Louer un appartement à Bangkok : prix, quartiers, conseils

Vous songez à louer à Bangkok ? Ce guide pratique présente les vrais prix des loyers, les meilleurs quartiers, condos ou maisons, les coûts cachés, les dépôts de garantie, des conseils sur le bail et les erreurs courantes qui piègent beaucoup de nouveaux expatriés.

Avant de m’installer à Bangkok, j’ai cherché un logement en ligne. Je pensais que ce serait facile, vu que le marché immobilier thaïlandais est en plein boom. Une simple recherche sur Google fait apparaître une foule d’options. Il ne m’a pas fallu longtemps pour tomber sur un appartement qui avait l’air magnifique. Mais en le visitant, j’ai découvert que c’était un taudis.

Les photos des chambres avaient réussi à cacher qu’il n’y avait aucune fenêtre.

Au final, il m’a fallu plus de deux semaines pour trouver un bon logement.

Ce guide sur la location à Bangkok a été rédigé pour vous aider à réduire cette recherche de deux semaines à seulement deux jours. Que vous soyez un expatrié débutant ou que vous cherchiez simplement à obtenir une meilleure offre que celle que vous avez déjà, il devrait vous simplifier grandement la tâche.

Ce qu’il faut garder en tête quand on cherche à louer

Avant de chercher un appartement à Bangkok, sachez que la recherche ne se passe pas ici comme chez vous.

Voici les points les plus importants à prendre en compte.

Circulation et météo

Les embouteillages et la chaleur humide rendent les déplacements à Bangkok lents et souvent mouillés.

Mieux vaut sans doute éviter de vous déplacer en voiture, en bus ou à vélo en journée. Deux heures de trajet, ou arriver trempé de sueur ou de pluie selon la saison, n’a rien d’agréable.

Cela vous limite pratiquement au BTS et au MRT, aux bateaux, aux mototaxis et à quelques routes.

À cause de la circulation et de la météo, je loue des condos d’où je peux facilement aller travailler à pied quand il fait chaud, ou que je peux rejoindre en MRT ou en BTS sans changer de ligne.

Tourisme et vie nocturne

Les touristes tendent à faire monter les prix des condos et à dégrader la qualité des quartiers alentour.

Les zones qui comptent beaucoup d’hôtels ou de sites touristiques regorgent de stands de souvenirs et de restaurants médiocres et trop chers.

Sauf si vous avez un besoin quotidien de vie nocturne, restez à une rue ou deux des épicentres touristiques comme

• le centre de Surawong Road
• Silom Road
• le quartier de la station BTS Nana
• la zone entre Sukhumvit Soi 3 et 11. 

Même si vous êtes vous-même un oiseau de nuit, évitez d’habiter juste à côté de bars. Sinon, vous risquez d’avoir des problèmes de bruit 24 heures sur 24 pendant toute la durée de votre bail de 12 mois.

Si vous hésitez sur un quartier, vous pouvez toujours y passer un week-end pour voir comment c’est.

Emplacement

L’emplacement est l’un des critères les plus importants quand on loue. Lower Sukhumvit (d’Asoke à Ekkamai), Sathorn et Silom reviennent en général en premier quand on demande où les expatriés aiment vivre à Bangkok.

Ces quartiers d’affaires regorgent d’immeubles de bureaux et de bureaux équipés, ce qui rend les appartements et les condos plus chers qu’ailleurs à Bangkok.

Aujourd’hui, c’est dans d’autres parties de la ville que vous aurez le meilleur rapport qualité-prix, comme On Nut, Phra Khanong et Rachadaphisek.

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Des trajets faciles

La durée de vos trajets quotidiens est un point à garder en tête quand vous louez à Bangkok.

Mon conseil : choisissez un logement à distance de marche de votre travail ou près du MRT ou du BTS.

Utilisez Google Maps pour vérifier les transports en commun à l’heure à laquelle vous prévoyez d’arriver au travail et d’en repartir. L’appli affiche des temps de trajet assez précis pour les voitures, le MRT et le BTS.

Ne vous fiez pas trop aux temps de trajet de Google : ils peuvent être plus longs que prévu à cause de la circulation. Google Maps sous-estime souvent la densité du trafic à Bangkok. Il peut par exemple afficher 10 minutes de retard, alors qu’en réalité il en faut facilement plus de 30.

Barrière de la langue

Cela dépend de l’endroit où vous louez. Dans un quartier prisé des expatriés, comme le long de la ligne verte du BTS ou à Ratchadapisek, vous verrez souvent des annonces en anglais, et beaucoup de propriétaires ou d’agents parlent anglais. 

En revanche, hors des quartiers d’expatriés, les annonces peuvent être en thaï, avec des propriétaires qui parlent thaï. 

Ne craignez pas pour autant la barrière de la langue. D’après mon expérience, on obtient souvent une meilleure offre avec un propriétaire thaïophone.

TM30

Lorsque vous séjournez en Thaïlande, le propriétaire du logement doit informer le bureau d’immigration de votre séjour. Cette déclaration s’appelle le TM30.  C’est au propriétaire de la déposer. 

• Si un propriétaire a déjà eu affaire à des expatriés, il connaît normalement cette règle.
• S’il en a rarement, il peut très bien l’ignorer. 

Même s’il la connaît, vous devrez peut-être quand même vous en charger vous-même, en demandant à votre propriétaire le contrat de location, des copies du livret de résidence et des copies de pièces d’identité.

Lisez notre article sur la déclaration du TM30 pour en savoir plus.

Types de logements

À Bangkok, les possibilités de location sont nombreuses. Des studios économiques aux condos de luxe en passant par les maisons familiales, il y a de quoi satisfaire presque tous les modes de vie et tous les budgets. 

Voici un aperçu simple de ce à quoi vous attendre aujourd’hui.

À savoir sur les appartements et les condos en Thaïlande : en Thaïlande, un appartement désigne généralement un immeuble appartenant à un seul propriétaire, souvent avec des équipements plus basiques. Un condo désigne généralement un immeuble plus moderne, avec de meilleurs équipements comme une salle de sport, une sécurité renforcée, une piscine et d’autres installations communes.

Appartements économiques

À partir d’environ 5 000 à 8 000 THB par mois, vous trouverez en général des appartements anciens dans des quartiers locaux. Ils peuvent offrir un bon rapport qualité-prix, mais attendez-vous à un mobilier basique, des climatiseurs anciens et des équipements limités.

Certains n’ont ni piscine, ni salle de sport, ni parking. L’électricité y est parfois facturée à un tarif privé plus élevé plutôt qu’au tarif public normal.

Studios confortables

À partir d’environ 9 000 à 15 000 THB par mois, vous trouverez en général un studio ou un condo une chambre plus confortable.

Attendez-vous à :

• un meilleur mobilier
• des salles de bains standard
• du personnel de sécurité
• une salle de sport ou une piscine communes
• un accès plus facile au BTS ou au MRT

C’est là que se loge une grande partie des expatriés de Bangkok. Les quartiers un peu éloignés du centre offrent souvent le meilleur rapport qualité-prix.

Condos récents près des transports

Si vous voulez un immeuble récent à distance de marche d’une station de BTS ou de MRT, les prix démarrent souvent à 12 000 à 18 000 THB par mois pour une petite unité.

Vous payez davantage pour la commodité que pour l’espace.

Appartements anciens

À partir d’environ 15 000 à 25 000 THB par mois, vous pouvez trouver des logements de plus de 50 mètres carrés, parfois bien plus grands dans les appartements anciens.

Ils conviennent bien pour :

• les couples qui ont besoin d’espace
• les familles
• les bureaux à domicile
• ceux qui n’aiment pas les condos exigus

Le revers de la médaille : les immeubles peuvent paraître datés, et les équipements sont parfois limités.

C’est le type de logement dans lequel Karsten Aichholz, le fondateur de Thailand Starter Kit, a vécu quand il habitait en Thaïlande.

Condominiums modernes

Les condos modernes de deux chambres démarrent généralement autour de 20 000 THB et peuvent grimper vite selon le quartier et la qualité de l’immeuble.

Appartements avec services

Les appartements avec services sont des locations entièrement meublées qui incluent souvent le ménage, un personnel de réception et parfois les charges. Ils plaisent à ceux qui veulent un emménagement sans souci.

Les prix démarrent généralement autour de 25 000 THB par mois, avec de nombreuses bonnes options entre 35 000 et 75 000 THB. Les unités haut de gamme peuvent coûter bien plus.

Condos de luxe

Bangkok compte de nombreuses locations haut de gamme, surtout dans des quartiers comme Thonglor, Ekkamai, Phrom Phong et Chidlom.

Attendez-vous à :

• une décoration signée de designers
• des équipements de premier ordre
• un service de conciergerie
• des vues sur la ville
• des emplacements de choix

Les prix démarrent souvent à 50 000 THB et peuvent dépasser 200 000 THB par mois.

Si l’achat vous attire davantage que la location à ce niveau de prix, notre guide des condos à vendre à Bangkok traite du côté achat.

Maisons et maisons de ville

Souvent négligées, les maisons et les maisons de ville peuvent offrir un excellent rapport qualité-prix si vous avez besoin d’espace. Vous pouvez par exemple louer une maison de ville à deux étages, très spacieuse, pour moins de 10 000 THB en banlieue.

Certaines coûtent moins cher qu’un condo central tout en offrant plusieurs chambres et un parking. On les trouve couramment en banlieue ou dans des résidences sécurisées appelées muu baan.

Elles sont idéales pour :

• les familles
• les propriétaires d’animaux
• ceux qui travaillent à domicile
• tous ceux qui veulent plus d’espace

L’inconvénient : elles sont souvent plus éloignées des stations de BTS ou de MRT, ce qui rend le transport plus important. Vous devrez aussi peut-être traiter avec un propriétaire qui ne parle pas anglais.

Lisez notre guide complet sur la location d’une maison à Bangkok pour connaître les prix et ce qu’il faut vérifier avant de signer.

Trouver un appartement

La difficulté pour trouver un logement à Bangkok n’est pas vraiment de savoir où chercher. Il s’agit plutôt de trouver celui qui vous convient.

Bangkok a un marché locatif immense. Par exemple, en parcourant les locations sur DDproperty, vous verrez facilement plus de 60 000 annonces.

Dans cette section, je vous présente donc la méthode que j’utilise personnellement pour trouver un logement à Bangkok.

En bref :

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• Je commence par chercher en ligne un appartement ancien dans le quartier où je veux habiter.
• Je contacte un agent ou un propriétaire pour organiser une visite.
• Ensuite, je me promène dans le quartier et l’immeuble où je compte habiter avant de signer un bail.

L’ensemble du processus m’a généralement pris une à deux semaines. Parfois, c’est plus long.

Mais si vous manquez de temps, vous pouvez simplement passer par un agent immobilier. Assurez-vous juste que votre budget dépasse 10 000 THB par mois, avec un contrat d’au moins six mois.

Astuce : le secteur locatif thaïlandais est concurrentiel. Il est possible de négocier le prix à la baisse de 40 % si vous savez comment faire.

Commencer par chercher en ligne

Parmi les grands sites immobiliers de Thaïlande figurent DDproperty et Hipflat. Vous pouvez les utiliser pour :

• vous faire une idée approximative des prix et des quartiers
• comparer des locations sans visiter chaque immeuble
• cibler les quartiers qui correspondent à votre budget

Cela dit, beaucoup d’annonces sur ces sites sont publiées par des agents, et les prix demandés sont souvent plus élevés que ce que les propriétaires accepteraient réellement.

Vous trouverez parfois de meilleures affaires sur Facebook Marketplace (Facebook est énorme en Thaïlande) ou dans des groupes de location locaux comme le groupe Bangkok Apartment.

La recherche en ligne a toutefois deux gros inconvénients :

• Elle peut être écrasante, car Bangkok compte énormément de locations. La recherche peut facilement durer plus longtemps que prévu.
• Les photos peuvent être trompeuses et sont souvent plus flatteuses que le logement réel.

Pour cette raison, je déconseille toujours de signer un bail ou de verser un dépôt en ligne avant d’avoir vu le logement en personne.

Se promener dans le quartier

Ne négligez pas la bonne vieille méthode qui consiste à simplement se promener. Je le fais toujours avant de signer un contrat.

Vous n’aimerez peut-être pas le faire sous la chaleur de Bangkok, mais arpenter le quartier donne une vraie idée de ce que c’est d’y vivre. Après une balade, on sait souvent vite si le quartier nous convient ou non.

Je visite généralement le même quartier à différents moments de la journée pour vérifier des éléments comme :

• les nuisances sonores, par exemple les écoles le matin ou l’après-midi, les bars et les clubs la nuit, ou la forte circulation
• le sentiment de sécurité dans le quartier après la tombée de la nuit
• l’ambiance dans le condo, par exemple les visiteurs extérieurs qui vont et viennent ou d’éventuels problèmes liés à Airbnb
• les possibilités de restauration à proximité
• l’atmosphère générale et la commodité

En vous promenant, vous pouvez aussi entrer dans les immeubles et parler directement au gestionnaire ou au personnel d’accueil. Gardez simplement à l’esprit que tout le monde ne parle pas anglais.

Autre avantage : vous pouvez souvent visiter quelques chambres disponibles sans prendre rendez-vous.

Personnellement, je ne connais que quelques personnes qui ont trouvé leur location simplement en entrant dans des immeubles, donc je ne me fierais pas uniquement à cette méthode. Je l’utilise plutôt pour sentir le quartier et dresser une liste d’immeubles qui méritent un examen plus sérieux ensuite.

Beaucoup de gens passent des jours à arpenter leur quartier préféré et repartent quand même bredouilles, il vaut donc mieux la combiner avec la recherche en ligne.

Passer par des agents immobiliers

Passer par un agent immobilier est le moyen le plus simple de trouver un appartement à Bangkok.

Une fois que vous lui avez indiqué votre budget, vos critères et le quartier souhaité, il vous donne une liste de biens qu’il a en portefeuille.

Si vous êtes en Thaïlande, il peut vous emmener sur place. S’il a beaucoup d’appartements dans le même quartier, il peut vous en faire visiter plusieurs dans la journée.

Quatre points importants sont toutefois à connaître :

• Réglementation : de nombreux agents immobiliers à Bangkok ne sont pas réglementés. Vous pouvez donc tomber sur un agent professionnel ou sur un indépendant qui fait l’agent à temps partiel pour arrondir ses fins de mois.
• Gratuit pour vous : passer par un agent immobilier ne vous coûte rien, car il est rémunéré par le propriétaire, généralement un mois de loyer pour un contrat d’un an.
• Base de données : les agents immobiliers de Bangkok ont tendance à avoir leur propre base d’annonces. S’ils n’ont aucun bien qui vous convient, vous devriez voir d’autres agents.
• Quartier : la majorité de leurs annonces se trouvent dans le centre de Bangkok et dans les quartiers d’expatriés populaires (comme le long de la ligne verte du BTS à Sukhumvit). Si vous préférez vous loger en périphérie, il vous faudra donc peut-être chercher par vous-même.

Pour passer par un agent immobilier, voici les deux conditions principales :

• Contrat minimum : la plupart des agents préfèrent travailler avec un contrat d’au moins un an. Certains acceptent toutefois un contrat de six mois.
• Budget : votre budget doit être d’au moins 10 000 THB par mois.

Notez que certains agents peuvent s’enquérir de votre visa et de votre permis de travail, simplement pour s’assurer que vous pouvez louer à long terme.

Le principal inconvénient d’un agent immobilier est que vous perdez du pouvoir de négociation. Il est donc difficile d’obtenir la meilleure affaire en passant par un agent.

Lisez notre guide sur les agents immobiliers à Bangkok pour en savoir plus.

Documents nécessaires pour louer un appartement à Bangkok

Une fois que vous avez trouvé un logement, les propriétaires et les agents vous demanderont une courte liste de documents avant de vous le réserver ou de vous laisser signer. Les avoir sous la main accélère les choses :

• Copie du passeport : la page avec la photo et la page de votre visa actuel ou du tampon d’entrée. C’est le seul document que tous les propriétaires demandent.
• Justificatif de revenus ou permis de travail : pas toujours exigé, surtout pour les baux courts, mais cela renforce votre crédibilité. Si vous n’avez ni l’un ni l’autre, un relevé bancaire ou une lettre d’employeur est un substitut courant.
• Un numéro de téléphone thaïlandais et une adresse locale : pour le bail lui-même et pour la déclaration TM30 du propriétaire, évoquée plus haut.
• Dépôt et premier mois de loyer en espèces ou prêts à être virés : voir la section sur les dépôts de garantie ci-dessous ; prévoyez l’équivalent de trois mois avant le jour de la visite.

Un permis de travail n’est pas obligatoire pour louer à Bangkok. Si vous êtes nouveau en Thaïlande et n’en avez pas encore, un garant thaïlandais, c’est-à-dire quelqu’un qui accepte d’être financièrement responsable si vous ne payez pas, n’est pas non plus courant, mais il peut faire pencher la balance si un propriétaire hésite entre plusieurs candidats.

Arnaques à la location et signaux d’alerte

La plupart des locations à Bangkok se passent bien, mais Facebook Marketplace et les groupes de location (mentionnés plus haut) véhiculent aussi un flux régulier de fausses annonces visant des expatriés qui ne peuvent pas facilement visiter en personne avant de payer. Quelques schémas valent la peine d’être connus avant de virer quoi que ce soit.

Signaux d’alerte dans une annonce ou une conversation :

• Un loyer bien inférieur à celui d’unités comparables du quartier, associé à la pression pour virer un dépôt « aujourd’hui » parce que d’autres personnes sont intéressées
• Un « propriétaire » ou « agent » qui refuse un appel vidéo ou une visite en personne, ou prétend être à l’étranger et demande à un « ami » de montrer le logement
• Un paiement demandé par QR code, portefeuille électronique ou compte personnel avant que vous ayez vu le logement, plutôt que sur le compte bancaire du propriétaire lui-même
• Un profil sur les réseaux sociaux récemment créé, avec peu d’amis et aucun historique de publications avant l’annonce

Vérifiez que le propriétaire possède bien le logement. Il est arrivé qu’un locataire sous-loue un condo à l’insu du vrai propriétaire et encaisse des dépôts auprès de nouveaux « locataires » qui ne découvrent le problème que le jour de l’emménagement. Avant de payer quoi que ce soit, demandez à voir le chanote (titre de propriété) ou une facture récente au nom du propriétaire, et vérifiez que sa pièce d’identité correspond au nom indiqué. Si vous payez par virement, le nom du titulaire du compte bénéficiaire doit correspondre à celui du propriétaire sur le bail, et non au compte personnel d’un agent.

Le jour de l’emménagement, photographiez et filmez chaque pièce, chaque mur et chaque appareil, et envoyez des copies horodatées à votre propriétaire par Line ou par e-mail. C’est le facteur le plus important pour gagner un litige sur le dépôt par la suite ; voir la section sur les litiges locatifs ci-dessous pour savoir ce qui se passe si le propriétaire tente malgré tout d’en retenir une partie.

Équipements

Voyons rapidement ce qui est généralement inclus quand on loue un condo à Bangkok.

Équipements de l’immeuble

Ce que vous obtenez dépend du type de logement que vous louez.

Dans un appartement basique, il peut n’y avoir qu’une entrée sécurisée ou un accès par badge.

Dans un condo, vous pouvez généralement vous attendre à des équipements tels que :

• une piscine
• une salle de sport
• une meilleure sécurité
• un parking
• des espaces communs

Les condos de luxe peuvent aussi proposer des extras comme un sauna, un espace de coworking, un jardin sur le toit ou des salons.

Supérettes

Vivre dans un condo peut être très pratique. De nombreux immeubles abritent des supérettes comme 7-Eleven ou un petit supermarché au rez-de-chaussée ou au sous-sol, et certains ont aussi des restaurants à l’intérieur.

Certains immeubles ont même des distributeurs automatiques. Vous pouvez ainsi souvent trouver de quoi manger ou des produits de base à presque toute heure.

Mobilier

De nombreux condos de Bangkok sont entièrement meublés avec l’essentiel, comme :

• une table
• un canapé
• une armoire
• un lit
• des climatiseurs

Certains incluent aussi un réfrigérateur, un micro-ondes et de la vaisselle de base.

Lessive

Un lave-linge peut être fourni si vous louez un condo haut de gamme. Sinon, il y a souvent des lave-linge communs dans l’immeuble, généralement au rez-de-chaussée ou dans un espace commun.

Vous pouvez aussi recourir à un service de blanchisserie. Beaucoup viennent chercher le linge directement dans votre chambre, pour un prix souvent d’environ 300 à 500 THB par mois selon la quantité.

Charges

Électricité

L’électricité est le poste de charges le plus coûteux. 

Certains propriétaires vous répercutent la facture officielle d’électricité de la MEA, ce qui est la situation idéale. Le tarif public de l’électricité tourne autour de 4 à 5 bahts par unité. 

D’autres vous facturent un tarif gonflé que vous leur payez, ce qui n’est pas idéal. Certains syndics de condos auraient facturé jusqu’à 8 bahts par unité. 

Si vous utilisez la climatisation, les factures mensuelles tournent généralement autour de 2 200 bahts ou plus par chambre, selon l’efficacité du climatiseur.

Sans climatisation, votre facture peut être inférieure à 700 bahts par mois.

Certaines personnes avec des climatiseurs anciens et de grands logements paient jusqu’à 10 000 bahts par mois. 

Eau

L’eau coûte très peu à Bangkok. Le tarif public est de 7 bahts par unité à Bangkok, mais des propriétaires moins scrupuleux peuvent le gonfler jusqu’à 25 bahts par unité. 

Votre facture d’eau ne devrait pas dépasser quelques centaines de bahts par mois, et si vous la voyez au-dessus de 500, quelque chose ne va pas. 

Internet

Quand vous louez un condo à Bangkok, il est très probable que vous deviez installer vous-même une connexion internet.

C’est facile. Il suffit de présenter un contrat de location à un fournisseur d’accès. Vérifiez toutefois auprès du propriétaire si c’est possible et si cela entraîne des frais supplémentaires avant de signer le bail.

Internet à Bangkok est rapide et abordable. Vous pouvez généralement obtenir au moins 500 Mbit/s pour environ 600 THB par mois.

Si vous louez un appartement, l’immeuble peut proposer sa propre offre internet pour environ 500 THB par mois. C’est souvent moins idéal, car la connexion est partagée avec les autres locataires et peut poser problème, surtout aux heures de pointe.

Signer un bail de location en Thaïlande

Une fois que vous avez trouvé un logement, il est temps de signer le bail.

Durée du contrat

La durée de location standard à Bangkok est de 12 mois.

Il est possible de négocier une durée plus courte si vous contactez directement les propriétaires. Ils peuvent accepter un bail de six mois.

Pour des baux de moins de six mois, vous devez généralement trouver un condo dont toutes les unités appartiennent à une seule société. Le personnel de ces endroits peut vous laisser signer des baux plus courts.

Vous paierez un supplément, mais c’est généralement le seul moyen d’y parvenir.

Dépôts de garantie

Comme pour la location d’un bureau, la règle du 2+1 s’applique généralement.

• 2 mois de dépôt de garantie
• 1 mois de loyer d’avance

Vous devez donc être prêt à disposer d’au moins trois mois de loyer avant d’emménager.

Dans certains cas, ce peut être la règle du 1+1 :

• 1 mois de dépôt de garantie
• 1 mois de loyer d’avance

Pour payer un appartement, il y a généralement deux scénarios courants :

• Vous versez d’abord un mois de loyer en acompte de réservation, puis le solde le jour de la signature du bail
• Vous payez tout le jour de la signature du bail

Bon à savoir : dans la plupart des cas, le dépôt ne peut pas servir à couvrir votre dernier mois de loyer. Certains gestionnaires peuvent toutefois autoriser son utilisation pour le dernier mois s’ils ont déjà inspecté le logement et confirmé l’absence de dégâts.

Entretien et réparations

Il est important de préciser dans le bail qui paie les petites réparations et l’entretien, qu’il s’agisse d’un climatiseur en panne, de problèmes avec la cuisinière ou de dégâts causés par des termites.

Ces coûts peuvent atteindre 10 % de votre loyer total, vous devez donc comprendre clairement, idéalement par écrit, qui est responsable de leur paiement.

En général, les gros travaux d’entretien incombent au propriétaire. Pour les petites réparations, c’est habituellement le locataire qui paie.

Frais de gestion

Si vous louez un condo, des charges de copropriété peuvent s’appliquer. Dans la plupart des cas, c’est au locataire de les payer.

À savoir sur les baux en Thaïlande

Si vous venez d’Allemagne, le langage des baux que vous rencontrerez en Thaïlande peut vous donner la chair de poule.

J’ai tout vu, de « le propriétaire peut augmenter le loyer à tout moment » à des baux selon lesquels je pouvais être expulsé pour violation du bail si je « causais une nuisance aux voisins ».

D’autres contrats étaient entièrement en thaï.

La Thaïlande n’a pas de loi sur les rapports entre propriétaires et locataires, ce qui signifie que vous ne trouverez pas, dans les baux thaïlandais, les droits des locataires dont vous avez l’habitude chez vous.

Des sites comme Slice of Thai proposent des modèles de bail. Si vous pouvez demander à votre propriétaire d’en utiliser un, ils méritent peut-être un coup d’œil.

Au minimum, cela vous donne une idée des points à vérifier dans votre propre bail, pour voir s’ils y sont précisés et, si oui, en faveur de qui.

Même si vous ne pouvez peut-être pas utiliser votre propre modèle de contrat, votre propriétaire acceptera peut-être de rayer ou de modifier certaines sections du sien.

Selon le propriétaire, il ou elle a peut-être aussi simplement pris un modèle sur internet. Certains points exigent que vous soyez prudent avant de signer un bail.

Ce n’est pas toujours nécessaire, mais si vous voulez jouer la sécurité avec votre bail, vous pouvez demander à un avocat de le relire.

Payer votre loyer

La meilleure façon de payer votre loyer est de le virer directement sur le compte bancaire du propriétaire. Envoyez-lui ensuite le justificatif de paiement comme preuve.

Conservez toujours une copie du justificatif de paiement et indiquez clairement l’objet du paiement pour éviter de futurs litiges.

Il est aussi conseillé de ne pas payer directement un agent immobilier à Bangkok, ni ailleurs en Thaïlande. Comme évoqué plus haut, le marché n’est guère réglementé, et certains agents peu professionnels peuvent disparaître avec votre argent.

Si vous devez payer en espèces pour une raison quelconque, assurez-vous que cela figure clairement dans le contrat et soit reconnu par le propriétaire.

Mes conseils personnels pour traiter avec un propriétaire

De nombreux propriétaires à Bangkok ont l’habitude de louer à des expatriés et sont plutôt faciles à vivre.

Cependant, comme ailleurs, certains propriétaires sont difficiles.

Quand je suis arrivé, ma démarche a été de chercher des propriétaires et des gestionnaires qui semblaient faciles à vivre.

Je me disais que tant que l’attitude était la bonne, les petits malentendus dus à la barrière de la langue ne devraient pas poser beaucoup de problèmes.

À ma connaissance, cette stratégie a bien fonctionné.

Gérer les litiges locatifs

Les litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires portent généralement sur les dépôts de garantie. Je n’ai personnellement jamais eu de mal à récupérer mon dépôt, mais j’ai entendu beaucoup d’histoires d’amis qui en ont eu.

Comment augmenter vos chances de récupérer votre dépôt

La meilleure façon de récupérer votre dépôt est de photographier le mobilier et les pièces, d’entretenir de bonnes relations avec les propriétaires et de bien traiter l’intérieur.

• Si vous louez à un propriétaire privé, vous avez de meilleures chances de récupérer l’intégralité de votre dépôt si vous entretenez le logement.
• Si vous louez à un gestionnaire de biens, il est rare de récupérer l’intégralité de votre dépôt. Ils en retiennent presque toujours une partie pour le nettoyage des rideaux et des tapis, la peinture et le nettoyage de la pièce.

Quoi qu’il en soit, les propriétaires doivent restituer votre dépôt en l’absence de dégâts, mais ils n’ont pas à verser d’intérêts dessus. 

Si votre propriétaire possède cinq unités, maisons ou maisons de ville ou plus, il doit restituer votre dépôt sous sept jours. Sinon, cela prend souvent environ deux semaines.

Personnellement, je n’ai jamais eu de problème pour récupérer mon dépôt, malgré les histoires d’horreur que vous pouvez entendre. Lisez notre guide exclusif pour récupérer 100 % de votre dépôt.

Si vous ne parvenez pas à régler le litige

Si votre dépôt n’est pas restitué, vous pouvez contacter un avocat que nous recommandons ou la Foundation for Consumers. Son personnel parle peut-être peu anglais, il peut donc être utile de vous faire aider par quelqu’un qui parle thaï.

Cela dit, d’après mon expérience, une négociation calme pour un remboursement partiel est souvent plus rapide et moins coûteuse qu’une action en justice.

Il vaut parfois la peine de calculer si le combat en vaut la chandelle. Si vous perdez un mois de dépôt après deux ans de location, cela ne représente peut-être qu’environ 4 % du total des loyers payés. C’est frustrant, mais cela ne vaut pas toujours des mois de stress.

Ce qu’il ne faut pas faire

Je déconseille fortement de dénigrer publiquement votre propriétaire. La diffamation et la calomnie peuvent relever à la fois du pénal et du civil en Thaïlande, et une fois qu’une procédure est lancée, les choses peuvent vite se compliquer.

De plus, même si votre dépôt peut être menacé, les propriétaires n’ont généralement pas le droit de saisir vos meubles ou vos appareils en compensation de loyers impayés ou de dégâts.

Si le bail est résilié et que vous refusez de partir à son terme, le propriétaire peut demander à la police de vous faire expulser.

Préavis de départ

Le principal point de friction que j’ai observé, à part les dépôts, était le préavis avant le départ.

Le propriétaire de notre bureau attendait un préavis de 30 jours pour une non-prolongation du bail, bien que cela n’ait pas été précisé dans le contrat de location.

Mon conseil est de prévenir votre propriétaire plus tôt que tard, pour lui laisser le temps de trouver un nouveau locataire.

Ne pas laisser le logement vide est aussi un bon moyen de garder le propriétaire de bonne humeur, et avec un nouveau dépôt en main, il hésite moins à vous rendre le vôtre.

Trouver un logement à louer pour une famille

Pour les familles qui s’installent en Thaïlande, les choses peuvent être un peu délicates. Il vous faut un grand espace, pas trop loin de l’école de vos enfants ni de votre lieu de travail.

Pour ce type de logement en ville, comptez au moins 30 000 bahts par mois. Cela peut facilement dépasser 50 000 bahts dans un quartier d’affaires comme Asok.

Vous pouvez aussi choisir un logement en dehors de la ville pour gagner un peu d’espace tout en ayant accès aux autoroutes à péage, de préférence sans avoir à faire demi-tour. Ou vous pouvez vivre dans un quartier moins cher comme Bang Na.

En général, Google Maps est une ressource utile pour vérifier les temps de trajet aux heures de pointe. Sélectionnez l’itinéraire de votre domicile à votre travail, ou de votre domicile à l’école de votre fils ou de votre fille, à l’heure à laquelle vous prévoyez d’arriver et de repartir.

Trouver un logement accessible en fauteuil roulant

Si vous devez louer un appartement accessible en fauteuil roulant en Thaïlande, il faudra creuser un peu.

Bien que la plupart des sites de location thaïlandais ne les indiquent pas explicitement, la plupart des immeubles récents sont accessibles en fauteuil roulant. Dans tous les cas, vous devriez vérifier en personne les environs pour savoir si c’est vraiment adapté. En effet, la Thaïlande n’est pas adaptée aux fauteuils roulants.

Les routes peuvent être défoncées, et il peut y avoir des arbres ou des poteaux électriques en plein milieu du trottoir, ce qui complique les déplacements des utilisateurs de fauteuil roulant.

Vous pouvez aussi utiliser la fonction Street View de Google Maps pour voir exactement à quoi ressemblent les environs. Assurez-vous que votre agent immobilier est au courant de vos besoins spécifiques en matière d’accessibilité. 

Trouver un condo qui accepte les animaux

Si vous avez un animal en Thaïlande, vous risquez de vous retrouver dans une autre situation délicate.

Peu d’appartements en Thaïlande acceptent les animaux. Même quand c’est le cas, ils n’autorisent que les petites races.

Le mieux est de louer une maison ou un ancien immeuble de faible hauteur.

Un obstacle à votre recherche : la plupart des sites immobiliers thaïlandais n’indiquent pas clairement si un immeuble accepte les animaux. C’est là que faire appel à des agents immobiliers est une option rapide, gratuite et efficace. 

Vous en apprendrez davantage dans notre contenu exclusif sur comment trouver des logements qui acceptent les animaux en Thaïlande.

Trouver une location de courte durée

Pour des locations de moins de six mois, il peut être plus simple de louer un appartement avec services ou d’utiliser Airbnb. C’est bon marché, et on y trouve des milliers de logements. Si vous utilisez Airbnb, restez plus de 30 jours pour des raisons légales.

Lisez notre guide sur comment trouver une location de courte durée à Bangkok pour en savoir plus.

Trouver un bail de plus de 3 ans

Si vous cherchez un bail de plus de trois ans, il doit être enregistré auprès du Land Department. Les propriétaires peuvent hésiter à proposer un bail de trois ans, car cela peut entraîner des frais supplémentaires pour eux, et ils peuvent avoir besoin d’une décision de justice pour l’annuler avant terme.

De plus, s’ils n’ont pas payé d’impôts sur leurs revenus locatifs par le passé, cela pourrait leur poser des problèmes.

La durée maximale d’un bail enregistré est de 30 ans. À ce stade, cependant, on entre dans un tout autre ensemble de questions qui dépasse le cadre de cet article.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un appartement et un condo à Bangkok ?

Un appartement désigne généralement un immeuble appartenant à un seul propriétaire, avec des équipements plus basiques. Un condo est en général un immeuble plus récent doté d’équipements comme une salle de sport, une piscine et une sécurité renforcée, chaque unité ayant son propre propriétaire qui contribue à des fonds communs de l’immeuble.

Faut-il un permis de travail pour louer un appartement à Bangkok ?

Non. Un passeport avec un visa valide ou un tampon d’entrée est le seul document que tous les propriétaires demandent. Un permis de travail n’est pas obligatoire, mais en présenter un, ou un justificatif de revenus comme un relevé bancaire, peut rassurer un propriétaire, surtout pour un bail plus long.

Les étrangers ont-ils besoin d’un garant thaïlandais pour louer à Bangkok ?

Pas couramment. Un garant, c’est-à-dire quelqu’un qui accepte de couvrir le loyer si vous ne payez pas, n’est pas une exigence standard pour les locations résidentielles. Il est surtout utile si vous êtes nouveau en Thaïlande, sans permis de travail pour l’instant, et que vous voulez prendre l’avantage sur les autres candidats.

Vaut-il mieux louer une maison ou un condo à Bangkok ?

Cela dépend de ce que vous valorisez le plus : l’espace ou la commodité. Une maison ou une maison de ville offre plus de place et d’intimité pour le prix, mais se trouve généralement plus loin du BTS ou du MRT et n’a ni piscine, ni salle de sport, ni personnel d’entretien sur place. Notre guide sur la location d’une maison à Bangkok détaille davantage les prix et les points de vigilance.

Quels quartiers de Bangkok offrent le meilleur rapport qualité-prix pour les locataires ?

On Nut, Phra Khanong et Rachadaphisek, mentionnés plus haut, sont les choix habituels pour avoir accès au BTS ou au MRT sans les prix du centre de Sukhumvit. Notre guide des quartiers sous-estimés de Bangkok les détaille, avec quelques autres, y compris les loyers actuels des studios dans chacun.

Est-il moins cher de louer ou d’acheter un condo à Bangkok ?

Cela dépend de la durée de votre séjour et des règles thaïlandaises sur la propriété étrangère des condos. Ce guide ne traite que de la location. Si vous envisagez plutôt un achat, consultez nos guides sur l’achat d’un condo en Thaïlande et sur les condos à vendre à Bangkok pour la procédure d’achat et les prix actuels.

Comment savoir si une annonce de location à Bangkok est une arnaque ?

Méfiez-vous d’un loyer bien inférieur à celui d’unités comparables du quartier, de la pression pour verser un dépôt le jour même, d’un propriétaire qui évite les appels vidéo ou les visites en personne, et de toute demande de paiement par QR code ou sur un compte personnel avant que vous ayez vu le logement. Consultez la section sur les arnaques à la location ci-dessus pour savoir comment vérifier que le propriétaire possède bien le bien avant de faire un virement.

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