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Un guide complet, étape par étape, pour acheter un condo en Thaïlande : démarches, coûts, taxes et pièges à éviter.
J’ai vu de nombreux expatriés acheter un condo en Thaïlande, moi y compris. Certains font une bonne affaire. D’autres se heurtent à des soucis de paperasse, à des coûts cachés ou à des règles de propriété qu’ils n’avaient pas bien comprises.
Les plus grosses erreurs tiennent généralement à trois choses :
- Sous-estimer le coût total
- Mal comprendre le quota de propriété étrangère
- Envoyer l’argent de la mauvaise façon
Dans ce guide, je vous explique tout ce qu’il faut savoir pour acheter un condo en Thaïlande en toute sécurité et en toute confiance.
Contents
- Points clés à retenir
- Les étrangers peuvent-ils acheter un condo en Thaïlande ?
- Le quota de propriété étrangère expliqué
- Pleine propriété (freehold) ou bail (leasehold)
- Coût d'un condo en Thaïlande
- Types de condos
- Emplacement
- Les grands promoteurs de condos
- Condo neuf ou ancien
- Comment trouver un condo
- Vérifications à faire avant d'acheter
- Le processus d'achat
- Taxes et frais au moment du transfert
- Le livret de maison jaune (Tabien Ban)
- Après l'achat
- Les questions juridiques
- Les options de financement
- Peut-on acheter un condo thaïlandais en vivant à l'étranger ?
- Conseils supplémentaires
- Prochaines étapes
- Questions fréquentes
- Les étrangers peuvent-ils acheter un condo en Thaïlande ?
- Les étrangers peuvent-ils posséder un terrain en Thaïlande ?
- Qu'est-ce que le quota de propriété étrangère pour les condos ?
- Que se passe-t-il si le quota étranger est déjà atteint ?
- Qu'est-ce qu'un formulaire FET et pourquoi en ai-je besoin ?
- Quelles taxes et quels frais s'appliquent à l'achat d'un condo ?
- Quelle différence entre pleine propriété (freehold) et bail (leasehold) ?
- Faut-il un avocat pour acheter un condo en Thaïlande ?
- Sources citées
- Articles connexes
Points clés à retenir
- Les étrangers peuvent légalement posséder un condo en Thaïlande en leur nom propre, à condition que le quota de propriété étrangère de l’immeuble (49 %) ne soit pas déjà atteint.
- La totalité de la somme doit être transférée depuis l’étranger dans une devise étrangère, puis convertie en bahts une fois arrivée en Thaïlande. Un formulaire de transfert de change (FET) sert de preuve.
- Prévoyez un budget bien supérieur au prix affiché. Les frais de transfert (2 % du prix d’achat, généralement partagés), les travaux de rénovation, les charges mensuelles et le fonds de réserve à verser une seule fois peuvent représenter plusieurs centaines de milliers de bahts.
- À Bangkok, les prix vont d’environ 1,2 million de THB pour un ancien logement en périphérie à 7 millions de THB ou plus dans les quartiers centraux comme Asok et Thonglor. Le neuf coûte généralement au moins 20 % de plus qu’un bien comparable d’occasion.
- Les prix affichés se négocient presque toujours. Il est souvent possible de faire baisser le prix demandé de 5 à 20 %, surtout dans les immeubles anciens où plusieurs unités sont à vendre en même temps.
- Faites appel à un avocat avant de signer quoi que ce soit. Les contrats sont rédigés en thaï, et un avocat repérera des problèmes qui vous échapperaient autrement.
- Vérifiez toujours l’état du quota étranger directement auprès du bureau juridique de l’immeuble, même en achetant auprès d’un propriétaire thaïlandais qui n’en connaît pas forcément le chiffre exact.
Les étrangers peuvent-ils acheter un condo en Thaïlande ?
La réponse courte est oui. Un étranger peut acheter un condo en Thaïlande, et c’est même une option très prisée. Je vois de plus en plus de condos ici appartenir à des étrangers.
Mais il existe deux règles principales à respecter pour acheter un condo en Thaïlande en toute légalité :
- L’argent doit venir de l’étranger : La totalité de la somme destinée à l’achat d’un condo doit être envoyée en Thaïlande depuis l’étranger, dans la devise d’origine.
- Le quota de propriété : Les étrangers ne peuvent posséder que 49 % des unités d’un même immeuble. Vous pouvez vérifier ce chiffre auprès du bureau juridique de l’immeuble.
Il existe bien sûr d’autres lois et règlements que nous aborderons également.
Le quota de propriété étrangère expliqué
Les étrangers peuvent posséder, collectivement, jusqu’à 49 % de la surface totale des unités d’un immeuble en copropriété. Ce quota se calcule en surface, pas en nombre de lots, et il est fixé par immeuble dès son enregistrement.
Une fois le quota atteint, seul le bail (leasehold) reste possible. Confirmez toujours par écrit l’état actuel du quota auprès du bureau juridique de l’immeuble avant de faire une offre.
Pleine propriété (freehold) ou bail (leasehold)
La pleine propriété (freehold) est un titre de propriété enregistré, accessible pour les condos éligibles au quota étranger. Les étrangers ne pouvant pas posséder de terrain en pleine propriété, le bail (leasehold), enregistrable, jusqu’à 30 ans, est la voie classique pour un terrain ou une maison, et pour les condos une fois le quota d’un immeuble atteint.
Rien ne garantit qu’une durée de bail au-delà des 30 premières années, y compris avec une clause de renouvellement automatique, soit juridiquement opposable.
Coût d’un condo en Thaïlande
J’ai vu beaucoup de gens sous-estimer le coût d’un condo en Thaïlande, pensant que ce serait bon marché. En réalité, ce n’est pas le cas.
Voici ce à quoi vous devez vous attendre à payer en 2026.
- ฿1 200 000 – ฿2 000 000
Condos anciens (10 à 20 ans ou plus) en périphérie de Bangkok ou dans des zones moins pratiques
Exemples : Bang Khae, Min Buri, certains quartiers de Bang Sue - ฿2 500 000 – ฿4 000 000
Condos plus récents en périphérie, à proximité du BTS/MRT
Exemples : On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao, Ratchadaphisek - ฿4 500 000 – ฿7 000 000 et plus
Condos en plein centre de Bangkok
Exemples : Asok, Thonglor, Phrom Phong, Chidlom
Par ailleurs, la plupart des gens comparent la surface en mètres carrés pour évaluer la valeur et le potentiel locatif d’un bien.
Le tableau ci-dessous donne un aperçu du prix des condos à Bangkok selon les quartiers. Il permet de se faire une idée générale du coût d’un condo dans la capitale.
Notez que le prix peut varier selon le promoteur, les équipements proposés et le standing du bien.
| Quartier | Prix au m² |
| Centre-ville prisé (Siam, Chidlom, Asok, Thonglor, Phrom Phong) | ฿220 000 – ฿400 000 et plus |
| Périphérie proche (Rama 9, Ari, Sathorn extérieur, Ratchada) | ฿140 000 – ฿220 000 |
| Banlieue intermédiaire (On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao) | ฿90 000 – ฿160 000 |
| Périphérie éloignée de Bangkok (Bang Na, Srinakarin, zones extérieures de Bang Sue) | ฿60 000 – ฿110 000 |
En dehors de Bangkok, les prix varient énormément.
- Les emplacements les plus recherchés à Phuket et Pattaya rivalisent avec les biens haut de gamme de Bangkok
- Dans les villes plus petites, les condos affichent des prix proches de ceux de la périphérie de Bangkok
Bon à savoir : pour un condo neuf, attendez-vous à payer au moins 20 % de plus qu’un bien d’occasion. Les prix devraient continuer à grimper, en raison de la forte hausse des coûts de construction ces dernières années.
Dépenses supplémentaires
Au-delà du prix du condo, prévoyez d’autres dépenses après l’achat :
- Frais de transfert : l’une des dépenses les plus lourdes. Ils représentent 2 % du prix du condo et sont généralement partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur.
- Travaux de rénovation : les condos sont livrés avec un mobilier basique. Prévoyez au minimum 100 000 à 200 000 THB supplémentaires pour les aménagements.
- Frais de raccordement : comptez plusieurs milliers de bahts pour le raccordement à l’électricité et à l’eau.
- Charges de copropriété : elles vont d’environ 1 200 à 5 000 THB ou plus par mois, selon la taille du logement.
- Fonds de réserve : à votre emménagement, vous devez verser une contribution unique au fonds de réserve, destiné à l’entretien à long terme de l’immeuble. Comptez en général 10 000 à 20 000 THB, soit à peu près l’équivalent d’un an de charges.
Vous découvrirez souvent ces frais après avoir signé le contrat d’achat, et ils peuvent représenter plusieurs centaines de milliers de bahts au total. Nous y reviendrons plus en détail plus loin dans cet article.
Types de condos
Il existe de nombreux types de condos. L’offre va du studio au penthouse de cinq chambres.
Voici un aperçu général des types de condos en Thaïlande. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur le logement à Bangkok.
| Type | Surface (m²) | Agencement | Prix moyen |
| Studio | 24 à 30 m² | Tout dans une seule pièce : salon, chambre, coin cuisine, kitchenette basique, petit espace buanderie à l’extérieur. La salle de bains est séparée. | À partir d’environ 2,5 millions de THB (varie selon le projet et l’emplacement) |
| Une chambre | 30 à 50 m² | Chambre et salon séparés. Mon format préféré. | À partir d’environ 3 millions de THB pour une unité standard. Les versions deluxe (5 à 10 m² de plus, avec une petite pièce supplémentaire, par exemple un bureau) coûtent plus cher |
| Deux chambres | 50 à 80 m² | Deux chambres avec un salon commun. Fréquent dans les condos d’entrée et de milieu de gamme | À partir d’environ 4 millions de THB. Peut dépasser 5 millions de THB en centre-ville |
| Trois chambres et plus | 100 m² et plus (très variable) | Grandes unités à plusieurs chambres, principalement dans des projets haut de gamme | Très variable. Exemples : environ 29,9 millions de THB pour 140 m², jusqu’à plus de 115 millions de THB pour 253 m² dans des projets très haut de gamme |
Emplacement
La Thaïlande regorge d’endroits où trouver le logement de vos rêves. Pratiquement toutes les villes disposent de condos, mais quelques zones concentrent l’essentiel des achats des expatriés.
Bangkok
Bangkok est la capitale thaïlandaise du condo. Plusieurs quartiers concentrent les programmes haut de gamme.
Les lignes de BTS et de MRT attirent les promoteurs : on trouve donc au moins un nouveau projet à proximité de la plupart des stations.
Le centre de Bangkok affiche les prix du foncier les plus élevés, en particulier le long de Sukhumvit (de BTS Chit Lom à BTS Ekamai), où l’on trouve surtout des condos haut de gamme.
Les condos de ce secteur sont les plus chers de Thaïlande. Pour un logement d’une chambre, prévoyez au moins 8 millions de bahts.
En s’éloignant du centre, les prix deviennent plus raisonnables, surtout loin des transports en commun. Les nouveaux tracés de BTS, de monorail et de MRT rendent désormais la périphérie de Bangkok de plus en plus attractive pour l’achat.
Si vous voulez un condo neuf à Bangkok avec un budget limité, regardez du côté de la ligne verte du BTS, au sud-est de la station Onnut.
Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l’achat de condos à Bangkok.
Pattaya
En dehors de Bangkok, la province de Chonburi est la destination la plus prisée pour les condos, avec Pattaya et Jomtien, ces célèbres stations balnéaires.
La proximité de la plage séduit énormément, en particulier les retraités qui veulent échapper au rythme de vie de la grande ville.
Le centre de Pattaya est un secteur très recherché, avec une vue panoramique sur la mer et la proximité de Walking Street et du centre commercial Central Festival. Comptez au moins 3,5 millions de bahts pour un logement d’une chambre.
Pour un budget plus modeste, cherchez à l’intérieur des terres, loin de la mer, avec des prix à partir de 2,2 à 3 millions de bahts.
Chiang Mai
Chiang Mai est devenue une destination très prisée à la fois des nomades numériques et des retraités. La ville offre un cadre urbain avec de bonnes adresses pour manger, boire, sortir et faire du shopping, tout en restant à moins d’une heure des paysages de montagne.
L’offre de condos y reste bien plus limitée que dans d’autres villes prisées des expatriés en Thaïlande, car les habitants préfèrent vivre en maison. C’est moins cher et bien plus spacieux, même si une maison neuve à Chiang Mai est en général plus éloignée du centre-ville.
On trouve de nombreux condos à prix raisonnable dans toute la ville, avec de nouveaux programmes en périphérie. Le prix moyen d’un condo neuf tourne autour de 3,05 millions de bahts.
Les studios et les logements d’une chambre sont les types de condos les plus demandés ici.
Phuket
Au-delà des villas de millionnaires en bord de mer, Phuket compte aussi de nombreux programmes de condos à prix abordable.
Toutes les grandes zones urbaines de Phuket comptent des condos, mais les secteurs à privilégier sont souvent les quartiers prisés des expatriés, comme la côte ouest près de Patong Beach.
Le centre-ville, à l’est de l’île, est un autre secteur recherché, avec des options aussi bien haut de gamme qu’abordables, entre 2 millions de bahts et plus de 20 millions de bahts.
Autres régions
Dans les villes plus petites, peu de programmes de condos valent vraiment le détour, à l’exception de Hua Hin et Khon Kaen. De manière générale, le foncier reste bon marché en zone rurale, ce qui rend la construction d’une maison souvent plus intéressante qu’un condo.
Les grands promoteurs de condos
Il existe des promoteurs indépendants, mais la majorité des programmes sont menés par une poignée d’acteurs majeurs, chacun avec plusieurs marques.
Vous croiserez partout les noms Lumpini, Life, Noble, Sansiri et D Condo.
Certains promoteurs et immeubles indépendants offrent un peu plus de variété que les constructions standard de type Lumpini.
- Ananda : connu pour sa marque Ideo, axée sur la commodité et la vie urbaine. De nombreux projets se trouvent juste à côté d’une station de BTS ou de MRT, un bon choix si vous vous déplacez souvent dans Bangkok.
- AP : l’un des plus grands promoteurs de Thaïlande, avec plusieurs marques ciblant différents segments. The Address et Rhythm visent le haut de gamme dans des quartiers prisés comme Siam et Sukhumvit. Life, leur marque la plus connue, cible la vie urbaine, tandis qu’Aspire se concentre sur des condos plus abordables.
- Lumpini (LPN) : un promoteur majeur spécialisé dans les condos abordables et milieu de gamme, avec de nombreux projets à Bangkok et quelques-uns à Pattaya ou Cha-am. Réputé pour une gestion juridique stricte qui maintient l’ordre dans les immeubles. Les projets sont souvent de grande envergure, si bien que les équipements peuvent sembler bondés.
- Major Development : se concentre sur des condos haut de gamme et luxueux, à faible densité. Les projets offrent souvent plus d’intimité et des unités plus grandes, généralement situés dans des quartiers prisés de Bangkok.
- Noble Development : se concentre sur des condos modernes et design, dans des quartiers prisés comme Ari, Sukhumvit, Thonglor, Ekamai et Ratchadapisek. Les prix sont généralement plus élevés en raison de l’emplacement et du positionnement de la marque. Propose aussi une marque plus abordable, Nue, plutôt en périphérie, à Bang Na ou Don Mueang par exemple.
- Origin Property : l’un des promoteurs qui se développe le plus vite en Thaïlande, en particulier sur le segment milieu de gamme. Connu pour des marques comme KnightsBridge, Notting Hill et Kensington. De nombreux projets sont situés près des lignes de BTS ou de MRT et ciblent les jeunes actifs et les primo-accédants.
- Pruksa : un grand promoteur connu pour ses logements abordables, avec des marques comme Plum Condo, The Tree, The Privacy et Chapter. Les prix d’entrée peuvent descendre sous 1,8 million de THB. La qualité de construction et des finitions varie toutefois selon les projets.
- Sansiri : l’un des promoteurs les plus établis et les plus connus, en particulier auprès des expatriés. Ses marques comprennent THE LINE, XT et Kawa Haus, souvent avec un design moderne façon resort. Les projets se trouvent fréquemment dans des quartiers appréciés des expatriés comme On Nut et Bang Na, ainsi qu’à Chiang Mai et Phuket.
- SC Asset : un promoteur bien établi, positionné sur le milieu et le haut de gamme. Réputé pour la qualité de construction et sa solide image de marque. Plus connu pour ses maisons, ses projets de condos se trouvent généralement dans des quartiers résidentiels calmes et plaisent aux familles.
- Supalai : l’un des plus grands promoteurs de Thaïlande, avec plus de 30 ans d’expérience et un large éventail de projets. Réputé pour proposer des unités plutôt plus grandes que la concurrence. Présent dans tout Bangkok, aussi bien dans le centre que dans des quartiers résidentiels, sur les segments milieu et moyen-haut de gamme.
Condo neuf ou ancien
Autre décision importante : opter pour un condo neuf ou un condo ancien. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients.
Condo neuf
- Premier occupant : l’argument phare d’un condo neuf, c’est que vous en serez le tout premier habitant
- Décoration et équipements récents : tout est neuf. Les couloirs et les espaces communs sont bien décorés, et les pièces disposent des derniers équipements et technologies.
- Garantie : les condos neufs bénéficient aussi d’une garantie d’un à trois ans. En cas de panne ou de défaut pendant cette période, le promoteur répare gratuitement.
Voici les inconvénients :
- Services : impossible de savoir comment les choses évolueront dans quelques années. Le personnel, d’abord serviable et poli, peut changer d’attitude avec le temps, et des services comme le ménage ou les réparations peuvent devenir moins fréquents qu’au départ.
- Choix limité dans les quartiers prisés : il devient aussi plus difficile de trouver un condo neuf dans des quartiers recherchés comme Asok, Thonglor, Phrom Phong et Ekamai à Bangkok, ou en front de mer à Pattaya et Phuket. Ces zones sont déjà saturées de condos et d’immeubles.
Condo ancien
Un condo ancien présente deux avantages majeurs :
- Le prix : le principal atout d’un condo ancien, c’est un prix inférieur à celui du neuf, avec parfois de vraies bonnes affaires à la clé. La majorité des Thaïlandais préférant acheter neuf, il y a souvent une offre abondante d’unités anciennes. Vous pouvez ainsi obtenir un bon prix pour un logement vieux de seulement quelques années.
- La qualité de construction : avec ce type de condo, vous pouvez aussi mieux juger de la qualité de la construction et des équipements de l’immeuble.
Article à lire : Comment trouver un homme à tout faire à Bangkok, en Thaïlande
Comment trouver un condo
Il existe de nombreuses façons de trouver un condo. Que vous soyez déjà en Thaïlande ou non, mieux vaut en explorer un maximum.
Les agents immobiliers
Beaucoup de gens passent par un agent immobilier pour trouver un bien à acheter.
Voici pourquoi :
- La commodité : c’est très pratique. Il suffit de leur indiquer vos critères, et ils vous montrent tous les biens correspondants, neufs comme d’occasion.
- La comparaison facile : vous pouvez comparer plusieurs condos à la fois sans effort
- L’aide sur les aspects juridiques : les agents vous accompagnent aussi sur les démarches légales du transfert, souvent plus complexes qu’on ne le pense
- Un service gratuit : le service ne vous coûte rien, l’agent touchant une commission du vendeur ou du promoteur une fois la vente conclue.
Les agents immobiliers sont par ailleurs faciles à trouver en Thaïlande. Il suffit de publier que vous cherchez un condo dans un groupe Facebook d’expatriés pour voir des dizaines d’agents vous contacter rapidement.
De nombreux sites immobiliers présentés dans la section suivante sont également fréquentés par des agents.
Attention toutefois : en Thaïlande, un agent immobilier n’a pas besoin d’être agréé.
Autrement dit, n’importe qui peut se présenter comme agent, même sans réelle connaissance du marché immobilier thaïlandais. Certains peuvent chercher à vous orienter vers le bien qui leur rapportera la plus grosse commission.
Si vous choisissez de passer par un agent pour acheter votre condo en Thaïlande, choisissez-le avec soin et ne prenez pas tout ce qu’il dit pour argent comptant.
Faites vos propres recherches sur le projet. Certains agents gonflent les prix pour les étrangers : n’hésitez pas à demander poliment à des voisins thaïlandais combien ils ont payé pour un logement similaire.
Astuce : si vous souhaitez passer par un agent pour acheter votre condo en Thaïlande, vous pouvez contacter Keller Henson. Leur équipe peut vous donner des conseils solides sur le marché immobilier thaïlandais, notamment pour l’investissement.
Article à lire : Agents immobiliers à Bangkok : ce qu’il faut savoir
En ligne
Les sites immobiliers thaïlandais sont complets et faciles à utiliser.
Vous pouvez filtrer selon vos critères, de l’emplacement au prix en passant par le nombre de chambres, pour ne voir que les biens qui correspondent réellement à vos besoins.
DDProperty.com et Hipflat sont actuellement les deux plus gros sites du marché. Facebook Marketplace gagne aussi en popularité.
Un site immobilier vous aide à visualiser ce que votre budget peut réellement vous offrir, mais il présente trois inconvénients majeurs :
- La quantité peut être écrasante : le marché immobilier thaïlandais est immense. Face à des milliers d’annonces, dénicher une bonne affaire en ligne demande du temps.
- Tout n’est pas fidèle à la réalité. Visitez les lieux avant de contacter le vendeur, pour vérifier que l’immeuble correspond bien à l’annonce.
- Dans bien des cas, une grande partie des annonces proviennent de la même agence immobilière.
Sur le terrain
La plupart des condos en construction disposent d’un bureau de vente avec des showrooms à visiter, vous pouvez donc arpenter les quartiers qui vous intéressent et entrer directement discuter avec l’équipe commerciale.
Utilisez Google Maps pour repérer les immeubles de votre quartier préféré.
Dans les immeubles plus anciens, adressez-vous au bureau de gestion pour connaître les options d’achat disponibles.
De nombreux condos disposent d’un panneau d’affichage où les propriétaires publient photos et informations sur les biens à louer ou à vendre.
Cette méthode peut s’avérer plus efficace qu’une recherche en ligne, mais gardez à l’esprit que la décoration et les équipements ne sont pas toujours inclus dans le prix final : pensez à le vérifier.
Astuce : il existe un salon immobilier appelé « House & Condo Show ». On y trouve des milliers de biens en même temps, souvent assortis de réductions et de promotions. L’événement a lieu deux fois par an, généralement en mars et en novembre, au Queen Sirikit National Convention Center à Bangkok. Consultez leur site officiel pour connaître la prochaine date. (en thaï uniquement).
Vérifications à faire avant d’acheter
- Faites confirmer par écrit la disponibilité du quota étranger auprès du bureau juridique.
- Vérifiez le titre de propriété du vendeur.
- Faites relire le contrat en thaï par un avocat.
- Confirmez les conditions du formulaire FET auprès de votre banque avant tout virement.
Le processus d’achat
Une fois votre décision prise, place à la paperasse et à l’organisation du financement.
Étape 1 : la négociation du prix
Pour dénicher une bonne affaire, l’ancien reste une bonne option : de nombreux propriétaires acceptent de baisser leur prix pour conclure la vente. Certains immeubles comptent plusieurs unités en vente, ce qui en fait de bons terrains de négociation.
Le prix affiché dans les annonces n’est pas toujours celui que vous paierez réellement. Il est généralement possible de faire baisser le prix demandé de 5 à 20 %. De nombreux promoteurs offrent aussi des cadeaux, comme des iPhones ou des tablettes.
Étape 2 : droits et obligations
Il est important de connaître vos droits et obligations lorsque vous achetez un condo en Thaïlande.
Les lois et les procédures diffèrent probablement de celles de votre pays d’origine. C’est le moment où faire appel à un avocat s’avère très utile, d’autant plus que les contrats à signer seront en thaï. Il passera le contrat en revue avec vous pour s’assurer que tout est clair et en règle.
Ne vous fiez pas uniquement à la parole du vendeur : en cas de litige, seul le contrat fera foi.
Vérifiez à plusieurs reprises que le condo peut bien être enregistré dans le quota étranger de 49 % du total des unités.
C’est particulièrement important lors de l’achat d’un condo ancien auprès d’un particulier thaïlandais, qui ne connaît pas toujours la réponse exacte. Vérifiez toujours auprès du bureau de gestion de l’immeuble.
Vous, ou votre avocat, devez également vérifier que l’immeuble est enregistré au titre de la loi sur la copropriété (Condominium Act) et peut donc être enregistré à votre nom.
L’achat sur plan
Acheter un condo non terminé s’appelle un achat « sur plan ». Dans ce cas, on vous donnera plutôt une date de livraison prévisionnelle qu’une date ferme. Elle se précisera au fil de l’avancement du chantier.
Les contrats comportent souvent des clauses relatives aux retards de construction.
La plupart prévoient une compensation au-delà d’un certain nombre de jours de retard. Une clause relative à l’annulation du projet est également probable : assurez-vous de bien connaître vos droits.
À titre indicatif, un projet de taille moyenne prend généralement environ dix-huit mois pour être achevé.
Étape 3 : acomptes et paiements
L’échéancier des acomptes et des paiements dépend de nombreux facteurs, notamment si vous achetez sur plan ou un bien déjà construit.
Achat sur plan
Pour un achat sur plan, vous versez généralement un acompte initial, puis de petites sommes mensuelles pendant la construction, jusqu’au règlement du solde ou à la mise en place d’un prêt.
L’acompte initial est souvent modeste, parfois seulement 10 000 à 20 000 bahts, et les mensualités peuvent descendre jusqu’à 5 000 bahts pour un bien valant environ 1 million de bahts.
Pour un condo à 6 millions de bahts, l’acompte peut atteindre 200 000 bahts ou plus.
Condo déjà construit ou d’occasion
Pour un condo déjà construit ou d’occasion, on verse généralement un petit acompte pour sceller l’accord, puis le solde intégral avant l’enregistrement du bien.
Aucun délai n’est fixé par la loi, mais il est courant que les vendeurs attendent la finalisation dans les 30 jours suivant le versement de l’acompte.
Étape 4 : les documents officiels
Quelques documents essentiels sont nécessaires pour acheter et enregistrer votre nouveau condo.
Le contrat
Le premier document est bien sûr votre contrat. Il doit être signé par vous-même et par le promoteur si vous achetez du neuf. Il contient toutes les informations relatives à l’enregistrement, aux paiements et aux procédures. C’est votre référence pour tout ce qui concerne l’immeuble, les frais et les délais.
Le formulaire FET
Vous aurez ensuite besoin du formulaire FET (Foreign Exchange Transfer Form), qui atteste que les fonds de l’achat proviennent bien de l’étranger et ont été convertis en bahts à leur arrivée. Vous l’obtenez auprès de la banque qui a reçu le virement.
Un formulaire FET officiel est délivré pour tout virement entrant d’au moins 50 000 USD. En dessous, une note de crédit bancaire ou une lettre de confirmation équivalente suffit. Ce document est indispensable pour enregistrer la propriété étrangère au bureau des terres (Land Office).
Ce point est essentiel : l’argent doit arriver en Thaïlande dans votre devise d’origine, puis être converti par la banque thaïlandaise. Si vous avez effectué plusieurs virements, un formulaire est nécessaire pour chacun d’eux.
Vous pouvez utiliser un service de transfert d’argent comme Wise pour envoyer de l’argent en Thaïlande et acheter un bien. Veillez toutefois à indiquer l’achat immobilier comme motif du transfert.
Les documents personnels
Munissez-vous aussi des originaux et des copies de votre passeport, ainsi que de tout autre document officiel (permis de travail, visa, certificat de mariage, etc.). Si l’achat se fait au nom d’un Thaïlandais, il devra présenter sa carte d’identité et une autre pièce d’identité lors de l’enregistrement.
Le vendeur ou l’agent immobilier peut vous indiquer précisément les documents nécessaires.
Taxes et frais au moment du transfert
Au moment du transfert, plusieurs frais sont à prévoir ; ils doivent figurer dans le contrat et vous être expliqués avant l’achat.
| Type de frais | Taux | Qui paie | Remarques |
|---|---|---|---|
| Frais de transfert | 2 % | Acheteur et vendeur (généralement partagés à 50/50) | Principal frais à la charge de l’acheteur |
| Droit de timbre | 0,5 % | Vendeur | S’applique si la taxe professionnelle spécifique ne s’applique pas |
| Taxe professionnelle spécifique | 3,3 % | Vendeur | S’applique si le bien est revendu dans un certain délai |
| Retenue à la source | 1 % ou taux progressif | Vendeur | Selon les revenus du vendeur ou la structure de l’entité vendeuse |
*Notez que la répartition des frais relève du contrat, pas d’une règle légale par défaut. Il arrive que le vendeur prenne tout à sa charge, ou au contraire que l’acheteur doive tout payer. Le contrat d’achat doit préciser clairement qui paie quoi. La taxe professionnelle spécifique est exonérée lorsque le vendeur détient le bien depuis 5 ans ou plus.
Pour aller plus loin : Introduction à la taxe foncière en Thaïlande
Le livret de maison jaune (Tabien Ban)
Une fois les taxes et les frais de transfert réglés, vous recevez un livret Tabien Ban, bleu pour les Thaïlandais ou jaune pour les étrangers. Ce document identifie le résident du logement et sera indispensable si vous revendez le condo un jour.
C’est également à ce moment que le titre de propriété est transféré à votre nom : le processus d’achat est terminé !
Après l’achat
L’assurance habitation
Souscrire une assurance habitation adaptée est vraiment important, pour être sûr que votre bien et vos affaires sont couverts en cas de pépin.
En théorie, la copropriété est responsable des murs extérieurs, des sols et des plafonds, ainsi que des parties communes, en cas de dommage relevant de sa faute.
Pour votre assurance, privilégiez un contrat couvrant à la fois le contenu du logement et les dommages au bâtiment. Des formules complètes existent pour seulement quelques milliers de bahts par an, de quoi être tranquille.
Les charges d’entretien
Deux aspects de l’entretien sont à connaître.
Les charges de copropriété
Il s’agit d’une charge mensuelle versée à la gestion de l’immeuble. Elle est calculée selon la taille de votre unité et couvre les coûts partagés : personnel, sécurité et parties communes.
- Coût habituel : à partir d’environ 40 THB par m², jusqu’à 200 THB par m²
- Règle générale : plus l’immeuble compte d’équipements, plus les charges sont élevées
- Paiement : généralement trimestriel ou annuel
Les réparations dans votre logement
En tant que propriétaire, vous êtes responsable de toutes les réparations à l’intérieur de votre logement.
- Comprend les petites réparations et l’entretien courant
- Les coûts augmentent avec le vieillissement du logement
- Prévoyez un budget pour les remplacements et les réparations, surtout après les premières années
Même un condo neuf ne restera pas éternellement en parfait état : mieux vaut anticiper ces coûts à long terme.
L’assemblée générale annuelle de la copropriété
Chaque année a lieu une assemblée générale (AG), qui aborde des points importants comme la situation financière de la copropriété, les réparations nécessaires et les changements de règlement proposés.
Quelques semaines avant l’AG, vous recevez normalement les documents financiers de la copropriété, ce qui vous laisse le temps de les étudier et de préparer vos questions. Vous recevrez également l’ordre du jour et la liste des votes prévus, pour vous permettre d’assimiler ces informations en amont.
Les documents et la réunion se déroulent entièrement en thaï, et il peut ne s’agir que de votes mineurs, comme le maintien du montant des charges ou le recrutement d’un agent de sécurité supplémentaire.
Il reste toutefois conseillé d’y assister avec un traducteur, car des décisions plus importantes peuvent parfois être votées, comme des travaux de rénovation ou des modifications structurelles nécessitant une contribution supplémentaire des propriétaires.
L’ameublement
Les condos neufs sont meublés dans 99 % des cas, mais il faut souvent compléter l’équipement de base par quelques achats supplémentaires, par exemple certains appareils électroniques.
Vérifiez auprès du promoteur si tout ce que vous voyez dans le showroom est bien inclus dans le prix final.
Si vous achetez un logement ancien, le propriétaire voudra peut-être emporter ses meubles. Vérifiez donc s’ils sont inclus ou proposez de racheter les éléments qui vous intéressent.
Les magasins de meubles sont présents dans quasiment tous les centres commerciaux. Index, SB Design Square, Homepro et bien sûr Ikea Thaïlande sont les principales enseignes du marché et proposent tout ce qu’il faut pour équiper votre nouveau chez-vous.
Pour aller plus loin : Le guide complet pour acheter des meubles en Thaïlande
Les questions juridiques
Voici quelques questions juridiques à connaître avant d’acheter un condo en Thaïlande.
Acheter au nom d’un étranger ou d’un ressortissant thaïlandais
De nombreux couples mixtes doivent trancher une question importante : à quel nom enregistrer le condo. Il est possible de l’enregistrer au nom de l’étranger, mais plusieurs facteurs entrent en jeu.
Un citoyen thaïlandais peut obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque thaïlandaise s’il présente un bon historique de crédit et un salaire d’au moins 15 000 bahts par mois. Au-delà de 1,5 million de bahts, il devra justifier d’un salaire supérieur à 30 000 bahts par mois.
Les conditions sont bien plus strictes pour les étrangers, et obtenir un prêt immobilier en Thaïlande reste très compliqué.
C’est pourquoi certains étrangers choisissent d’enregistrer le condo au nom de leur partenaire thaïlandais, ce qui simplifie et allège considérablement le processus au départ.
Mais cette solution comporte un risque : votre partenaire thaïlandais a légalement le droit de vous mettre à la porte tout en conservant la propriété du bien.
Faut-il faire appel à un avocat ?
Un avocat peut vous expliquer les aspects légaux de l’achat et effectuer des vérifications sur le vendeur ou l’immeuble.
Si vous achetez auprès d’une grande entreprise, l’avocat n’est pas forcément indispensable. Mais de nombreux expatriés préfèrent payer quelques milliers de bahts pour faire relire le contrat et s’assurer que tout est en ordre.
Pour un projet plus important, où vous voulez être certain que tout se passera bien, l’avocat peut être une bonne option, mais le coût dépassera alors facilement vingt mille bahts.
Pour trouver un avocat, vous pouvez remplir ce formulaire. Pour en savoir plus sur la collaboration avec un avocat, consultez notre guide complet pour engager un avocat en Thaïlande.
Les options de financement
En tant qu’expatrié, vous ne pouvez pas simplement entrer dans une banque thaïlandaise pour demander un prêt. La plupart des banques thaïlandaises n’accordent d’ailleurs pas de prêt sans le statut de résident permanent.
Vos options se limitent aux banques de votre pays d’origine ou aux banques internationales présentes en Thaïlande, comme UOB et ICBC.
Il faut répondre à leurs conditions financières minimales. Par exemple, pour UOB Singapour, il faut gagner au moins 100 000 SGD par an, ou 70 000 SGD par an avec un permis de travail thaïlandais.
Pour obtenir un prêt, vous pouvez contacter une banque vous-même, ou demander l’aide d’un agent immobilier.
Peut-on acheter un condo thaïlandais en vivant à l’étranger ?
Oui, c’est possible, et la plupart des étapes restent identiques. La seule différence est qu’il faut engager un avocat ou un agent immobilier et lui donner une procuration pour signer le contrat et agir en votre nom lors du transfert du bien.
Nous déconseillons toutefois d’acheter à distance : mieux vaut tout voir de vos propres yeux et vérifier chaque détail avant de signer.
Le coût d’une semaine de voyage en Thaïlande dépasse à peine celui des frais d’un avocat chargé de gérer toutes ces étapes à votre place.
Conseils supplémentaires
Si les studios sont bon marché, beaucoup de gens détestent vivre dans un espace où tout se fait dans la même pièce. Cela peut finir par ressembler à une cellule et ne pas convenir sur le long terme.
- Vos locataires ne resteront probablement pas longtemps avant de vouloir plus d’espace.
- Si votre budget ne permet qu’un studio, réfléchissez bien à si ce mode de vie vous convient vraiment.
Notez aussi que beaucoup de condos d’une ou deux chambres manquent de lumière naturelle. Certains n’ont de fenêtres que dans quelques pièces, ce qui oblige à garder la lumière allumée en plein milieu de journée dans les autres.
Cela peut poser problème et faire grimper la facture d’électricité. Privilégiez les appartements d’angle : des fenêtres sur deux côtés rendent un condo bien plus agréable à vivre.
Prochaines étapes
Acheter un condo en Thaïlande représente un investissement important : prenez le temps de bien réfléchir avant de vous lancer. Si vous n’êtes pas prêt à acheter, vous pouvez toujours louer un appartement.
Mais si vous êtes décidé à acheter, contactez Keller Henson pour vous lancer.
Nous espérons avoir répondu à toutes vos questions, mais n’hésitez pas à commenter ci-dessous si nous avons oublié quelque chose : nous vous répondrons !
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter un condo en Thaïlande ?
Oui. Les étrangers peuvent posséder un condo en pleine propriété et en leur nom propre, à condition que le quota de propriété étrangère de l’immeuble ne soit pas atteint et que les fonds proviennent bien de l’étranger.
Les étrangers peuvent-ils posséder un terrain en Thaïlande ?
Non, pas directement. La loi thaïlandaise réserve généralement la pleine propriété foncière aux ressortissants thaïlandais. Un étranger qui achète une maison ou une villa possède le bâti, mais doit louer le terrain sur lequel il repose, en général pour une durée maximale de 30 ans.
Qu’est-ce que le quota de propriété étrangère pour les condos ?
Selon la loi sur la copropriété (Condominium Act), les étrangers peuvent posséder collectivement jusqu’à 49 % de la surface totale des unités d’un immeuble. Ce quota est fixé par immeuble dès son enregistrement et calculé en surface, pas en nombre de lots.
Que se passe-t-il si le quota étranger est déjà atteint ?
Une fois le quota de 49 % atteint, les étrangers ne peuvent plus acheter les unités restantes en pleine propriété. Certains immeubles proposent alors les unités restantes en bail (leasehold), ce qui n’équivaut pas à une propriété. Confirmez toujours l’état du quota par écrit auprès du bureau juridique avant de faire une offre.
Qu’est-ce qu’un formulaire FET et pourquoi en ai-je besoin ?
Le formulaire de transaction de change (FET) est délivré par la banque thaïlandaise qui reçoit vos fonds. Il prouve que l’argent est arrivé de l’étranger dans une devise étrangère, puis a été converti en bahts en Thaïlande, une condition indispensable pour enregistrer la propriété étrangère au bureau des terres.
Quelles taxes et quels frais s’appliquent à l’achat d’un condo ?
Au moment du transfert, prévoyez des frais de transfert de 2 % (généralement partagés entre acheteur et vendeur), ainsi qu’une taxe professionnelle spécifique de 3,3 % ou un droit de timbre de 0,5 % (jamais les deux), et une retenue à la source côté vendeur. La répartition relève du contrat : confirmez-la par écrit avant de signer.
Quelle différence entre pleine propriété (freehold) et bail (leasehold) ?
La pleine propriété (freehold) désigne un titre de propriété enregistré à votre nom, accessible pour les condos éligibles au quota étranger. Le bail (leasehold) est un droit d’usage enregistré, généralement d’une durée maximale de 30 ans, et constitue la voie standard pour un terrain ou pour un condo une fois le quota atteint. Rien ne garantit qu’une clause de renouvellement automatique au-delà des 30 premières années soit juridiquement opposable.
Faut-il un avocat pour acheter un condo en Thaïlande ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est fortement recommandé. Les contrats d’achat sont rédigés en thaï, et un avocat peut vérifier l’enregistrement de l’immeuble, confirmer l’état du quota étranger et signaler les clauses à surveiller avant la signature.
Sources citées
- Loi sur la copropriété B.E. 2522, section 19 (Thailand Law Library)
- Thailand Revenue Department
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