Condo in Thailand kaufen: Kosten, Quote & rechtliche Schritte (2026)

Eine komplette Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf eines Condos in Thailand: Ablauf, Kosten, Steuern und die wichtigsten Fallstricke.

Ich habe schon viele Expats erlebt, die ein Condo in Thailand gekauft haben, mich eingeschlossen. Manche machen ein gutes Geschäft. Andere geraten in Probleme mit Papierkram, versteckten Kosten oder Eigentumsregeln, die sie nicht ganz verstanden haben.

Die größten Fehler laufen meist auf drei Dinge hinaus:

• Die Gesamtkosten unterschätzen
• Die Ausländerquote nicht verstehen
• Das Geld falsch überweisen

In dieser Anleitung zeige ich Dir alles, was Du wissen musst, um sicher und selbstbewusst ein Condo in Thailand zu kaufen.

Können Ausländer ein Condo in Thailand kaufen?

Die kurze Antwort ist ja. Ein Ausländer kann ein Condo in Thailand kaufen. Und es ist auch eine beliebte Option. Ich sehe hier immer mehr Condos, die Ausländern gehören. 

Aber es gibt zwei zentrale Gesetze, die Du erfüllen musst, um legal ein Condo in Thailand zu kaufen:

1. Geld aus dem Ausland: Das gesamte Geld für den Kauf eines Condos muss in der Originalwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen werden.
2. Raumanteil: Nur 49 % der Einheiten in einer Anlage dürfen Ausländern gehören. Das kannst Du beim Juristic Office des Gebäudes prüfen.

Es gibt natürlich noch viele weitere Gesetze und Vorschriften, die wir ebenfalls behandeln werden. 

Die Ausländerquote erklärt

Ausländer dürfen zusammen bis zu 49 % der gesamten Grundfläche aller Einheiten eines Condo-Gebäudes besitzen. Das wird nach Grundfläche gemessen, nicht nach Anzahl der Einheiten, und ist pro Gebäude bei der Registrierung fest verankert.

Ist die Quote eines Gebäudes einmal ausgeschöpft, bleibt nur noch Leasehold. Bestätige den aktuellen Quotenstatus vor jedem Angebot immer schriftlich beim Juristic Office des Gebäudes.

Freehold vs. Leasehold

Freehold bedeutet vollständiges, registriertes Eigentum und steht für berechtigte Condo-Einheiten innerhalb der Ausländerquote zur Verfügung. Ausländer können Land nicht als Freehold besitzen, daher ist Leasehold (registrierbar, bis zu 30 Jahre) der Standardweg für Land und Häuser sowie für Condo-Einheiten, sobald die Quote eines Gebäudes ausgeschöpft ist.

Es ist nicht garantiert, dass Vertragslaufzeiten über die ersten 30 Jahre hinaus, einschließlich automatischer Verlängerungsklauseln, durchsetzbar sind.

Kosten eines Thai-Condos

Ich habe erlebt, wie viele Leute die Kosten eines Condos in Thailand unterschätzen und annehmen, es sei günstig. Tatsächlich ist es das nicht. 

Hier siehst Du, womit Du 2026 rechnen solltest.

• ฿1.200.000 – ฿2.000.000
  Ältere Condos (10–20+ Jahre) im äußeren Bangkok oder an weniger praktischen Lagen
  Beispiele: Bang Khae, Min Buri, Teile von Bang Sue
• ฿2.500.000 – ฿4.000.000
  Neuere Condos in Vororten nahe BTS/MRT
  Beispiele: On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao, Ratchadaphisek
• ฿4.500.000 – ฿7.000.000+
  Condos im Zentrum von Bangkok
  Beispiele: Asok, Thonglor, Phrom Phong, Chidlom

Außerdem vergleichen die meisten Leute die Größe eines Condos in Quadratmetern, um Wert und Vermietungspotenzial einer Immobilie zu bestimmen. 

Die Tabelle unten gibt einen Überblick über die Kosten von Condos in Bangkok an verschiedenen Lagen. Das vermittelt eine allgemeine Vorstellung von den Condo-Kosten in Bangkok. 

Bitte beachte, dass der Preis je nach Bauträger, Ausstattung und Luxusniveau variieren kann.

Gegend	Preis pro m²
Prime CBD (Siam, Chidlom, Asok, Thonglor, Phrom Phong)	฿220.000 – ฿400.000+
Stadtrand (Rama 9, Ari, äußeres Sathorn, Ratchada)	฿140.000 – ฿220.000
Mittlere Vororte (On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao)	฿90.000 – ฿160.000
Äußeres Bangkok (Bang Na, Srinakarin, äußere Zonen von Bang Sue)	฿60.000 – ฿110.000

Außerhalb von Bangkok schwanken die Preise stark.

• Toplagen in Phuket und Pattaya stehen den High-End-Immobilien in Bangkok in nichts nach
• Condos in kleineren Städten sind ähnlich bepreist wie am Stadtrand von Bangkok

Gut zu wissen: Bei neuen Condos solltest Du damit rechnen, dass der Preis mindestens 20 % höher liegt als bei gebrauchten Condos. Es wird zudem erwartet, dass es in Zukunft teurer wird, da die Baukosten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind.

Zusätzliche Ausgaben

Neben den Kosten des Condos selbst solltest Du nach dem Kauf mit weiteren Ausgaben rechnen:

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• Übertragungsgebühr: Das ist eine der größten Ausgaben. Sie beträgt 2 % des Condo-Preises und wird meist zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
• Renovierungskosten: Condos kommen meist mit Grundmöblierung. Rechne mindestens mit weiteren 100.000 bis 200.000 THB für Renovierungen.
• Anschlussgebühren: Für den Anschluss von Strom und Wasser können mehrere tausend Baht anfallen.
• Condo-Verwaltungsgebühr: Diese kann je nach Einheitengröße von etwa 1.200 bis 5.000 THB oder mehr pro Monat reichen.
• Rücklagenfonds: Beim Einzug musst Du in den Rücklagenfonds einzahlen. Das ist eine einmalige Zahlung neuer Bewohner zur Deckung langfristiger Instandhaltung. Sie liegt meist bei etwa 10.000 bis 20.000 THB, was ungefähr einem Jahr an Verwaltungsgebühren entspricht.

Von diesen Kosten erfährst Du meist erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, und sie können sich auf mehrere hunderttausend Baht summieren. Wir gehen später im Artikel genauer darauf ein.

Condo-Typen 

Es gibt viele verschiedene Arten von Condos, die Du kaufen kannst. Die Objekte reichen von Studios bis zu Fünf-Zimmer-Penthäusern. 

Unten findest Du einen allgemeinen Überblick über Condominiums in Thailand. Ausführlichere Informationen findest Du in unserem Guide zu Wohnungen in Bangkok.

Typ	Größe (m²)	Aufteilung	Typischer Preis
Studio	24 bis 30 m²	Alles in einem Raum: Wohnbereich, Schlafzimmer, Vorratsraum, einfache Küche, kleiner Wäschebereich draußen. Bad ist separat.	Ab ~3 Millionen THB (je nach Projekt und Lage unterschiedlich)
Ein Schlafzimmer	30 bis 50 m²	Getrennter Schlaf- und Wohnbereich. Mein persönlicher Favorit.	Ab ~3,5 Millionen THB für Standardeinheiten. Deluxe-Einheiten (5 bis 10 m² größer mit einem kleinen Extraraum, z. B. Büro) kosten mehr
Zwei Schlafzimmer	50 bis 80 m²	Zwei Schlafzimmer mit gemeinsamem Wohnbereich. Häufig in Einsteiger- bis Mittelklasse-Condos	Ab ~4,5 Millionen THB. Kann in Stadtgebieten über 5,5 Millionen THB steigen
Drei Schlafzimmer+	100+ m² (stark unterschiedlich)	Große Mehrzimmereinheiten, vor allem in Luxusprojekten	Stark variabel. Beispiele: ~34 Millionen THB für 140 m², bis zu 130 Millionen THB+ für 253 m² in High-End-Projekten

Lage

Es gibt in ganz Thailand viele Orte, an denen Du Dein Traumzuhause finden kannst. So gut wie jede Stadt und jeder Ort hat Condos, aber es gibt ein paar Schlüsselgegenden, in denen die meisten Expats kaufen. 

Bangkok

Bangkok ist die Condo-Hauptstadt Thailands. Es gibt mehrere Hotspots mit erstklassigen Neubauprojekten.

Die BTS- und MRT-Linien ziehen Bauträger an, das heißt, Du findest an fast jeder Station mindestens ein neues Condo-Projekt.

Da das Zentrum von Bangkok die teuersten Grundstückspreise hat, besonders die Sukhumvit-Gegend (von BTS Chit Lom bis BTS Ekamai), findest Du entlang dieser belebten Strecke vor allem hochwertige Condos. 

Condos in diesen Gegenden sind die teuersten in Thailand. Wenn Du eines möchtest, solltest Du mit mindestens 8 Millionen THB für ein Ein-Zimmer-Condo rechnen. 

Abseits des Zentrums von Bangkok findest Du deutlich günstigere Condos, besonders abseits des öffentlichen Nahverkehrs. Gegenden entlang neuer BTS-, Monorail- und MRT-Linien werden inzwischen auch beim Immobilienkauf in den Außenbezirken von Bangkok immer beliebter.

Wenn Du in Bangkok ein neues Condo kaufen möchtest, aber kein großes Budget hast, kannst Du Dir ein Objekt an der BTS Green Line südöstlich der Station Onnut ansehen.

Mehr dazu findest Du in unserem Guide zum Kauf von Condos in Bangkok.

Pattaya

Außerhalb von Bangkok ist die nächstbeliebte Gegend für Condos Chonburi, wozu Pattaya und Jomtien gehören, die berühmt-berüchtigten Strandorte.  

Die Nähe zum Strand ist ein großer Anreiz, besonders für Rentner, die den Großstadt-Lifestyle von Bangkok meiden möchten.

Eine beliebte Lage in Pattaya ist die zentrale Pattaya-Gegend, da sie einen Panoramablick aufs Meer bietet und nahe der Walking Street und dem Central Festival liegt. Rechne hier mit mindestens 3,5 Millionen THB für ein Ein-Zimmer-Condo. 

Ein günstigeres Condo findest Du innerhalb der Stadt, abseits vom Meer, mit Preisen ab 2,2 bis 3 Millionen THB. 

Chiang Mai

Chiang Mai ist sowohl für digitale Nomaden als auch für Rentner ein beliebtes Ziel geworden. Es bietet einen urbanen Lebensstil mit tollen Orten zum Essen, Trinken, Feiern und Einkaufen. Gleichzeitig sind die Berglandschaft und die Natur nur eine Stunde entfernt.

Condominiums in Chiang Mai sind im Vergleich zu anderen beliebten Expat-Städten in Thailand noch deutlich begrenzter. Das liegt daran, dass die Menschen dort lieber in Häusern wohnen statt in Condos. Das ist günstiger und bietet deutlich mehr Platz. Allerdings kann es weniger praktisch sein, da ein neues Haus in Chiang Mai weiter von der Stadt entfernt liegt.

In Chiang Mai gibt es viele preislich attraktive Condos, mit neuen Bauprojekten am Stadtrand. Der Preis liegt für ein neues Condo im Schnitt bei 3,05 Millionen THB. 

Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen sind hier die beliebtesten Condo-Typen. 

Phuket

Phuket ist nicht nur ein beliebter Ort für Millionäre mit eigenen Villen am Strand, sondern hat auch viele erschwingliche Condo-Projekte. 

In allen wichtigen Stadtgebieten Phukets gibt es Condos, aber die Schlüsselgegenden, auf die Du Dich konzentrieren solltest, sind vor allem die bei Expats beliebten Gebiete wie im Westen nahe Patong Beach.

Das Stadtzentrum im Osten Phukets ist eine weitere beliebte Lage mit Premium- und Budget-Condo-Optionen, mit Preisen ab 2 Millionen THB bis über 20 Millionen THB.

Andere Gegenden 

In kleineren Städten Thailands gibt es weniger lohnenswerte Condo-Projekte. Hua Hin und Khon Kaen sind Ausnahmen. Generell sind die Grundstückspreise in ländlichen Gegenden aber noch niedrig, wodurch der Bau eines Hauses meist die bessere Option ist als ein Condominium.  

Neue vs. alte Condos

Eine weitere wichtige Entscheidung beim Kauf ist, ob Du ein neues oder ein altes Condo möchtest. Beides hat Vor- und Nachteile.

Neues Condo

• Erste Person, die dort wohnt: Der zentrale Vorteil eines neuen Condos ist, dass Du der erste Bewohner bist
• Neue Ausstattung und Technik: Alles ist frisch. Flure und Gemeinschaftsbereiche sind schön gestaltet, und die Räume verfügen über die neuesten Geräte und Technologien.
• Garantie: Neue Condos kommen außerdem mit ein bis drei Jahren Garantie. Geht während der Garantiezeit etwas kaputt, repariert es der Bauträger kostenlos.

Und hier der Nachteil:

• Service: Du weißt nicht, wie sich die Dinge in ein paar Jahren entwickeln. Das anfangs hilfsbereite, freundliche Personal kann sich mit der Zeit ändern, und Services wie Reinigung und Reparaturen laufen vielleicht nicht mehr so häufig wie am Anfang.
• Auswahl an Toplagen: Es wird auch immer schwieriger, ein neues Condo in Toplagen wie Asok, Thonglor, Phrom Phong und Ekamai in Bangkok sowie in Strandgebieten in Pattaya und Phuket zu kaufen. Diese Gegenden sind bereits voll mit Condos und Gebäuden.

Älteres Condo

Ein älteres Condo hat zwei wesentliche Vorteile:

• Preis: Der Hauptvorteil eines älteren Condos ist, dass der Preis niedriger sein sollte als bei einer neuen Einheit, sodass Du ein Schnäppchen machen kannst. Die meisten Einheimischen kaufen lieber neu als alt, wodurch es oft ein Überangebot an älteren Condo-Einheiten gibt. Für ein nur wenige Jahre altes Zimmer kannst Du einen guten Preis bekommen.
• Bauqualität: Bei Condos dieser Kategorie kannst Du Dir außerdem ein besseres Bild von der Bauqualität und den Anlagen machen.

Verwandter Artikel: Wie Du einen Handwerker in Bangkok, Thailand, findest

Wie Du ein Condo findest 

Es gibt viele verschiedene Wege, ein Condo zu finden, und je nachdem, ob Du Dich bereits in Thailand befindest oder nicht, solltest Du dir so viele davon wie möglich ansehen.

Makler

Viele Leute nutzen Immobilienmakler, um Objekte zum Kauf zu finden.

Hier ist, warum:

• Bequemlichkeit: Es ist sehr bequem. Du musst ihnen nur sagen, was Du willst, und sie zeigen Dir alle passenden Objekte, neu und gebraucht, basierend auf Deinen Anforderungen. 
• Condo-Vergleich: Du kannst mehrere Condos gleichzeitig einfach vergleichen
• Unterstützung bei rechtlichen Fragen: Immobilienmakler helfen Dir außerdem bei rechtlichen Fragen zur Übertragung eines Condos, was überwältigender sein kann, als Du denkst
• Kostenloser Service: Der Service ist kostenlos, da sie eine Provision erhalten, sobald das Condo vom Verkäufer oder Bauträger verkauft wird. 

Außerdem ist es einfach, in Thailand Immobilienmakler zu finden. Sobald Du in einer Expat-Facebook-Gruppe in Thailand postest, dass Du ein Condo suchst, wirst Du schnell von Dutzenden Maklern kontaktiert.

Viele der im nächsten Abschnitt genannten Immobilienportale werden ebenfalls häufig von Immobilienmaklern genutzt.  

Ein Punkt, bei dem Du bei einem Makler in Thailand aber vorsichtig sein solltest: Sie müssen nicht lizenziert sein. 

Das bedeutet, jeder, den Du triffst, kann ein Immobilienmakler sein, selbst wenn er wenig über den Immobilienmarkt in Thailand weiß. Manche drängen Dich vielleicht zu einem Condo, bei dem sie wissen, dass sie die höchste Provision bekommen. 

Wenn Du also einen Immobilienmakler nutzen möchtest, um ein Condo in Thailand zu kaufen, sei vorsichtig bei der Wahl des Maklers und glaube nicht alles, was er Dir erzählt.

Recherchiere das Condo-Projekt stattdessen selbst. Sei Dir bewusst, dass Preise für Ausländer manchmal aufgeschlagen werden. Du könntest thailändische Nachbarn höflich fragen, ob sie Dir verraten, was sie für dasselbe Condo bezahlt haben. 

Tipp: Wenn Du einen Immobilienmakler nutzen möchtest, um ein Condo in Thailand zu kaufen, schau Dir Keller Henson an. Sie geben Dir fundierte Beratung zum Immobilienmarkt in Thailand, besonders für Investitionen. 

Verwandter Artikel: Immobilienmakler in Bangkok: Das musst Du wissen

Online

Immobilienportale in Thailand sind umfangreich und intuitiv bedienbar.

Sie sind einfach zu nutzen, und Du kannst alles filtern, was Du brauchst, von Lage über Preise bis zur Anzahl der Schlafzimmer, um ein Objekt zu finden, das am besten zu Deinen Bedürfnissen passt. 

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DDProperty.com und Hipflat sind derzeit die beiden größten Portale am Markt. Facebook Marketplace ist eine weitere Option, die immer beliebter wird.

Ein Immobilienportal zu nutzen ist eine gute Möglichkeit, um herauszufinden, welche Art von Objekt Du mit Deinem Budget erwarten kannst, aber es gibt drei wesentliche Nachteile:

• Es kann überwältigend sein: Der Immobilienmarkt in Thailand ist groß. Du siehst Tausende von Angeboten, was es ziemlich schwierig macht, online ein gutes Angebot zu finden.
• Nicht alles, was Du online siehst, stimmt. Besuche den Ort, bevor Du den Verkäufer kontaktierst, um sicherzustellen, dass das Gebäude wie beworben aussieht.
• In vielen Fällen werden zahlreiche Angebote von derselben Immobilienfirma eingestellt. 

Offline

Die meisten Condos im Bau haben einen Verkaufsraum mit Showrooms zum Ansehen, sodass Du in Deiner bevorzugten Gegend herumlaufen und in den Showrooms mit dem Verkaufspersonal sprechen kannst. 

Mit Google Maps kannst Du Wohngebäude in Deiner Wunschgegend finden.

Frag bei älteren Anlagen beim Personal des Verwaltungsbüros nach Kaufoptionen.

Viele Condos haben Informationsbretter, an denen Eigentümer Fotos und Informationen zu ihren zum Mieten oder Verkaufen verfügbaren Objekten aushängen. 

Das kann besser sein als die Online-Suche, aber denk daran, dass Dekoration und alle Anlagen wahrscheinlich nicht im Endpreis enthalten sind, also frag danach.

Tipp: Es gibt eine Immobilienmesse namens „House & Condo Show“. Dort findest Du Tausende Objekte auf einmal, oft mit Rabatten und Sonderaktionen. Die Veranstaltung findet zweimal jährlich statt, meist im März und November, im Queen Sirikit National Convention Center in Bangkok. Auf der offiziellen Website findest Du den nächsten Termin. (nur auf Thai verfügbar).

Sorgfaltspflicht vor dem Kauf

• Bestätige die Verfügbarkeit der Ausländerquote schriftlich beim Juristic Office.
• Überprüfe den Grundbuchtitel des Verkäufers.
• Lass den thailändischsprachigen Vertrag von einem Anwalt prüfen.
• Bestätige die FET-Anforderung mit Deiner überweisenden Bank, bevor Du Geld überweist.

Kaufprozess

Sobald Du Dich zum Kauf eines Condos entschieden hast, geht es an den Papierkram und die Organisation der Finanzierung. 

Schritt 1: Preisverhandlung

Wenn Du auf ein Schnäppchen aus bist, hast Du die Option, ein altes Condo zu kaufen. Du findest oft Eigentümer, die bereit sind, ihren Angebotspreis zu senken, um einen Verkauf zu sichern. Manche Gebäude haben mehrere Einheiten zum Verkauf und sind großartige Orte, um Schnäppchen zu jagen.

Der Preis, den Du in Anzeigen siehst, ist nicht immer der Preis, den Du am Ende zahlst. Du kannst den angegebenen Preis meist um 5 % bis 20 % senken. Viele Bauträger geben Dir auch kostenlose Geschenke wie iPhones oder Tablets.

Schritt 2: Rechte und Pflichten

Es ist wichtig, dass Du Deine Rechte und Pflichten beim Kauf eines Condos in Thailand kennst.

Die Gesetze und Abläufe werden sich wahrscheinlich von denen in Deinem Heimatland unterscheiden, und genau dann hilft Dir ein Anwalt sehr weiter, besonders da die Verträge, die Du unterschreibst, auf Thai verfasst sind. Er geht mit Dir den Vertrag durch und stellt sicher, dass alles klar und rechtmäßig ist. 

Denk daran, nicht alles zu glauben, was Verkäufer Dir mündlich sagen. Der Vertrag ist alles, worauf Du Dich verlassen kannst, wenn es zu Streitigkeiten kommt. 

Prüfe dreifach, ob das Condo unter der Ausländerquote von 49 % der Gesamteinheiten registriert werden kann.

Das ist besonders wichtig, wenn Du ein altes Condo von einem thailändischen Staatsbürger kaufst, da dieser die tatsächliche Antwort darauf vielleicht selbst nicht kennt. Frag immer beim Condo-Büro nach.

Du oder Dein Anwalt müsst außerdem prüfen, dass das Gebäude nach dem Condominium Act registriert ist und somit auf Deinen Namen registriert werden kann.

Off-Plan

Der Kauf eines unfertigen Condos wird als „Off-Plan“ bezeichnet, und in diesem Fall bekommst Du wahrscheinlich eher ein geplantes als ein festes Fertigstellungsdatum. Je weiter das Projekt durch die verschiedenen Phasen fortschreitet und sich der Fertigstellung nähert, desto konkreter sollte das Datum werden.

Beim Unterzeichnen eines Vertrags gibt es oft Klauseln zu Bauverzögerungen.

Die meisten besagen, dass Dir bei einer Verzögerung von mehr als X Tagen eine Form von Entschädigung zusteht. Es gibt wahrscheinlich auch eine Klausel zur Stornierung des Projekts, also achte darauf, Deine Rechte zu kennen.

Als grobe Richtlinie sollte ein mittelgroßes Condo-Projekt etwa achtzehn Monate bis zur Fertigstellung brauchen. 

Schritt 3: Anzahlungen und Zahlungen

Der Anzahlungs- und Zahlungsplan hängt von vielen Faktoren ab, etwa ob Du off-plan oder ein fertiggestelltes Condo kaufst.

Off-Plan-Condos

Bei Off-Plan-Condos zahlst Du oft eine Anfangsanzahlung, gefolgt von kleinen monatlichen Beträgen während der Bauphase, bis am Ende entweder der Restbetrag bezahlt oder eine Hypothek aufgenommen wird. 

Die Anfangsanzahlungen sind oft sehr niedrig, vielleicht nur 10.000 bis 20.000 THB, und monatliche Zahlungen können bei einem Objekt im Wert von rund 1 Million THB so niedrig wie 5.000 THB sein.

Bei einem 6-Millionen-THB-Condo kann die Anzahlung 200.000 THB oder mehr betragen.

Fertiggestelltes oder gebrauchtes Condo

Kaufst Du ein fertiggestelltes oder gebrauchtes Condo, wird oft eine kleine Anzahlung geleistet, um eine Vereinbarung zu sichern, gefolgt von der vollständigen Zahlung vor der Registrierung der Immobilie. 

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zum Zeitrahmen, aber es ist üblich, dass die meisten Verkäufer ab der Anzahlung eine Fertigstellung innerhalb von 30 Tagen erwarten.

Schritt 4: Offizielle Dokumente

Es gibt ein paar sehr wichtige Dokumente, die Du beim Kauf und der Registrierung Deines neuen Condos benötigst.

Vertrag

Das erste Dokument ist natürlich Dein Vertrag. Dieser sollte von Dir und dem Bauträger unterschrieben werden, wenn Du ein neues Condo kaufst. Er enthält alle Informationen zu Registrierung, Zahlungen und Abläufen. Das ist Deine Grundlage für alle Fragen zu Gebäude, Gebühren und Zeitplänen.

FET-Formular

Als Nächstes brauchst Du FET-Formulare (Foreign Exchange Transfer-Formulare), die zeigen, dass das Kaufgeld aus dem Ausland kam und bei der Ankunft in Thai-Baht umgetauscht wurde. Du bekommst dieses Formular bei der Bank, an die Du das Geld überwiesen hast. 

Ein formelles FET-Formular wird für eingehende Überweisungen ab 50.000 US-Dollar ausgestellt. Bei kleineren Überweisungen genügt eine gleichwertige Bankgutschrift oder Bestätigung. Dieses Dokument wird benötigt, um ausländisches Eigentum beim Land Office zu registrieren.

Dieser Punkt ist sehr wichtig: Das Geld muss in Deiner eigenen Währung in Thailand ankommen und wird dann von der thailändischen Bank umgetauscht. Hast Du mehrere Überweisungen getätigt, brauchst Du für jede Überweisung ein eigenes Formular.

Du kannst auch einen Geldtransferdienst wie Wise nutzen, um Geld nach Thailand zu senden und hier eine Immobilie zu kaufen. Du musst dabei aber als Überweisungsgrund den Immobilienkauf angeben.

Persönliche Dokumente

Du benötigst außerdem Originale und Kopien Deines Reisepasses sowie anderer offizieller Dokumente (Arbeitserlaubnis, Visum, Heiratsurkunde usw.). Kaufst Du auf den Namen einer thailändischen Person, muss diese bei der Registrierung der Immobilie ihren Personalausweis und ein weiteres Ausweisdokument mitbringen.

Ein Verkäufer oder Immobilienmakler kann Dir genau sagen, welche Dokumente Du benötigst. 

Steuern und Gebühren bei der Übertragung

Bei der Übertragung fallen Gebühren an, die in Deinem Vertrag stehen und Dir vor dem Kauf erklärt werden sollten. 

Gebührenart	Satz	Wer zahlt	Anmerkungen
Übertragungsgebühr	2 %	Käufer und Verkäufer (meist 50/50 geteilt)	Die Hauptgebühr, die Du als Käufer zahlen musst
Stempelsteuer	0,5 %	Verkäufer	Gilt, wenn die spezielle Gewerbesteuer nicht anwendbar ist
Spezielle Gewerbesteuer	3,3 %	Verkäufer	Gilt, wenn die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist verkauft wird
Quellensteuer	1 % oder progressiver Satz	Verkäufer	Basierend auf dem Einkommen oder der Unternehmensstruktur des Verkäufers

*Bitte beachte, dass die Frage, wer welche Gebühr zahlt, eine Vertragsklausel ist, kein gesetzlicher Standard. Manchmal übernimmt der Verkäufer alle Gebühren, oder der Käufer muss sie zahlen. Der Kaufvertrag sollte klar festlegen, wer welche Gebühr zahlt. Die spezielle Gewerbesteuer entfällt, wenn der Verkäufer die Einheit 5 Jahre oder länger besessen hat.

Mehr erfahren: Eine Einführung in die Grundsteuer in Thailand

Was am Übertragungstag beim Land Office passiert

Die oben genannten Steuern und Gebühren werden an einem bestimmten Tag berechnet und bezahlt, an dem Du und der Verkäufer (oder Eure bevollmächtigten Vertreter) zum Land Office gehen, um die Übertragung zu registrieren.

Normalerweise erscheinen beide Parteien persönlich. Kannst Du nicht dabei sein, egal ob Du aus dem Ausland kaufst oder aus der Ferne verkaufst, kannst Du jemanden mit einer Vollmacht beauftragen, für Dich zu handeln. Da Du jemandem das gesetzliche Recht überträgst, für Dich bei einer Immobilientransaktion zu unterschreiben, lass das Dokument ordentlich aufsetzen und, falls es außerhalb Thailands unterschrieben wird, notariell beglaubigen und legalisieren, bevor Du es einreichst.

Ein Detail, das Käufer oft überrascht: Übertragungsgebühr, Stempelsteuer und spezielle Gewerbesteuer werden nicht auf Basis des mit dem Verkäufer vereinbarten Preises berechnet. Das Land Office nutzt den höheren Wert, entweder den Vertragspreis oder den amtlich geschätzten Wert der Einheit, eine Zahl, die das Land Department und das Treasury Department festlegen und regelmäßig überarbeiten. In einem älteren Gebäude, in dem die Preise seit der letzten Schätzung gestiegen sind, ändert sich dadurch selten viel. In einer neueren oder schnell aufwertenden Gegend kann der geschätzte Wert hinter dem tatsächlich gezahlten Preis zurückbleiben, was Deine Steuerlast meist niedriger hält als erwartet.

Am Tag selbst:

• Zahlung. Die meisten Land Offices akzeptieren einen Bankscheck oder eine Banküberweisung für den Restbetrag des Kaufpreises und die Übertragungsgebühr. Die Richtlinien zu persönlichen Schecks und Bargeld variieren je nach Büro, bestätige das also vorab mit Deiner Bank und dem Land Office.
• Sprache. Alle Formulare und Beglaubigungen sind ausschließlich auf Thai. Bring Deinen Anwalt oder einen professionellen Dolmetscher mit, falls Du Dir beim Lesen thailändischer Rechtsdokumente nicht sicher bist.
• Zeitaufwand. Die Registrierung selbst dauert oft ein bis drei Stunden, sobald Deine Unterlagen bereit sind, aber plane einen halben Tag ein, um Wartezeiten einzuplanen, besonders bei einem stark frequentierten Büro.

Sobald alles unterschrieben und die Gebühren bezahlt sind, trägt der Beamte Deinen Namen als neuen Eigentümer in den Grundbuchtitel ein und übergibt ihn Dir noch am selben Tag. Bewahre jede Quittung von diesem Besuch auf. Du brauchst sie erneut, falls Du die Einheit jemals verkaufst, sowohl um Deine eigene Steuerlast zu berechnen als auch um Deiner Bank nachzuweisen, dass der Verkauf ordnungsgemäß versteuert und registriert wurde.

Gelbes Hausregistrierungsbuch

Sind alle Steuern und Übertragungsgebühren erledigt, erhältst Du ein Tabien-Ban-Buch, blau für Thais oder gelb für Ausländer. Dieses Buch zeigt den Bewohner der Einheit und ist ein wichtiges Dokument, wenn Du das Condo in Zukunft verkaufen möchtest.

Zu diesem Zeitpunkt wird auch der Grundbuchtitel auf Deinen Namen geändert, und der Kaufprozess ist abgeschlossen!

Nach dem Kauf

Gebäudeversicherung

Eine angemessene Gebäudeversicherung zu haben ist wirklich wichtig. Du willst sicher sein, dass Deine Immobilie und Dein Eigentum abgesichert sind, falls das Schlimmste passiert.

Technisch gesehen sind die Gebäudeeigentümer für alle Außenwände, Böden und Decken sowie die Gemeinschaftsbereiche verantwortlich, falls dort ein Schaden entsteht und sie selbst dafür verantwortlich sind.

Bei der Versicherung solltest Du auf eine Police achten, die Inhalt und Schäden am Gebäude abdeckt. Es gibt umfassende Policen schon für ein paar tausend Baht pro Jahr, die Dir ein gutes Gefühl geben.

Instandhaltungsgebühren

Es gibt zwei wichtige Aspekte der Instandhaltung, die Du kennen solltest. 

Instandhaltungsgebühr
Die Instandhaltungsgebühr ist eine monatliche Gebühr, die Du an die Condo-Verwaltung zahlst. Sie richtet sich nach der Größe Deiner Einheit und deckt gemeinsame Kosten wie Personal, Sicherheit und Gemeinschaftsbereiche.

• Typische Kosten: beginnen bei etwa 40 THB pro m² und können bis zu 200 THB pro m² erreichen
• Faustregel: je mehr Anlagen ein Condo hat, desto höher die Gebühr
• Zahlung: meist vierteljährlich oder jährlich fällig

Reparaturen in Deiner Einheit

Als Eigentümer bist Du für alle Reparaturen innerhalb Deiner Einheit verantwortlich.

• Deckt kleine Reparaturen und laufende Instandhaltung ab
• Kosten steigen mit der Zeit, wenn die Einheit älter wird
• Du solltest besonders nach den ersten Jahren mit Ersatzbeschaffungen und Reparaturen rechnen

Selbst ein neues Condo bleibt nicht für immer in perfektem Zustand, daher ist es wichtig, diese langfristigen Kosten einzuplanen.

Condo-Jahreshauptversammlung

Jedes Jahr gibt es eine Jahreshauptversammlung (AGM), die viele wichtige Themen abdeckt, etwa die finanzielle Lage des Condos, nötige Reparaturen und geplante Regeländerungen.

Ein paar Wochen vor der AGM erhältst Du die Finanzberichte zum Condo. Das soll Dir theoretisch Zeit geben, die Informationen durchzulesen und Fragen vorzubereiten. Du erhältst außerdem eine Liste der geplanten Themen und Abstimmungen, die stattfinden werden, sodass Du auch dafür genug Zeit hast, sie zu verarbeiten.

Die AGM-Unterlagen und die Versammlung selbst sind vollständig auf Thai, und oft geht es nur um kleinere Abstimmungen, etwa ob die Instandhaltungsgebühr gleich bleiben oder ein zusätzlicher Sicherheitsdienst eingestellt werden soll. 

Trotzdem lohnt es sich, teilzunehmen und einen Übersetzer dabei zu haben. Manchmal werden größere Entscheidungen abgestimmt, etwa Umbauten oder bauliche Veränderungen, die zusätzliche Zahlungen der Eigentümer erfordern könnten.

Möbel

Neue Condos werden in 99 % der Fälle möbliert verkauft, aber Du musst oft noch ein paar Extras über die mitgelieferte Grundausstattung hinaus kaufen. Elektronik zum Beispiel musst Du meist separat kaufen.

Frag beim Bauträger nach, ob alles, was Du im Showroom siehst, im Endpreis enthalten ist.

Kaufst Du eine ältere Einheit, kann es sein, dass der Eigentümer die Möbel mitnehmen möchte. Prüfe also, ob sie enthalten sind, oder ob Du für gewünschte Stücke ein Angebot machen kannst.

Möbelgeschäfte findest Du in so gut wie jedem Einkaufszentrum. Index, SB Design Square, Homepro und natürlich Ikea Thailand sind die Hauptanbieter am Markt und haben alles, was Du brauchst, um Deine neue Bude einzurichten.

Mehr erfahren: Der komplette Guide zum Möbelkauf in Thailand

Rechtliche Fragen

Es gibt ein paar rechtliche Fragen, die Du beim Kauf eines Condos in Thailand kennen solltest. 

Kauf auf den Namen eines Ausländers oder thailändischen Staatsbürgers 

Eine wichtige Entscheidung für viele Thai-ausländische Paare ist, auf wessen Namen das Condo registriert werden soll. Grundsätzlich ist es möglich, das Condo auf den Namen eines Ausländers zu registrieren, aber es gibt mehrere Faktoren zu bedenken.

Thailändische Staatsbürger können bei einer thailändischen Bank eine Hypothek bekommen, sofern sie eine gute Kredithistorie und ein Gehalt von mindestens 15.000 THB im Monat haben. Liegt der Condo-Preis über 1,5 Millionen THB, müssen sie mindestens 30.000 THB im Monat verdienen, um einen Kredit zu bekommen.

Für Ausländer sind die Anforderungen deutlich strenger. Es ist zudem sehr schwierig, in Thailand einen Kredit für einen Immobilienkauf zu bekommen.

Deshalb entscheiden sich manche Ausländer, ihr Condo auf den Namen ihres thailändischen Partners zu registrieren. Das macht den Prozess zunächst deutlich einfacher und günstiger.

Es kann aber ein riskanter Schritt sein, da Dein thailändischer Partner das gesetzliche Recht hat, Dich rauszuwerfen und das Eigentum zu behalten.

Strohmann-Konstruktionen sind illegal

Ein Condo auf den Namen Deines thailändischen Partners zu registrieren, wie oben beschrieben, ist legal, solange Dein Partner der echte Käufer ist und eigenes Geld verwendet. Illegal wird es bei einer Strohmann-Konstruktion: Ein Thai oder ein mehrheitlich thailändisches Unternehmen wird auf den Titel gesetzt, während Du als Ausländer tatsächlich das Geld beisteuerst und die Einheit kontrollierst, meist um die 49-%-Ausländerquote zu umgehen.

Und das ist gesetzeswidrig. Stellen die Behörden fest, dass ein thailändischer Name im Titel tatsächlich stellvertretend für einen Ausländer die Einheit hält, kann das Land Department den Verkauf der Immobilie erzwingen, üblicherweise innerhalb von 180 Tagen bis zu einem Jahr, und beide Beteiligten, der ausländische Käufer und der thailändische Strohmann, können strafrechtlich belangt werden. (Das konkrete Verbot steht im thailändischen Land Code.)

Seit 2025 wurde die Durchsetzung deutlich verschärft. Thailändische Behörden nutzen inzwischen KI, um verdächtige Unternehmens- und Landbesitzstrukturen zu erkennen, und Tausende Fälle wurden bereits zur Untersuchung übergeben, vor allem in Phuket, Koh Samui, Pattaya und anderen bei ausländischen Käufern beliebten Orten. Und es geht nicht nur um Land und Villen: Condo-Konstruktionen, bei denen ein thailändisches Unternehmen oder eine Person Einheiten über der 49-%-Grenze für einen Ausländer hält, sind ebenfalls klar Teil dieser Durchgreif-Aktion.

Ist die Quote eines Gebäudes bereits ausgeschöpft und Du möchtest trotzdem dort wohnen, ist Leasehold der legale Weg, nicht eine Strohmann-Konstruktion. Sieh Dir unseren Guide zu Thailands Vorgehen gegen Strohmann-Geschäfte an, um zu verstehen, wie diese Durchsetzungswelle funktioniert und was es bedeutet, wenn Du bereits auf diese Weise Eigentum hältst.

Brauche ich einen Anwalt?

Anwälte können Dir die rechtlichen Aspekte des Condo-Kaufs erklären und Hintergrundprüfungen zum Verkäufer oder Gebäude durchführen. 

Kaufst Du ein Condominium von einem großen Unternehmen, brauchst Du vielleicht keinen Anwalt. Aber viele Expats entscheiden sich, ein paar tausend Baht zu zahlen und einen Anwalt den Vertrag prüfen zu lassen, um sicherzugehen, dass alles in Ordnung ist.

Ist es hingegen ein großes Projekt, und Du willst absolut sicher sein, dass alles gut läuft, kann ein Anwalt eine Option sein. In diesem Fall liegen die Kosten aber schnell bei über 20.000 THB.

Brauchst Du Hilfe bei der Suche nach einem Anwalt, kannst Du dieses Formular ausfüllen. Wenn Du mehr darüber erfahren möchtest, wie Du mit einem Anwalt zusammenarbeitest, wirf einen Blick auf unseren ausführlichen Guide zur Beauftragung eines Anwalts in Thailand.

Finanzierungsoptionen

Als Expat kannst Du nicht einfach in eine thailändische Bank spazieren und um eine Hypothek bitten. Tatsächlich vergeben die meisten thailändischen Banken keinen Kredit, außer Du hast den Status eines dauerhaft Ansässigen.

Deine Optionen sind Banken in Deinem Heimatland oder internationale Banken mit Filialen in Thailand wie UOB und ICBC. 

Du musst deren Mindestanforderungen an die Finanzen erfüllen. Bei der UOB Singapur brauchst Du zum Beispiel mindestens 100.000 SGD pro Jahr, oder 70.000 SGD pro Jahr, wenn Du eine thailändische Arbeitserlaubnis hast. 

Um einen Kredit zu bekommen, kannst Du selbst mit einer Bank sprechen. Oder Du kannst Dir von einem Immobilienmakler helfen lassen.

Kann ich ein Thai-Condo kaufen, während ich im Ausland lebe?

Es ist möglich, ein Thai-Condo zu kaufen, während Du im Ausland lebst, und die meisten der oben genannten Schritte bleiben gleich. Der einzige Unterschied ist, dass Du einen Anwalt oder Immobilienmakler beauftragen und ihm eine Vollmacht erteilen musst, damit er den Vertrag akzeptieren und die Immobilie in Deinem Namen übertragen lassen kann.

Wir empfehlen jedoch nicht, eine Immobilie zu kaufen, während Du im Ausland lebst, da Du alles selbst sehen und alle Details prüfen solltest, bevor Du einen Vertrag unterschreibst.

Die Kosten für eine einwöchige Reise nach Thailand wären wahrscheinlich nur wenig höher als die Anwaltskosten dafür, all diese Schritte für Dich erledigen zu lassen.

Dein Condo später verkaufen: Verkaufssteuer und Rücktransfer des Erlöses

Irgendwann möchtest Du vielleicht verkaufen. Die Übertragungsgebühr, Stempelsteuer und spezielle Gewerbesteuer, die früher in diesem Guide beschrieben wurden, gelten weiterhin, nur dass Du jetzt als Verkäufer derjenige bist, der sie teilt oder zahlt. Zwei weitere Dinge sind speziell wichtig, sobald Du der Verkäufer bist: wie viel Quellensteuer Du schuldest und wie Du Dein Geld aus Thailand herausbekommst.

Quellensteuer beim Verkauf

Wenn Du verkaufst, behält das Land Office zum Zeitpunkt der Übertragung Einkommensteuer ein, die getrennt von der oben behandelten speziellen Gewerbesteuer und Stempelsteuer berechnet wird. Bei einem privaten Verkäufer beginnt die Berechnung beim amtlich geschätzten Wert der Immobilie, nicht beim Verkaufspreis.

Das Land Department wendet einen Standardabzug an, der mit der Besitzdauer sinkt, von etwa 92 % des Schätzwerts nach einem Jahr Besitz bis auf 50 % nach acht oder mehr Jahren. Was nach dem Abzug übrig bleibt, wird auf Deine Besitzjahre aufgeteilt, und jeder Jahresanteil wird nach Thailands progressiven Einkommensteuersätzen besteuert, bevor die Summen wieder zusammengerechnet werden.

Die genaue Summe hängt von Deinem Schätzwert und Deiner Besitzdauer ab. Frag daher das Land Office oder einen thailändischen Buchhalter, um sie zu berechnen, bevor Du Deinen Angebotspreis festlegst. Diese Quellensteuer ist getrennt von, und zusätzlich zu, der oben bereits behandelten speziellen Gewerbesteuer oder Stempelsteuer.

Das Geld aus Thailand herausbekommen

Der Verkauf der Einheit ist nur die halbe Arbeit. Du musst den Erlös auch zurück in Dein Heimatland transferieren, und thailändische Banken wollen einen Papierpfad, der das ausgehende Geld mit dem eingegangenen Geld verbindet.

• Bewahre Dein originales FET-Formular auf. Das ist dasselbe Foreign-Exchange-Transaction-Formular, das Du oder ein früherer Eigentümer erhalten hast, als das Kaufgeld ursprünglich in Thailand ankam. Ohne es haben Banken deutlich weniger Grundlage, wenn Du Geld ins Ausland überweisen möchtest.
• Bis zu Deinem ursprünglichen Betrag zurückzuführen ist unkompliziert. Überweist Du nicht mehr, als ursprünglich zum Kauf der Einheit eingebracht wurde, kann Deine Bank das meist anhand des FET-Formulars, der Verkaufsunterlagen vom Land Office und Deiner Steuerquittungen von der Übertragung abwickeln.
• Für die Rückführung eines Gewinns braucht es mehr Papierkram. Beträge über Deine ursprüngliche eingehende Überweisung hinaus, also jeder Gewinn aus dem Verkauf, sind nicht blockiert, aber Deine Bank verlangt zusätzliche Unterlagen und eine Erklärung zur Herkunft der Mittel, bevor sie eine Überweisung dieser Größenordnung bearbeitet.

Sprich mit Deiner Bank darüber, bevor Du den Kaufvertrag unterschreibst, nicht danach. Wenn Du vorab klärst, was sie benötigen, vermeidest Du Verzögerungen genau in dem Moment, in dem Du einen Verkauf abschließen möchtest.

Weitere Tipps

Studios sind zwar günstig, aber viele Menschen hassen es, in einem Condo zu leben, in dem alles im selben Raum stattfindet. Es kann sich mit der Zeit wie eine Gefängniszelle anfühlen, und Du möchtest vielleicht nicht langfristig dort wohnen.

• Auch Mieter bleiben wahrscheinlich nur kurzfristig, bevor sie sich mehr Platz wünschen.
• Wenn Dein Budget nur für ein Studio reicht, überlege sorgfältig, ob Du wirklich so leben möchtest.

Beachte auch, dass viele Ein- und Zwei-Zimmer-Condos unter mangelndem Tageslicht leiden. Manche haben nur in ein paar Räumen Fenster, sodass andere im Dunkeln bleiben und Du auch mittags das Licht einschalten musst.

Das kann zum Problem werden und mehr Stromkosten verursachen. Achte auf Eckwohnungen und behalte das im Hinterkopf. Fenster an zwei Seiten eines Condos machen es deutlich wohnlicher.

Nächste Schritte

Ein Condo in Thailand zu kaufen ist eine große Investition. Du solltest die Entscheidung sorgfältig treffen, bevor Du sie triffst. Bist Du noch nicht bereit zu kaufen, kannst Du auch eine Wohnung mieten.

Bist Du Dir aber sicher, dass Du ein Condo kaufen willst, wende Dich an Keller Henson, um loszulegen.

Hoffentlich haben wir all Deine Fragen beantwortet, aber schreib uns gerne einen Kommentar, falls wir etwas übersehen haben, wir melden uns dann bei Dir!

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer ein Condo in Thailand kaufen?

Ja. Ausländer können ein Condominium in ihrem eigenen Namen vollständig besitzen, solange die Ausländerquote des Gebäudes noch nicht ausgeschöpft ist und die Kaufmittel aus dem Ausland überwiesen werden.

Können Ausländer Land in Thailand besitzen?

Nein, nicht direkt. Thailändisches Recht beschränkt Freehold-Landeigentum grundsätzlich auf thailändische Staatsbürger. Ausländer, die ein Haus oder eine Villa kaufen, besitzen das Gebäude, müssen aber das Grundstück darunter pachten, üblicherweise für bis zu 30 Jahre.

Was ist die Ausländerquote für Condos?

Nach dem Condominium Act dürfen Ausländer zusammen bis zu 49 % der gesamten Grundfläche aller Einheiten eines Condo-Gebäudes besitzen. Sie ist pro Gebäude bei der Registrierung fest verankert und wird nach Grundfläche gemessen, nicht nach Anzahl der Einheiten.

Was passiert, wenn die Ausländerquote bereits ausgeschöpft ist?

Ist die 49-%-Quote eines Gebäudes erreicht, können Ausländer verbleibende Einheiten nicht mehr als Freehold kaufen. Manche Gebäude bieten verbleibende Einheiten stattdessen als Leasehold an, was nicht dasselbe wie Eigentum ist. Bestätige den aktuellen Quotenstatus vor jedem Angebot schriftlich beim Juristic Office.

Was ist ein FET-Formular und warum brauche ich eines?

Das Foreign Exchange Transaction-Formular wird von der thailändischen Bank ausgestellt, die Dein Geld erhält. Es belegt, dass das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung ankam und innerhalb Thailands in Baht umgetauscht wurde, was erforderlich ist, um ausländisches Eigentum beim Land Office zu registrieren.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf eines Condos an?

Bei der Übertragung fallen eine Übertragungsgebühr von 2 % (meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt), außerdem entweder eine spezielle Gewerbesteuer von 3,3 % oder eine Stempelsteuer von 0,5 % (nicht beides), sowie eine Quellensteuer auf Seiten des Verkäufers an. Wer was zahlt, ist Vertragssache, bestätige das also schriftlich vor der Unterschrift.

Was ist der Unterschied zwischen Freehold und Leasehold?

Freehold bedeutet vollständiges, auf Deinen Namen registriertes Eigentum, verfügbar für berechtigte Condo-Einheiten innerhalb der Ausländerquote. Leasehold ist ein registriertes Nutzungsrecht, meist bis zu 30 Jahre, und der Standardweg für Land sowie für Condo-Einheiten, sobald die Quote eines Gebäudes ausgeschöpft ist. Es ist nicht garantiert, dass Vertragslaufzeiten über die ersten 30 Jahre hinaus, einschließlich automatischer Verlängerungsklauseln, durchsetzbar sind.

Brauche ich einen Anwalt, um ein Condo in Thailand zu kaufen?

Gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Kaufverträge sind auf Thai verfasst, und ein Anwalt kann die Registrierung des Gebäudes prüfen, den Status der Ausländerquote bestätigen und Vertragsklauseln vor der Unterschrift markieren.

Wie viel Steuern zahle ich, wenn ich mein Condo verkaufe?

Das hängt davon ab, wie lange Du es besessen hast. Rechne mit einer progressiven Quellensteuer basierend auf dem amtlich geschätzten Wert und Deinen Besitzjahren, plus entweder spezieller Gewerbesteuer (3,3 %), wenn Du innerhalb von fünf Jahren verkaufst, oder Stempelsteuer (0,5 %), wenn nicht, sowie der üblichen mit dem Käufer geteilten Übertragungsgebühr von 2 %.

Kann ich das Geld aus dem Verkauf meines Condos aus Thailand herausnehmen?

Ja. Bewahre das originale FET-Formular von Deinem Kauf auf. Bis zu diesem ursprünglichen Betrag zurückzuführen, ist mit Deiner Bank unkompliziert. Mehr als das herauszunehmen, also jeder Gewinn aus dem Verkauf, ist ebenfalls erlaubt, erfordert aber zusätzliche Unterlagen zur Herkunft der Mittel.

Ist es legal, ein thailändisches Unternehmen oder einen Strohmann zu nutzen, um über die 49-%-Ausländerquote hinauszukaufen?

Nein. Eine thailändische Person oder ein mehrheitlich thailändisches Unternehmen zu nutzen, um eine Einheit stellvertretend für einen Ausländer zu halten und so die Quote zu umgehen, ist nach dem Land Code illegal, und die Durchsetzung gegen solche Konstruktionen hat sich seit 2025 verschärft. Ist die Quote eines Gebäudes ausgeschöpft, ist Leasehold die legale Alternative, keine Strohmann-Konstruktion.

Muss ich persönlich beim Land Office sein, um ein Condo zu kaufen oder zu verkaufen?

Nicht unbedingt. Kannst Du nicht teilnehmen, kannst Du jemanden mit einer Vollmacht beauftragen, in Deinem Namen zu unterschreiben. Stell sicher, dass sie korrekt aufgesetzt ist, und, falls außerhalb Thailands unterschrieben, vor der Nutzung notariell beglaubigt und legalisiert wird.

Quellenangaben

• Condominium Act B.E. 2522, Abschnitt 19 (Thailand Law Library)
• Thailand Revenue Department

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