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Wer in Thailand eine Immobilie besitzt, hat verschiedene Steuerpflichten – von Übertragungsgebühren und Quellensteuer bis hin zur jährlichen Grundsteuer. Was Dich erwartet, bevor Du kaufst oder verkaufst.
Ob Du planst, eine Immobilie in Thailand zu kaufen, oder bereits eine besitzt – unter Umständen bist Du verpflichtet, Steuern an den Thai-Staat zu zahlen. Es gibt verschiedene Steuerarten, die je nach Situation anfallen.
Es empfiehlt sich, die anfallenden Steuern sowohl mit Deinem Immobilienmakler als auch mit einem Anwalt durchzugehen – oder einfach beim zuständigen Bezirksamt nachzufragen.
Hier ist eine Übersicht der verschiedenen Steuern, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Thailand anfallen können.
Contents
Das Wichtigste im Überblick
- Die Grundsteuern in Thailand unterscheiden sich je nachdem, ob Du eine Immobilie kaufst, verkaufst oder hältst.
- Bei einer Eigentumsübertragung können bis zu vier Steuern anfallen: Übertragungssteuer, Stempelsteuer, Quellensteuer und Sondergewerbesteuer.
- Die Übertragungssteuer beträgt 2 % des eingetragenen Werts und wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
- Die Sondergewerbesteuer von 3,3 % gilt, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre besessen hat.
- Die jährliche Grundsteuer basiert auf dem behördlich geschätzten Wert. Selbst genutzte Hauptwohnsitze sind bis zu einem Wert von 50 Millionen Baht in der Regel befreit.
- Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Thailand gelten als Einkommen und müssen als Einkommensteuer deklariert werden.
- Im Grundbuchamt werden keine Barzahlungen mehr akzeptiert – zahle per QR-Code.
- Lass Dich vor einem Kauf oder Verkauf von einem Steuerberater oder Buchhalter beraten, da besonders die Quellensteuerberechnung fehleranfällig ist.
Zuerst: Den erklärten Wert Deiner Immobilie kennen
Die Grundlage für die Steuerberechnung ist der erklärte Wert Deiner Immobilie.
Der erklärte Wert entspricht dem Kaufpreis der Immobilie und wird in den Übertragungsunterlagen angegeben.
Beachte, dass die Begriffe „Schätzwert“ und „erklärter Wert“ oft synonym verwendet werden, da sie in Übertragungsunterlagen häufig als identisch eingetragen sind.
Der erklärte Wert sollte den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln. In vielen Fällen liegt er über dem Schätzwert – also dem offiziellen Wert, den die Behörden der Immobilie zuweisen.
Ist der Schätzwert jedoch höher als der erklärte Wert, wird die Steuer auf Basis des Schätzwerts berechnet. Maßgeblich ist immer der höhere der beiden Werte.
Übertragung einer Immobilie
Bei der Übertragung einer Immobilie in Thailand fallen bis zu vier Steuern an:
- Übertragungssteuer
- Stempelsteuer
- Quellensteuer
- Sondergewerbesteuer
Übertragungssteuer
Die Übertragungssteuer beträgt 2 % des eingetragenen Immobilienwerts.
Stempelsteuer
Sie wird mit 0,5 % des eingetragenen Immobilienwerts erhoben und ist fällig, wenn keine Sondergewerbesteuer anfällt. In der Regel trägt der Verkäufer diese Steuer zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Quellensteuer
Die Quellensteuer wird unterschiedlich berechnet, je nachdem ob der Verkäufer ein Unternehmen oder eine Privatperson ist.
Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist
Ein Unternehmen, das eine Immobilie verkauft, zahlt 1 Prozent des höheren der folgenden Werte:
• des eingetragenen (erklärten) Verkaufswerts, oder
• des vom Grundbuchamt geschätzten Werts.
Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist
Bei Privatpersonen wird die Quellensteuer als Einkommensteuer behandelt und nach einer speziellen Formel des Grundbuchamts berechnet.
Wichtig: Die Quellensteuer bei Immobilienübertragungen wird häufig falsch berechnet. Für die genaue Berechnung wende Dich direkt an das Grundbuchamt.
Sondergewerbesteuer
Wer eine Immobilie weniger als 5 Jahre besessen hat – unabhängig davon, ob Privatperson oder Unternehmen –, zahlt diese Steuer in Höhe von 3,3 %, berechnet auf den höheren der beiden Werte: eingetragener Verkaufswert oder Schätzwert.
Diese Regelung gilt gleichermaßen für Privatpersonen und Unternehmen.
Eine Ausnahme für Unternehmen besteht, wenn der Verkäufer in der Immobilie wohnt und seit mehr als einem Jahr im Hausregister eingetragen ist.
Hypothekengebühr
Finanziert der Käufer den Kauf über ein Darlehen, fällt eine Hypothekengebühr von 1 % des eingetragenen Immobilienwerts an.
Wer zahlt welche Steuer bei der Immobilienübertragung in Thailand?
Das hängt vollständig von der Verhandlung ab. Manchmal übernimmt der Verkäufer alle Gebühren. In seltenen Fällen – etwa bei einem sehr niedrigen Kaufpreis – trägt der Käufer alles.
In den meisten Fällen sieht die Aufteilung jedoch so aus:
- Übertragungssteuer: je zur Hälfte Käufer und Verkäufer
- Stempelsteuer: Verkäufer
- Quellensteuer: Verkäufer
- Sondergewerbesteuer: Verkäufer
- Hypothekengebühr: Käufer
Wie zahlt man Steuern bei einer Immobilienübertragung?
Zahle direkt beim Grundbuchamt per QR-Code. Barzahlungen werden nicht mehr akzeptiert.
Jährliche Grundsteuer
Gebäude-, Wohnungs- und Grundstückssteuern werden jährlich im Rahmen des Grundsteuergesetzes erhoben.
Das Grundsteuergesetz (2019) setzt die Steuern auf Basis des behördlich geschätzten Werts wie folgt fest:
- Landwirtschaftlich 0,01 % – 0,1 %
- Wohnnutzung 0,02 % – 0,1 %
- Gewerblich 0,3 % – 0,7 %
- Leer stehend/ungenutzt 0,3 % – 0,7 %
Es gibt Ausnahmen:
- Wenn Dein erstes Eigentum ein Wohngebäude ist, Du sowohl das Grundstück als auch das Gebäude besitzt und der Wert unter 50 Millionen Baht liegt, bist Du befreit.
- Wenn Du Eigentümer von landwirtschaftlichem Land mit einem Wert unter 50 Millionen Baht bist, bist Du ebenfalls befreit.
Aus diesem Grund pflanzen manche Leute Bananenbäume auf ihrem Grundstück, um die Steuer zu umgehen. Die Finanzbehörde ist sich dessen bewusst und geht mittlerweile strenger dagegen vor.
Die jährliche Grundsteuer lässt sich am einfachsten beim Bezirksamt oder per Mobile Banking bezahlen.
Ein Eigentümer- oder Nutzungswechsel muss innerhalb von 60 Tagen der zuständigen Verwaltungsbehörde (SAO) gemeldet werden. Die Steuerpflicht beginnt dann am 1. Januar des Folgejahres.
Steuer auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen gelten als Einkommen und werden als Einkommensteuer besteuert. Weitere Informationen findest Du in unserem Artikel zur Einkommensteuer in Thailand für Ausländer.
Steuerzahlung
Du kannst Deine Steuern online über Dein Thai-Bankkonto an das Finanzamt zahlen.
Sowohl die Bangkok Bank als auch die Krungthai Bank ermöglichen Steuerzahlungen in ihren Filialen.
Bei der Krungthai Bank läuft der Prozess in vier Schritten ab:
- Ein Steuerberater oder Anwalt stellt den Steuerbeleg aus.
- Du bringst die Steuerunterlagen persönlich zur Bank. Dein Berater kann diese für Dich ausdrucken.
- Die Bank stellt Dir den Steuerbeleg aus.
- Dein Berater stellt Dir anschließend die Steuerquittung aus.
Alternativ gibt es weitere Zahlungsmöglichkeiten:
- Kleine Beträge lassen sich am Geldautomaten bezahlen.
- Alternativ kannst Du über das Online-Banking Deiner Bank zahlen.
- Die Zahlung kann auch über die juristische Person abgewickelt werden.
Welche Methode für Dich am besten passt, entscheidest Du selbst. Der Prozess beginnt in der Regel damit, dass der Eigentümer eine Selbstauskunft beim SAO für Grundstücks- und Gebäudesteuern einreicht.
Wann zahlt man Grundsteuern in Thailand?
Da es in Thailand keine allgemeine Grundsteuer gibt, variieren die Zahlungsfristen.
Steuern nach dem Grundsteuergesetz werden jährlich von der Kommunalverwaltung erhoben. Das Steuerjahr läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember, die Steuern für diesen Zeitraum sind bis zum 31. März fällig.
Ein wichtiger Hinweis
Die Behörden werden regelmäßig aktiv und suchen nach Steuerschuldnern – bei Verstößen drohen Bußgelder. Wer eine Immobilie über eine Thai-Gesellschaft besitzt, erhält Bußgeldbescheid und Steuerrechnung direkt zugestellt.
Wer pünktlich zahlt, vermeidet weitere Nachforschungen zu seinen Steuerpflichten.
Jetzt bist Du dran
Die Grundsteuer in Thailand ist komplex und wird von vielen unterschätzt. Wenn Du eine Immobilie in Thailand besitzt, empfiehlt es sich, einen Steuerberater oder Steueranwalt hinzuzuziehen, um zu klären, welche Steuerpflichten für Dich gelten.
Wer das versäumt, riskiert empfindliche Bußgelder.
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