: Es gibt eine Immobilienverkaufsmesse namens „House & Condo Show“. Dort findest Du Tausende von Objekten auf einmal, und jedes kommt oft mit Rabatten und Sonderaktionen. Die Veranstaltung findet zweimal jährlich statt, meist im März und November, im Queen Sirikit National Convention Center in Bangkok. Du kannst ihre offizielle Website besuchen, um das nächste Veranstaltungsdatum zu finden. (nur auf Thai).

Kaufprozess

Sobald Du Dich zum Kauf einer Eigentumswohnung entschieden hast, ist es Zeit, den gesamten Papierkram zu erledigen und die Finanzierung zu organisieren. 

Preisverhandlung

Wenn Du nach einem Schnäppchen suchst, gibt es die Option, eine alte Eigentumswohnung zu kaufen. Du wirst häufig Eigentümer finden, die bereit sind, ihren Angebotspreis zu senken, um einen Verkauf zu sichern. Manche Gebäude haben mehrere Einheiten zum Verkauf und sind großartige Orte, um nach Schnäppchen zu suchen.

Der Preis, den Du in Anzeigen siehst, ist nicht immer derselbe Preis, den Du am Ende zahlst. Du kannst die beworbenen Preise meist um 5 % bis 20 % senken. Viele Bauträger geben Dir auch kostenlose Geschenke wie iPhones oder Tablets.

Rechte und Pflichten

Es ist wichtig, dass Du Deine Rechte und Pflichten kennst, wenn es um den Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand geht.

Die Gesetze und Abläufe werden sich wahrscheinlich von denen in Deinem eigenen Land unterscheiden, und genau jetzt ist es sehr hilfreich, einen Anwalt zu haben, besonders da die Verträge, die Du unterschreibst, auf Thai verfasst sind. Sie gehen den Vertrag mit Dir durch und stellen sicher, dass alles klar und rechtens ist. 

Denk daran, nicht alles zu glauben, was Verkäufer Dir mündlich sagen. Der Vertrag ist alles, worauf Du Dich verlassen kannst, wenn Konflikte auftreten. 

Überprüfe dreifach, dass die Eigentumswohnung unter der ausländischen Quote von 49 % der Gesamteinheiten registriert werden kann.

Das ist besonders wichtig, wenn Du eine alte Eigentumswohnung von einem thailändischen Staatsbürger kaufst, da dieser möglicherweise die tatsächliche Antwort auf diese Frage nicht kennt. Frag immer beim Condo-Büro nach.

Du oder Dein Anwalt müsst auch prüfen, ob das Gebäude nach dem Condominium Act registriert ist und somit auf Deinen Namen eingetragen werden kann.

Off-Plan (im Bau)

Der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Eigentumswohnung wird als „Off-Plan“ bezeichnet, und in diesem Fall erhältst Du wahrscheinlich ein voraussichtliches statt eines festen Fertigstellungsdatums. Während das Projekt verschiedene Phasen durchläuft und sich der Fertigstellung nähert, sollte das Datum konkreter werden.

Beim Unterschreiben eines Vertrags gibt es oft Klauseln zu Bauverzögerungen.

Die meisten besagen, dass Dir bei einer Verzögerung von mehr als X Tagen eine Art Entschädigung zusteht. Es wird wahrscheinlich auch eine Klausel zur Stornierung des Projekts geben, also stell sicher, dass Du Dir Deiner Rechte bewusst bist.

Als grobe Richtlinie sollte ein mittelgroßes Eigentumswohnungsprojekt etwa achtzehn Monate bis zur Fertigstellung benötigen. 

Anzahlungen und Zahlungen

Der Zeitplan für Anzahlung und Zahlung hängt von vielen Faktoren ab, etwa davon, ob Du off-plan oder eine bereits fertiggestellte Eigentumswohnung kaufst.

Off-Plan-Eigentumswohnungen

Bei Off-Plan-Eigentumswohnungen zahlst Du oft eine anfängliche Anzahlung, gefolgt von kleinen monatlichen Summen während der Bauzeit, bis am Ende entweder der Restbetrag bezahlt oder ein Kredit aufgenommen wird. 

Die anfänglichen Anzahlungen sind oft sehr niedrig, vielleicht nur 10.000 bis 20.000 Baht, und die monatlichen Zahlungen können bei einem Objekt im Wert von etwa 1 Million Baht so niedrig wie 5.000 Baht sein.

Bei einer Eigentumswohnung im Wert von 6 Millionen Baht kann die Anzahlung 200.000 Baht oder mehr betragen.

Fertiggestellte oder gebrauchte Eigentumswohnung

Beim Kauf einer fertiggestellten oder gebrauchten Eigentumswohnung wird oft eine kleine Anzahlung geleistet, um eine Vereinbarung zu treffen, und dann erfolgt die vollständige Zahlung vor der Registrierung des Objekts. 

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zum Zeitrahmen, aber es ist üblich, dass die meisten Verkäufer die Fertigstellung innerhalb von 30 Tagen nach Zahlung der Anzahlung erwarten.

Offizielle Dokumente

Es gibt einige sehr wichtige Dokumente, die Du während des Kauf- und Registrierungsprozesses Deiner neuen Eigentumswohnung benötigst.

Vertrag

Das erste Dokument ist natürlich Dein Vertrag. Dieser sollte von Dir und dem Bauträger unterschrieben werden, wenn Du eine neue Eigentumswohnung kaufst. Er enthält alle Informationen zu Registrierung, Zahlungen und Abläufen. Das ist Deine Absicherung bei allen Angelegenheiten rund um das Gebäude, Gebühren und Zeitpläne.

FET-Formular

Als Nächstes benötigst Du FET-Formulare (Foreign Exchange Transfer, Auslandsüberweisungsformulare), die belegen, dass das Kaufgeld aus dem Ausland stammt und bei Ankunft in thailändische Baht umgetauscht wurde. Du erhältst dieses von der Bank, an die Du das Geld überwiesen hast. 

Dieser Punkt ist sehr wichtig: Das Geld muss in Deiner eigenen Währung in Thailand ankommen und wird dann von der thailändischen Bank umgetauscht. Wenn Du mehrere Überweisungen getätigt hast, benötigst Du für jede Überweisung ein eigenes Formular.

Es ist möglich, einen Geldtransferdienst wie Wise zu nutzen, um Geld nach Thailand zu senden und hier eine Immobilie zu kaufen. Du musst dabei aber den Grund der Überweisung als Immobilienkauf angeben.

Persönliche Dokumente

Du musst außerdem Originale und Kopien Deines Reisepasses sowie anderer offizieller Dokumente (Arbeitserlaubnis, Visum, Heiratsurkunde usw.) vorlegen. Wenn der Kauf auf den Namen einer thailändischen Person erfolgt, muss diese bei der Registrierung eines Objekts ihren Personalausweis und ein weiteres Ausweisdokument mitbringen.

Ein Verkäufer oder Immobilienmakler kann Dir die genauen benötigten Dokumente nennen. 

Steuern und Gebühren

Zum Zeitpunkt der Übertragung fallen Gebühren an, die in Deinem Vertrag enthalten und Dir vor dem Kauf erklärt werden sollten. 

Gebührenart	Satz	Wer zahlt	Anmerkungen
Übertragungsgebühr	2 %	Käufer und Verkäufer (meist 50/50 geteilt)	Die wichtigste Gebühr, die Du als Käufer zahlen musst
Stempelsteuer	0,5 %	Verkäufer	Gilt, wenn die spezielle Gewerbesteuer nicht anwendbar ist
Spezielle Gewerbesteuer	3,3 %	Verkäufer	Gilt, wenn die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums verkauft wird
Quellensteuer	1 % oder progressiver Satz	Verkäufer	Basierend auf dem Einkommen oder der Unternehmensstruktur des Verkäufers

*Bitte beachte, dass dies nicht in Stein gemeißelt ist. Manchmal übernimmt ein Verkäufer alle Gebühren. Manchmal muss ein Käufer alle Gebühren zahlen. Im Kaufvertrag sollte daher klar stehen, wer welche Gebühr zahlt.

Mehr erfahren: Eine Einführung in die Grundsteuer in Thailand

Gelbes Hausregistrierungsbuch

Wenn alle Steuern und Übertragungsgebühren beglichen sind, erhältst Du ein Tabien-Ban-Buch, blau für Thailänder oder gelb für Ausländer. Dieses Buch weist den Bewohner der Einheit aus und ist ein wichtiges Dokument, das Du benötigst, wenn Du die Eigentumswohnung in Zukunft verkaufen möchtest.

Zu diesem Zeitpunkt wird auch der Grundbucheintrag auf Deinen Namen geändert, und der Kaufprozess ist abgeschlossen!

Nach dem Kauf

Immobilienversicherung

Eine angemessene Immobilienversicherung zu haben ist wirklich wichtig. Du möchtest sicherstellen, dass Deine Immobilie und Dein Eigentum abgesichert sind, sollte der schlimmste Fall eintreten.

Technisch gesehen sind die Gebäudeeigentümer für alle Außenwände, Böden und Decken sowie für die Gemeinschaftsbereiche verantwortlich, wenn ein Schaden entsteht und die Schuld bei ihnen liegt.

Bei der Versicherung solltest Du eine Police anstreben, die sowohl den Hausrat als auch Schäden am Gebäude abdeckt. Es gibt umfassende Policen für nur ein paar Tausend Baht pro Jahr, die für Sicherheit sorgen.

Instandhaltungsgebühren

Es gibt zwei wichtige Aspekte der Instandhaltung, die Du kennen solltest. 

Instandhaltungsgebühr
Die Instandhaltungsgebühr ist eine monatliche Gebühr, die Du an die Hausverwaltung zahlst. Sie wird anhand der Größe Deiner Einheit berechnet und deckt gemeinsame Kosten wie Personal, Sicherheit und Gemeinschaftsbereiche ab.

• Typische Kosten: beginnen bei etwa THB40 pro m² und können bis zu THB200 pro m² betragen
• Faustregel: je mehr Einrichtungen eine Eigentumswohnung hat, desto höher die Gebühr
• Zahlung: meist vierteljährlich oder jährlich

Reparaturen in Deiner Einheit

Als Eigentümer bist Du für alle Reparaturen innerhalb Deiner Einheit verantwortlich.

• Deckt kleine Reparaturen und laufende Instandhaltung ab
• Die Kosten steigen mit zunehmendem Alter der Einheit
• Du solltest besonders nach den ersten Jahren ein Budget für Ersatz und Reparaturen einplanen

Selbst eine neue Eigentumswohnung bleibt nicht für immer in perfektem Zustand, daher ist es wichtig, diese langfristigen Kosten einzuplanen.

Jahreshauptversammlung der Eigentumswohnung

Jedes Jahr findet eine Jahreshauptversammlung (AGM) statt, bei der wichtige Themen wie die finanzielle Lage der Eigentumswohnungsanlage, nötige Reparaturen und vorgeschlagene Regeländerungen besprochen werden.

Ein paar Wochen vor der Jahreshauptversammlung erhältst Du Finanzberichte zur Eigentumswohnungsanlage. Das soll Dir theoretisch Zeit geben, die Informationen durchzulesen und eventuelle Fragen vorzubereiten. Du erhältst außerdem eine Liste der vorgeschlagenen Themen und Abstimmungen, die stattfinden werden, sodass Du auch hier Zeit hast, die Informationen zu verarbeiten.

Die Informationen und die Versammlung selbst sind vollständig auf Thai, und es geht möglicherweise nur um kleinere Abstimmungen, etwa ob die Instandhaltungsgebühr gleich bleiben oder ein zusätzlicher Sicherheitsmitarbeiter eingestellt werden soll. 

Es ist jedoch eine gute Idee, teilzunehmen und einen Dolmetscher dabei zu haben. Manchmal werden auch größere Entscheidungen abgestimmt, etwa Umbauten oder bauliche Veränderungen, die zusätzliche Zahlungen der Eigentümer erfordern könnten.

Möbel

Neue Eigentumswohnungen werden in 99 % der Fälle mit Möbeln verkauft, aber Du musst oft ein paar Extras über die mitgelieferte Grundausstattung hinaus kaufen. Zum Beispiel musst Du möglicherweise einige Elektrogeräte separat kaufen.

Frag beim Bauträger nach, ob alles, was Du im Musterzimmer siehst, im Endpreis enthalten ist.

Wenn Du eine ältere Einheit kaufst, besteht die Möglichkeit, dass der Eigentümer die Möbel mitnehmen möchte. Prüfe daher, ob sie enthalten sind, oder ob Du für gewünschte Gegenstände ein Angebot machen kannst.

Möbelgeschäfte findest Du in praktisch jedem Einkaufszentrum. Index, SB Design Square, Homepro und natürlich Ikea Thailand sind die Hauptanbieter auf dem Markt und haben alles, was Du brauchst, um Deine neue Bude einzurichten.

Mehr erfahren: Der vollständige Leitfaden zum Möbelkauf in Thailand

Rechtliche Fragen

Es gibt ein paar rechtliche Fragen, die Du beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand kennen solltest. 

Kauf auf den Namen eines Ausländers oder thailändischen Staatsbürgers 

Eine wichtige Entscheidung, die viele thailändisch-ausländische Paare treffen müssen, ist, auf wessen Namen die Eigentumswohnung registriert werden soll. Zwar ist es möglich, die Eigentumswohnung auf den Namen eines Ausländers zu registrieren, aber es gibt mehrere Faktoren zu berücksichtigen.

Thailändische Staatsbürger können bei einer thailändischen Bank einen Kredit erhalten, solange sie eine gute Kredithistorie und ein Gehalt von mindestens 15.000 Baht im Monat haben. Liegt der Preis der Eigentumswohnung über 1,5 Millionen Baht, müssen sie mehr als 30.000 Baht im Monat verdienen, um einen Kredit zu bekommen.

Für Ausländer sind die Anforderungen deutlich strenger. Es ist auch sehr schwierig, in Thailand einen Kredit für den Immobilienkauf zu bekommen.

Deshalb entscheiden sich manche Ausländer dazu, ihre Eigentumswohnung auf den Namen ihres thailändischen Partners zu registrieren. Das macht den Prozess zunächst deutlich einfacher und günstiger.

Das kann aber ein riskanter Schritt sein, da Dein thailändischer Partner rechtlich das Recht hat, Dich hinauszuwerfen und das Eigentum zu behalten.

Brauche ich einen Anwalt?

Anwälte können Dir die rechtlichen Aspekte des Kaufs einer Eigentumswohnung erklären und Hintergrundprüfungen zum Verkäufer oder Gebäude durchführen. 

Wenn Du eine Eigentumswohnung von einem großen Unternehmen kaufst, brauchst Du möglicherweise keinen Anwalt. Aber viele Expats entscheiden sich dafür, einige Tausend Baht zu bezahlen und einen Anwalt den Vertrag durchgehen zu lassen, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist.

Handelt es sich andererseits um ein großes Projekt und Du möchtest absolut sicher sein, dass alles gut läuft, kann die Beauftragung eines Anwalts eine Option sein. In diesem Fall liegen die Kosten aber leicht bei über zwanzigtausend Baht.

Wenn Du Hilfe bei der Suche nach einem Anwalt brauchst, kannst Du dieses Formular ausfüllen. Wenn Du mehr darüber erfahren möchtest, wie Du mit einem Anwalt zusammenarbeitest, wirf einen Blick auf unseren ausführlichen Leitfaden zur Beauftragung eines Anwalts in Thailand.

Finanzierungsoptionen

Als Expat kannst Du nicht einfach in eine thailändische Bank spazieren und eine Hypothek beantragen. Tatsächlich gewähren die meisten thailändischen Banken keinen Kredit, es sei denn, Du hast den Status eines ständigen Einwohners.

Deine Optionen sind entweder Banken in Deinem Heimatland oder internationale Banken mit Filialen in Thailand wie UOB und ICBC. 

Du musst deren Mindestanforderungen an die Finanzen erfüllen. Bei der UOB in Singapur musst Du beispielsweise mindestens 100.000 SGD pro Jahr verdienen, oder 70.000 SGD pro Jahr, wenn Du eine thailändische Arbeitserlaubnis hast. 

Um einen Kredit zu bekommen, kannst Du selbst mit einer Bank sprechen. Oder Du kannst einen Immobilienmakler bitten, Dir zu helfen.

Ist es möglich, eine thailändische Eigentumswohnung aus dem Ausland zu kaufen?

Es ist möglich, eine thailändische Eigentumswohnung zu kaufen, während Du im Ausland lebst, und die meisten der oben genannten Schritte bleiben gleich. Der einzige Unterschied ist, dass Du einen Anwalt oder Immobilienmakler beauftragen und ihm eine Vollmacht erteilen musst, damit er in Deinem Namen dem Vertrag zustimmt und bei der Übertragung der Immobilie handelt.

Wir empfehlen jedoch nicht, eine Immobilie zu kaufen, während Du im Ausland lebst, da Du alles selbst sehen und alle Details prüfen möchtest, bevor Du einen Vertrag unterschreibst.

Die Kosten für eine einwöchige Reise nach Thailand wären wahrscheinlich nur geringfügig höher als die Anwaltskosten, um all diese Schritte für Dich erledigen zu lassen.

Zusätzliche Tipps

Studio-Apartments sind zwar günstig, aber viele Menschen hassen es, in einer Eigentumswohnung zu leben, in der man alles im selben Raum macht. Es kann sich irgendwann wie eine Gefängniszelle anfühlen, und Du möchtest vielleicht nicht langfristig dort bleiben.

• Mieter, die Du bekommst, werden wahrscheinlich auch nur kurzfristig bleiben, bevor sie sich mehr Platz wünschen.
• Wenn Du nur das Budget für ein Studio hast, überleg Dir gut, ob Du wirklich so leben möchtest.

Beachte außerdem, dass viele Ein- und Zweizimmer-Eigentumswohnungen unter mangelndem natürlichem Licht leiden. Manche haben nur in ein paar Zimmern Fenster, sodass andere im Dunkeln bleiben, was bedeutet, dass Du auch mitten am Tag das Licht anschalten musst.

Das kann zum Problem werden und höhere Stromkosten verursachen. Achte auf Eckwohnungen und behalte das im Hinterkopf. Fenster auf zwei Seiten einer Eigentumswohnung machen sie deutlich wohnlicher.

Nächste Schritte

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist eine große Investition. Du musst eine sorgfältige Entscheidung treffen, bevor Du es tust. Wenn Du noch nicht bereit zum Kauf bist, kannst Du weiterhin eine Wohnung mieten.

Wenn Du Dir jedoch sicher bist, dass Du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest, geh zu Keller Henson, um loszulegen.

Wir hoffen, wir haben alle Deine Fragen beantwortet, aber zögere nicht, unten einen Kommentar zu hinterlassen, falls wir etwas übersehen haben. Wir melden uns dann bei Dir!

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