Une introduction à la taxe foncière en Thaïlande

Posséder une propriété en Thaïlande implique plusieurs obligations fiscales, des frais de transfert et de la retenue à la source jusqu’à la taxe annuelle sur le foncier et le bâti. Voici à quoi vous attendre avant d’acheter ou de vendre.

Que vous envisagiez d’acheter une propriété en Thaïlande ou que vous en possédiez déjà une, vous pourriez être redevable de taxes envers le gouvernement thaïlandais. Il existe plusieurs types de taxes, chacune avec ses propres conditions d’application. 

Il est toujours judicieux de passer en revue la liste des taxes dues avec votre agent immobilier et votre avocat, ou de vous rendre directement au bureau de district local pour poser la question. 

Voici la liste des différentes taxes à régler lors de l’achat ou de la vente d’une propriété en Thaïlande.

D’abord, connaître la valeur déclarée de votre propriété

Le calcul de votre taxe foncière repose sur la valeur déclarée de votre propriété.

La valeur déclarée correspond au prix payé pour le bien et peut figurer sur les documents de transfert.

Sachez que les termes « valeur estimée » et « valeur déclarée » désignent parfois la même chose, ces documents de transfert indiquant souvent une valeur identique pour les deux.

La valeur déclarée est censée refléter la véritable valeur marchande. Dans bien des cas, elle dépasse la valeur estimée, qui correspond à l’évaluation officielle du gouvernement.

Si la valeur estimée dépasse toutefois la valeur déclarée, c’est elle qui sert de base au calcul de la taxe foncière. On retient donc toujours la plus élevée des deux.

Transférer une propriété

Le transfert d’une propriété en Thaïlande fait intervenir 4 taxes :

• Taxe de transfert
• Droit de timbre
• Retenue à la source
• Taxe professionnelle

Taxe de transfert

La taxe de transfert s’élève à 2 % de la valeur enregistrée du bien.

Droit de timbre

Il représente 0,5 % de la valeur enregistrée du bien et s’applique si vous n’êtes pas redevable de la taxe professionnelle. C’est généralement le vendeur qui le règle au moment de la vente.

Retenue à la source

La retenue à la source ne fonctionne pas de la même façon selon que le vendeur est une entreprise ou un particulier.

Si le vendeur est une entreprise

Une entreprise qui vend un bien doit s’acquitter de 1 % du montant le plus élevé entre :
• la valeur de vente enregistrée (déclarée), ou
• la valeur estimée par le Département des terres.

Si le vendeur est un particulier

Pour un particulier, la retenue à la source est traitée comme un impôt sur le revenu, calculé selon une formule spécifique appliquée par le Département des terres.

Notez que le taux de retenue à la source lors d’un transfert de propriété se calcule mal facilement. Le Département des terres pourra vous fournir le calcul exact.

Taxe professionnelle

Si un vendeur particulier (et non une entreprise) possède le bien depuis moins de 5 ans, il doit s’acquitter de cette taxe, fixée à 3,3 % du montant le plus élevé entre la valeur de vente enregistrée et la valeur estimée.

Advertisement

Cette obligation s’applique de la même façon aux particuliers et aux entreprises.

Une autre exception existe si le vendeur habite le bien et que son nom figure sur le livret de maison depuis plus d’un an.

Frais hypothécaires

Si l’acheteur contracte un prêt hypothécaire pour financer l’achat, des frais hypothécaires de 1 % de la valeur enregistrée du bien s’appliquent.

Qui paie quelle taxe lors du transfert d’une propriété en Thaïlande ?

Tout dépend de la négociation entre les parties. Le vendeur peut parfois couvrir l’ensemble des frais ; dans de rares cas, si le prix du bien est très bas, c’est l’acheteur qui paie tout.

Dans la plupart des cas cependant, la répartition ressemble à ceci :

• Taxe de transfert : partagée à parts égales entre l’acheteur et le vendeur
• Droit de timbre : le vendeur
• Retenue à la source : le vendeur
• Taxe professionnelle : le vendeur
• Frais hypothécaires : l’acheteur

Comment payer les taxes lors du transfert d’une propriété ?

Vous pouvez payer directement au Département des terres par paiement par code QR. Les paiements en espèces ne sont plus acceptés.

Taxe foncière annuelle

Les taxes sur le bâti, le logement et le foncier sont perçues chaque année dans le cadre de la réduction de la taxe foncière.

D’autres taxes méritent également votre attention. La taxe sur le foncier et le bâti (2019) évalue les taxes dues sur la base de la valeur estimée par le gouvernement, comme suit :

• Agricole 0,01 % – 0,1 %
• Résidentiel 0,02 % – 0,1 %
• Commercial 0,3 % – 0,7 %
• Vacant/inoccupé 0,3 % – 0,7 % 

Il existe des exemptions.

• Si votre première propriété est une résidence dont vous possédez le terrain et le bâtiment, et qu’elle vaut moins de 50 millions de bahts, vous en êtes exonéré.
• Si vous possédez un terrain agricole d’une valeur inférieure à 50 millions de bahts, vous en êtes exonéré.

C’est pour cette raison que certains plantent des bananiers sur leurs terrains vacants afin d’échapper à cette taxe. Le Département des impôts en a toutefois pris conscience et se montre désormais plus strict à ce sujet.

Le moyen le plus simple de régler une taxe foncière annuelle reste le bureau de district ou la banque mobile.

Tout changement de propriétaire ou d’usage doit être signalé au SAO ou à l’administration sous-districtale dans un délai de 60 jours. Votre obligation fiscale débutera le 1er janvier de l’année suivante.

Impôt sur les revenus locatifs

Les loyers perçus sont considérés comme un revenu et imposés au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Pour en savoir plus, consultez notre article sur l’impôt sur le revenu en Thaïlande pour les étrangers. 

Paiement des taxes

Vous pouvez régler vos taxes en ligne auprès du Département des impôts depuis votre compte bancaire thaïlandais.

La Bangkok Bank et la Krungthai Bank permettent toutes deux de régler ses taxes en agence. 

À la Krungthai Bank, la démarche se déroule en quatre étapes.

1. L’entreprise, par exemple un avocat fiscal, émet le bordereau de taxe.
2. Vous pouvez apporter vous-même les avis d’imposition à la banque. Votre entreprise peut vous les imprimer.
3. La banque elle-même peut vous délivrer ce bordereau.
4. Votre entreprise peut ensuite vous remettre le reçu fiscal.

D’autres modes de paiement s’offrent également à vous :

• Pour un petit montant, un distributeur automatique suffit.
• Vous pouvez aussi payer en ligne depuis le site de votre banque.
• Le paiement peut également passer par la personne morale. 

À vous de déterminer la méthode la plus adaptée pour régler vos taxes en toute légalité. La procédure démarre généralement par une déclaration du propriétaire auprès du SAO pour la taxe sur le foncier et le bâti.

Quand payer ses taxes foncières ?

La Thaïlande n’ayant pas de taxe foncière générale unique, les échéances varient.

Les taxes prévues par la loi sur la taxe foncière sont perçues chaque année par l’administration locale. L’année fiscale va du 1er janvier au 31 décembre, et les taxes de cette période doivent être réglées avant le 31 mars.

Un mot d’avertissement

Les autorités locales mènent régulièrement des contrôles pour repérer les mauvais payeurs, avec des amendes à la clé. Si vous détenez votre bien via une société thaïlandaise, l’amende et l’avis d’imposition vous seront envoyés directement.

Un paiement rapide limite le risque de contrôles supplémentaires sur vos obligations fiscales.

À vous de jouer

La fiscalité immobilière en Thaïlande reste complexe et beaucoup la négligent. Si vous possédez un bien en Thaïlande, mieux vaut consulter un conseiller fiscal ou un avocat fiscaliste pour savoir précisément à quelles taxes vous êtes soumis. 

Faute de quoi, vous risquez de lourdes amendes.

Advertisement