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Un guide complet, étape par étape, pour acheter un condo en Thaïlande : la procédure, les coûts, les taxes et les pièges à éviter.
J’ai vu de nombreux expatriés acheter un condo en Thaïlande, moi y compris. Certains font de bonnes affaires. D’autres se heurtent à des soucis de paperasse, à des coûts cachés ou à des règles de propriété qu’ils n’avaient pas bien comprises.
Les erreurs les plus fréquentes se résument en général à trois points :
- Sous-estimer le coût total
- Mal comprendre le quota de propriété étrangère
- Envoyer l’argent de la mauvaise façon
Dans ce guide, je vous explique tout ce qu’il faut savoir pour acheter un condo en Thaïlande en toute sécurité et en toute confiance.
Contents
- Points clés à retenir
- Un étranger peut-il acheter un condo en Thaïlande ?
- Le coût d’un condo thaïlandais
- Les types de condos
- Emplacement
- Les promoteurs de condos
- Condo neuf ou ancien
- Comment trouver un condo
- Le processus d’achat
- Le livret de résidence (« Yellow House »)
- Après l’achat
- Questions juridiques
- Les options de financement
- Peut-on acheter un condo thaïlandais en vivant à l’étranger ?
- Conseils supplémentaires
- Prochaines étapes
- Articles connexes
Points clés à retenir
- Les étrangers peuvent légalement posséder un condo en Thaïlande en leur nom propre, à condition que le quota de propriété étrangère de l’immeuble (49 %) ne soit pas déjà atteint.
- Tout l’argent de l’achat doit être transféré depuis l’étranger dans une devise étrangère, puis converti en bahts une fois arrivé en Thaïlande. Un formulaire de transfert de change (FET) sert de justificatif.
- Prévoyez un budget bien au-delà du prix affiché. Frais de transfert (2 % du prix d’achat, généralement partagés), travaux de rénovation, charges mensuelles de copropriété et fonds de réserve à verser une seule fois peuvent représenter plusieurs centaines de milliers de bahts.
- À Bangkok, les prix vont d’environ 1,2 million de bahts pour un ancien logement en périphérie à 7 millions de bahts ou plus dans les quartiers centraux comme Asok et Thonglor. Le neuf coûte généralement au moins 20 % de plus que l’ancien comparable.
- Les prix affichés sont presque toujours négociables. Vous pouvez souvent obtenir une remise de 5 % à 20 % sur le prix demandé, surtout dans les anciens immeubles où plusieurs unités sont à vendre en même temps.
- Faites appel à un avocat avant de signer quoi que ce soit. Les contrats sont rédigés en thaï, et un avocat repérera des problèmes que vous risqueriez de manquer.
- Vérifiez toujours le quota de propriété étrangère directement auprès du bureau de gestion de l’immeuble (juristic office), même si vous achetez à un propriétaire thaïlandais qui pourrait ignorer le chiffre exact.
Un étranger peut-il acheter un condo en Thaïlande ?
La réponse courte est oui. Un étranger peut acheter un condo en Thaïlande, et c’est même une option très répandue. Je vois de plus en plus de condos détenus par des étrangers ici.
Mais deux lois principales conditionnent un achat de condo en toute légalité en Thaïlande :
- L’argent doit venir de l’étranger : la totalité des fonds pour l’achat d’un condo doit être envoyée en Thaïlande depuis l’étranger, dans la devise d’origine.
- Le quota de logements : seuls 49 % des unités d’un immeuble peuvent appartenir à des étrangers. Vous pouvez vérifier ce point auprès du bureau de gestion de l’immeuble.
Il existe bien sûr d’autres lois et réglementations, que nous aborderons également.
Le coût d’un condo thaïlandais
J’ai vu beaucoup de gens sous-estimer le coût d’un condo en Thaïlande, en imaginant que ce serait bon marché. En réalité, ce n’est pas le cas.
Voici ce à quoi vous attendre en 2026.
- 1 200 000 – 2 000 000 ฿
Anciens condos (10 à 20 ans et plus) en périphérie de Bangkok ou dans des zones moins pratiques
Exemples : Bang Khae, Min Buri, certains quartiers de Bang Sue - 2 500 000 – 4 000 000 ฿
Condos plus récents en banlieue, proches du BTS/MRT
Exemples : On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao, Ratchadaphisek - 4 500 000 – 7 000 000 ฿ et plus
Condos en plein centre de Bangkok
Exemples : Asok, Thonglor, Phrom Phong, Chidlom
La plupart des acheteurs comparent aussi la surface en mètres carrés pour évaluer la valeur d’un condo et son potentiel locatif.
Le tableau ci-dessous donne un aperçu du coût des condos à Bangkok selon les quartiers. Il permet de se faire une idée générale des prix pratiqués dans la capitale.
Notez que le prix peut varier selon le promoteur, les prestations offertes et le standing du bien.
| Quartier | Prix au m² |
| CBD prime (Siam, Chidlom, Asok, Thonglor, Phrom Phong) | 220 000 – 400 000 ฿ et plus |
| Périphérie du centre (Rama 9, Ari, Sathorn extérieur, Ratchada) | 140 000 – 220 000 ฿ |
| Banlieue milieu de gamme (On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao) | 90 000 – 160 000 ฿ |
| Périphérie de Bangkok (Bang Na, Srinakarin, zones extérieures de Bang Sue) | 60 000 – 110 000 ฿ |
En dehors de Bangkok, les prix varient beaucoup.
- Les emplacements de choix à Phuket et Pattaya rivalisent avec les biens haut de gamme de Bangkok
- Dans les villes plus petites, les condos affichent des prix comparables à ceux de la périphérie de Bangkok
Bon à savoir : pour un condo neuf, attendez-vous à payer au moins 20 % de plus qu’un condo ancien. Les prix devraient d’ailleurs continuer à grimper, en raison de la forte hausse des coûts de construction ces dernières années.
Dépenses supplémentaires
Au-delà du prix du condo lui-même, prévoyez d’autres dépenses après l’achat :
- Frais de transfert : c’est l’une des dépenses les plus lourdes. Ils représentent 2 % du prix du condo et sont en général partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur.
- Travaux de rénovation : les condos sont en général livrés avec un mobilier basique. Prévoyez au minimum 100 000 à 200 000 THB supplémentaires pour les aménager à votre goût.
- Frais de raccordement aux réseaux : il faut parfois payer plusieurs milliers de bahts pour le raccordement à l’électricité et à l’eau.
- Charges de copropriété : comptez entre 1 200 et 5 000 THB, voire plus, par mois, selon la taille de l’unité.
- Fonds de réserve : lors de votre emménagement, vous devez cotiser une seule fois à ce fonds, destiné à couvrir l’entretien à long terme de l’immeuble. Il représente en général 10 000 à 20 000 THB, soit à peu près une année de charges.
Vous découvrirez souvent ces frais après avoir signé le contrat d’achat, et ils peuvent totaliser plusieurs centaines de milliers de bahts. Nous y reviendrons plus en détail plus loin dans cet article.
Les types de condos
Il existe de nombreux types de condos, du studio au penthouse de cinq chambres.
Voici un aperçu général des condominiums en Thaïlande. Pour aller plus loin, consultez notre guide détaillé sur le logement à Bangkok.
| Type | Surface (m²) | Agencement | Prix typique |
| Studio | 24 à 30 m² | Tout dans une seule pièce : séjour, chambre, coin cuisine basique, petit espace buanderie à l’extérieur. Salle de bains séparée. | À partir de ~2,5 millions de THB (varie selon le projet et l’emplacement) |
| Une chambre | 30 à 50 m² | Chambre séparée du séjour. Mon format préféré. | À partir de ~3 millions de THB pour les unités standard. Les unités « deluxe » (5 à 10 m² de plus, avec une petite pièce supplémentaire, par exemple un bureau) coûtent plus cher |
| Deux chambres | 50 à 80 m² | Deux chambres avec séjour commun. Courant dans les condos d’entrée à moyenne gamme | À partir de ~4 millions de THB. Peut dépasser 5 millions de THB en centre-ville |
| Trois chambres et plus | 100 m² et plus (très variable) | Grandes unités multi-chambres, surtout dans les projets de luxe | Très variable. Exemples : ~29,9 millions de THB pour 140 m², jusqu’à plus de 115 millions de THB pour 253 m² dans les projets haut de gamme |
Emplacement
La Thaïlande regorge d’emplacements pour trouver le logement de vos rêves. Presque toutes les villes ont des condos, mais quelques zones clés concentrent la majorité des acheteurs expatriés.
Bangkok
Bangkok est la capitale thaïlandaise du condo. Plusieurs quartiers concentrent les développements haut de gamme.
Les lignes de BTS et de MRT attirent les promoteurs : vous trouverez donc au moins un nouveau projet de condo à proximité de presque chaque station.
Le centre de Bangkok affichant les prix du foncier les plus élevés, en particulier le long de Sukhumvit (de BTS Chit Lom à BTS Ekamai), c’est surtout là que se concentrent les condos haut de gamme.
Les condos de ces quartiers sont les plus chers de Thaïlande. Pour un une-chambre, prévoyez au moins 8 millions de bahts.
En s’éloignant du centre de Bangkok, les prix deviennent plus raisonnables, surtout loin des transports en commun. Les zones proches des nouvelles lignes de BTS, des monorails et du MRT gagnent en popularité auprès des acheteurs en périphérie de Bangkok.
Si vous voulez acheter un condo neuf à Bangkok sans gros budget, regardez du côté de la ligne verte du BTS, au sud-est de la station Onnut.
Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les condos à vendre à Bangkok.
Pattaya
Après Bangkok, la province de Chonburi, qui englobe Pattaya et Jomtien, ces célèbres stations balnéaires, arrive en deuxième position pour les condos.
La proximité de la mer séduit énormément, notamment les retraités qui souhaitent échapper au rythme de vie de la grande ville qu’est Bangkok.
Le centre de Pattaya est un secteur très prisé, avec sa vue panoramique sur la mer et sa proximité avec Walking Street et Central Festival. Comptez au moins 3,5 millions de bahts pour un une-chambre.
Un condo plus abordable se trouvera plutôt à l’intérieur des terres, loin de la mer, avec des prix à partir de 2,2 à 3 millions de bahts.
Chiang Mai
Chiang Mai est devenue une destination prisée à la fois des nomades numériques et des retraités. La ville offre un cadre urbain avec de bonnes adresses pour manger, boire, sortir et faire du shopping, tout en gardant les montagnes et la nature à une heure de route seulement.
L’offre de condominiums y reste bien plus limitée que dans les autres grandes villes expatriées de Thaïlande. La raison : les habitants préfèrent vivre en maison plutôt qu’en condo, une option moins chère et bien plus spacieuse. En revanche, une maison neuve à Chiang Mai sera souvent plus éloignée du centre-ville, ce qui peut poser un problème de commodité.
De nombreux condos abordables se trouvent un peu partout dans Chiang Mai, avec de nouveaux projets en périphérie de la ville. Le prix moyen d’un condo neuf tourne autour de 3,05 millions de bahts.
Les studios et les une-chambre restent les types de condos les plus recherchés ici.
Phuket
En plus d’être une destination prisée des grandes fortunes pour leurs villas en bord de mer, Phuket compte aussi de nombreux projets de condos plus abordables.
Toutes les grandes zones urbaines de Phuket comptent des condos, mais les secteurs à privilégier sont souvent ceux prisés des expatriés, comme l’ouest de l’île près de Patong Beach.
Le centre-ville, à l’est de Phuket, est un autre secteur recherché, avec des options aussi bien haut de gamme qu’économiques, à partir de 2 millions de bahts et pouvant dépasser 20 millions de bahts.
Autres zones
Dans les villes plus petites de Thaïlande, les projets de condos intéressants sont plus rares. Hua Hin et Khon Kaen font exception. En général, le foncier reste bon marché dans les zones rurales, ce qui rend la construction d’une maison plus avantageuse qu’un condominium.
Les promoteurs de condos
Il existe des promoteurs indépendants, mais la majorité des projets sont menés par une poignée d’acteurs majeurs, réunissant plusieurs marques.
Vous croiserez partout les noms Lumpini, Life, Noble, Sansiri et D Condo.
Certains promoteurs et immeubles indépendants offrent un peu plus de diversité que le style standard des constructions Lumpini.
- Ananda : connu pour sa marque Ideo, axée sur la commodité et la vie urbaine. De nombreux projets se trouvent à proximité des stations BTS ou MRT, un bon choix si vous vous déplacez régulièrement à Bangkok.
- AP : l’un des plus grands promoteurs de Thaïlande, avec plusieurs marques ciblant différents segments. The Address et Rhythm sont des marques haut de gamme dans des quartiers prisés comme Siam et Sukhumvit. Life est leur marque la plus connue pour la vie urbaine, tandis qu’Aspire se concentre sur des condominiums plus abordables.
- Lumpini (LPN) : un promoteur majeur spécialisé dans les condos abordables à moyenne gamme, avec de nombreux projets à Bangkok et quelques-uns à Pattaya et Cha-am. Réputé pour une gestion juristique stricte, qui garantit un bon ordre. Les projets sont souvent de grande envergure, ce qui peut rendre les équipements bondés.
- Major Development : se concentre sur des condominiums haut de gamme et de luxe, avec des conceptions à faible densité. Les projets offrent en général plus d’intimité et des unités plus grandes, souvent situées dans des quartiers prisés de Bangkok.
- Noble Development : se concentre sur des condos modernes, au design soigné, dans des emplacements prisés comme Ari, Sukhumvit, Thonglor, Ekamai et Ratchadapisek. Les prix sont généralement plus élevés en raison de l’emplacement et du positionnement. Le promoteur propose aussi une marque plus abordable, Nue, que l’on trouve plutôt en périphérie, à Bang Na ou Don Mueang par exemple.
- Origin Property : l’un des promoteurs qui connaît la plus forte croissance en Thaïlande, notamment sur le segment moyenne gamme. Connu pour des marques comme KnightsBridge, Notting Hill et Kensington. De nombreux projets se trouvent près des lignes BTS ou MRT et ciblent les jeunes actifs et primo-accédants.
- Pruksa : un grand promoteur réputé pour le logement abordable, avec des marques comme Plum Condo, The Tree, The Privacy et Chapter. Les prix d’entrée peuvent démarrer sous 1,8 million de THB. La qualité de construction et les finitions varient toutefois selon les projets.
- Sansiri : l’un des promoteurs les plus établis et les plus reconnus, notamment auprès des expatriés. Ses marques incluent THE LINE, XT et Kawa Haus, souvent avec des designs modernes façon « resort ». Les projets se trouvent couramment dans des zones prisées des expatriés comme On Nut et Bang Na, mais aussi à Chiang Mai et à Phuket.
- SC Asset : un promoteur bien établi, spécialisé dans les projets moyenne à haut de gamme. Réputé pour la qualité de construction et une solide réputation. Bien que plus connu pour les maisons, ses projets de condos se trouvent souvent dans des quartiers résidentiels calmes et séduisent les familles.
- Supalai : l’un des plus grands promoteurs de Thaïlande, avec plus de 30 ans d’expérience et une large gamme de projets. Réputé pour proposer des unités relativement plus spacieuses que la concurrence. Présent dans tout Bangkok, aussi bien en centre-ville qu’en zone résidentielle, sur les segments moyenne à moyenne-haut de gamme.
Condo neuf ou ancien
Autre décision importante à l’achat : neuf ou ancien ? Chaque option a ses avantages et ses inconvénients.
Condo neuf
- Premier occupant : le principal argument de vente d’un condo neuf, c’est que vous serez le tout premier à y vivre
- Décoration et technologie neuves : tout sera flambant neuf. Les couloirs et les espaces communs seront bien décorés, et les pièces équipées des derniers appareils et technologies.
- Garantie : les condos neufs bénéficient aussi d’une garantie d’un à trois ans. Si quelque chose casse durant cette période, le promoteur le répare gratuitement.
Voici maintenant les inconvénients :
- Services : impossible de savoir comment les choses évolueront dans quelques années. Le personnel, d’abord serviable et poli, peut changer d’attitude avec le temps, et des services comme le ménage ou les réparations peuvent devenir moins fréquents qu’au départ.
- Choix ou zones clés : il devient aussi plus difficile de trouver un condo neuf dans des quartiers prisés comme Asok, Thonglor, Phrom Phong et Ekamai à Bangkok, ou en bord de mer à Pattaya et Phuket. Ces zones sont déjà saturées d’immeubles et de condos.
Condo ancien
L’ancien présente deux avantages majeurs :
- Prix : le principal atout d’un condo ancien, c’est un prix inférieur à celui du neuf, avec de vraies bonnes affaires à la clé. La majorité des Thaïlandais préfèrent acheter neuf plutôt qu’ancien, ce qui crée souvent une offre excédentaire d’unités anciennes. Vous pouvez obtenir un bon prix pour une unité de seulement quelques années.
- Qualité de construction : avec ce type de condo, vous vous faites aussi une meilleure idée de la qualité de construction et des équipements existants.
Article connexe : Comment trouver un homme à tout faire à Bangkok, en Thaïlande
Comment trouver un condo
Il existe plusieurs façons de trouver un condo, et selon que vous soyez déjà en Thaïlande ou non, mieux vaut explorer autant de pistes que possible.
Les agents immobiliers
Beaucoup de gens passent par un agent immobilier pour trouver un bien à acheter.
Voici pourquoi :
- Praticité : c’est très pratique. Il suffit de leur dire ce que vous cherchez, et ils vous montreront tous les biens disponibles, neufs comme d’occasion, selon vos critères.
- Comparaison de condos : vous pouvez comparer facilement plusieurs biens à la fois
- Aide sur les questions juridiques : les agents immobiliers vous aident aussi pour les démarches juridiques lors du transfert d’un condo, une étape souvent plus complexe qu’il n’y paraît
- Service gratuit : le service est gratuit, car l’agent touche une commission du vendeur ou du promoteur une fois le condo vendu.
Trouver un agent immobilier en Thaïlande est aussi très facile. Dès que vous annoncez chercher un condo sur un groupe Facebook d’expatriés en Thaïlande, des dizaines d’agents vous contacteront rapidement.
De nombreux sites immobiliers cités dans la section suivante sont d’ailleurs aussi fréquentés par les agents.
Mais méfiez-vous d’un point avec les agents en Thaïlande : ils n’ont pas besoin d’être agréés.
Autrement dit, n’importe qui peut se présenter comme agent immobilier, même sans réelle connaissance du marché thaïlandais. Certains vous pousseront vers le condo qui leur rapportera la plus grosse commission.
Si vous décidez de passer par un agent pour acheter un condo en Thaïlande, choisissez-le avec soin et ne prenez pas tout ce qu’il dit pour argent comptant.
Renseignez-vous plutôt vous-même sur le projet. Méfiez-vous des prix gonflés pour les étrangers. N’hésitez pas à demander poliment à des voisins thaïlandais ce qu’ils ont payé pour un condo similaire.
Astuce : si vous souhaitez passer par un agent pour acheter un condo en Thaïlande, jetez un œil à Keller Henson. Ils peuvent vous conseiller solidement sur le marché immobilier thaïlandais, notamment pour l’investissement.
Article connexe : Agents immobiliers à Bangkok : ce qu’il faut savoir
En ligne
Les sites immobiliers thaïlandais sont complets et intuitifs.
Ils sont faciles à utiliser et vous pouvez filtrer selon vos besoins : emplacement, prix, nombre de chambres, pour faire ressortir le bien qui vous correspond le mieux.
DDProperty.com et Hipflat sont aujourd’hui les deux plus grands sites du marché. Facebook Marketplace est une autre option qui gagne en popularité.
Un site immobilier est un excellent moyen de mieux cerner ce que votre budget peut vous offrir, mais il présente trois inconvénients majeurs :
- Cela peut vite devenir écrasant : le marché immobilier thaïlandais est immense. Avec des milliers d’annonces, dénicher une bonne affaire en ligne relève parfois du défi.
- Tout ce que vous voyez en ligne n’est pas forcément exact. Visitez le bien avant de contacter le vendeur, pour vérifier que l’immeuble correspond bien à l’annonce.
- Dans bien des cas, plusieurs annonces proviennent en réalité de la même agence immobilière.
Sur le terrain
La plupart des condos en construction disposent d’un bureau des ventes avec appartements témoins à visiter, ce qui vous permet d’arpenter les quartiers qui vous plaisent et de vous arrêter directement pour parler à l’équipe commerciale.
Vous pouvez aussi utiliser Google Maps pour repérer les immeubles dans le quartier de votre choix.
Dans les immeubles plus anciens, renseignez-vous directement auprès du personnel du bureau de gestion pour connaître les options d’achat.
De nombreux condos disposent aussi de panneaux d’affichage où les propriétaires publient photos et informations sur les biens à louer ou à vendre.
Cette méthode peut s’avérer plus efficace que la recherche en ligne, mais gardez à l’esprit que la décoration et les équipements visibles ne sont pas toujours inclus dans le prix final : pensez à toujours le demander.
Astuce : il existe un salon de l’immobilier appelé « House & Condo Show ». Vous y trouverez des milliers de biens réunis en un seul endroit, souvent accompagnés de remises et de promotions. L’événement se tient deux fois par an, généralement en mars et en novembre, au Queen Sirikit National Convention Center à Bangkok. Consultez leur site officiel pour connaître la prochaine date (en thaï uniquement).
Le processus d’achat
Une fois votre décision d’achat prise, il est temps de s’attaquer à la paperasse et d’organiser le financement.
Négociation du prix
Pour dénicher une bonne affaire, l’ancien reste une bonne option. De nombreux propriétaires sont prêts à baisser leur prix pour conclure la vente. Certains immeubles comptent plusieurs unités à vendre en même temps : de vrais terrains de chasse pour les négociateurs.
Le prix affiché dans les annonces n’est pas toujours celui que vous paierez réellement. En général, vous pouvez obtenir une remise de 5 % à 20 % sur le prix affiché. Beaucoup de promoteurs offrent aussi des cadeaux tels que des iPhone ou des tablettes.
Droits et obligations
Il est important de bien connaître vos droits et obligations lors de l’achat d’un condo en Thaïlande.
Les lois et les procédures diffèrent probablement de celles de votre pays d’origine. C’est le moment où faire appel à un avocat s’avère très utile, d’autant que les contrats que vous signerez seront rédigés en thaï. L’avocat passera le contrat en revue avec vous et s’assurera que tout est clair et en règle.
Ne croyez pas tout ce que les vendeurs vous disent oralement. En cas de litige, seul le contrat fera foi.
Vérifiez et revérifiez que le condo peut bien être enregistré dans le cadre du quota étranger de 49 % du total des unités.
C’est particulièrement important lors de l’achat d’un condo ancien auprès d’un citoyen thaïlandais, qui pourrait lui-même ignorer la vraie réponse à cette question. Vérifiez toujours auprès du bureau de gestion du condo.
Vous, ou votre avocat, devez également vérifier que l’immeuble est bien enregistré sous le Condominium Act, condition nécessaire pour pouvoir être enregistré à votre nom.
L’achat sur plan
Acheter un condo pas encore terminé s’appelle un achat « sur plan ». Dans ce cas, on vous donnera une date de livraison prévisionnelle plutôt qu’une date ferme. Au fil de l’avancement du chantier, cette date devient de plus en plus précise.
Lors de la signature du contrat, des clauses relatives aux retards de construction sont souvent prévues.
La plupart stipulent qu’au-delà d’un certain nombre de jours de retard, vous avez droit à une forme de compensation. Il existe aussi souvent une clause sur l’annulation du projet : assurez-vous donc de bien connaître vos droits.
À titre indicatif, un projet de condo de taille moyenne prend en général environ dix-huit mois à être achevé.
Acomptes et paiements
Le calendrier des acomptes et des paiements dépend de nombreux facteurs, notamment si vous achetez sur plan ou un condo déjà construit.
Condos sur plan
Pour un achat sur plan, vous versez généralement un acompte initial, suivi de petites mensualités pendant la construction, jusqu’au règlement du solde ou à la mise en place d’un prêt en fin de chantier.
Les acomptes initiaux sont souvent très faibles, parfois seulement 10 000 à 20 000 bahts, et les mensualités peuvent descendre jusqu’à 5 000 bahts pour un bien évalué autour d’un million de bahts.
Pour un condo à 6 millions de bahts, l’acompte peut atteindre 200 000 bahts, voire plus.
Condo déjà construit ou d’occasion
Pour un condo déjà construit ou d’occasion, on verse en général un petit acompte pour sceller l’accord, puis le règlement intégral avant l’enregistrement du bien.
Il n’existe aucune obligation légale de délai, mais il est courant que les vendeurs attendent la finalisation dans les 30 jours suivant le versement de l’acompte.
Les documents officiels
Quelques documents essentiels sont nécessaires tout au long de l’achat et de l’enregistrement de votre nouveau condo.
Le contrat
Le premier document est bien sûr votre contrat. Il doit être signé par vous et le promoteur si vous achetez un condo neuf. Il contient toutes les informations relatives à l’enregistrement, aux paiements et aux procédures. C’est votre référence pour tout ce qui concerne l’immeuble, les frais et les échéances.
Le formulaire FET
Vous aurez ensuite besoin du formulaire FET (Foreign Exchange Transfer), qui prouve que l’argent de l’achat provient bien de l’étranger et a été converti en bahts à son arrivée en Thaïlande. Vous pouvez l’obtenir auprès de la banque vers laquelle vous avez transféré les fonds.
Ce point est essentiel : l’argent doit arriver en Thaïlande dans votre propre devise, puis être converti par la banque thaïlandaise. Si vous avez effectué plusieurs virements, vous aurez besoin d’un formulaire pour chacun d’eux.
Il est possible d’utiliser un service de transfert d’argent comme Wise pour envoyer de l’argent en Thaïlande et acheter un bien ici. Mais vous devez bien indiquer que le motif du transfert est l’achat immobilier.
Documents personnels
Vous devrez également fournir les originaux et copies de votre passeport et de tout autre document officiel (permis de travail, visa, certificat de mariage, etc.). Si l’achat se fait au nom d’un ressortissant thaïlandais, celui-ci devra présenter sa carte d’identité et une autre pièce d’identité lors de l’enregistrement du bien.
Le vendeur ou l’agent immobilier peut vous indiquer précisément les documents nécessaires.
Taxes et frais
Au moment du transfert, plusieurs frais sont à régler ; ils doivent figurer dans votre contrat et vous être expliqués avant l’achat.
| Type de frais | Taux | Qui paie | Remarques |
|---|---|---|---|
| Frais de transfert | 2 % | Acheteur et vendeur (en général partagés à 50/50) | Principal frais à prévoir en tant qu’acheteur |
| Droits de timbre | 0,5 % | Vendeur | S’applique si la taxe professionnelle spécifique ne s’applique pas |
| Taxe professionnelle spécifique | 3,3 % | Vendeur | S’applique si le bien est revendu dans un certain délai |
| Retenue à la source | 1 % ou taux progressif | Vendeur | Selon les revenus du vendeur ou sa structure juridique |
*Ces répartitions ne sont pas gravées dans le marbre. Parfois, le vendeur prend en charge tous les frais ; parfois, c’est l’acheteur. Le contrat d’achat doit donc préciser clairement qui paie quel frais.
Pour en savoir plus : Introduction à la taxe foncière en Thaïlande
Le livret de résidence (« Yellow House »)
Une fois toutes les taxes et frais de transfert réglés, vous recevrez un livret Tabien Ban : bleu pour les Thaïlandais, jaune pour les étrangers. Ce document atteste du résident de l’unité et constitue une pièce importante si vous envisagez de revendre votre condo plus tard.
C’est également à ce moment-là que le titre de propriété est transféré à votre nom : le processus d’achat est alors terminé !
Après l’achat
Assurance habitation
Souscrire une assurance habitation adéquate est vraiment important. Vous voulez avoir la certitude que votre bien et vos biens personnels sont couverts en cas de pépin.
En théorie, les copropriétaires sont responsables de tous les murs extérieurs, sols et plafonds, ainsi que des espaces communs, en cas de dommage dont la faute leur incombe.
Côté assurance, mieux vaut opter pour une police couvrant à la fois le contenu et les dommages au bâtiment. Il existe des formules complètes pour seulement quelques milliers de bahts par an, pour votre tranquillité d’esprit.
Charges de copropriété
Deux aspects de l’entretien méritent d’être bien compris.
Les charges de copropriété
Ce sont les frais mensuels versés à la gestion du condo. Ils sont calculés en fonction de la taille de votre unité et couvrent les coûts partagés : personnel, sécurité et espaces communs.
- Coût habituel : à partir d’environ 40 THB/m², jusqu’à 200 THB/m²
- Règle générale : plus un condo offre d’équipements, plus les charges sont élevées
- Paiement : en général trimestriel ou annuel
Les réparations dans votre unité
En tant que propriétaire, vous êtes responsable de toutes les réparations à l’intérieur de votre unité.
- Couvre les petites réparations et l’entretien courant
- Les coûts augmentent avec le temps, à mesure que l’unité vieillit
- Prévoyez un budget pour les remplacements et les réparations, surtout après les premières années
Même un condo neuf ne restera pas éternellement en parfait état : mieux vaut donc anticiper ces coûts à long terme.
L’assemblée générale annuelle du condo
Chaque année, une assemblée générale annuelle (AGM) aborde des sujets importants : la situation financière du condo, les réparations nécessaires et les changements de règlement proposés.
Quelques semaines avant l’AGM, vous recevrez les états financiers du condo. En théorie, cela vous laisse le temps de les étudier et de préparer vos éventuelles questions. Vous recevrez aussi la liste des sujets proposés et des votes à venir, avec le même temps pour digérer l’information.
L’AGM se déroule entièrement en thaï, tout comme les documents qui l’accompagnent, et il peut ne s’agir que de votes mineurs, comme le maintien des charges au même niveau ou l’embauche d’un agent de sécurité supplémentaire.
Il reste néanmoins conseillé d’y assister avec un traducteur. Des décisions plus importantes peuvent parfois être votées, comme des rénovations ou des modifications structurelles, susceptibles d’entraîner des cotisations supplémentaires pour les propriétaires.
Mobilier
Dans 99 % des cas, les condos neufs sont vendus meublés, mais il faut souvent acheter quelques éléments en plus du strict minimum fourni. Certains appareils électroniques doivent par exemple être achetés séparément.
Vérifiez auprès du promoteur si tout ce que vous voyez dans l’appartement témoin sera bien inclus dans le prix final.
Si vous achetez une unité ancienne, le propriétaire voudra peut-être emporter son mobilier : vérifiez donc s’il est inclus, ou proposez une offre pour les éléments qui vous intéressent.
Les magasins de meubles se trouvent dans pratiquement tous les centres commerciaux. Index, SB Design Square, Homepro, et bien sûr Ikea Thaïlande sont les principaux acteurs du marché et vous fourniront tout le nécessaire pour aménager votre nouveau logement.
Pour en savoir plus : Le guide complet pour acheter des meubles en Thaïlande
Questions juridiques
Voici quelques points juridiques à connaître lors de l’achat d’un condo en Thaïlande.
Acheter au nom d’un étranger ou d’un ressortissant thaïlandais
Une décision majeure pour de nombreux couples mixtes thaï-étranger concerne le nom sous lequel enregistrer le condo. S’il est possible d’enregistrer le bien au nom de l’étranger, plusieurs facteurs entrent en jeu.
Les citoyens thaïlandais peuvent obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque locale s’ils ont un bon historique de crédit et un salaire d’au moins 15 000 bahts par mois. Si le prix du condo dépasse 1,5 million de bahts, ils devront gagner plus de 30 000 bahts par mois pour obtenir le prêt.
Les conditions sont bien plus strictes pour les étrangers. Obtenir un prêt en Thaïlande pour acheter un bien immobilier reste d’ailleurs très difficile.
C’est pourquoi certains étrangers choisissent d’enregistrer leur condo au nom de leur conjoint thaïlandais. Cela simplifie et rend plus abordable la démarche, du moins au départ.
Mais c’est une décision risquée, car votre conjoint thaïlandais a alors légalement le droit de vous expulser tout en conservant la propriété.
Faut-il faire appel à un avocat ?
Un avocat peut vous expliquer les aspects juridiques de l’achat et effectuer des vérifications sur le vendeur ou l’immeuble.
Si vous achetez auprès d’un grand promoteur, un avocat n’est pas forcément indispensable. Mais de nombreux expatriés choisissent tout de même de payer quelques milliers de bahts pour qu’un avocat passe le contrat au crible et s’assure que tout est en ordre.
À l’inverse, pour un projet important, si vous voulez avoir l’absolue certitude que tout se passera bien, faire appel à un avocat reste une bonne option. Dans ce cas, comptez facilement plus de vingt mille bahts.
Si vous avez besoin d’aide pour trouver un avocat, remplissez ce formulaire. Pour en savoir plus sur la manière de travailler avec un avocat, consultez notre guide détaillé sur l’embauche d’un avocat en Thaïlande.
Les options de financement
En tant qu’expatrié, vous ne pouvez pas simplement entrer dans une banque thaïlandaise et demander un prêt immobilier. La plupart des banques thaïlandaises n’accordent d’ailleurs pas de prêt sans le statut de résident permanent.
Vos options se limitent alors aux banques de votre pays d’origine ou aux banques internationales disposant d’agences en Thaïlande, comme UOB et ICBC.
Vous devez atteindre leurs critères financiers minimums. Par exemple, pour UOB Singapour, il faut gagner au moins 100 000 SGD par an, ou 70 000 SGD par an si vous détenez un permis de travail thaïlandais.
Pour obtenir un prêt, vous pouvez contacter une banque vous-même, ou demander à un agent immobilier de vous accompagner.
Peut-on acheter un condo thaïlandais en vivant à l’étranger ?
Il est possible d’acheter un condo thaïlandais tout en vivant à l’étranger, et la plupart des étapes ci-dessus restent identiques. La seule différence, c’est qu’il vous faudra engager un avocat ou un agent immobilier et lui donner une procuration pour signer le contrat et agir en votre nom lors du transfert du bien.
Nous déconseillons toutefois d’acheter un bien en restant à l’étranger, car mieux vaut tout voir de vos propres yeux et vérifier chaque détail avant de signer un contrat.
Le coût d’une semaine de voyage en Thaïlande serait probablement à peine plus élevé que les honoraires d’un avocat pour accomplir toutes ces démarches à votre place.
Conseils supplémentaires
Si les studios sont bon marché, beaucoup de gens détestent vivre dans un condo où tout se passe dans une seule pièce. Cela peut finir par ressembler à une cellule de prison, et vous risquez de ne pas vouloir y rester sur la durée.
- Vos locataires eux aussi ne resteront probablement que peu de temps avant de vouloir plus d’espace.
- Si votre budget ne permet qu’un studio, réfléchissez bien à ce mode de vie avant de vous engager.
Notez aussi que de nombreux condos d’une ou deux chambres manquent de lumière naturelle. Certains n’ont des fenêtres que dans une ou deux pièces, laissant les autres dans l’obscurité, ce qui vous oblige à garder la lumière allumée en pleine journée.
Cela peut vite poser problème et alourdir la facture d’électricité. Privilégiez les appartements d’angle : des fenêtres sur deux côtés rendent un condo bien plus agréable à vivre.
Prochaines étapes
Acheter un condo en Thaïlande représente un investissement important. Prenez le temps d’y réfléchir soigneusement avant de vous lancer. Si vous n’êtes pas encore prêt à acheter, vous pouvez toujours louer un appartement.
Mais si vous êtes certain de vouloir acheter un condo, rendez-vous chez Keller Henson pour vous lancer.
Nous espérons avoir répondu à toutes vos questions, mais n’hésitez pas à commenter ci-dessous si nous avons oublié quelque chose : nous vous répondrons avec plaisir !
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