Impuesto sobre la propiedad en Tailandia: gastos y exenciones

Ser propietario en Tailandia conlleva varias obligaciones fiscales, desde las tasas de transferencia y la retención hasta el impuesto anual sobre el terreno y la construcción. Esto es lo que debes saber antes de comprar o vender.

Tanto si estás pensando en comprar una propiedad en Tailandia como si ya tienes una, es posible que debas pagar impuestos al gobierno tailandés. Hay varios tipos de impuestos y cada uno se aplica bajo condiciones distintas. 

Siempre es buena idea repasar la lista de impuestos que te corresponde pagar tanto con tu agente inmobiliario como con tu abogado, o acudir directamente a la oficina de distrito local y preguntar allí. 

Aquí tienes una lista de los distintos impuestos que deberás pagar al vender o comprar una propiedad en Tailandia.

Antes de nada: conoce el valor declarado de tu propiedad

El cálculo del impuesto sobre la propiedad se basa en el valor declarado de esta.

El valor declarado es el precio que se pagó por la propiedad y es el que puede figurar en los documentos de transferencia.

Ten en cuenta que los términos «valor tasado» y «valor declarado» suelen usarse para referirse a lo mismo, ya que en los documentos de transferencia normalmente se registran como idénticos.

El valor declarado debería reflejar el valor real de mercado. En muchos casos es superior al valor tasado, que es la estimación oficial del gobierno sobre el valor de la propiedad.

Sin embargo, si el valor tasado resulta ser más alto que el declarado, el impuesto se calculará sobre el tasado. En definitiva, el impuesto se calcula siempre sobre el valor más alto de los dos.

Transferir una propiedad

Al transferir una propiedad en Tailandia, hay 4 impuestos relacionados:

• Impuesto de transferencia
• Timbre fiscal
• Retención
• Impuesto empresarial

Impuesto de transferencia

El impuesto de transferencia se fija en el 2 % del valor registrado de la propiedad.

Timbre fiscal

Se cobra al 0,5 % del valor registrado de la propiedad y solo es exigible si no estás sujeto al impuesto empresarial. Normalmente es el vendedor quien lo paga en el momento de la venta.

Retención

La retención funciona de forma distinta según si el vendedor es una empresa o un particular.

Si el vendedor es una empresa

Una empresa que vende una propiedad debe pagar el 1 % del valor más alto entre:
• el valor de venta registrado (declarado), o
• el valor tasado por el Departamento de Tierras.

Si el vendedor es un particular

Para los particulares, la retención se trata como impuesto sobre la renta personal y se calcula con una fórmula especial que aplica el Departamento de Tierras.

Ten en cuenta que el tipo de retención aplicable a la transferencia de una propiedad es fácil de calcular mal. Puedes acudir al Departamento de Tierras para obtener el cálculo exacto.

Impuesto empresarial

Si un vendedor particular, no una empresa, ha sido propietario de la vivienda durante menos de 5 años, está obligado a pagar este impuesto, que se cobra al 3,3 % sobre el valor más alto entre el de venta registrado y el tasado.

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La obligación es la misma tanto si eres particular como empresa.

Otra excepción para las empresas se da cuando el vendedor vive en la propiedad y lleva más de un año inscrito en el libro de registro de la vivienda.

Tasa hipotecaria

Si el comprador solicita una hipoteca para adquirir la propiedad, se aplica una tasa hipotecaria del 1 % sobre el valor registrado de la propiedad.

¿Quién paga cada impuesto al transferir una propiedad en Tailandia?

Esto depende totalmente de la negociación. A veces el vendedor asume todos los gastos. En casos excepcionales, si el precio de la propiedad es muy bajo, es el comprador quien lo paga todo.

Sin embargo, lo más habitual es lo siguiente:

• Impuesto de transferencia: se reparte a partes iguales entre comprador y vendedor
• Timbre fiscal: el vendedor
• Retención: el vendedor
• Impuesto empresarial: el vendedor
• Tasa hipotecaria: el comprador

Cómo pagar los impuestos al transferir una propiedad

Puedes pagar directamente en el Departamento de Tierras mediante código QR. Ya no se aceptan pagos en efectivo.

Impuesto anual sobre el terreno

Los impuestos sobre construcción, vivienda y terreno se recaudan anualmente en el marco de la Ley del Impuesto sobre el Terreno.

Hay otros impuestos a tener en cuenta. La Ley del Impuesto sobre el Terreno y la Construcción (2019) grava según el valor tasado por el gobierno de la siguiente manera:

• Agrícola 0,01 % – 0,1 %
• Residencial 0,02 % – 0,1 %
• Comercial 0,3 %-0,7 %
• Vacante/sin uso 0,3 %-0,7 % 

Existen exenciones.

• Si tu primera propiedad es tu vivienda habitual y eres propietario tanto del terreno como de la construcción, y su valor es inferior a 50 millones de baht, estarás exento.
• Si eres propietario de un terreno agrícola cuyo valor es inferior a 50 millones de baht, también estarás exento.

Por eso es habitual ver a gente plantar bananeros en sus terrenos vacíos para evitar este impuesto. Sin embargo, el Departamento de Ingresos ya lo sabe y ahora es más estricto al respecto.

La forma más sencilla de pagar el impuesto anual sobre la propiedad es en la oficina de distrito o a través de la banca móvil.

Cualquier cambio de titularidad o de uso debe notificarse a la administración subdistrital (SAO) en un plazo de 60 días. Tu obligación tributaria comenzará el 1 de enero del año siguiente.

Cómo suben realmente los tipos del impuesto sobre inmuebles según el valor de tu propiedad

Los porcentajes anteriores no son tipos fijos. Dentro de cada categoría de terreno, el tipo sube por tramos a medida que aumenta el valor catastral de tu propiedad.

• Residencial. Empieza en torno al 0,02 % justo por encima del umbral de exención y sube hasta cerca del 0,10 % para una vivienda mucho más cara.
• Terrenos comerciales y vacíos. Funcionan de la misma forma, subiendo del 0,3 % al 0,7 % a medida que aumenta el valor catastral.

Por ejemplo, toma dos propiedades tasadas ambas en 70 millones de THB.

• Tu vivienda principal. El impuesto solo se aplica a los 20 millones de THB que superan la exención de 50 millones de THB, al tramo residencial más bajo del 0,02 %, unos 4.000 THB al año.
• Un terreno vacío. Se grava sobre la totalidad de los 70 millones de THB al tipo aplicable a terrenos vacíos, ya que la exención residencial no se aplica a terrenos sin uso.

Entre 2020 y 2025, este impuesto tuvo grandes descuentos: el gobierno lo redujo hasta un 90 % durante la pandemia, y luego fue recortando esas rebajas de forma gradual para devolver a todos a los tipos completos. 2026 es el primer año en que los propietarios pagan el importe íntegro, sin ningún descuento.

El calendario de 2026 también se retrasó a más avanzado el año:

• Las notificaciones se envían en abril.
• El pago vence a finales de junio.
• Las facturas superiores a 3.000 THB pueden fraccionarse en cuotas sin intereses hasta agosto.

Cada oficina local puede modificar estas fechas, así que confirma el calendario exacto con la oficina de distrito (o el SAO) que corresponda a tu propiedad.

La exención de 50 millones de bahts: quién puede acceder realmente a ella

La exención residencial no es automática para todos los propietarios. Para solicitarla, tu nombre debe figurar tanto en el título de propiedad como en el libro de registro de vivienda (el Tabien Baan) de esa dirección a fecha 1 de enero del año fiscal, y debe tratarse de la vivienda en la que realmente resides.

• Eres propietario del terreno y de la construcción. La exención cubre los primeros 50 millones de THB de valor catastral.
• Eres propietario solo de la construcción. Es la situación de la mayoría de los propietarios de condominios, ya que una unidad de condominio no incluye la propiedad del terreno. La exención se reduce a los primeros 10 millones de THB de valor catastral.
• Tienes una segunda vivienda. Solo una propiedad por titular puede considerarse vivienda principal exenta. Cualquier vivienda adicional se grava desde el primer baht de valor catastral, aunque tu residencia principal esté totalmente exenta.

Esto importa más para los propietarios extranjeros de lo que sugieren las cifras generales. Los extranjeros pueden comprar un condominio directamente a su nombre, dentro de la cuota del 49 % de propiedad extranjera del edificio, pero conseguir figurar en un libro de registro de vivienda tailandés no siempre es sencillo para quien no es ciudadano, y muchos propietarios extranjeros nunca completan ese paso. Sin eso, la unidad no califica como vivienda principal exenta, y el impuesto sobre inmuebles se aplica desde el primer baht de valor catastral, al tramo residencial más bajo (0,02 %). En la práctica, eso sigue siendo una factura modesta para la mayoría de las unidades de condominio individuales, pero es fácil suponer erróneamente que la exención de 50 millones de THB cubre automáticamente una unidad pequeña, así que conviene presupuestarlo aparte.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler

El dinero que recibes por el alquiler se considera renta y debe declararse como impuesto sobre la renta personal. Puedes consultar nuestro artículo sobre el impuesto sobre la renta en Tailandia para extranjeros para más información. 

Cómo pagar los impuestos

Puedes pagar tus impuestos en línea a través de tu cuenta bancaria tailandesa, directamente al Departamento de Ingresos.

Tanto Bangkok Bank como Krungthai Bank permiten pagar impuestos en sus sucursales. 

Si lo haces en Krungthai Bank, el proceso tiene cuatro pasos.

1. La empresa, por ejemplo un asesor fiscal, emite el justificante de pago.
2. Puedes llevar físicamente el recibo de impuestos al banco. Tu empresa gestora puede imprimirlo por ti.
3. El propio banco puede emitirte el justificante de pago.
4. Tu empresa puede entregarte después el recibo del impuesto.

También existen otras opciones de pago:

• Si el importe adeudado es pequeño, puedes pagarlo en un cajero automático.
• Otra opción es pagar por internet a través de la web del banco.
• El pago también puede realizarse a través de la persona jurídica. 

Eres tú quien debe valorar qué método te resulta más adecuado para pagar tus impuestos conforme a la ley. El proceso de pago normalmente empieza cuando el propietario presenta una autodeclaración ante la SAO para el impuesto sobre el terreno y la construcción.

¿Cuándo se pagan los impuestos sobre la propiedad?

Como en Tailandia no existe un impuesto general único sobre la propiedad, el plazo de pago varía.

Los impuestos regulados por la Ley del Impuesto sobre el Terreno se recaudan anualmente a nivel local. El año fiscal va del 1 de enero al 31 de diciembre, y los impuestos de ese periodo deben pagarse antes del 31 de marzo.

Una advertencia

Las autoridades locales de vez en cuando se ponen activas y buscan a quienes no han pagado, así que puedes recibir una multa. Si eres propietario a través de una empresa tailandesa, tanto la multa como la liquidación del impuesto se enviarán directamente a ti.

Pagar cuanto antes evitará que se abran más investigaciones sobre tus obligaciones fiscales.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si pagas con retraso el impuesto anual sobre inmuebles (Land and Building Tax)?

Las administraciones locales aplican un recargo sobre el impuesto adeudado, que aumenta cuanto más tardes en pagar.

• Antes de recibir un aviso por escrito. Si pagas con retraso pero antes de que te llegue un aviso de advertencia, el recargo es del 10 % del impuesto impagado.
• Después del aviso, dentro del plazo indicado. El recargo sube al 20 %.
• Después de ese plazo también. El recargo llega al 40 %.

Además del recargo que corresponda, se aplica un interés adicional del 1 % mensual sobre el impuesto impagado (cualquier fracción de mes cuenta como un mes completo), con un tope igual al importe del impuesto adeudado.

¿Puedo consultar el valor catastral oficial de una propiedad antes de comprarla o venderla?

Sí. El Departamento del Tesoro (Treasury Department) ofrece una consulta gratuita en línea llamada D-Value, disponible en su web y en la aplicación TRD Property Valuation, que envía un documento de tasación certificado por correo electrónico en unos 10 minutos una vez verificada tu identidad mediante ThaiD o la aplicación Paotang. Conviene consultarlo antes de negociar un precio de venta, ya que varios de los impuestos de esta página (impuesto de transferencia, impuesto empresarial específico, retención en origen) se calculan sobre el valor que sea más alto: el valor catastral o el precio realmente acordado.

¿Pagan los extranjeros tipos de impuesto sobre la propiedad más altos que los ciudadanos tailandeses?

No. Los tipos del impuesto sobre inmuebles (Land and Building Tax) y los impuestos que se pagan al transferir la propiedad se aplican igual sin importar la nacionalidad. La diferencia práctica para los propietarios extranjeros suele estar en la exención, no en el tipo: como la mayoría de los compradores extranjeros son propietarios de un condominio y no de un terreno, y muchos no figuran en un libro de registro de vivienda tailandés, es menos probable que puedan acceder a la exención completa de 50 millones de THB (o 10 millones de THB) descrita más arriba.

¿Qué ocurre con el impuesto sobre la propiedad cuando heredas o dejas una propiedad en Tailandia?

El impuesto anual sobre inmuebles (Land and Building Tax) sigue aplicándose cuando la propiedad pasa a un heredero, y a partir de ese momento es responsabilidad del nuevo propietario. Por otro lado, la Ley del Impuesto de Sucesiones de Tailandia grava los patrimonios superiores a 100 millones de THB, con tipos que varían según el parentesco con el fallecido. El cónyuge superviviente está exento sin importar el valor del patrimonio. Consulta nuestra guía sobre cómo redactar un testamento en Tailandia para saber cómo pasa la propiedad a los herederos si no dejas uno.

¿Se ha cerrado el resquicio del «árbol de banano» para evitar el impuesto sobre terrenos agrícolas?

En gran parte, sí. Plantar algunos cultivos simbólicos en un terreno vacío ya no basta para que se reclasifique de forma fiable como «agrícola» a efectos fiscales. Los ministerios competentes han endurecido en los últimos años los criterios para un uso agrícola real, y las administraciones locales ahora revisan con más detalle el uso del terreno antes de conceder el tipo agrícola. Si el terreno no se cultiva de verdad, cuenta con el tipo aplicable a terrenos vacíos en lugar de suponer que una plantación simbólica bastará para reclasificarlo.

Y ahora, te toca a ti

El impuesto sobre la propiedad en Tailandia es complicado y mucha gente lo pasa por alto. Si eres propietario en Tailandia, es buena idea consultar con un asesor fiscal o un abogado especializado en impuestos para saber si estás sujeto a algún impuesto sobre la propiedad. 

No hacerlo puede acarrearte multas considerables.

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