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Ser propietario en Tailandia conlleva varias obligaciones fiscales, desde las tasas de transferencia y la retención hasta el impuesto anual sobre el terreno y la construcción. Esto es lo que debes saber antes de comprar o vender.
Tanto si estás pensando en comprar una propiedad en Tailandia como si ya tienes una, es posible que debas pagar impuestos al gobierno tailandés. Hay varios tipos de impuestos y cada uno se aplica bajo condiciones distintas.
Siempre es buena idea repasar la lista de impuestos que te corresponde pagar tanto con tu agente inmobiliario como con tu abogado, o acudir directamente a la oficina de distrito local y preguntar allí.
Aquí tienes una lista de los distintos impuestos que deberás pagar al vender o comprar una propiedad en Tailandia.
Contents
- Puntos clave
- Antes de nada: conoce el valor declarado de tu propiedad
- Transferir una propiedad
- Cómo pagar los impuestos al transferir una propiedad
- Impuesto anual sobre el terreno
- Impuesto sobre los ingresos por alquiler
- Cómo pagar los impuestos
- ¿Cuándo se pagan los impuestos sobre la propiedad?
- Una advertencia
- Y ahora, te toca a ti
Puntos clave
- Los impuestos sobre la propiedad en Tailandia varían según si compras, vendes o simplemente eres propietario.
- Al transferir una propiedad, puedes llegar a deber hasta cuatro impuestos: impuesto de transferencia, timbre fiscal, retención y el impuesto empresarial específico.
- El impuesto de transferencia es del 2 % del valor registrado y normalmente se reparte a partes iguales entre comprador y vendedor.
- El impuesto empresarial específico del 3,3 % se aplica si el vendedor ha sido propietario durante menos de cinco años.
- El impuesto anual sobre el terreno y la construcción se calcula según el valor tasado por el gobierno, y la mayoría de las viviendas habituales ocupadas por su propietario están exentas hasta 50 millones de THB.
- Los ingresos por alquiler de una propiedad en Tailandia se consideran renta personal y deben declararse como impuesto sobre la renta.
- El Departamento de Tierras ya no acepta pagos en efectivo; el pago se realiza mediante código QR.
- Consulta a un asesor fiscal o contable antes de comprar o vender, ya que el cálculo de la retención en particular es fácil de hacer mal.
Antes de nada: conoce el valor declarado de tu propiedad
El cálculo del impuesto sobre la propiedad se basa en el valor declarado de esta.
El valor declarado es el precio que se pagó por la propiedad y es el que puede figurar en los documentos de transferencia.
Ten en cuenta que los términos «valor tasado» y «valor declarado» suelen usarse para referirse a lo mismo, ya que en los documentos de transferencia normalmente se registran como idénticos.
El valor declarado debería reflejar el valor real de mercado. En muchos casos es superior al valor tasado, que es la estimación oficial del gobierno sobre el valor de la propiedad.
Sin embargo, si el valor tasado resulta ser más alto que el declarado, el impuesto se calculará sobre el tasado. En definitiva, el impuesto se calcula siempre sobre el valor más alto de los dos.
Transferir una propiedad
Al transferir una propiedad en Tailandia, hay 4 impuestos relacionados:
- Impuesto de transferencia
- Timbre fiscal
- Retención
- Impuesto empresarial
Impuesto de transferencia
El impuesto de transferencia se fija en el 2 % del valor registrado de la propiedad.
Timbre fiscal
Se cobra al 0,5 % del valor registrado de la propiedad y solo es exigible si no estás sujeto al impuesto empresarial. Normalmente es el vendedor quien lo paga en el momento de la venta.
Retención
La retención funciona de forma distinta según si el vendedor es una empresa o un particular.
Si el vendedor es una empresa
Una empresa que vende una propiedad debe pagar el 1 % del valor más alto entre:
• el valor de venta registrado (declarado), o
• el valor tasado por el Departamento de Tierras.
Si el vendedor es un particular
Para los particulares, la retención se trata como impuesto sobre la renta personal y se calcula con una fórmula especial que aplica el Departamento de Tierras.
Ten en cuenta que el tipo de retención aplicable a la transferencia de una propiedad es fácil de calcular mal. Puedes acudir al Departamento de Tierras para obtener el cálculo exacto.
Impuesto empresarial
Si un vendedor particular, no una empresa, ha sido propietario de la vivienda durante menos de 5 años, está obligado a pagar este impuesto, que se cobra al 3,3 % sobre el valor más alto entre el de venta registrado y el tasado.
La obligación es la misma tanto si eres particular como empresa.
Otra excepción para las empresas se da cuando el vendedor vive en la propiedad y lleva más de un año inscrito en el libro de registro de la vivienda.
Tasa hipotecaria
Si el comprador solicita una hipoteca para adquirir la propiedad, se aplica una tasa hipotecaria del 1 % sobre el valor registrado de la propiedad.
¿Quién paga cada impuesto al transferir una propiedad en Tailandia?
Esto depende totalmente de la negociación. A veces el vendedor asume todos los gastos. En casos excepcionales, si el precio de la propiedad es muy bajo, es el comprador quien lo paga todo.
Sin embargo, lo más habitual es lo siguiente:
- Impuesto de transferencia: se reparte a partes iguales entre comprador y vendedor
- Timbre fiscal: el vendedor
- Retención: el vendedor
- Impuesto empresarial: el vendedor
- Tasa hipotecaria: el comprador
Cómo pagar los impuestos al transferir una propiedad
Puedes pagar directamente en el Departamento de Tierras mediante código QR. Ya no se aceptan pagos en efectivo.
Impuesto anual sobre el terreno
Los impuestos sobre construcción, vivienda y terreno se recaudan anualmente en el marco de la Ley del Impuesto sobre el Terreno.
Hay otros impuestos a tener en cuenta. La Ley del Impuesto sobre el Terreno y la Construcción (2019) grava según el valor tasado por el gobierno de la siguiente manera:
- Agrícola 0,01 % – 0,1 %
- Residencial 0,02 % – 0,1 %
- Comercial 0,3 %-0,7 %
- Vacante/sin uso 0,3 %-0,7 %
Existen exenciones.
- Si tu primera propiedad es tu vivienda habitual y eres propietario tanto del terreno como de la construcción, y su valor es inferior a 50 millones de baht, estarás exento.
- Si eres propietario de un terreno agrícola cuyo valor es inferior a 50 millones de baht, también estarás exento.
Por eso es habitual ver a gente plantar bananeros en sus terrenos vacíos para evitar este impuesto. Sin embargo, el Departamento de Ingresos ya lo sabe y ahora es más estricto al respecto.
La forma más sencilla de pagar el impuesto anual sobre la propiedad es en la oficina de distrito o a través de la banca móvil.
Cualquier cambio de titularidad o de uso debe notificarse a la administración subdistrital (SAO) en un plazo de 60 días. Tu obligación tributaria comenzará el 1 de enero del año siguiente.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
El dinero que recibes por el alquiler se considera renta y debe declararse como impuesto sobre la renta personal. Puedes consultar nuestro artículo sobre el impuesto sobre la renta en Tailandia para extranjeros para más información.
Cómo pagar los impuestos
Puedes pagar tus impuestos en línea a través de tu cuenta bancaria tailandesa, directamente al Departamento de Ingresos.
Tanto Bangkok Bank como Krungthai Bank permiten pagar impuestos en sus sucursales.
Si lo haces en Krungthai Bank, el proceso tiene cuatro pasos.
- La empresa, por ejemplo un asesor fiscal, emite el justificante de pago.
- Puedes llevar físicamente el recibo de impuestos al banco. Tu empresa gestora puede imprimirlo por ti.
- El propio banco puede emitirte el justificante de pago.
- Tu empresa puede entregarte después el recibo del impuesto.
También existen otras opciones de pago:
- Si el importe adeudado es pequeño, puedes pagarlo en un cajero automático.
- Otra opción es pagar por internet a través de la web del banco.
- El pago también puede realizarse a través de la persona jurídica.
Eres tú quien debe valorar qué método te resulta más adecuado para pagar tus impuestos conforme a la ley. El proceso de pago normalmente empieza cuando el propietario presenta una autodeclaración ante la SAO para el impuesto sobre el terreno y la construcción.
¿Cuándo se pagan los impuestos sobre la propiedad?
Como en Tailandia no existe un impuesto general único sobre la propiedad, el plazo de pago varía.
Los impuestos regulados por la Ley del Impuesto sobre el Terreno se recaudan anualmente a nivel local. El año fiscal va del 1 de enero al 31 de diciembre, y los impuestos de ese periodo deben pagarse antes del 31 de marzo.
Una advertencia
Las autoridades locales de vez en cuando se ponen activas y buscan a quienes no han pagado, así que puedes recibir una multa. Si eres propietario a través de una empresa tailandesa, tanto la multa como la liquidación del impuesto se enviarán directamente a ti.
Pagar cuanto antes evitará que se abran más investigaciones sobre tus obligaciones fiscales.
Y ahora, te toca a ti
El impuesto sobre la propiedad en Tailandia es complicado y mucha gente lo pasa por alto. Si eres propietario en Tailandia, es buena idea consultar con un asesor fiscal o un abogado especializado en impuestos para saber si estás sujeto a algún impuesto sobre la propiedad.
No hacerlo puede acarrearte multas considerables.
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