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Una guía completa, paso a paso, para comprar un apartamento en Tailandia: el proceso, los costes, los impuestos y los aspectos clave que conviene vigilar.
He visto a muchos expatriados comprar un apartamento en Tailandia, incluido yo mismo. Algunos consiguen muy buenos precios. Otros se topan con problemas de papeleo, costes ocultos o normas de propiedad que no habían entendido del todo.
Los mayores errores suelen reducirse a tres cosas:
- Subestimar el coste total
- No entender la cuota de propiedad extranjera
- Enviar el dinero de forma incorrecta
En esta guía te explico todo lo que necesitas saber para comprar un apartamento en Tailandia con seguridad y confianza.
Contents
- Puntos clave
- ¿Pueden los extranjeros comprar un apartamento en Tailandia?
- Coste de un apartamento en Tailandia
- Tipos de apartamento
- Ubicación
- Promotoras
- Apartamentos nuevos frente a antiguos
- Cómo encontrar un apartamento
- El proceso de compra
- El libro de registro de vivienda amarillo
- Después de la compra
- Cuestiones legales
- Opciones de financiación
- ¿Se puede comprar un apartamento en Tailandia viviendo en el extranjero?
- Consejos adicionales
- Próximos pasos
- Artículos relacionados
Puntos clave
- Los extranjeros pueden ser propietarios legales de un apartamento en Tailandia a su propio nombre, siempre que la cuota de propiedad extranjera del edificio (49 %) no esté ya cubierta.
- Todo el dinero de la compra debe transferirse desde el extranjero en una divisa extranjera y convertirse a baht dentro de Tailandia. Necesitarás un formulario de transferencia de divisas (FET) como prueba.
- Presupuesta bastante más allá del precio anunciado. Los gastos de transferencia (2 % del precio de compra, normalmente repartidos), la reforma, la cuota mensual de comunidad y un fondo de reserva de pago único pueden sumar cientos de miles de baht.
- Los precios en Bangkok van desde alrededor de 1,2 millones de THB para unidades antiguas en las afueras hasta 7 millones de THB o más en zonas céntricas como Asok y Thonglor. Los edificios nuevos suelen costar al menos un 20 % más que unidades usadas comparables.
- Los precios anunciados suelen ser negociables. A menudo puedes rebajar el precio de salida entre un 5 % y un 20 %, sobre todo en edificios antiguos con varias unidades en venta.
- Contrata a un abogado antes de firmar nada. Los contratos están en tailandés, y un abogado detectará problemas que a ti se te escaparían.
- Verifica siempre el estado de la cuota extranjera directamente con la oficina jurídica del edificio, incluso si compras a un propietario tailandés que quizá no conozca la cifra exacta.
¿Pueden los extranjeros comprar un apartamento en Tailandia?
La respuesta corta es sí. Un extranjero puede comprar un apartamento en Tailandia. Y es una opción popular: cada vez veo más apartamentos en Tailandia en manos de extranjeros.
Pero hay dos leyes principales que debes cumplir para comprar un apartamento en Tailandia de forma legal:
- Dinero desde el extranjero: Todo el dinero para la compra de un apartamento debe enviarse a Tailandia desde el extranjero en la divisa original.
- Porcentaje de habitaciones: Solo el 49 % de las unidades de un edificio puede pertenecer a extranjeros. Puedes comprobarlo con la oficina jurídica del edificio.
Por supuesto, hay muchas otras leyes y normas que también trataremos.
Coste de un apartamento en Tailandia
He visto a mucha gente subestimar el coste de un apartamento en Tailandia, dando por hecho que será barato. En realidad no lo es.
Esto es lo que deberías esperar pagar en 2026.
- 1.200.000 – 2.000.000 THB
Apartamentos antiguos (de 10 a más de 20 años) en las afueras de Bangkok o en zonas menos convenientes
Ejemplos: Bang Khae, Min Buri, partes de Bang Sue - 2.500.000 – 4.000.000 THB
Apartamentos más nuevos en zonas suburbanas cerca del BTS/MRT
Ejemplos: On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao, Ratchadaphisek - 4.500.000 – 7.000.000+ THB
Apartamentos en el centro de Bangkok
Ejemplos: Asok, Thonglor, Phrom Phong, Chidlom
Además, la mayoría de la gente compara el tamaño de un apartamento en metros cuadrados para calcular su valor y su potencial de alquiler.
La siguiente tabla ofrece una visión general del coste de los apartamentos en Bangkok según la zona. Te da una idea general de cuánto cuesta un apartamento en Bangkok.
Ten en cuenta que el precio puede variar según la promotora, las instalaciones y el nivel de lujo del edificio.
| Zona | Precio por m² |
| Centro de negocios prime (Siam, Chidlom, Asok, Thonglor, Phrom Phong) | ฿220,000 – ฿400,000+ |
| Periferia del centro (Rama 9, Ari, Sathorn exterior, Ratchada) | ฿140,000 – ฿220,000 |
| Suburbios de gama media (On Nut, Phra Khanong, Lat Phrao) | ฿90,000 – ฿160,000 |
| Afueras de Bangkok (Bang Na, Srinakarin, zonas exteriores de Bang Sue) | ฿60,000 – ฿110,000 |
Fuera de Bangkok, los precios varían mucho.
- Las mejores zonas de Phuket y Pattaya rivalizan con las propiedades de gama alta de Bangkok
- Los apartamentos en ciudades y pueblos más pequeños tienen precios similares a los de las afueras de Bangkok
Dato útil: En el caso de los apartamentos nuevos, espera pagar al menos un 20 % más que por uno usado. Además, se prevé que los precios sigan subiendo, ya que el coste de la construcción se ha encarecido mucho en los últimos años.
Gastos adicionales
Además del precio del apartamento, hay otros gastos que debes prever tras la compra:
- Gastos de transferencia: Es uno de los gastos más importantes. Equivale al 2 % del precio del apartamento y suele repartirse a partes iguales entre comprador y vendedor.
- Reforma: Los apartamentos suelen entregarse con mobiliario básico. Como mínimo, cuenta con gastar entre 100.000 y 200.000 THB más en reformas.
- Alta de suministros: Puede que tengas que pagar varios miles de baht para dar de alta la electricidad y el agua.
- Cuota de comunidad: Suele oscilar entre 1.200 y 5.000 THB o más al mes, según el tamaño de la unidad.
- Fondo de reserva: Al mudarte, tienes que aportar al fondo de reserva. Es un pago único que hacen los nuevos residentes para cubrir el mantenimiento a largo plazo. Suele rondar los 10.000 a 20.000 THB, más o menos el equivalente a un año de cuota de comunidad.
Normalmente te enteras de estos gastos después de firmar el contrato de compra, y pueden sumar cientos de miles de baht. Lo veremos con más detalle más adelante en el artículo.
Tipos de apartamento
Hay muchos tipos de apartamento entre los que elegir. Las propiedades van desde estudios hasta áticos de cinco dormitorios.
A continuación tienes un resumen general de los condominios en Tailandia. Para más detalle, consulta nuestra guía completa sobre alojamiento en Bangkok.
| Tipo | Tamaño (m²) | Distribución | Precio habitual |
| Estudio | 24 a 30 m² | Todo en una sola estancia: salón, dormitorio, office, cocina básica, pequeña zona de lavandería fuera. El baño va aparte. | Desde ~2,5 millones de THB (varía según el proyecto y la ubicación) |
| Una habitación | 30 a 50 m² | Dormitorio y salón separados. Mi favorito personal. | Desde ~3 millones de THB para unidades estándar. Las unidades deluxe (5 a 10 m² más grandes, con una pequeña estancia extra, por ejemplo un despacho) cuestan más |
| Dos habitaciones | 50 a 80 m² | Dos dormitorios con salón compartido. Habitual en apartamentos de entrada y gama media | Desde ~4 millones de THB. Puede superar los 5 millones de THB en zonas céntricas |
| Tres habitaciones o más | 100+ m² (varía mucho) | Unidades grandes con varios dormitorios, sobre todo en proyectos de lujo | Muy variable. Ejemplos: ~29,9 millones de THB por 140 m², hasta más de 115 millones de THB por 253 m² en proyectos de alta gama |
Ubicación
Hay muchos sitios en Tailandia donde encontrar el apartamento de tus sueños. Prácticamente todas las ciudades y pueblos tienen apartamentos en venta, pero hay unas cuantas zonas clave donde compran la mayoría de los expatriados.
Bangkok
Bangkok es la capital tailandesa de los apartamentos. Hay varias zonas de moda donde encontrarás promociones premium.
Las líneas de BTS y MRT atraen a las promotoras, así que encontrarás al menos un edificio nuevo junto a la mayoría de las estaciones.
Como el centro de Bangkok tiene el suelo más caro, sobre todo la zona de Sukhumvit (desde BTS Chit Lom hasta BTS Ekamai), encontrarás sobre todo apartamentos de gama alta a lo largo de este tramo tan transitado.
Los apartamentos de estas zonas son los más caros de Tailandia. Si quieres uno, prepárate para gastar al menos 8 millones de baht por un apartamento de una habitación.
Lejos del centro de Bangkok encontrarás apartamentos con precios más razonables, sobre todo alejados del transporte público. Las zonas cercanas a las nuevas líneas de BTS, monorraíl y MRT están ganando popularidad en las afueras de Bangkok a la hora de comprar una propiedad.
Si quieres comprar un apartamento nuevo en Bangkok sin un gran presupuesto, puedes mirar propiedades junto a la línea verde del BTS, al sureste de la estación Onnut.
Puedes saber más en nuestra guía para comprar apartamentos en venta en Bangkok.
Pattaya
Fuera de Bangkok, la siguiente ubicación más popular para comprar apartamento es Chonburi, que incluye Pattaya y Jomtien, las famosas localidades costeras.
Vivir junto a la playa es un gran atractivo, sobre todo para los jubilados que quieren evitar el estilo de vida de gran ciudad de Bangkok.
Una zona popular en Pattaya es el centro de la ciudad, ya que ofrece vistas panorámicas al mar y está cerca de Walking Street y de Central Festival. Cuenta con pagar al menos 3,5 millones de baht por un apartamento de una habitación.
Un apartamento más económico se encuentra tierra adentro, lejos del mar, con precios desde 2,2 hasta 3 millones de baht.
Chiang Mai
Chiang Mai se ha convertido en un destino popular tanto para nómadas digitales como para jubilados. Ofrece un estilo de vida urbano, con muy buenos sitios para comer, salir y hacer compras, mientras que el paisaje de montaña queda a solo una hora.
La oferta de apartamentos en Chiang Mai sigue siendo mucho más limitada que en otras ciudades populares entre expatriados en Tailandia, porque allí se prefiere vivir en casas antes que en apartamentos: sale más barato y da mucho más espacio. Sin embargo, puede resultar menos práctico, ya que las casas nuevas en Chiang Mai suelen quedar más lejos de la ciudad.
Hay muchos apartamentos a precios razonables por todo Chiang Mai, con nuevas promociones en las afueras de la ciudad. El precio medio de un apartamento nuevo ronda los 3,05 millones de baht.
Los estudios y los apartamentos de una habitación son los tipos más populares aquí.
Phuket
Además de ser un destino popular para que los millonarios tengan su propia villa junto a la playa, Phuket también cuenta con muchas promociones de apartamentos asequibles.
Todas las zonas principales de Phuket tienen apartamentos, pero lo más probable es que te centres en las zonas populares entre expatriados, como el oeste, cerca de Patong Beach.
El centro urbano del este de Phuket es otra zona popular, con opciones de apartamentos premium y económicos desde 2 millones de baht hasta más de 20 millones de baht.
Otras zonas
En las ciudades más pequeñas de Tailandia hay menos promociones de apartamentos que merezcan la pena. Hua Hin y Khon Kaen son excepciones. En general, el suelo en zonas rurales sigue siendo barato, lo que hace que construir una casa sea mejor opción que comprar un apartamento.
Promotoras
Aunque hay promotoras independientes, la mayoría de las promociones las llevan unos pocos actores clave bajo distintas marcas.
Verás los nombres Lumpini, Life, Noble, Sansiri y D Condo por todas partes.
También hay promotoras y edificios independientes que ofrecen algo más de variedad que las construcciones al estilo Lumpini.
- Ananda: conocida por su marca Ideo, centrada en la comodidad y la vida urbana. Muchos de sus proyectos están junto a estaciones de BTS o MRT, lo que los convierte en una buena opción si necesitas desplazarte a menudo por Bangkok.
- AP: una de las mayores promotoras de Tailandia, con varias marcas para distintos segmentos. The Address y Rhythm son marcas de gama alta en zonas prime como Siam y Sukhumvit. Life es su marca más conocida para vivir en la ciudad, mientras que Aspire se centra en apartamentos más asequibles.
- Lumpini (LPN): una gran promotora centrada en apartamentos asequibles y de gama media, con muchos proyectos en Bangkok y algunos en ciudades como Pattaya y Cha-am. Conocida por una gestión jurídica muy estricta, lo que ayuda a mantener el orden. Los proyectos suelen ser grandes, así que las instalaciones pueden llenarse de gente.
- Major Development: se centra en apartamentos de lujo y gama alta con diseños de baja densidad. Los proyectos suelen ofrecer más privacidad y unidades más grandes, a menudo en zonas prime de Bangkok.
- Noble Development: se centra en apartamentos modernos y de diseño en ubicaciones prime como Ari, Sukhumvit, Thonglor, Ekamai y Ratchadapisek. Los precios suelen ser más altos por la ubicación y el posicionamiento. También tiene una marca más asequible, Nue, habitual en zonas periféricas como Bang Na y Don Mueang.
- Origin Property: una de las promotoras de más rápido crecimiento en Tailandia, sobre todo en el segmento medio. Conocida por marcas como KnightsBridge, Notting Hill y Kensington. Muchos proyectos están cerca de líneas de BTS o MRT y van dirigidos a jóvenes profesionales y compradores primerizos.
- Pruksa: una gran promotora conocida por la vivienda asequible, con marcas como Plum Condo, The Tree, The Privacy y Chapter. Los precios de entrada pueden empezar por debajo de 1,8 millones de THB. Eso sí, la calidad de construcción y los acabados varían según el proyecto.
- Sansiri: una de las promotoras más consolidadas y conocidas, sobre todo entre los expatriados. Sus marcas incluyen THE LINE, XT y Kawa Haus, con diseños modernos de estilo resort. Los proyectos suelen estar en zonas populares entre expatriados, como On Nut y Bang Na, además de Chiang Mai y Phuket.
- SC Asset: una promotora consolidada centrada en proyectos de gama media-alta. Conocida por su buena calidad de construcción y sólida reputación. Aunque es más conocida por sus casas, sus proyectos de apartamentos suelen estar en zonas residenciales tranquilas y atraen a familias.
- Supalai: una de las mayores promotoras de Tailandia, con más de 30 años de experiencia y una amplia gama de proyectos. Conocida por ofrecer unidades relativamente más grandes que la competencia. Tiene proyectos por todo Bangkok, tanto en zonas céntricas como residenciales, y cubre desde la gama media hasta la media-alta.
Apartamentos nuevos frente a antiguos
Otra decisión clave a la hora de comprar es si quieres un apartamento nuevo o uno antiguo. Ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes.
Apartamento nuevo
- Serás el primero en vivir allí: El principal atractivo de un apartamento nuevo es que serás la primera persona que vive en él
- Decoración y tecnología nuevas: Todo estará flamante. Los pasillos y las zonas comunes estarán bien decorados, y las unidades tendrán los últimos electrodomésticos y tecnología.
- Garantía: Los apartamentos nuevos también incluyen una garantía de uno a tres años. Si algo se estropea durante ese periodo, la promotora lo arregla sin coste.
Y esto es lo malo:
- Servicios: No sabes cómo funcionarán las cosas al cabo de unos años. El personal que al principio es servicial y amable puede cambiar de actitud con el tiempo, y servicios como la limpieza y las reparaciones pueden dejar de ser tan frecuentes como al principio.
- Disponibilidad en zonas clave: Cada vez es más difícil comprar un apartamento nuevo en zonas prime como Asok, Thonglor, Phrom Phong y Ekamai en Bangkok, o en primera línea de playa en Pattaya y Phuket. Estas zonas ya están saturadas de edificios y apartamentos.
Apartamento antiguo
Un apartamento antiguo tiene dos grandes ventajas:
- Precio: La principal ventaja de un apartamento antiguo es que el precio debería ser más bajo que el de una unidad nueva, así que puedes conseguir una ganga. La mayoría de los tailandeses prefieren comprar nuevo antes que antiguo, lo que suele generar un exceso de oferta de unidades antiguas. Puedes conseguir un buen precio por una unidad que solo tiene unos pocos años.
- Calidad de construcción: Con los apartamentos de esta categoría también puedes hacerte una mejor idea de la calidad de construcción y de las instalaciones del edificio.
Artículo relacionado: Cómo encontrar un manitas en Bangkok, Tailandia
Cómo encontrar un apartamento
Hay muchas formas de encontrar un apartamento, y conviene explorar tantas como sea posible, estés o no ya en Tailandia.
Agentes inmobiliarios
Mucha gente recurre a agentes inmobiliarios para encontrar propiedades que comprar.
Estos son los motivos:
- Comodidad: Es muy cómodo. Solo tienes que decirles qué buscas y te mostrarán todas las propiedades que tienen, nuevas y usadas, según tus necesidades.
- Comparar apartamentos: Puedes comparar varios apartamentos fácilmente a la vez
- Ayuda con los trámites legales: Los agentes inmobiliarios también te ayudan con los trámites legales al transferir un apartamento, algo que puede ser más complicado de lo que parece
- Servicio gratuito: El servicio es gratuito, ya que cobran una comisión al vendedor o a la promotora cuando se vende el apartamento.
Además, es fácil encontrar agentes inmobiliarios en Tailandia. En cuanto publiques que buscas comprar un apartamento en cualquier grupo de Facebook para expatriados en Tailandia, decenas de agentes se pondrán en contacto contigo enseguida.
Muchas de las webs de propiedades que se mencionan en el siguiente apartado también las frecuentan los agentes inmobiliarios.
Pero hay algo con lo que debes tener cuidado con un agente en Tailandia: no necesitan estar colegiados.
Esto significa que cualquier persona que conozcas puede ser agente inmobiliario, aunque no sepa mucho sobre el mercado inmobiliario tailandés. Algunos pueden presionarte para que compres un apartamento con el que sepan que se llevarán la mayor comisión.
Así que, si quieres usar un agente inmobiliario para comprar un apartamento en Tailandia, elige con cuidado y no te creas todo lo que te digan.
Investiga el proyecto por tu cuenta. Ten en cuenta que algunos inflan los precios para los extranjeros. Puedes preguntar con educación a vecinos tailandeses cuánto pagaron ellos por un apartamento similar.
Consejo: Si quieres usar un agente inmobiliario para comprar un apartamento en Tailandia, échale un vistazo a Keller Henson. Pueden darte consejos sólidos sobre el mercado inmobiliario en Tailandia, sobre todo para inversión.
Artículo relacionado: Agentes inmobiliarios en Bangkok: lo que debes saber
Online
Las webs de propiedades en Tailandia son completas e intuitivas.
Son fáciles de usar y puedes filtrar por todo lo que necesites: ubicación, precio, número de dormitorios, para dar con la propiedad que mejor se ajuste a lo que buscas.
DDProperty.com y Hipflat son las dos webs más grandes del mercado ahora mismo. Facebook Marketplace es otra opción que va ganando popularidad.
Usar una web de propiedades es una buena forma de hacerte una idea de qué tipo de propiedad puedes conseguir con tu presupuesto, pero tiene tres desventajas principales:
- Puede resultar abrumador: El mercado inmobiliario en Tailandia es enorme. Verás miles de anuncios, lo que hace bastante difícil encontrar una buena oferta online.
- No todo lo que ves online es fiel a la realidad. Visita la propiedad en persona antes de contactar con el vendedor, para comprobar que el edificio es tal como se anuncia.
- En muchos casos, un buen número de anuncios los publica la misma inmobiliaria.
Offline
La mayoría de los apartamentos en construcción tienen una sala de ventas con pisos piloto para que los veas, así que puedes recorrer las zonas que te gusten y entrar a hablar con el personal de ventas.
Puedes usar Google Maps para localizar edificios de apartamentos en tu zona favorita.
En promociones más antiguas, pregunta al personal de la oficina de administración por las opciones de compra.
Muchos edificios tienen tablones de anuncios donde los propietarios publican fotos e información sobre sus propiedades en alquiler o venta.
Puede ser mejor que buscar online, pero recuerda que es poco probable que la decoración y todas las instalaciones estén incluidas en el precio final, así que pregunta bien.
Consejo: Existe un evento de venta de propiedades llamado «House & Condo Show». Encontrarás miles de propiedades a la vez, y muchas vienen con descuentos y promociones. Se celebra dos veces al año, normalmente en marzo y noviembre, en el Queen Sirikit National Convention Center de Bangkok. Puedes consultar su web oficial para ver la próxima fecha. (solo en tailandés).
El proceso de compra
Una vez decidido que vas a comprar un apartamento, toca ponerse con todo el papeleo y organizar las finanzas.
Negociar el precio
Si buscas una ganga, existe la opción de comprar un apartamento antiguo. A menudo encontrarás propietarios dispuestos a bajar el precio de salida para cerrar la venta. Algunos edificios tienen varias unidades en venta a la vez y son un buen sitio para buscar ofertas.
El precio que ves en los anuncios no siempre es el que acabas pagando. Normalmente puedes rebajar el precio anunciado entre un 5 % y un 20 %. Muchas promotoras también regalan cosas como iPhones o tablets.
Derechos y obligaciones
Es importante que conozcas tus derechos y obligaciones a la hora de comprar un apartamento en Tailandia.
Las leyes y los trámites serán probablemente distintos a los de tu país, y en este momento contar con un abogado será de mucha ayuda, sobre todo porque el contrato que vas a firmar estará en tailandés. Repasará el contrato contigo y se asegurará de que todo esté claro y en regla.
No te fíes de todo lo que te digan verbalmente los vendedores. Ante un conflicto, solo puedes apoyarte en el contrato.
Comprueba tres veces que el apartamento se puede registrar dentro de la cuota extranjera del 49 % del total de unidades.
Esto es especialmente importante cuando compras un apartamento antiguo a un ciudadano tailandés, porque puede que ni él mismo sepa la respuesta correcta. Compruébalo siempre con la oficina del edificio.
Tú, o tu abogado, también debéis comprobar que el edificio está registrado bajo la Ley de Condominios y que, por tanto, se puede inscribir a tu nombre.
Sobre plano
Comprar un apartamento sin terminar se conoce como comprar «sobre plano», y en ese caso te darán una fecha de entrega prevista en lugar de una fecha fija. A medida que el proyecto avanza y se acerca a su finalización, la fecha se va concretando.
Al firmar el contrato, suele haber cláusulas relacionadas con retrasos en la construcción.
La mayoría establecen que, si el retraso supera un número determinado de días, tendrás derecho a algún tipo de compensación. También suele haber una cláusula sobre la cancelación del proyecto, así que asegúrate de conocer tus derechos.
Como referencia aproximada, un proyecto de tamaño medio suele tardar unos dieciocho meses en completarse.
Depósitos y pagos
El calendario de depósitos y pagos depende de muchos factores, como si compras sobre plano o un apartamento ya construido.
Apartamentos sobre plano
Con los apartamentos sobre plano, sueles pagar un depósito inicial seguido de cuotas mensuales pequeñas durante la construcción, hasta que al final se abona el resto o se contrata una hipoteca.
Los depósitos iniciales suelen ser muy bajos, quizá solo 10.000 o 20.000 baht, y las cuotas mensuales pueden ser tan bajas como 5.000 baht para una propiedad valorada en alrededor de 1 millón de baht.
Si es un apartamento de 6 millones de baht, el depósito puede ser de 200.000 baht o más.
Apartamento ya construido o de segunda mano
Si compras un apartamento ya construido o de segunda mano, lo habitual es pagar un pequeño depósito para cerrar el acuerdo y luego abonar el resto antes de registrar la propiedad.
No hay ningún plazo fijado por ley, pero es normal que, tras pagar el depósito, la mayoría de los vendedores esperen cerrar la operación en 30 días.
Documentos oficiales
Necesitarás varios documentos muy importantes durante el proceso de compra y registro de tu nuevo apartamento.
El contrato
El primer documento es, claro, tu contrato. Debes firmarlo tú y la promotora si compras un apartamento nuevo. Contiene toda la información sobre el registro, los pagos y los trámites. Es tu punto de referencia para todo lo relacionado con el edificio, las cuotas y los plazos.
El formulario FET
Después necesitarás los formularios FET (formularios de transferencia de divisas), que demuestran que el dinero de la compra llegó del extranjero y se convirtió a baht al entrar en Tailandia. Puedes conseguirlo en el banco al que transferiste el dinero.
Este punto es muy importante: el dinero debe llegar a Tailandia en tu propia divisa y luego convertirlo el banco tailandés. Si has hecho varias transferencias, necesitarás un formulario por cada una.
Puedes usar un servicio de transferencia de dinero como Wise para enviar dinero a Tailandia y comprar una propiedad aquí. Eso sí, tienes que indicar como motivo de la transferencia la compra de una propiedad.
Documentos personales
También necesitarás originales y copias de tu pasaporte y de cualquier otro documento oficial (permiso de trabajo, visado, certificado de matrimonio, etc.). Si compras a nombre de un tailandés, tendrá que llevar su carné de identidad y otro documento identificativo al registrar la propiedad.
El vendedor o el agente inmobiliario te dirán exactamente qué documentos necesitas.
Impuestos y gastos
En el momento de la transferencia hay que pagar una serie de gastos, que deben figurar en tu contrato y explicarse antes de la compra.
| Tipo de gasto | Tasa | Quién lo paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Gastos de transferencia | 2% | Comprador y vendedor (normalmente a partes iguales) | El principal gasto que tendrás que asumir como comprador |
| Impuesto de timbre | 0.5% | Vendedor | Se aplica si no corresponde el impuesto sobre actividades económicas específico |
| Impuesto sobre actividades económicas específico | 3.3% | Vendedor | Se aplica si la propiedad se vende dentro de un plazo determinado |
| Retención fiscal | 1% o tasa progresiva | Vendedor | Depende de los ingresos del vendedor o de su estructura empresarial |
*Ten en cuenta que esto no está grabado en piedra. A veces el vendedor asume todos los gastos, y a veces es el comprador quien tiene que pagarlos todos. Por eso, el contrato de compraventa debe dejar claro quién paga cada gasto.
Más información: Introducción al impuesto sobre la propiedad en Tailandia
El libro de registro de vivienda amarillo
Cuando se completan todos los impuestos y gastos de transferencia, recibirás un libro Tabien Ban: azul para tailandeses o amarillo para extranjeros. Este libro identifica al residente de la unidad y es un documento importante si en el futuro planeas vender el apartamento.
También en ese momento se cambia el título de propiedad a tu nombre, ¡y el proceso de compra queda completado!
Después de la compra
Seguro del hogar
Tener un seguro de hogar adecuado es muy importante. Quieres saber que tu propiedad y tus pertenencias están cubiertas si ocurre lo peor.
Técnicamente, la comunidad de propietarios es responsable de todas las paredes exteriores, suelos y techos, así como de las zonas comunes, si hay daños por su propia culpa.
En cuanto al seguro, busca una póliza que cubra el contenido y los daños al edificio. Hay planes completos por solo unos miles de baht al año que te dan tranquilidad.
Cuotas de mantenimiento
Hay dos aspectos del mantenimiento que conviene conocer.
Cuota de comunidad
La cuota de comunidad es un pago mensual a la administración del edificio. Se calcula según el tamaño de tu unidad y cubre gastos compartidos como personal, seguridad y zonas comunes.
- Coste habitual: desde unos 40 THB por m² hasta 200 THB por m²
- Regla general: cuantas más instalaciones tiene un edificio, más alta es la cuota
- Pago: normalmente trimestral o anual
Reparaciones dentro de tu unidad
Como propietario, eres responsable de todas las reparaciones dentro de tu unidad.
- Cubre pequeños arreglos y mantenimiento continuo
- Los costes aumentan con el paso del tiempo, a medida que la unidad envejece
- Deberías presupuestar reparaciones y sustituciones, sobre todo pasados los primeros años
Ni siquiera un apartamento nuevo se mantendrá en perfecto estado para siempre, así que conviene planificar estos costes a largo plazo.
Junta general anual de la comunidad
Cada año se celebra una junta general anual (AGM) donde se tratan asuntos importantes como la situación financiera del edificio, las reparaciones necesarias y los cambios de normativa propuestos.
Unas semanas antes de la junta recibirás los estados financieros del edificio. En teoría, esto te da tiempo para leerlos y preparar cualquier duda que tengas. También recibirás una lista de los temas que se van a votar, para que puedas asimilar la información con calma.
Tanto la documentación como la propia junta son enteramente en tailandés, y a veces solo se tratan votaciones menores, como si mantener la cuota de comunidad igual o contratar un vigilante de seguridad más.
Aun así, es buena idea asistir y llevar un traductor. A veces se votan decisiones importantes, como reformas o cambios estructurales, que pueden suponer pagos adicionales para los propietarios.
Mobiliario
Los apartamentos nuevos se venden amueblados en el 99 % de los casos, pero a menudo tendrás que comprar algunos extras además de lo básico que ya incluyen. Por ejemplo, puede que necesites comprar algunos electrodomésticos por separado.
Consulta con la promotora si todo lo que ves en el piso piloto está incluido en el precio final.
Si compras una unidad antigua, es posible que el propietario quiera llevarse los muebles, así que comprueba si están incluidos o si puedes hacer una oferta por lo que te interese quedarte.
Hay tiendas de muebles en prácticamente todos los centros comerciales. Index, SB Design Square, Homepro y, por supuesto, Ikea Tailandia son los principales referentes del mercado y tendrán todo lo que necesitas para equipar tu nuevo hogar.
Más información: La guía completa para comprar muebles en Tailandia
Cuestiones legales
Hay algunas cuestiones legales que deberías conocer antes de comprar un apartamento en Tailandia.
Comprar a nombre de un extranjero o de un tailandés
Una decisión importante para muchas parejas tailandesas-extranjeras es a nombre de quién registrar el apartamento. Aunque es posible registrarlo a nombre del extranjero, hay varios factores a tener en cuenta.
Los ciudadanos tailandeses pueden conseguir una hipoteca de un banco tailandés siempre que tengan buen historial crediticio y un sueldo mínimo de 15.000 baht al mes. Si el precio del apartamento supera 1,5 millones de baht, tendrán que ganar más de 30.000 baht al mes para conseguir el préstamo.
Los requisitos son mucho más estrictos para los extranjeros. También es muy difícil conseguir un préstamo en Tailandia para comprar una propiedad.
Por eso, algunos extranjeros deciden registrar el apartamento a nombre de su pareja tailandesa. Así, el proceso resulta al principio mucho más sencillo y económico.
Pero puede ser arriesgado, ya que tu pareja tailandesa tendría el derecho legal de echarte y quedarse con la propiedad.
¿Necesito un abogado?
Los abogados pueden ayudarte a entender los aspectos legales de la compra y a investigar los antecedentes del vendedor o del edificio.
Si compras a través de una gran promotora, puede que no necesites abogado. Aun así, muchos expatriados prefieren pagar unos miles de baht para que un abogado revise el contrato y confirme que todo está en orden.
Por otro lado, si es un proyecto grande y quieres estar completamente seguro de que todo va a ir bien, contratar a un abogado puede ser buena idea. En ese caso, el coste fácilmente superará los veinte mil baht.
Si necesitas ayuda para encontrar abogado, puedes rellenar este formulario. Si quieres saber más sobre cómo trabajar con un abogado, echa un vistazo a nuestra guía completa para contratar a un abogado en Tailandia.
Opciones de financiación
Como expatriado, no puedes simplemente entrar en un banco tailandés y pedir una hipoteca. De hecho, la mayoría de los bancos tailandeses no te dan un préstamo a menos que tengas la residencia permanente.
Tus opciones serán bancos de tu país de origen o bancos internacionales con sucursales en Tailandia, como UOB e ICBC.
Tendrás que cumplir sus requisitos financieros mínimos. Por ejemplo, en el caso de UOB Singapur, necesitas ganar al menos 100.000 SGD al año, o 70.000 SGD al año si tienes permiso de trabajo tailandés.
Para conseguir un préstamo puedes hablar directamente con el banco, o pedir ayuda a un agente inmobiliario.
¿Se puede comprar un apartamento en Tailandia viviendo en el extranjero?
Sí, es posible comprar un apartamento en Tailandia viviendo en el extranjero, y la mayoría de los pasos son los mismos. La única diferencia es que necesitarás contratar a un abogado o a un agente inmobiliario y darle un poder notarial para que firme el contrato y actúe en tu nombre al transferir la propiedad.
Aun así, no recomendamos comprar una propiedad viviendo en el extranjero, porque conviene verlo todo en persona y comprobar cada detalle antes de firmar un contrato.
Un viaje de una semana a Tailandia probablemente cueste solo un poco más que los honorarios de un abogado para gestionar todos estos pasos por ti.
Consejos adicionales
Aunque los estudios son baratos, a mucha gente le acaba pesando vivir en un apartamento donde todo pasa en la misma habitación. Con el tiempo puede sentirse como una celda, y quizá no te apetezca quedarte allí a largo plazo.
- Los inquilinos que consigas también tenderán a quedarse poco tiempo antes de necesitar más espacio.
- Si tu presupuesto solo te llega para un estudio, piensa bien si es así como quieres vivir de verdad.
Ten en cuenta también que muchos apartamentos de una y dos habitaciones tienen poca luz natural. Algunos solo tienen ventanas en un par de estancias, dejando las demás a oscuras, así que necesitarás tener las luces encendidas en pleno día.
Esto puede convertirse en un problema y encarecer la factura de la luz. Busca apartamentos en esquina y ten esto en cuenta: tener ventanas en dos lados hace que un apartamento sea mucho más habitable.
Próximos pasos
Comprar un apartamento en Tailandia es una inversión importante. Tómate tu tiempo antes de decidirte. Si aún no estás listo para comprar, siempre puedes alquilar un apartamento.
Pero si ya tienes claro que quieres comprar, visita Keller Henson para empezar.
Esperamos haber respondido a todas tus preguntas, pero no dudes en dejar un comentario más abajo si se nos ha quedado algo en el tintero: te responderemos.
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