Acheter un condo en Thaïlande : coûts, quota et démarches (2026)

Un guide complet, étape par étape, pour acheter un condo en Thaïlande : la procédure, les coûts, les taxes et les principaux pièges à éviter.

J’ai vu de nombreux expatriés acheter un condo en Thaïlande, moi y compris. Certains font une bonne affaire. D’autres rencontrent des problèmes de paperasse, de coûts cachés ou de règles de propriété qu’ils n’avaient pas totalement comprises.

Les plus grosses erreurs se résument généralement à trois choses :

• Sous-estimer le coût total
• Ne pas comprendre le quota de propriété étrangère
• Envoyer l’argent de la mauvaise façon

Dans ce guide, je vous accompagne pas à pas pour acheter un condo en Thaïlande en toute sécurité et en toute confiance.

Les étrangers peuvent-ils acheter un condo en Thaïlande ?

La réponse courte est oui. Un étranger peut acheter un condo en Thaïlande. Et c’est une option populaire. Je vois de plus en plus de condos en Thaïlande appartenant à des étrangers ici. 

Mais il y a deux lois principales que vous devez respecter pour acheter légalement un condo en Thaïlande :

1. Argent en provenance de l’étranger : La totalité de l’argent servant à l’achat d’un condo doit être envoyée en Thaïlande depuis un pays étranger, dans la devise d’origine.
2. Pourcentage d’unités : Seuls 49 % des unités d’une résidence peuvent appartenir à des étrangers. Vous pouvez le vérifier auprès du bureau juridique du bâtiment.

Il existe bien sûr de nombreuses autres lois et réglementations, que nous aborderons également. 

Le quota étranger expliqué

Les étrangers peuvent posséder collectivement jusqu’à 49 % de la surface totale de plancher de toutes les unités d’une copropriété. Cela se mesure en surface, et non en nombre d’unités, et c’est fixé par bâtiment au moment de l’enregistrement.

Une fois le quota d’un bâtiment atteint, seul le bail (leasehold) reste possible. Confirmez toujours par écrit le statut actuel du quota auprès du bureau juridique du bâtiment avant de faire une offre.

Pleine propriété (freehold) contre bail (leasehold)

Le freehold correspond à la pleine propriété enregistrée, disponible pour les unités de condo éligibles au titre du quota étranger. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en pleine propriété : le bail (enregistrable, jusqu’à 30 ans) est donc la voie classique pour les terrains et les maisons, ainsi que pour les unités de condo une fois le quota du bâtiment atteint.

Les clauses allant au-delà des 30 premières années, y compris les clauses de renouvellement automatique, ne sont pas garanties d’être applicables.

Coût d’un condo thaïlandais

J’ai vu beaucoup de personnes sous-estimer le coût d’un condo en Thaïlande, en pensant que ce serait bon marché. En réalité, ce n’est pas le cas. 

Voici ce à quoi vous devez vous attendre à payer en 2026.

• 1 200 000 – 2 000 000 THB
  Condos anciens (10-20 ans et plus) en périphérie de Bangkok ou dans des zones moins pratiques
  Exemples : Bang Khae, Min Buri, certaines parties de Bang Sue
• 2 500 000 – 4 000 000 THB
  Condos plus récents en périphérie proches du BTS/MRT
  Exemples : On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao, Ratchadaphisek
• 4 500 000 – 7 000 000 THB et plus
  Condos dans le centre de Bangkok
  Exemples : Asok, Thonglor, Phrom Phong, Chidlom

De plus, la plupart des gens comparent la taille d’un condo en mètres carrés pour déterminer sa valeur et son potentiel locatif. 

Le tableau ci-dessous donne un aperçu du coût des condos à Bangkok selon les différentes zones. Cela donne une idée générale du coût d’un condo à Bangkok. 

Notez que le prix peut varier selon les promoteurs, les prestations et le niveau de standing.

Zone	Prix au m²
CBD prime (Siam, Chidlom, Asok, Thonglor, Phrom Phong)	220 000 – 400 000 THB et plus
Périphérie proche (Rama 9, Ari, extérieur de Sathorn, Ratchada)	140 000 – 220 000 THB
Banlieues intermédiaires (On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao)	90 000 – 160 000 THB
Périphérie de Bangkok (Bang Na, Srinakarin, zones extérieures de Bang Sue)	60 000 – 110 000 THB

En dehors de Bangkok, les prix varient énormément.

• Les emplacements de choix à Phuket et Pattaya rivalisent avec les biens haut de gamme de Bangkok
• Les condos des petites villes ont des prix similaires à ceux de la périphérie de Bangkok

Bon à savoir : pour un condo neuf, attendez-vous à un prix au moins 20 % plus élevé qu’un condo d’occasion. Cet écart devrait aussi se creuser à l’avenir, le coût de la construction ayant fortement augmenté ces dernières années.

Dépenses supplémentaires

Outre le prix du condo, prévoyez d’autres dépenses après l’achat :

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• Frais de transfert : c’est l’une des dépenses les plus importantes. Ils s’élèvent à 2 % du prix du condo et sont généralement partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur.
• Coûts de rénovation : les condos sont généralement livrés avec un ameublement de base. Prévoyez au minimum 100 000 à 200 000 THB supplémentaires pour les travaux.
• Frais de raccordement aux réseaux : vous devrez peut-être payer plusieurs milliers de bahts pour le raccordement à l’électricité et à l’eau.
• Charges de copropriété : elles peuvent aller d’environ 1 200 à 5 000 THB ou plus par mois, selon la taille de l’unité.
• Fonds de réserve : en emménageant, vous devez cotiser au fonds de réserve. C’est un paiement unique versé par les nouveaux résidents pour couvrir l’entretien à long terme. Il est généralement d’environ 10 000 à 20 000 THB, soit à peu près l’équivalent d’un an de charges.

Vous découvrirez généralement ces frais après la signature du contrat d’achat, et ils peuvent totaliser plusieurs centaines de milliers de bahts. Nous y reviendrons plus en détail plus loin dans cet article.

Types de condos 

Il existe de nombreux types de condos à acheter, allant du studio au penthouse de cinq chambres. 

Voici un aperçu général des copropriétés en Thaïlande. Pour des informations plus approfondies, consultez notre guide détaillé sur le logement à Bangkok.

Type	Surface (m²)	Agencement	Prix typique
Studio	24 à 30 m²	Tout dans une seule pièce : séjour, chambre, cellier, cuisine basique, petit espace buanderie extérieur. La salle de bain est séparée.	À partir de ~2 500 000 THB (varie selon le projet et l’emplacement)
Une chambre	30 à 50 m²	Chambre et séjour séparés. Mon favori personnel.	À partir de ~3 000 000 THB pour les unités standard. Les unités deluxe (5 à 10 m² de plus avec une petite pièce en plus, par exemple un bureau) coûtent plus cher
Deux chambres	50 à 80 m²	Deux chambres avec espace de vie partagé. Courant dans les condos d’entrée à moyenne gamme	À partir de ~4 000 000 THB. Peut dépasser 5 000 000 THB en zone urbaine
Trois chambres et plus	100 m² et plus (très variable)	Grandes unités multi-chambres, principalement dans les projets de luxe	Très variable. Exemples : ~29 900 000 THB pour 140 m², jusqu’à 115 000 000 THB et plus pour 253 m² dans les projets haut de gamme

Emplacement

Il existe de nombreux endroits en Thaïlande pour trouver le logement de vos rêves. Pratiquement chaque ville et chaque bourgade dispose de condos, mais quelques zones clés concentrent la plupart des achats d’expatriés. 

Bangkok

Bangkok est la capitale du condo en Thaïlande. Plusieurs zones concentrent des programmes haut de gamme.

Les lignes de BTS et de MRT attirent les promoteurs, ce qui signifie que vous trouverez au moins un nouveau projet de condo près de la plupart des stations.

Le centre de Bangkok ayant les terrains les plus chers, en particulier le secteur de Sukhumvit (de BTS Chit Lom à BTS Ekamai), vous trouverez surtout des condos haut de gamme le long de cet axe très fréquenté. 

Les condos de ces zones sont les plus chers de Thaïlande. Si vous en voulez un, prévoyez au moins 8 000 000 THB pour un condo d’une chambre. 

En s’éloignant du centre de Bangkok, on trouve des condos à des prix plus raisonnables, surtout loin des transports en commun. Les zones proches des nouvelles lignes de BTS, de monorail et de MRT deviennent de plus en plus prisées pour l’achat immobilier en périphérie de Bangkok.

Si vous souhaitez acheter un condo neuf à Bangkok sans un gros budget, regardez du côté d’un bien proche de la ligne BTS verte, au sud-est de la station Onnut.

Pour en savoir plus, consultez notre guide pour acheter un condo à vendre à Bangkok.

Pattaya

En dehors de Bangkok, le deuxième emplacement le plus populaire pour les condos est la province de Chonburi, qui comprend Pattaya et Jomtien, les célèbres stations balnéaires.  

Être près de la plage est un atout majeur, en particulier pour les retraités qui souhaitent éviter le style de vie de grande ville de Bangkok.

Un emplacement populaire à Pattaya est le centre-ville, avec sa vue panoramique sur la mer et sa proximité avec Walking Street et le Central Festival. Comptez au moins 3 500 000 THB pour un condo d’une chambre. 

Un condo plus abordable se trouvera à l’intérieur des terres, loin de la mer, avec des prix à partir de 2 200 000 à 3 000 000 THB. 

Chiang Mai

Chiang Mai est devenue une destination prisée aussi bien par les nomades numériques que par les retraités. La ville offre un mode de vie urbain, avec de superbes adresses pour manger, boire, faire la fête et faire du shopping. En même temps, les paysages et la nature des montagnes ne sont qu’à une heure de route.

L’offre de copropriétés à Chiang Mai reste bien plus limitée que dans d’autres grandes villes d’expatriation en Thaïlande. Cela s’explique par le fait que les habitants préfèrent vivre dans des maisons plutôt que dans des condos. C’est moins cher et cela offre bien plus d’espace. En revanche, ce peut être moins pratique, une maison neuve à Chiang Mai étant plus éloignée du centre-ville.

De nombreux condos abordables se trouvent un peu partout à Chiang Mai, avec de nouveaux projets en périphérie de la ville. Le prix moyen d’un condo neuf est de 3 050 000 THB. 

Les studios et les condos d’une chambre sont les types les plus prisés ici. 

Phuket

En plus d’être un lieu prisé des millionnaires qui possèdent leurs propres villas en bord de mer, Phuket compte aussi de nombreux projets de condos abordables. 

Toutes les principales zones urbaines de Phuket comptent des condos, mais les secteurs clés sur lesquels se concentrer sont probablement les zones prisées des expatriés, comme à l’ouest près de Patong Beach.

Le centre-ville, à l’est de Phuket, est un autre emplacement populaire proposant des options premium et économiques, avec des prix allant de 2 000 000 THB à plus de 20 000 000 THB.

Autres régions 

Dans les petites villes de Thaïlande, on trouve moins de projets de condos qui en valent la peine. Hua Hin et Khon Kaen font exception. En général, les prix des terrains restent bas dans les zones rurales, ce qui fait de la construction d’une maison une meilleure option qu’une copropriété.  

Condo neuf ou ancien

Une autre décision clé au moment de l’achat est de choisir entre un condo neuf ou ancien. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients.

Condo neuf

• Premier occupant : l’atout principal d’un condo neuf est que vous en serez le premier occupant
• Décoration et technologie récentes : tout est neuf. Les couloirs et les espaces communs sont bien décorés, et les pièces disposent des derniers équipements et technologies.
• Garantie : les condos neufs bénéficient aussi d’une garantie d’un à trois ans. Si quelque chose se casse pendant cette période, le promoteur le répare gratuitement.

Voici les inconvénients :

• Services : vous ne savez pas comment les choses évolueront dans quelques années. Le personnel, d’abord serviable et poli, peut changer d’attitude avec le temps, et des services comme le ménage et les réparations peuvent devenir moins fréquents qu’au début.
• Choix ou zones clés : il devient aussi plus difficile d’acheter un condo neuf dans des zones prime comme Asok, Thonglor, Phrom Phong et Ekamai à Bangkok, et dans les zones en bord de mer à Pattaya et Phuket. Ces zones sont déjà saturées de condos et d’immeubles.

Condo ancien

Un condo ancien présente deux avantages majeurs :

• Prix : le principal avantage d’un condo ancien est un prix normalement inférieur à celui d’une unité neuve, ce qui permet de faire une bonne affaire. La majorité des locaux préfèrent acheter neuf plutôt qu’ancien, ce qui crée souvent une offre excédentaire d’unités anciennes. Vous pouvez obtenir un bon prix pour une pièce âgée de seulement quelques années.
• Qualité de construction : pour les condos de cette catégorie, vous pouvez aussi mieux évaluer la qualité de construction et les équipements.

Article associé : Comment trouver un homme à tout faire à Bangkok, Thaïlande

Comment trouver un condo 

Il existe de nombreuses façons de trouver un condo, et selon que vous soyez déjà en Thaïlande ou non, vous devriez explorer autant de pistes que possible.

Les agents immobiliers

Beaucoup de gens font appel à des agents immobiliers pour trouver des biens à acheter.

Voici pourquoi :

• Praticité : c’est très pratique. Vous n’avez qu’à leur dire ce que vous cherchez, et ils vous montrent tous les biens correspondants, neufs et d’occasion, selon vos critères. 
• Comparaison de condos : vous pouvez comparer plusieurs condos facilement en même temps
• Aide sur les questions juridiques : les agents immobiliers vous aident aussi pour les questions juridiques lors du transfert d’un condo, ce qui peut être plus compliqué que vous ne le pensez
• Service gratuit : le service est gratuit puisqu’ils touchent une commission une fois le condo vendu, versée par le vendeur ou le promoteur. 

De plus, il est facile de trouver des agents immobiliers en Thaïlande. Dès que vous publiez que vous cherchez à acheter un condo sur un groupe Facebook d’expatriés en Thaïlande, vous serez rapidement contacté par des dizaines d’agents.

De nombreux sites immobiliers mentionnés dans la section suivante sont également fréquentés par des agents immobiliers.  

Mais un point de vigilance avec un agent en Thaïlande : il n’a pas besoin d’être licencié. 

Cela signifie que n’importe qui que vous rencontrez peut être un agent immobilier, même s’il ne connaît pas grand-chose au marché immobilier thaïlandais. Certains peuvent vous pousser vers un condo pour lequel ils savent qu’ils toucheront la plus grosse commission. 

Donc, si vous souhaitez utiliser un agent immobilier pour acheter un condo en Thaïlande, choisissez-le avec prudence et ne croyez pas tout ce qu’il vous dit.

Renseignez-vous plutôt vous-même sur le projet de condo. Sachez que les prix peuvent être gonflés pour les étrangers. Vous pouvez poliment demander à des voisins thaïlandais combien ils ont payé pour un condo similaire. 

Astuce : si vous souhaitez utiliser un agent immobilier pour acheter un condo en Thaïlande, vous pouvez consulter Keller Henson. Ils peuvent vous donner de bons conseils sur le marché immobilier en Thaïlande, notamment pour l’investissement. 

Article associé : Agents immobiliers à Bangkok : ce qu’il faut savoir

En ligne

Les sites immobiliers en Thaïlande sont complets et intuitifs.

Ils sont faciles à utiliser et permettent de filtrer tout ce dont vous avez besoin, de l’emplacement au prix en passant par le nombre de chambres, pour afficher le bien qui correspond le mieux à vos besoins. 

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DDProperty.com et Hipflat sont actuellement les deux plus grands sites du marché. Facebook Marketplace est une autre option qui gagne en popularité.

Si un site immobilier est un excellent moyen de comprendre ce que vous pouvez obtenir avec votre budget, il présente trois inconvénients majeurs :

• Cela peut être écrasant : le marché immobilier thaïlandais est vaste. Vous verrez des milliers d’annonces, ce qui rend assez difficile de trouver une bonne affaire en ligne.
• Tout ce que vous voyez en ligne n’est pas exact. Visitez le bien avant de contacter le vendeur, pour vous assurer que l’immeuble correspond à l’annonce.
• Dans de nombreux cas, beaucoup d’annonces sont publiées par la même agence immobilière. 

Hors ligne

La plupart des condos en construction disposent d’un espace de vente avec showrooms à visiter, vous pouvez donc arpenter les zones qui vous plaisent et entrer dans les showrooms pour discuter avec le personnel de vente. 

Vous pouvez utiliser Google Maps pour repérer les immeubles résidentiels dans votre zone préférée.

Dans les résidences plus anciennes, adressez-vous au personnel du bureau de gestion pour connaître les options d’achat.

De nombreux condos disposent de tableaux d’affichage où les propriétaires publient photos et informations sur leurs biens disponibles à la location ou à la vente. 

Cela peut être plus efficace que de chercher en ligne, mais gardez à l’esprit que la décoration et tous les équipements ne seront probablement pas inclus dans le prix final, alors renseignez-vous.

Astuce : il existe un salon immobilier appelé « House & Condo Show ». Vous y trouverez des milliers de biens en un seul lieu, souvent avec des remises et des promotions. L’événement a lieu deux fois par an, généralement en mars et en novembre, au Queen Sirikit National Convention Center à Bangkok. Consultez le site officiel pour connaître la prochaine date. (uniquement en thaï).

Vérifications préalables avant l’achat

• Confirmez par écrit auprès du bureau juridique la disponibilité du quota étranger.
• Vérifiez le titre de propriété du vendeur.
• Faites examiner le contrat en thaï par un avocat.
• Confirmez l’exigence du FET auprès de votre banque émettrice avant de transférer les fonds.

Processus d’achat

Une fois votre décision d’achat prise, il est temps de commencer la paperasse et d’organiser le financement. 

Étape 1 : négociation du prix

Si vous cherchez une bonne affaire, vous pouvez opter pour un condo ancien. Vous trouverez souvent des propriétaires prêts à baisser leur prix demandé pour conclure une vente. Certains immeubles comptent plusieurs unités à vendre et sont d’excellents endroits pour dénicher des bonnes affaires.

Le prix affiché dans les annonces n’est pas toujours celui que vous paierez au final. Vous pouvez généralement réduire le prix affiché de 5 % à 20 %. De nombreux promoteurs offrent aussi des cadeaux gratuits comme des iPhones ou des tablettes.

Étape 2 : droits et obligations

Il est important de connaître vos droits et obligations lors de l’achat d’un condo en Thaïlande.

Les lois et procédures seront probablement différentes de celles de votre pays d’origine, et c’est à ce moment que l’aide d’un avocat sera très précieuse, d’autant que les contrats que vous signerez seront rédigés en thaï. Il examinera le contrat avec vous et s’assurera que tout est clair et en règle. 

N’oubliez pas de ne pas croire tout ce que les vendeurs vous disent oralement. Le contrat est votre seule garantie en cas de litige. 

Vérifiez à trois reprises que le condo peut être enregistré dans le cadre du quota étranger de 49 % du total des unités.

C’est particulièrement important en cas d’achat d’un condo ancien auprès d’un citoyen thaïlandais, car il peut lui-même ne pas connaître la vraie réponse à cette question. Vérifiez toujours auprès du bureau du condo.

Vous, ou votre avocat, devez aussi vérifier que l’immeuble est enregistré sous le Condominium Act et qu’il peut donc être enregistré à votre nom.

Sur plan

Acheter un condo non terminé est appelé achat « sur plan », et dans ce cas, on vous donnera probablement une date d’achèvement estimée plutôt qu’une date ferme. À mesure que le projet avance dans ses différentes étapes et se rapproche de son achèvement, la date devient plus précise.

À la signature du contrat, il y a souvent des clauses relatives aux retards de construction.

La plupart précisent que si le retard dépasse un certain nombre de jours, vous aurez droit à une forme de compensation. Il y aura aussi probablement une clause concernant l’annulation du projet, alors veillez à bien connaître vos droits.

À titre indicatif, un projet de condo de taille moyenne devrait prendre environ dix-huit mois avant d’être achevé. 

Étape 3 : acomptes et paiements

Le calendrier des acomptes et des paiements dépendra de nombreux facteurs, notamment si vous achetez sur plan ou un condo déjà construit.

Condos sur plan

Pour les condos sur plan, vous verserez souvent un acompte initial, suivi de petites mensualités pendant la construction, jusqu’à ce qu’à la fin, soit le solde soit payé, soit un prêt immobilier soit contracté. 

Les acomptes initiaux sont souvent très faibles, parfois seulement 10 000 à 20 000 THB, et les mensualités peuvent descendre jusqu’à 5 000 THB pour un bien d’une valeur d’environ 1 000 000 THB.

Pour un condo à 6 000 000 THB, l’acompte peut atteindre 200 000 THB ou plus.

Condo déjà construit ou d’occasion

Pour un condo déjà construit ou d’occasion, il y a souvent un petit acompte versé pour obtenir un accord, suivi du paiement complet avant l’enregistrement du bien. 

Il n’y a pas d’obligations légales concernant les délais, mais il est normal qu’après le versement de l’acompte, la plupart des vendeurs attendent la finalisation dans les 30 jours.

Étape 4 : documents officiels

Quelques documents très importants seront nécessaires lors de l’achat et de l’enregistrement de votre nouveau condo.

Le contrat

Le premier document est bien sûr votre contrat. Il doit être signé par vous et le promoteur si vous achetez un condo neuf. Il contient toutes les informations concernant l’enregistrement, les paiements et les procédures. C’est votre référence pour tout ce qui concerne l’immeuble, les frais et les échéances.

Le formulaire FET

Ensuite, vous aurez besoin des formulaires FET (Foreign Exchange Transfer), qui prouvent que l’argent de l’achat provient de l’étranger et a été converti en bahts thaïlandais à son arrivée. Vous pouvez l’obtenir auprès de la banque à laquelle vous avez transféré l’argent. 

Un formulaire FET officiel est délivré pour les transferts entrants de 50 000 USD ou plus. Pour les transferts plus faibles, une note de crédit bancaire ou une lettre de confirmation équivalente suffit. Ce document est requis pour enregistrer la propriété étrangère au bureau des terres (Land Office).

Ce point est très important : l’argent doit arriver en Thaïlande dans votre propre devise, puis être converti par la banque thaïlandaise. Si vous avez effectué plusieurs transferts, vous aurez besoin d’un formulaire pour chaque transfert.

Il est possible d’utiliser un service de transfert d’argent comme Wise pour envoyer de l’argent en Thaïlande et acheter un bien ici. Mais vous devez indiquer l’achat immobilier comme motif du transfert.

Documents personnels

Vous devrez aussi présenter les originaux et copies de votre passeport et de tout autre document officiel (permis de travail, visa, acte de mariage, etc.). Si l’achat se fait au nom d’une personne thaïlandaise, elle devra apporter sa carte d’identité et une autre pièce d’identité lors de l’enregistrement du bien.

Un vendeur ou un agent immobilier peut vous indiquer les documents exacts dont vous avez besoin. 

Taxes et frais au transfert

Au moment du transfert, des frais sont à payer, et ils devraient figurer dans votre contrat et vous être expliqués avant l’achat. 

Type de frais	Taux	Qui paie	Remarques
Frais de transfert	2 %	Acheteur et vendeur (généralement partagés 50/50)	Principaux frais à payer en tant qu’acheteur
Droit de timbre	0,5 %	Vendeur	S’applique si la taxe professionnelle spécifique ne s’applique pas
Taxe professionnelle spécifique	3,3 %	Vendeur	S’applique si le bien est vendu dans un certain délai
Retenue à la source	1 % ou taux progressif	Vendeur	Basée sur les revenus du vendeur ou la structure de l’entreprise

*Notez que la répartition des frais est une clause contractuelle, pas une règle légale par défaut. Il arrive qu’un vendeur prenne en charge tous les frais, ou qu’un acheteur doive les payer. Le contrat de vente doit préciser clairement qui paie quoi. La taxe professionnelle spécifique est exemptée lorsque le vendeur détient l’unité depuis 5 ans ou plus.

Pour en savoir plus : Une introduction à la taxe foncière en Thaïlande

Ce qui se passe au bureau des terres le jour du transfert

Les taxes et frais ci-dessus sont calculés et payés un jour précis, lorsque vous et le vendeur (ou vos représentants autorisés) vous rendez au bureau des terres pour enregistrer le transfert.

Les deux parties se présentent normalement en personne. Si vous ne pouvez pas être présent, que vous achetiez depuis l’étranger ou vendiez à distance, vous pouvez désigner quelqu’un pour agir en votre nom via une procuration. Puisque vous accordez à quelqu’un le droit légal de signer en votre nom pour une transaction immobilière, faites rédiger le document correctement et, s’il est signé hors de Thaïlande, faites-le authentifier et légaliser avant de l’envoyer.

Un détail qui surprend souvent les acheteurs : les frais de transfert, le droit de timbre et la taxe professionnelle spécifique ne sont pas calculés sur le prix convenu avec le vendeur. Le bureau des terres retient le montant le plus élevé entre le prix du contrat et la valeur estimée officielle de l’unité par l’administration, un chiffre fixé et révisé périodiquement par le Land Department et le Treasury Department. Dans un immeuble ancien où les prix ont augmenté depuis la dernière évaluation, cela change rarement grand-chose. Dans une zone plus récente ou en forte appréciation, la valeur estimée peut être en retard par rapport à ce que vous payez réellement, ce qui garde généralement votre facture fiscale plus basse que prévu.

Le jour même :

• Paiement. La plupart des bureaux des terres acceptent un chèque de banque pour le solde du prix d’achat et les frais de transfert. Les règles concernant les chèques personnels et les espèces varient selon les bureaux, confirmez donc auprès de votre banque et du bureau des terres au préalable.
• Langue. Tous les formulaires et validations sont uniquement en thaï. Emmenez votre avocat ou un interprète professionnel si vous n’êtes pas à l’aise pour lire des documents juridiques thaïlandais.
• Durée. L’enregistrement lui-même prend souvent une à trois heures une fois vos papiers en ordre, mais prévoyez une demi-journée pour les files d’attente, surtout dans un bureau très fréquenté.

Une fois tout signé et les frais payés, l’agent inscrit votre nom sur le titre de propriété en tant que nouveau propriétaire et vous le remet le jour même. Conservez tous les reçus de cette visite. Vous en aurez de nouveau besoin si vous revendez un jour l’unité, à la fois pour calculer votre propre imposition et pour prouver à votre banque que la vente a été correctement taxée et enregistrée.

Le livret d’enregistrement jaune (Tabien Ban)

Une fois toutes les taxes et tous les frais de transfert réglés, vous recevrez un livret Tabien Ban, bleu pour les Thaïlandais ou jaune pour les étrangers. Ce livret indique le résident de l’unité et constitue un document important si vous envisagez de revendre le condo à l’avenir.

C’est aussi à ce moment que le titre de propriété est modifié à votre nom, et le processus d’achat est terminé !

Après l’achat

Assurance habitation

Disposer d’une assurance habitation adéquate est vraiment important. Vous voulez savoir que votre bien et vos affaires sont couverts si le pire arrivait.

Techniquement, les propriétaires de l’immeuble sont responsables de tous les murs extérieurs, sols et plafonds, ainsi que des espaces communs en cas de dommage dont la faute leur incombe.

Pour l’assurance, cherchez une police couvrant le contenu et les dommages au bâtiment. Il existe des formules complètes pour seulement quelques milliers de bahts par an, pour votre tranquillité d’esprit.

Charges d’entretien

Il y a deux aspects de l’entretien qu’il est important de connaître. 

Charges d’entretien
Les charges d’entretien sont un montant mensuel versé à la gestion de la copropriété. Elles sont calculées selon la taille de votre unité et couvrent les coûts partagés comme le personnel, la sécurité et les espaces communs.

• Coût typique : à partir d’environ 40 THB par m² et jusqu’à 200 THB par m²
• Règle générale : plus un condo a d’équipements, plus les charges sont élevées
• Paiement : généralement trimestriel ou annuel

Réparations dans votre unité

En tant que propriétaire, vous êtes responsable de toutes les réparations à l’intérieur de votre unité.

• Couvre les petites réparations et l’entretien courant
• Les coûts augmentent avec l’âge de l’unité
• Vous devriez budgétiser des remplacements et des réparations, en particulier après les premières années

Même un condo neuf ne restera pas en parfait état éternellement, il est donc important de prévoir ces coûts à long terme.

Assemblée générale annuelle de la copropriété

Chaque année, une assemblée générale annuelle (AGA) couvre de nombreux points importants, comme la situation financière du condo, les réparations nécessaires et les changements de règlement proposés.

Quelques semaines avant l’AGA, vous devriez recevoir les états financiers du condo. En théorie, cela vous laisse le temps de lire les informations et de préparer vos questions. Vous recevrez aussi une liste des sujets proposés et des votes prévus, ce qui vous laisse là encore le temps d’assimiler les informations.

Les documents de l’AGA et la réunion elle-même se déroulent entièrement en thaï, et il peut ne s’agir que de votes mineurs, comme maintenir ou non les charges au même niveau ou engager un agent de sécurité supplémentaire. 

Il est néanmoins conseillé d’y assister avec un traducteur. Des décisions majeures peuvent parfois être votées, comme des travaux de rénovation ou des modifications structurelles, qui pourraient nécessiter des paiements supplémentaires de la part des propriétaires.

Mobilier

Les condos neufs sont vendus meublés dans 99 % des cas, mais vous devrez souvent acheter quelques extras au-delà du strict minimum fourni. Vous pourriez par exemple devoir acheter certains appareils électroniques séparément.

Vérifiez auprès du promoteur si tout ce que vous voyez dans le showroom sera inclus dans le prix final.

Si vous achetez une unité plus ancienne, il se peut que le propriétaire souhaite emporter les meubles avec lui, alors vérifiez s’ils sont inclus ou si vous pouvez faire une offre pour les éléments que vous souhaitez.

On trouve des magasins de meubles dans pratiquement tous les centres commerciaux. Index, SB Design Square, Homepro, et bien sûr Ikea Thaïlande, sont les acteurs principaux du marché et proposent tout ce dont vous avez besoin pour aménager votre nouveau chez-vous.

Pour en savoir plus : Le guide complet pour acheter des meubles en Thaïlande

Questions juridiques

Il y a quelques questions juridiques à connaître lors de l’achat d’un condo en Thaïlande. 

Acheter au nom d’un étranger ou d’un ressortissant thaïlandais 

Une décision importante pour de nombreux couples thaïlando-étrangers est de déterminer au nom de qui le condo devrait être enregistré. Bien qu’il soit possible d’enregistrer le condo au nom d’un étranger, plusieurs facteurs entrent en jeu.

Les citoyens thaïlandais peuvent obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque thaïlandaise s’ils ont un bon historique de crédit et un salaire d’au moins 15 000 THB par mois. Si le prix du condo dépasse 1 500 000 THB, ils devront gagner plus de 30 000 THB par mois pour obtenir un prêt.

Les exigences sont bien plus strictes pour les étrangers. Il est également très difficile d’obtenir un prêt en Thaïlande pour acheter un bien immobilier.

C’est pourquoi certains étrangers décident d’enregistrer leur condo au nom de leur partenaire thaïlandais. Cela rend le processus plus simple et plus abordable au départ.

Mais cela peut être une démarche risquée, car votre partenaire thaïlandais a le droit légal de vous mettre à la porte et de conserver la propriété.

Les structures de prête-nom sont illégales

Enregistrer un condo au nom de votre partenaire thaïlandais, comme évoqué plus haut, est légal tant que votre partenaire est le véritable acheteur, utilisant ses propres fonds. Ce qui devient illégal, c’est une structure de prête-nom : placer un particulier thaïlandais ou une société à majorité thaïlandaise sur le titre alors que c’est vous, l’étranger, qui apportez en réalité l’argent et contrôlez l’unité, généralement pour contourner le quota de 49 % de propriété étrangère.

Et c’est illégal. Si les autorités estiment qu’un nom thaïlandais sur le titre détient en réalité l’unité pour le compte d’un étranger, le Land Department peut forcer la vente du bien, généralement sous 180 jours à un an, et les deux parties impliquées, l’acheteur étranger et le prête-nom thaïlandais, peuvent être poursuivies pénalement. (L’interdiction précise figure dans le Code foncier de la Thaïlande.)

L’application de la loi s’est fortement intensifiée depuis 2025. Les autorités thaïlandaises utilisent désormais l’intelligence artificielle pour repérer les montages suspects de propriété d’entreprises et de terrains, et des milliers de dossiers ont été transmis pour enquête, concentrés à Phuket, Koh Samui, Pattaya et d’autres lieux prisés des acheteurs étrangers. Et cela ne concerne pas seulement les terrains et les villas : les montages de condos, où une société ou une personne thaïlandaise détient des unités au-delà du plafond de 49 % pour le compte d’un étranger, font tout autant partie de ce coup de filet.

Si le quota d’un immeuble est déjà atteint et que vous souhaitez tout de même y vivre, le bail (leasehold) est la voie légale, pas un montage de prête-nom. Consultez notre guide sur la répression des entreprises prête-nom en Thaïlande pour comprendre comment fonctionne cette vague de répression et ce qu’elle signifie si vous détenez déjà un bien de cette façon.

Ai-je besoin d’un avocat ?

Les avocats peuvent vous expliquer les aspects juridiques de l’achat d’un condo et effectuer des vérifications sur le vendeur ou l’immeuble. 

Si vous achetez une copropriété auprès d’une grande entreprise, vous n’aurez peut-être pas besoin d’avocat. Mais de nombreux expatriés choisissent de payer quelques milliers de bahts pour faire examiner un contrat par un avocat et s’assurer que tout est en ordre.

À l’inverse, s’il s’agit d’un grand projet et que vous voulez être absolument certain que tout se passera bien, recourir à un avocat peut être une bonne option. Dans ce cas, le coût dépassera facilement les vingt mille THB.

Si vous avez besoin d’aide pour trouver un avocat, vous pouvez remplir ce formulaire. Pour en savoir plus sur la manière de travailler avec un avocat, consultez notre guide détaillé pour engager un avocat en Thaïlande.

Options de financement

En tant qu’expatrié, vous ne pouvez pas simplement entrer dans une banque thaïlandaise et demander un prêt immobilier. En réalité, la plupart des banques thaïlandaises ne vous accorderont pas de prêt à moins d’avoir le statut de résident permanent.

Vos options seront des banques de votre pays d’origine, ou des banques internationales possédant des agences en Thaïlande comme UOB et ICBC. 

Vous devez atteindre leurs exigences financières minimales. Par exemple, pour UOB Singapour, il faut gagner au moins 100 000 SGD par an, ou 70 000 SGD par an si vous avez un permis de travail thaïlandais. 

Pour obtenir un prêt, vous pouvez vous adresser vous-même à une banque. Ou vous pouvez demander l’aide d’un agent immobilier.

Est-il possible d’acheter un condo thaïlandais en vivant à l’étranger ?

Il est possible d’acheter un condo thaïlandais en vivant à l’étranger, et la plupart des étapes ci-dessus restent les mêmes. La seule différence est que vous devrez engager un avocat ou un agent immobilier et lui donner une procuration pour accepter le contrat et agir en votre nom lors du transfert du bien.

Nous ne recommandons cependant pas d’acheter un bien en vivant à l’étranger, car vous voudrez tout voir de vos propres yeux et vérifier tous les petits détails avant de signer un contrat.

Le coût d’un voyage d’une semaine en Thaïlande serait probablement à peine plus élevé que les frais juridiques pour faire effectuer toutes ces démarches à votre place.

Revendre votre condo plus tard : impôt de revente et rapatriement des fonds

À un moment donné, vous voudrez peut-être vendre. Les frais de transfert, le droit de timbre et la taxe professionnelle spécifique décrits plus haut dans ce guide s’appliquent toujours, sauf que c’est maintenant vous, en tant que vendeur, qui les partagez ou les payez. Deux autres points comptent spécifiquement une fois que vous êtes le vendeur : le montant de la retenue à la source que vous devrez, et la manière de rapatrier votre argent hors de Thaïlande.

La retenue à la source lors de la vente

Quand vous vendez, le bureau des terres prélève l’impôt sur le revenu au moment du transfert, calculé séparément de la taxe professionnelle spécifique et du droit de timbre évoqués plus haut. Pour un vendeur particulier, le calcul part de la valeur estimée officielle du bien, et non du prix de vente.

Le Land Department applique un abattement standard qui diminue à mesure que la durée de détention augmente, passant d’environ 92 % de la valeur estimée après un an de possession à 50 % après huit ans ou plus. Ce qui reste après l’abattement est réparti sur vos années de possession, et chaque tranche annuelle est imposée selon les taux progressifs de l’impôt sur le revenu thaïlandais avant que les totaux ne soient additionnés.

Le montant exact dépend de votre valeur estimée et de votre durée de détention, alors demandez au bureau des terres ou à un comptable thaïlandais de le calculer avant de fixer votre prix demandé. Cette retenue à la source est distincte de, et s’ajoute à, la taxe professionnelle spécifique ou au droit de timbre déjà évoqués plus haut.

Faire sortir l’argent de Thaïlande

Vendre l’unité n’est que la moitié du travail. Vous devez aussi rapatrier les fonds dans votre pays d’origine, et les banques thaïlandaises veulent une trace documentaire reliant l’argent qui sort à l’argent qui est entré.

• Conservez votre formulaire FET original. C’est le même formulaire de transaction de change (Foreign Exchange Transaction) que vous, ou un précédent propriétaire, avez obtenu lorsque les fonds d’achat sont arrivés en Thaïlande pour la première fois. Sans lui, les banques ont beaucoup moins d’éléments pour traiter votre demande de virement à l’étranger.
• Rapatrier jusqu’à votre montant d’origine est simple. Si vous envoyez au maximum ce qui a été initialement apporté pour acheter l’unité, votre banque peut généralement traiter cela grâce au formulaire FET, aux documents de vente du bureau des terres et à vos reçus fiscaux du transfert.
• Rapatrier un profit demande davantage de démarches. Les montants supérieurs à votre transfert entrant initial, c’est-à-dire tout gain sur la vente, ne sont pas bloqués, mais votre banque exigera des documents supplémentaires et une explication de l’origine des fonds avant de traiter un virement de cette ampleur.

Entamez cette discussion avec votre banque avant de signer le contrat de vente, pas après. Confirmer à l’avance ce dont elle a besoin évite un retard au moment précis où vous essayez de finaliser une vente.

Conseils supplémentaires

Si les studios sont bon marché, beaucoup de gens détestent vivre dans un condo où tout se passe dans la même pièce. Cela peut finir par ressembler à une cellule de prison, et vous pourriez ne pas vouloir y vivre sur le long terme.

• Les locataires que vous trouverez resteront eux aussi probablement à court terme avant de vouloir plus d’espace.
• Si votre budget ne permet qu’un studio, réfléchissez bien à ce mode de vie.

Notez aussi que de nombreux condos d’une ou deux chambres manquent de lumière naturelle. Certains n’ont de fenêtres que dans une ou deux pièces, laissant les autres dans le noir, ce qui vous oblige à garder les lumières allumées en plein milieu de la journée.

Cela peut devenir un problème et augmenter la facture d’électricité. Recherchez des appartements d’angle et gardez cela à l’esprit. Des fenêtres sur deux côtés d’un condo le rendent bien plus vivable.

Prochaines étapes

Acheter un condo en Thaïlande est un investissement important. Vous devez prendre une décision réfléchie avant de vous lancer. Si vous n’êtes pas prêt à acheter, vous pouvez toujours louer un appartement.

Mais si vous êtes certain de vouloir acheter un condo, contactez Keller Henson pour vous lancer.

Nous espérons avoir répondu à toutes vos questions, mais n’hésitez pas à commenter ci-dessous si nous avons oublié quelque chose, nous vous répondrons !

Questions fréquentes

Les étrangers peuvent-ils acheter un condo en Thaïlande ?

Oui. Les étrangers peuvent posséder pleinement une unité de copropriété en leur propre nom, à condition que le quota de propriété étrangère du bâtiment ne soit pas déjà atteint et que les fonds d’achat soient transférés depuis l’étranger.

Les étrangers peuvent-ils posséder un terrain en Thaïlande ?

Non, pas directement. Le droit thaïlandais réserve généralement la pleine propriété foncière aux ressortissants thaïlandais. Les étrangers qui achètent une maison ou une villa possèdent la construction, mais doivent louer le terrain sur lequel elle se trouve, en général pour une durée maximale de 30 ans.

Quel est le quota étranger pour les condos ?

En vertu du Condominium Act, les étrangers peuvent posséder collectivement jusqu’à 49 % de la surface totale de plancher de toutes les unités d’une copropriété. Ce quota est fixé par bâtiment à l’enregistrement et mesuré en surface, et non en nombre d’unités.

Que se passe-t-il si le quota étranger est déjà atteint ?

Une fois le quota de 49 % d’un immeuble atteint, les étrangers ne peuvent plus acheter les unités restantes en pleine propriété. Certains immeubles proposent alors les unités restantes en bail (leasehold), ce qui n’équivaut pas à la propriété. Confirmez par écrit le statut actuel du quota auprès du bureau juridique avant de faire une offre.

Qu’est-ce qu’un formulaire FET et pourquoi en ai-je besoin ?

Le formulaire de transaction de change (Foreign Exchange Transaction) est délivré par la banque thaïlandaise qui reçoit vos fonds. Il prouve que l’argent est arrivé de l’étranger en devise étrangère et a été converti en bahts en Thaïlande, ce qui est requis pour enregistrer la propriété étrangère au bureau des terres.

Quelles taxes et quels frais s’appliquent à l’achat d’un condo ?

Au transfert, prévoyez des frais de transfert de 2 % (généralement partagés entre acheteur et vendeur), plus soit une taxe professionnelle spécifique de 3,3 %, soit un droit de timbre de 0,5 % (pas les deux), ainsi qu’une retenue à la source du côté du vendeur. La répartition dépend du contrat, confirmez-la donc par écrit avant de signer.

Quelle est la différence entre freehold et leasehold ?

Le freehold correspond à la pleine propriété enregistrée à votre nom, disponible pour les unités de condo éligibles au titre du quota étranger. Le leasehold est un droit d’usage enregistré, généralement jusqu’à 30 ans, et la voie standard pour les terrains ainsi que pour les unités de condo une fois le quota d’un immeuble atteint. Les clauses allant au-delà des 30 premières années, y compris les clauses de renouvellement automatique, ne sont pas garanties d’être applicables.

Ai-je besoin d’un avocat pour acheter un condo en Thaïlande ?

Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est fortement recommandé. Les contrats d’achat sont rédigés en thaï, et un avocat peut vérifier l’enregistrement de l’immeuble, confirmer le statut du quota étranger et signaler les clauses du contrat avant la signature.

Combien d’impôt paierai-je en vendant mon condo ?

Cela dépend de la durée de détention. Attendez-vous à une retenue à la source progressive basée sur la valeur estimée officielle et vos années de possession, plus soit une taxe professionnelle spécifique (3,3 %) si vous vendez dans les cinq ans, soit un droit de timbre (0,5 %) si vous vendez au-delà, ainsi que les frais de transfert habituels de 2 % partagés avec l’acheteur.

Puis-je faire sortir de Thaïlande l’argent de la vente de mon condo ?

Oui. Conservez le formulaire FET original de votre achat. Rapatrier jusqu’à ce montant d’origine est simple avec votre banque. En sortir davantage, c’est-à-dire tout profit sur la vente, est aussi autorisé, mais nécessite des documents supplémentaires prouvant l’origine des fonds.

Est-il légal d’utiliser une société thaïlandaise ou un prête-nom pour acheter au-delà du quota étranger de 49 % ?

Non. Utiliser un particulier thaïlandais ou une société à majorité thaïlandaise pour détenir une unité pour le compte d’un étranger, spécifiquement afin de contourner le quota, est illégal en vertu du Code foncier, et l’application de la loi contre ces montages s’est intensifiée depuis 2025. Si le quota d’un immeuble est atteint, le bail (leasehold) est l’alternative légale, pas un montage de prête-nom.

Dois-je être présent en personne au bureau des terres pour acheter ou vendre un condo ?

Pas nécessairement. Si vous ne pouvez pas y assister, vous pouvez désigner quelqu’un avec une procuration pour signer en votre nom. Assurez-vous qu’elle est correctement rédigée et, si elle est signée hors de Thaïlande, authentifiée et légalisée avant utilisation.

Sources citées

• Condominium Act B.E. 2522, section 19 (Thailand Law Library)
• Thailand Revenue Department

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