Comprar un condominio en Tailandia: costes, cuota y trámites (2026)

Una guía completa, paso a paso, para comprar un condominio en Tailandia: el proceso, los costes, los impuestos y los principales aspectos a vigilar.

He visto a muchos expatriados comprar un condominio en Tailandia, incluido yo mismo. Algunos consiguen buenas ofertas. Otros se topan con problemas de papeleo, costes ocultos o normas de propiedad que no habían entendido del todo.

Los errores más graves suelen reducirse a tres cosas:

• Subestimar el coste total
• No entender la cuota de propiedad extranjera
• Enviar el dinero de forma incorrecta

En esta guía te explico todo lo que necesitas saber para comprar un condominio en Tailandia con seguridad y confianza.

¿Pueden los extranjeros comprar un condominio en Tailandia?

La respuesta corta es sí. Un extranjero puede comprar un condominio en Tailandia. Y es una opción popular. Cada vez veo más condominios en Tailandia que pertenecen a extranjeros. 

Pero hay dos leyes principales que debes cumplir para comprar legalmente un condominio en Tailandia:

1. Dinero desde el extranjero: Todo el dinero para la compra de un condominio debe enviarse a Tailandia desde un país extranjero en la divisa original.
2. Porcentaje de unidades: Solo el 49 % de las unidades de un desarrollo pueden pertenecer a extranjeros. Puedes comprobarlo en la oficina jurídica del edificio.

Por supuesto, hay muchas otras leyes y normativas que también trataremos. 

La cuota extranjera explicada

Los extranjeros pueden poseer colectivamente hasta el 49 % de la superficie total construida de todas las unidades de un edificio de condominios. Esto se mide por superficie, no por número de unidades, y queda fijado por edificio en el momento del registro.

Una vez que la cuota de un edificio está completa, solo queda el leasehold (alquiler a largo plazo). Confirma siempre por escrito el estado actual de la cuota con la oficina jurídica del edificio antes de hacer una oferta.

Freehold frente a leasehold

El freehold es la propiedad plena registrada, disponible para unidades de condominio elegibles dentro de la cuota extranjera. Los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en freehold, así que el leasehold (registrable, hasta 30 años) es la vía habitual para terrenos y viviendas, y para unidades de condominio una vez que la cuota de un edificio está completa.

No está garantizado que las cláusulas de arrendamiento más allá de los primeros 30 años, incluidas las de renovación automática, sean exigibles.

Coste de un condominio tailandés

He visto a mucha gente subestimar el coste de un condominio en Tailandia, dando por hecho que sería barato. En realidad, no lo es. 

Esto es lo que debes esperar pagar en 2026.

• 1.200.000 – 2.000.000 THB
  Condominios antiguos (10-20 años o más) en la periferia de Bangkok o en zonas menos prácticas
  Ejemplos: Bang Khae, Min Buri, partes de Bang Sue
• 2.500.000 – 4.000.000 THB
  Condominios más nuevos en zonas periféricas cerca del BTS/MRT
  Ejemplos: On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao, Ratchadaphisek
• 4.500.000 – 7.000.000 THB o más
  Condominios en el centro de Bangkok
  Ejemplos: Asok, Thonglor, Phrom Phong, Chidlom

Además, la mayoría de la gente compara el tamaño de un condominio en metros cuadrados para determinar su valor y su potencial de alquiler. 

La tabla siguiente ofrece un resumen del coste de los condominios en Bangkok según la zona. Esto da una idea general del coste de un condominio en Bangkok. 

Ten en cuenta que el precio puede variar según el promotor, las instalaciones y el nivel de lujo.

Zona	Precio por m²
CBD prime (Siam, Chidlom, Asok, Thonglor, Phrom Phong)	220.000 – 400.000 THB o más
Periferia cercana (Rama 9, Ari, Sathorn exterior, Ratchada)	140.000 – 220.000 THB
Suburbios de gama media (On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao)	90.000 – 160.000 THB
Bangkok exterior (Bang Na, Srinakarin, zonas exteriores de Bang Sue)	60.000 – 110.000 THB

Fuera de Bangkok, los precios varían mucho.

• Las mejores ubicaciones de Phuket y Pattaya rivalizan con las propiedades de gama alta de Bangkok
• Los condominios en ciudades más pequeñas tienen precios similares a los de la periferia de Bangkok

Dato útil: en el caso de los condominios nuevos, espera un precio al menos un 20 % más alto que uno usado. También se prevé que sea más caro en el futuro, ya que el coste de la construcción ha subido mucho en los últimos años.

Gastos adicionales

Además del coste del condominio, deberías esperar otros gastos tras la compra:

Advertisement

• Comisión de transferencia: es uno de los mayores gastos. Es el 2 % del precio del condominio y normalmente se reparte a partes iguales entre comprador y vendedor.
• Costes de reforma: los condominios suelen venir con mobiliario básico. Como mínimo, deberías prever otros 100.000 a 200.000 THB en reformas.
• Tasas de instalación de suministros: puede que tengas que pagar varios miles de bahts para instalar la electricidad y el agua.
• Cuota de administración del condominio: puede oscilar entre unos 1.200 y 5.000 THB o más al mes, según el tamaño de la unidad.
• Fondo de reserva: al mudarte, debes aportar al fondo de reserva. Es un pago único que hacen los nuevos residentes para cubrir el mantenimiento a largo plazo. Suele rondar entre 10.000 y 20.000 THB, más o menos el equivalente a un año de cuotas de mantenimiento.

Normalmente conocerás estos gastos después de firmar el contrato de compra, y pueden sumar cientos de miles de bahts. Lo veremos con más detalle más adelante en el artículo.

Tipos de condominio 

Hay muchos tipos distintos de condominios que puedes comprar. Las propiedades van desde estudios hasta áticos de cinco dormitorios. 

A continuación tienes un resumen general de los condominios en Tailandia. Para información más detallada, consulta nuestra guía sobre alojamiento en Bangkok.

Tipo	Tamaño (m²)	Distribución	Precio típico
Estudio	24 a 30 m²	Todo en una sola habitación: salón, dormitorio, despensa, cocina básica, pequeña zona de lavado en el exterior. El baño está separado.	Desde ~2.500.000 THB (varía según el proyecto y la ubicación)
Un dormitorio	30 a 50 m²	Dormitorio y salón separados. Mi favorito personal.	Desde ~3.000.000 THB para unidades estándar. Las unidades deluxe (5 a 10 m² más grandes con una pequeña habitación extra, por ejemplo un despacho) cuestan más
Dos dormitorios	50 a 80 m²	Dos dormitorios con espacio de estar compartido. Habitual en condominios de gama inicial a media	Desde ~4.000.000 THB. Puede superar los 5.000.000 THB en zonas urbanas
Tres dormitorios o más	100 m² o más (muy variable)	Unidades grandes con varios dormitorios, principalmente en proyectos de lujo	Muy variable. Ejemplos: ~29.900.000 THB para 140 m², hasta más de 115.000.000 THB para 253 m² en proyectos de alta gama

Ubicación

Hay muchos lugares en Tailandia donde encontrar el hogar de tus sueños. Prácticamente todas las ciudades y pueblos tienen condominios, pero hay algunas zonas clave donde compran la mayoría de los expatriados. 

Bangkok

Bangkok es la capital del condominio en Tailandia. Hay varios puntos calientes donde encontrarás desarrollos de primer nivel.

Las líneas de BTS y MRT atraen a los promotores, lo que significa que encontrarás al menos un nuevo desarrollo de condominios junto a la mayoría de las estaciones.

Dado que el centro de Bangkok tiene los precios de suelo más caros, especialmente la zona de Sukhumvit (desde BTS Chit Lom hasta BTS Ekamai), encontrarás sobre todo condominios de alta gama a lo largo de este tramo tan transitado. 

Los condominios en estas zonas son los más caros de Tailandia. Si quieres uno, debes prepararte para gastar al menos 8.000.000 THB en un condominio de un dormitorio. 

Lejos de la zona central de Bangkok, encontrarás condominios a precios más razonables, especialmente alejados del transporte público. Las zonas cercanas a las nuevas líneas de BTS, monorraíl y MRT se están volviendo cada vez más populares en la periferia de Bangkok a la hora de comprar una propiedad.

Si quieres comprar un condominio nuevo en Bangkok y no tienes un presupuesto elevado, puedes fijarte en una propiedad junto a la línea verde del BTS, al sureste de la estación de Onnut.

Puedes saber más en nuestra guía para comprar condominios en venta en Bangkok.

Pattaya

Fuera de Bangkok, la siguiente ubicación más popular para condominios es Chonburi, que incluye Pattaya y Jomtien, las famosas localidades costeras.  

Estar junto a la playa es un gran atractivo, especialmente para los jubilados que buscan evitar el estilo de vida de gran ciudad de Bangkok.

Una ubicación popular en Pattaya es el centro de Pattaya, ya que tiene vistas panorámicas al mar y está cerca de Walking Street y de Central Festival. Puedes esperar pagar al menos 3.500.000 THB por un condominio de un dormitorio. 

Un condominio más económico se encuentra dentro de la ciudad, alejado del mar, con precios desde 2.200.000 hasta 3.000.000 THB. 

Chiang Mai

Chiang Mai se ha convertido en un destino popular tanto para nómadas digitales como para jubilados. Ofrece un estilo de vida urbano con muy buenos sitios para comer, beber, salir de fiesta y hacer compras. Al mismo tiempo, el paisaje y la naturaleza de las montañas están a solo una hora.

Los condominios en Chiang Mai siguen siendo mucho más limitados que en otras ciudades populares para expatriados en Tailandia. Esto se debe a que la gente allí prefiere vivir en casas en lugar de en condominios. Es más barato y da mucho más espacio. Sin embargo, puede ser menos práctico, ya que una casa nueva en Chiang Mai suele estar más lejos de la ciudad.

Hay muchos condominios a precios razonables por todo Chiang Mai, con nuevos proyectos en construcción en la periferia de la ciudad. El precio medio de un condominio nuevo es de 3.050.000 THB. 

Los estudios y los condominios de un dormitorio son los tipos más populares aquí. 

Phuket

Además de ser un lugar popular para que los millonarios tengan sus propias villas junto a la playa, Phuket también cuenta con muchos desarrollos de condominios asequibles. 

Todas las zonas urbanas principales de Phuket tienen condominios, pero las zonas clave en las que centrarte serán probablemente las áreas populares entre expatriados, como el oeste, cerca de Patong Beach.

El centro urbano del este de Phuket es otra ubicación popular con opciones de condominios de gama premium y económica, con precios que van desde 2.000.000 THB hasta superar los 20.000.000 THB.

Otras zonas 

En ciudades más pequeñas de Tailandia hay menos proyectos de condominios que merezcan la pena. Hua Hin y Khon Kaen son excepciones. En general, los precios del suelo en zonas rurales siguen siendo bajos, lo que hace que construir una casa sea mejor opción que un condominio.  

Condominios nuevos frente a antiguos

Otra decisión clave al comprar es si quieres un condominio nuevo o uno antiguo. Ambos tienen ventajas e inconvenientes.

Condominio nuevo

• Primera persona en vivir allí: el principal atractivo de un condominio nuevo es que serás el primer residente
• Decoración y tecnología nuevas: todo estará impecable. Los pasillos y las zonas comunes estarán bien decorados, y las habitaciones tendrán los últimos electrodomésticos y tecnologías.
• Garantía: los condominios nuevos también incluyen una garantía de uno a tres años. Si algo se rompe durante el periodo de garantía, el promotor lo arreglará gratis.

Aquí está el lado negativo:

• Servicios: no sabes cómo funcionarán las cosas dentro de unos años. El personal, al principio servicial y educado, puede cambiar de actitud con el tiempo, y servicios como la limpieza y las reparaciones pueden dejar de ser tan frecuentes como al inicio.
• Opciones en zonas clave: también cada vez es más difícil comprar un condominio nuevo en zonas prime como Asok, Thonglor, Phrom Phong y Ekamai en Bangkok, y en zonas de playa en Pattaya y Phuket. Estas zonas ya están saturadas de condominios y edificios.

Condominio antiguo

Un condominio antiguo tiene dos grandes ventajas:

• Precio: la principal ventaja de un condominio antiguo es que el precio debería ser menor que el de una unidad nueva, así que puedes conseguir una ganga. La mayoría de los locales prefieren comprar nuevo antes que antiguo, lo que suele generar un exceso de oferta de unidades antiguas. Puedes conseguir un buen precio por una habitación que solo tiene unos años.
• Calidad de construcción: con los condominios de esta categoría, también puedes hacerte una mejor idea de la calidad de construcción y las instalaciones.

Artículo relacionado: Cómo encontrar un manitas en Bangkok, Tailandia

Cómo encontrar un condominio 

Hay muchas formas distintas de encontrar un condominio, y según estés o no en Tailandia, deberías explorar tantas como sea posible.

Agentes inmobiliarios

Mucha gente recurre a agentes inmobiliarios para encontrar propiedades que comprar.

Esta es la razón:

• Comodidad: es muy cómodo. Solo tienes que decirles lo que quieres y te mostrarán todas las propiedades que tienen, nuevas y de segunda mano, según tus necesidades. 
• Comparación de condominios: puedes comparar varios condominios fácilmente a la vez
• Ayuda con cuestiones legales: los agentes inmobiliarios también te ayudan con los aspectos legales al transferir un condominio, algo que puede ser más complicado de lo que crees
• Servicio gratuito: el servicio es gratuito, ya que cobran una comisión en cuanto se vende el condominio, a cargo del vendedor o del promotor. 

Además, es fácil encontrar agentes inmobiliarios en Tailandia. En cuanto publiques que buscas comprar un condominio en cualquier grupo de Facebook para expatriados en Tailandia, docenas de agentes se pondrán en contacto contigo rápidamente.

Muchos de los portales inmobiliarios mencionados en la siguiente sección también son frecuentados por agentes inmobiliarios.  

Pero hay algo con lo que debes tener cuidado con un agente en Tailandia: no necesitan tener licencia. 

Esto significa que cualquiera que conozcas puede ser agente inmobiliario, aunque no sepa mucho sobre el mercado inmobiliario en Tailandia. Algunos pueden presionarte para que compres un condominio con el que saben que obtendrán la comisión más alta. 

Así que, si quieres usar un agente inmobiliario para comprar un condominio en Tailandia, ten cuidado con el agente que elijas y no te creas todo lo que te diga.

En su lugar, investiga tú mismo el proyecto de condominio. Ten en cuenta que pueden inflar los precios para los extranjeros. Puedes preguntar educadamente a vecinos tailandeses cuánto pagaron por el mismo condominio. 

Consejo: si quieres usar un agente inmobiliario para comprar un condominio en Tailandia, puedes consultar Keller Henson. Pueden darte buenos consejos sobre el mercado inmobiliario en Tailandia, especialmente para inversión. 

Artículo relacionado: Agentes inmobiliarios en Bangkok: lo que debes saber

Online

Los portales inmobiliarios en Tailandia son completos e intuitivos.

Son fáciles de usar y puedes filtrar todo lo que necesitas, desde la ubicación hasta los precios y el número de dormitorios, para mostrar la propiedad que mejor se ajuste a tus necesidades. 

Advertisement

DDProperty.com y Hipflat son ahora mismo los dos portales más grandes del mercado. Facebook Marketplace es otra opción que gana popularidad.

Aunque usar un portal inmobiliario es una buena forma de saber qué tipo de propiedad puedes esperar con tu presupuesto, hay tres desventajas principales:

• Puede resultar abrumador: el mercado inmobiliario en Tailandia es enorme. Verás miles de anuncios, lo que dificulta bastante encontrar una buena oferta online.
• No todo lo que ves online es exacto. Visita el lugar antes de contactar con el vendedor, para asegurarte de que el edificio es tal y como se anuncia.
• En muchos casos, un montón de anuncios están publicados por la misma inmobiliaria. 

Sin conexión

La mayoría de los condominios en construcción tienen una sala de ventas con showrooms para visitar, así que puedes recorrer las zonas que te gusten y pasarte por los showrooms para hablar con el personal de ventas. 

Puedes usar Google Maps para encontrar edificios de apartamentos en tu zona favorita.

En desarrollos más antiguos, acude al personal de la oficina de administración para conocer las opciones de compra.

Muchos condominios tienen tablones informativos donde los propietarios publican fotos e información sobre sus propiedades disponibles para alquilar o vender. 

Esto puede ser mejor que buscar online, pero recuerda que es poco probable que la decoración y todas las instalaciones estén incluidas en el precio final, así que pregunta al respecto.

Consejo: existe un evento de venta de propiedades llamado «House & Condo Show». Puedes encontrar miles de propiedades a la vez, y suele venir con descuentos y promociones. El evento se celebra dos veces al año, normalmente en marzo y noviembre, en el Queen Sirikit National Convention Center de Bangkok. Puedes visitar su web oficial para conocer la próxima fecha. (solo en tailandés).

Diligencia debida antes de comprar

• Confirma por escrito con la oficina jurídica la disponibilidad de la cuota extranjera.
• Verifica el título de propiedad del vendedor.
• Haz que un abogado revise el contrato en tailandés.
• Confirma el requisito del FET con tu banco emisor antes de transferir los fondos.

Proceso de compra

Una vez que hayas decidido comprar un condominio, es hora de empezar con todo el papeleo y organizar las finanzas. 

Paso 1: negociación del precio

Si buscas una ganga, existe la opción de comprar un condominio antiguo. A menudo encontrarás propietarios dispuestos a bajar su precio de venta para cerrar un trato. Algunos edificios tienen varias unidades a la venta y son excelentes sitios para buscar gangas.

El precio que ves en los anuncios no siempre es el mismo que pagarás en persona. Normalmente puedes reducir el precio anunciado entre un 5 % y un 20 %. Muchos promotores también te dan regalos gratis, como iPhones o tablets.

Paso 2: derechos y obligaciones

Es importante que conozcas tus derechos y obligaciones al comprar un condominio en Tailandia.

Las leyes y procesos probablemente sean distintos a los de tu país, y en este momento tener un abogado será de gran ayuda, sobre todo porque los contratos que vas a firmar estarán en tailandés. Repasará el contrato contigo y se asegurará de que todo esté claro y en regla. 

Recuerda no creerte todo lo que los vendedores te digan verbalmente. El contrato es lo único en lo que puedes basarte si surgen conflictos. 

Comprueba tres veces que el condominio se pueda registrar dentro de la cuota extranjera del 49 % del total de unidades.

Esto es especialmente importante al comprar un condominio antiguo a un ciudadano tailandés, ya que puede que ni él mismo conozca la respuesta real a esta pregunta. Consulta siempre con la oficina del condominio.

Tú o tu abogado también debéis comprobar que el edificio esté registrado bajo la Ley de Condominios y que, por tanto, se pueda registrar a tu nombre.

Sobre plano

Comprar un condominio sin terminar se conoce como comprar «sobre plano», y en este caso, probablemente te den una fecha de finalización estimada en lugar de una fecha fija. A medida que el proyecto avanza por sus distintas fases y se acerca a la finalización, la fecha debería ir concretándose.

Al firmar un contrato, suele haber cláusulas relacionadas con retrasos en la construcción.

La mayoría establecen que si el retraso supera un número determinado de días, tendrás derecho a algún tipo de compensación. Probablemente también haya una cláusula sobre la cancelación del proyecto, así que asegúrate de conocer tus derechos.

Como orientación general, un proyecto de condominio de tamaño medio debería tardar unos dieciocho meses en completarse. 

Paso 3: depósitos y pagos

El calendario de depósitos y pagos dependerá de muchos factores, como si compras sobre plano o un condominio ya construido.

Condominios sobre plano

Con los condominios sobre plano, normalmente pagarás un depósito inicial seguido de pequeñas cuotas mensuales durante la construcción, hasta que al final se pague el saldo o se contrate una hipoteca. 

Los depósitos iniciales suelen ser muy bajos, quizá solo 10.000 a 20.000 THB, y los pagos mensuales pueden ser tan bajos como 5.000 THB para una propiedad valorada en alrededor de 1.000.000 THB.

En el caso de un condominio de 6.000.000 THB, el depósito puede ser de 200.000 THB o más.

Condominio ya construido o de segunda mano

Si compras un condominio ya construido o de segunda mano, a menudo se paga un pequeño depósito para cerrar un acuerdo, seguido del pago completo antes del registro de la propiedad. 

No hay requisitos legales en cuanto a los plazos, pero es habitual que, desde que se paga el depósito, la mayoría de los vendedores esperen la finalización en un plazo de 30 días.

Paso 4: documentos oficiales

Hay algunos documentos muy importantes que necesitarás durante el proceso de compra y registro de tu nuevo condominio.

Advertisement

El contrato

El primer documento es, por supuesto, tu contrato. Debe estar firmado por ti y por el promotor si compras un condominio nuevo. Contiene toda la información sobre el registro, los pagos y los procedimientos. Es tu referencia para todo lo relacionado con el edificio, las tasas y los plazos.

Formulario FET

Después necesitarás los formularios FET (Foreign Exchange Transfer), que demuestran que el dinero de la compra procede del extranjero y se convirtió a bahts tailandeses a su llegada. Puedes obtenerlo en el banco al que transferiste el dinero. 

Se emite un formulario FET formal para transferencias entrantes de 50.000 USD o más. Las transferencias menores usan una nota de crédito bancario o una carta de confirmación equivalente. Este documento se necesita para registrar la propiedad extranjera en la oficina de tierras (Land Office).

Este punto es muy importante: el dinero debe llegar a Tailandia en tu propia divisa y luego ser convertido por el banco tailandés. Si has hecho varias transferencias, necesitarás un formulario por cada una de ellas.

Es posible usar un servicio de envío de dinero como Wise para enviar dinero a Tailandia y comprar una propiedad aquí. Pero debes indicar como motivo de la transferencia la compra de una propiedad.

Documentos personales

También deberás tener originales y copias de tu pasaporte y de cualquier otro documento oficial (permiso de trabajo, visado, certificado de matrimonio, etc.). Si compras a nombre de una persona tailandesa, esta deberá llevar su documento de identidad y otra forma de identificación al registrar la propiedad.

Un vendedor o un agente inmobiliario puede decirte exactamente qué documentos necesitas. 

Impuestos y tasas en la transferencia

En el momento de la transferencia hay que pagar tasas, que deberían estar incluidas en tu contrato y explicadas antes de la compra. 

Tipo de tasa	Porcentaje	Quién paga	Notas
Comisión de transferencia	2 %	Comprador y vendedor (normalmente repartida 50/50)	La principal tasa que debes pagar como comprador
Impuesto de timbre	0,5 %	Vendedor	Se aplica si no procede el impuesto empresarial específico
Impuesto empresarial específico	3,3 %	Vendedor	Se aplica si la propiedad se vende dentro de un plazo determinado
Retención fiscal	1 % o tipo progresivo	Vendedor	Según los ingresos del vendedor o la estructura de la empresa

*Ten en cuenta que quién paga cada tasa es una cláusula contractual, no un valor legal por defecto. A veces el vendedor puede asumir todas las tasas, o el comprador puede tener que pagarlas. El contrato de compraventa debe indicar claramente quién paga qué. El impuesto empresarial específico está exento cuando el vendedor ha tenido la unidad durante 5 años o más.

Más información: Una introducción al impuesto sobre la propiedad en Tailandia

Qué ocurre en la oficina de tierras el día de la transferencia

Los impuestos y tasas anteriores se calculan y se pagan en un día concreto, cuando tú y el vendedor (o vuestros representantes autorizados) acudís a la oficina de tierras para registrar la transferencia.

Normalmente asisten ambas partes en persona. Si no puedes estar presente, ya sea porque compras desde el extranjero o vendes a distancia, puedes designar a alguien para que actúe en tu nombre mediante un poder notarial. Como le estás dando a alguien el derecho legal de firmar en tu nombre en una operación inmobiliaria, haz que el documento se redacte correctamente y, si se firma fuera de Tailandia, que se notarice y legalice antes de enviarlo.

Un detalle que suele sorprender a los compradores: la comisión de transferencia, el impuesto de timbre y el impuesto empresarial específico no se calculan sobre el precio acordado con el vendedor. La oficina de tierras utiliza el que sea más alto entre el precio del contrato y el valor tasado oficial de esa unidad por la administración, una cifra que el Land Department y el Treasury Department fijan y revisan periódicamente. En un edificio antiguo donde los precios han subido desde la última tasación, esto rara vez cambia mucho. En una zona más nueva o de rápida revalorización, el valor tasado puede quedar por detrás de lo que realmente estás pagando, lo que suele mantener tu factura fiscal más baja de lo esperado.

El día en cuestión:

• Pago. La mayoría de las oficinas de tierras aceptan un cheque bancario para el saldo del precio de compra y la comisión de transferencia. Las políticas sobre cheques personales y efectivo varían según la oficina, así que confírmalo con tu banco y con la oficina de tierras de antemano.
• Idioma. Todos los formularios y validaciones están solo en tailandés. Lleva a tu abogado o a un intérprete profesional si no te sientes seguro leyendo documentos legales en tailandés.
• Tiempos. El registro en sí suele tardar entre una y tres horas una vez que tu documentación está en orden, pero reserva medio día para las colas, especialmente en una oficina concurrida.

Una vez que todo está firmado y las tasas pagadas, el funcionario inscribe tu nombre en el título de propiedad como nuevo propietario y te lo entrega ese mismo día. Guarda todos los recibos de esta visita. Los necesitarás de nuevo si algún día vendes la unidad, tanto para calcular tu propia factura fiscal como para demostrar a tu banco que la venta se tributó y registró correctamente.

Libreta de registro amarilla (casa)

Cuando se completen todos los impuestos y tasas de transferencia, recibirás una libreta Tabien Ban, azul para los tailandeses o amarilla para los extranjeros. Esta libreta muestra al residente de la unidad y es un documento importante si planeas vender el condominio en el futuro.

También es en este momento cuando el título de propiedad se cambia a tu nombre, ¡y el proceso de compra se completa!

Después de comprar

Seguro de la propiedad

Tener un seguro de propiedad adecuado es realmente importante. Quieres saber que tu propiedad y tus pertenencias están cubiertas si ocurre lo peor.

Técnicamente, los propietarios del edificio son responsables de todas las paredes exteriores, suelos y techos, así como de las zonas comunes, si se produce un daño y la culpa es suya.

En cuanto al seguro, deberías buscar una póliza que cubra el contenido y los daños al edificio. Hay planes completos por solo unos miles de bahts al año para tener tranquilidad.

Cuotas de mantenimiento

Hay dos aspectos del mantenimiento que es importante conocer. 

Cuota de mantenimiento
La cuota de mantenimiento es un pago mensual que haces a la administración del condominio. Se calcula según el tamaño de tu unidad y cubre gastos compartidos como personal, seguridad y zonas comunes.

• Coste típico: empieza en torno a 40 THB por m² y puede llegar hasta 200 THB por m²
• Regla general: cuantas más instalaciones tiene un condominio, más alta es la cuota
• Pago: normalmente trimestral o anual

Reparaciones en tu unidad

Como propietario, eres responsable de todas las reparaciones dentro de tu unidad.

• Cubre pequeñas reparaciones y el mantenimiento continuo
• Los costes aumentan con el tiempo a medida que la unidad envejece
• Deberías presupuestar reemplazos y reparaciones, especialmente después de los primeros años

Ni siquiera un condominio nuevo se mantendrá en perfecto estado para siempre, así que es importante planificar estos costes a largo plazo.

Junta general anual del condominio

Cada año hay una junta general anual (AGM) que aborda muchos aspectos importantes, como la situación financiera del condominio, las reparaciones necesarias y los cambios de normas propuestos.

Unas semanas antes de la AGM deberías recibir los estados financieros del condominio. En teoría, esto debería darte tiempo para leer la información y preparar tus preguntas. También recibirás una lista de temas propuestos y votaciones que se celebrarán, lo que de nuevo te dará tiempo para asimilar la información.

La documentación de la AGM y la reunión en sí se desarrollan por completo en tailandés, y a veces solo se trata de votaciones menores, como si mantener la cuota de mantenimiento igual o contratar a un guardia de seguridad adicional. 

Sin embargo, es buena idea asistir y llevar un traductor. A veces pueden votarse decisiones importantes, como reformas o cambios estructurales, que podrían requerir pagos adicionales por parte de los propietarios.

Mobiliario

Los condominios nuevos se venden amueblados en el 99 % de los casos, pero a menudo tendrás que comprar algunos extras más allá de lo básico incluido. Puede que necesites comprar algunos electrodomésticos por separado, por ejemplo.

Consulta con el promotor si todo lo que ves en el showroom se incluirá en el precio final.

Si compras una unidad más antigua, existe la posibilidad de que el propietario quiera llevarse los muebles, así que comprueba si están incluidos o si puedes hacer una oferta por los artículos que quieras.

Hay tiendas de muebles en prácticamente todos los centros comerciales. Index, SB Design Square, Homepro y, por supuesto, Ikea Tailandia son los principales actores del mercado y tendrán todo lo que necesitas para equipar tu nuevo hogar.

Más información: La guía completa para comprar muebles en Tailandia

Cuestiones legales

Hay algunas cuestiones legales que deberías conocer al comprar un condominio en Tailandia. 

Comprar a nombre de un extranjero o de un ciudadano tailandés 

Una gran decisión que muchas parejas tailandesas-extranjeras deben tomar es a nombre de quién se registrará el condominio. Aunque es posible registrar el condominio a nombre de un extranjero, hay varios factores a considerar.

Los ciudadanos tailandeses pueden obtener una hipoteca de un banco tailandés siempre que tengan un buen historial crediticio y un salario de al menos 15.000 THB al mes. Si el precio del condominio supera los 1.500.000 THB, necesitarán ganar más de 30.000 THB al mes para conseguir un préstamo.

Los requisitos son mucho más estrictos para los extranjeros. También es muy difícil conseguir un préstamo en Tailandia para comprar una propiedad.

Por eso, algunos extranjeros deciden registrar su condominio a nombre de su pareja tailandesa. Esto hace que el proceso sea inicialmente mucho más sencillo y asequible.

Pero puede ser una decisión arriesgada, ya que tu pareja tailandesa tiene el derecho legal de echarte y quedarse con la propiedad.

Las estructuras de testaferro son ilegales

Registrar un condominio a nombre de tu pareja tailandesa, como se explicó antes, es legal siempre que tu pareja sea el verdadero comprador y use sus propios fondos. Lo que cruza la línea es una estructura de testaferro: poner a un particular tailandés o a una empresa de mayoría tailandesa en el título mientras tú, el extranjero, aportas en realidad el dinero y controlas la unidad, normalmente como forma de eludir la cuota del 49 % de propiedad extranjera.

Y es contrario a la ley. Si las autoridades determinan que un nombre tailandés en el título en realidad está reteniendo la unidad en nombre de un extranjero, el Land Department puede forzar la venta de la propiedad, normalmente en un plazo de entre 180 días y un año, y ambas personas implicadas, el comprador extranjero y el testaferro tailandés, pueden enfrentarse a cargos penales. (La prohibición concreta figura en el Código de Tierras de Tailandia.)

La aplicación de la ley se ha reforzado notablemente desde 2025. Las autoridades tailandesas ahora usan IA para detectar estructuras sospechosas de propiedad de empresas y terrenos, y miles de casos se han remitido para investigación, concentrados en Phuket, Koh Samui, Pattaya y otros lugares populares entre compradores extranjeros. Y esto no solo afecta a terrenos y villas: los esquemas con condominios, en los que una empresa o persona tailandesa posee unidades por encima del límite del 49 % en nombre de un extranjero, también forman parte de lleno de esta ofensiva.

Si la cuota de un edificio ya está completa y aun así quieres vivir allí, el leasehold es la vía legal, no un acuerdo de testaferro. Consulta nuestra guía sobre la campaña contra las empresas testaferro en Tailandia para saber cómo funciona esta ola de aplicación de la ley y qué significa si ya tienes una propiedad de esta forma.

¿Necesito un abogado?

Los abogados pueden ayudarte a entender los aspectos legales de comprar un condominio y realizar comprobaciones de antecedentes sobre el vendedor o el edificio. 

Si compras un condominio a una gran empresa, quizá no necesites un abogado. Pero muchos expatriados deciden pagar unos miles de bahts y pedirle a un abogado que revise el contrato para asegurarse de que todo está bien.

Por otro lado, si es un proyecto grande y quieres estar totalmente seguro de que todo saldrá bien, contar con un abogado puede ser una opción. En ese caso, el coste fácilmente superará los veinte mil THB.

Si necesitas ayuda para encontrar un abogado, puedes rellenar este formulario. Si quieres saber más sobre cómo trabajar con un abogado, consulta nuestra guía detallada para contratar a un abogado en Tailandia.

Opciones de financiación

Como expatriado, no puedes simplemente entrar en un banco tailandés y pedir una hipoteca. De hecho, la mayoría de los bancos tailandeses no te concederán un préstamo a menos que tengas la residencia permanente.

Tus opciones serán bancos de tu país de origen o bancos internacionales con sucursales en Tailandia, como UOB e ICBC. 

Debes cumplir sus requisitos financieros mínimos. Por ejemplo, para UOB de Singapur, necesitas ganar al menos 100.000 SGD al año, o 70.000 SGD al año si tienes un permiso de trabajo tailandés. 

Para conseguir un préstamo, puedes hablar tú mismo con un banco. O puedes pedir ayuda a un agente inmobiliario.

¿Es posible comprar un condominio tailandés viviendo en el extranjero?

Es posible comprar un condominio tailandés viviendo en el extranjero, y la mayoría de los pasos anteriores son los mismos. La única diferencia es que necesitarás contratar a un abogado o a un agente inmobiliario y darle un poder notarial para que acepte el contrato y actúe en tu nombre al transferir la propiedad.

Sin embargo, no recomendamos comprar una propiedad viviendo en el extranjero, ya que querrás verlo todo en persona y comprobar cada pequeño detalle antes de firmar un contrato.

El coste de un viaje de una semana a Tailandia probablemente sería solo ligeramente más alto que los honorarios legales por hacer que un abogado se ocupe de todos estos pasos por ti.

Vender tu condominio más adelante: impuesto de reventa y repatriación de los fondos

En algún momento puede que quieras vender. La comisión de transferencia, el impuesto de timbre y el impuesto empresarial específico descritos antes en esta guía siguen aplicándose, salvo que ahora eres tú quien los reparte o los paga como vendedor. Hay otras dos cosas que importan específicamente una vez que eres el vendedor: cuánta retención fiscal deberás y cómo sacar tu dinero de Tailandia.

Retención fiscal al vender

Cuando vendes, la oficina de tierras retiene el impuesto sobre la renta en el momento de la transferencia, calculado por separado del impuesto empresarial específico y el impuesto de timbre mencionados antes. Para un vendedor particular, el cálculo parte del valor tasado oficial de la propiedad, no del precio de venta.

El Land Department aplica una deducción estándar que disminuye cuanto más tiempo hayas sido propietario, desde alrededor del 92 % del valor tasado tras un año de propiedad hasta el 50 % tras ocho años o más. Lo que queda tras la deducción se reparte entre tus años de propiedad, y cada parte anual se grava con los tipos progresivos del impuesto sobre la renta tailandés antes de sumar los totales.

La cifra exacta depende de tu valor tasado y de tu periodo de propiedad, así que pide a la oficina de tierras o a un contable tailandés que la calcule antes de fijar tu precio de venta. Esta retención fiscal es independiente y adicional al impuesto empresarial específico o al impuesto de timbre ya mencionados.

Sacar el dinero de Tailandia

Vender la unidad es solo la mitad del trabajo. También necesitas transferir lo obtenido de vuelta a tu país, y los bancos tailandeses quieren un rastro documental que conecte el dinero que sale con el dinero que entró.

• Conserva tu formulario FET original. Es el mismo formulario de transacción de divisas (Foreign Exchange Transaction) que tú, o un propietario anterior, obtuvo cuando los fondos de compra llegaron por primera vez a Tailandia. Sin él, los bancos tienen mucho menos con lo que trabajar cuando pides transferir dinero al extranjero.
• Repatriar hasta tu importe original es sencillo. Si envías como máximo lo que originalmente se aportó para comprar la unidad, tu banco normalmente puede procesarlo con el formulario FET, los documentos de venta de la oficina de tierras y tus recibos fiscales de la transferencia.
• Repatriar cualquier beneficio requiere más papeleo. Las cantidades por encima de tu transferencia entrante original, es decir, cualquier ganancia con la venta, no están bloqueadas, pero tu banco pedirá documentación adicional y una explicación del origen de los fondos antes de procesar una transferencia de ese tamaño.

Empieza esta conversación con tu banco antes de firmar el contrato de venta, no después. Confirmar de antemano lo que necesitarán evita retrasos justo en el momento en que intentas cerrar una venta.

Consejos adicionales

Aunque los estudios son baratos, a mucha gente le disgusta vivir en un condominio donde todo ocurre en la misma habitación. Con el tiempo puede llegar a sentirse como una celda, y puede que no quieras vivir allí a largo plazo.

• Los inquilinos que consigas también probablemente solo se quedarán a corto plazo antes de desear más espacio.
• Si solo tienes presupuesto para un estudio, piénsatelo bien si es así como realmente quieres vivir.

Ten también en cuenta que muchos condominios de uno y dos dormitorios sufren de falta de luz natural. Algunos solo tienen ventanas en un par de habitaciones, dejando el resto a oscuras, lo que hace que necesites tener las luces encendidas a mediodía.

Puede convertirse en un problema y aumentar el gasto en electricidad. Busca apartamentos en esquina y ten esto en cuenta. Las ventanas en dos lados de un condominio lo hacen mucho más habitable.

Próximos pasos

Comprar un condominio en Tailandia es una inversión importante. Debes tomar una decisión meditada antes de hacerlo. Si aún no estás listo para comprar, puedes alquilar un apartamento.

Pero si estás seguro de que quieres comprar un condominio, acude a Keller Henson para empezar.

Esperamos haber respondido a todas tus preguntas, pero no dudes en comentar más abajo si nos hemos dejado algo, ¡te responderemos!

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros comprar un condominio en Tailandia?

Sí. Los extranjeros pueden ser propietarios plenos de una unidad de condominio a su propio nombre, siempre que la cuota de propiedad extranjera del edificio no esté ya cubierta y los fondos de compra se transfieran desde el extranjero.

¿Pueden los extranjeros ser propietarios de terrenos en Tailandia?

No, no directamente. La ley tailandesa, en general, reserva la propiedad plena de terrenos a ciudadanos tailandeses. Los extranjeros que compran una casa o villa son propietarios de la construcción, pero deben alquilar el terreno sobre el que se asienta, normalmente hasta 30 años.

¿Cuál es la cuota extranjera para condominios?

Según la Ley de Condominios, los extranjeros pueden poseer colectivamente hasta el 49 % de la superficie total construida de todas las unidades de un edificio de condominios. Se fija por edificio en el registro y se mide por superficie, no por número de unidades.

¿Qué ocurre si la cuota extranjera ya está completa?

Una vez alcanzada la cuota del 49 % de un edificio, los extranjeros ya no pueden comprar las unidades restantes en freehold. Algunos edificios ofrecen en su lugar las unidades restantes en leasehold, que no es lo mismo que la propiedad. Confirma por escrito el estado actual de la cuota con la oficina jurídica antes de hacer una oferta.

¿Qué es un formulario FET y por qué lo necesito?

El formulario de transacción de divisas (Foreign Exchange Transaction) lo emite el banco tailandés que recibe tus fondos. Demuestra que el dinero llegó del extranjero en divisa extranjera y se convirtió a bahts dentro de Tailandia, algo necesario para registrar la propiedad extranjera en la oficina de tierras.

¿Qué impuestos y tasas se aplican al comprar un condominio?

En la transferencia, espera una comisión de transferencia del 2 % (normalmente repartida entre comprador y vendedor), más un impuesto empresarial específico del 3,3 % o un impuesto de timbre del 0,5 % (no ambos), además de una retención fiscal a cargo del vendedor. Quién paga qué es una cuestión contractual, así que confírmalo por escrito antes de firmar.

¿Cuál es la diferencia entre freehold y leasehold?

El freehold es la propiedad plena registrada a tu nombre, disponible para unidades de condominio elegibles dentro de la cuota extranjera. El leasehold es un derecho de uso registrado, normalmente hasta 30 años, y la vía habitual para terrenos y para unidades de condominio una vez que la cuota de un edificio está completa. No está garantizado que las cláusulas más allá de los primeros 30 años, incluidas las de renovación automática, sean exigibles.

¿Necesito un abogado para comprar un condominio en Tailandia?

No es un requisito legal, pero se recomienda encarecidamente. Los contratos de compra están redactados en tailandés, y un abogado puede verificar el registro del edificio, confirmar el estado de la cuota extranjera y señalar cláusulas del contrato antes de firmar.

¿Cuánto impuesto pagaré al vender mi condominio?

Depende de cuánto tiempo lo hayas tenido. Espera una retención fiscal progresiva basada en el valor tasado oficial y tus años de propiedad, más un impuesto empresarial específico (3,3 %) si vendes dentro de los cinco años o un impuesto de timbre (0,5 %) si no, además de la habitual comisión de transferencia del 2 % repartida con el comprador.

¿Puedo sacar de Tailandia el dinero de vender mi condominio?

Sí. Conserva el formulario FET original de tu compra. Repatriar hasta ese importe original es sencillo con tu banco. Sacar más de eso, es decir, cualquier beneficio de la venta, también está permitido, pero requiere documentación adicional que muestre el origen de los fondos.

¿Es legal usar una empresa tailandesa o un testaferro para comprar por encima de la cuota extranjera del 49 %?

No. Usar a un particular tailandés o a una empresa de mayoría tailandesa para que posea una unidad en nombre de un extranjero, específicamente para eludir la cuota, es ilegal según el Código de Tierras, y la aplicación de la ley contra estos acuerdos se ha intensificado desde 2025. Si la cuota de un edificio está completa, el leasehold es la alternativa legal, no una estructura de testaferro.

¿Necesito estar presente en persona en la oficina de tierras para comprar o vender un condominio?

No necesariamente. Si no puedes asistir, puedes designar a alguien con un poder notarial para que firme en tu nombre. Asegúrate de que esté redactado correctamente y, si se firma fuera de Tailandia, de que se notarice y legalice antes de usarlo.

Fuentes citadas

• Ley de Condominios B.E. 2522, sección 19 (Thailand Law Library)
• Thailand Revenue Department

Artículos relacionados

• Agentes inmobiliarios en Bangkok: lo que debes saber
• ¿Vas a alquilar una casa en Tailandia? Lee esto antes de firmar ese contrato
• Cómo alquilar un apartamento con servicios a corto o largo plazo en Bangkok
• Una guía detallada para alquilar un apartamento en Bangkok
• Caso práctico: la experiencia de Steve comprando un condominio en Sukhumvit Road