Impôt foncier en Thaïlande : frais de transfert et exonérations

Posséder une propriété en Thaïlande implique plusieurs obligations fiscales, des frais de transfert et de la retenue à la source jusqu’à la taxe annuelle sur le foncier et le bâti. Voici à quoi vous attendre avant d’acheter ou de vendre.

Que vous envisagiez d’acheter une propriété en Thaïlande ou que vous en possédiez déjà une, vous pourriez être redevable de taxes envers le gouvernement thaïlandais. Il existe plusieurs types de taxes, chacune avec ses propres conditions d’application. 

Il est toujours judicieux de passer en revue la liste des taxes dues avec votre agent immobilier et votre avocat, ou de vous rendre directement au bureau de district local pour poser la question. 

Voici la liste des différentes taxes à régler lors de l’achat ou de la vente d’une propriété en Thaïlande.

D’abord, connaître la valeur déclarée de votre propriété

Le calcul de votre taxe foncière repose sur la valeur déclarée de votre propriété.

La valeur déclarée correspond au prix payé pour le bien et peut figurer sur les documents de transfert.

Sachez que les termes « valeur estimée » et « valeur déclarée » désignent parfois la même chose, ces documents de transfert indiquant souvent une valeur identique pour les deux.

La valeur déclarée est censée refléter la véritable valeur marchande. Dans bien des cas, elle dépasse la valeur estimée, qui correspond à l’évaluation officielle du gouvernement.

Si la valeur estimée dépasse toutefois la valeur déclarée, c’est elle qui sert de base au calcul de la taxe foncière. On retient donc toujours la plus élevée des deux.

Transférer une propriété

Le transfert d’une propriété en Thaïlande fait intervenir 4 taxes :

• Taxe de transfert
• Droit de timbre
• Retenue à la source
• Taxe professionnelle

Taxe de transfert

La taxe de transfert s’élève à 2 % de la valeur enregistrée du bien.

Droit de timbre

Il représente 0,5 % de la valeur enregistrée du bien et s’applique si vous n’êtes pas redevable de la taxe professionnelle. C’est généralement le vendeur qui le règle au moment de la vente.

Retenue à la source

La retenue à la source ne fonctionne pas de la même façon selon que le vendeur est une entreprise ou un particulier.

Si le vendeur est une entreprise

Une entreprise qui vend un bien doit s’acquitter de 1 % du montant le plus élevé entre :
• la valeur de vente enregistrée (déclarée), ou
• la valeur estimée par le Département des terres.

Si le vendeur est un particulier

Pour un particulier, la retenue à la source est traitée comme un impôt sur le revenu, calculé selon une formule spécifique appliquée par le Département des terres.

Notez que le taux de retenue à la source lors d’un transfert de propriété se calcule mal facilement. Le Département des terres pourra vous fournir le calcul exact.

Taxe professionnelle

Si un vendeur particulier (et non une entreprise) possède le bien depuis moins de 5 ans, il doit s’acquitter de cette taxe, fixée à 3,3 % du montant le plus élevé entre la valeur de vente enregistrée et la valeur estimée.

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Cette obligation s’applique de la même façon aux particuliers et aux entreprises.

Une autre exception existe si le vendeur habite le bien et que son nom figure sur le livret de maison depuis plus d’un an.

Frais hypothécaires

Si l’acheteur contracte un prêt hypothécaire pour financer l’achat, des frais hypothécaires de 1 % de la valeur enregistrée du bien s’appliquent.

Qui paie quelle taxe lors du transfert d’une propriété en Thaïlande ?

Tout dépend de la négociation entre les parties. Le vendeur peut parfois couvrir l’ensemble des frais ; dans de rares cas, si le prix du bien est très bas, c’est l’acheteur qui paie tout.

Dans la plupart des cas cependant, la répartition ressemble à ceci :

• Taxe de transfert : partagée à parts égales entre l’acheteur et le vendeur
• Droit de timbre : le vendeur
• Retenue à la source : le vendeur
• Taxe professionnelle : le vendeur
• Frais hypothécaires : l’acheteur

Comment payer les taxes lors du transfert d’une propriété ?

Vous pouvez payer directement au Département des terres par paiement par code QR. Les paiements en espèces ne sont plus acceptés.

Taxe foncière annuelle

Les taxes sur le bâti, le logement et le foncier sont perçues chaque année dans le cadre de la réduction de la taxe foncière.

D’autres taxes méritent également votre attention. La taxe sur le foncier et le bâti (2019) évalue les taxes dues sur la base de la valeur estimée par le gouvernement, comme suit :

• Agricole 0,01 % – 0,1 %
• Résidentiel 0,02 % – 0,1 %
• Commercial 0,3 % – 0,7 %
• Vacant/inoccupé 0,3 % – 0,7 % 

Il existe des exemptions.

• Si votre première propriété est une résidence dont vous possédez le terrain et le bâtiment, et qu’elle vaut moins de 50 millions de bahts, vous en êtes exonéré.
• Si vous possédez un terrain agricole d’une valeur inférieure à 50 millions de bahts, vous en êtes exonéré.

C’est pour cette raison que certains plantent des bananiers sur leurs terrains vacants afin d’échapper à cette taxe. Le Département des impôts en a toutefois pris conscience et se montre désormais plus strict à ce sujet.

Le moyen le plus simple de régler une taxe foncière annuelle reste le bureau de district ou la banque mobile.

Tout changement de propriétaire ou d’usage doit être signalé au SAO ou à l’administration sous-districtale dans un délai de 60 jours. Votre obligation fiscale débutera le 1er janvier de l’année suivante.

Comment les taux de la taxe foncière évoluent réellement selon la valeur de votre bien

Les pourcentages indiqués ci-dessus ne sont pas des taux fixes. Au sein de chaque catégorie de terrain, le taux augmente par paliers à mesure que la valeur estimée de votre bien s’élève.

• Résidentiel. Commence autour de 0,02 % juste au-dessus du seuil d’exonération et grimpe jusqu’à environ 0,10 % pour un bien nettement plus cher.
• Terrains commerciaux et vagues. Fonctionnent de la même façon, passant de 0,3 % à 0,7 % à mesure que la valeur estimée augmente.

Prenons l’exemple de deux biens tous deux estimés à 70 millions de THB.

• Votre résidence principale. L’impôt ne s’applique qu’aux 20 millions de THB dépassant l’exonération de 50 millions de THB, au taux résidentiel le plus bas de 0,02 %, soit environ 4 000 THB pour l’année.
• Un terrain vague. Taxé sur la totalité des 70 millions de THB au taux applicable aux terrains vagues, car l’exonération résidentielle ne s’applique pas aux terrains inutilisés.

De 2020 à 2025, cet impôt a bénéficié de fortes réductions : le gouvernement l’a réduit jusqu’à 90 % pendant la pandémie, puis a diminué ces réductions progressivement pour ramener tout le monde vers les taux pleins. 2026 est la première année où les propriétaires paient le montant intégral, sans aucune réduction.

Le calendrier 2026 a également été décalé plus tard dans l’année :

• Les avis d’imposition sont envoyés en avril.
• Le paiement doit être effectué avant fin juin.
• Les avis supérieurs à 3 000 THB peuvent être réglés en plusieurs versements sans intérêt jusqu’en août.

Chaque bureau local peut modifier ces dates, alors vérifiez le calendrier exact auprès du bureau de district (ou du SAO) dont dépend votre bien.

L’exonération de 50 millions de bahts : qui peut réellement en bénéficier

L’exonération résidentielle n’est pas automatique pour tous les propriétaires. Pour en bénéficier, votre nom doit figurer à la fois sur le titre de propriété et sur le livret de maison (le Tabien Baan) de cette adresse au 1er janvier de l’année fiscale, et il doit s’agir du logement où vous vivez réellement.

• Vous possédez le terrain et le bâtiment. L’exonération couvre les premiers 50 millions de THB de valeur estimée.
• Vous possédez uniquement le bâtiment. C’est la situation de la plupart des propriétaires de condo, puisqu’une unité de condo ne s’accompagne pas de la propriété du terrain. L’exonération se limite alors aux premiers 10 millions de THB de valeur estimée.
• Vous possédez une résidence secondaire. Un seul bien par propriétaire peut être désigné comme résidence principale exonérée. Tout logement supplémentaire est taxé dès le premier baht de valeur estimée, même si votre résidence principale est entièrement exonérée.

Cela compte davantage pour les propriétaires étrangers que ne le suggèrent les chiffres de base. Les étrangers peuvent acheter un condo directement en leur propre nom, dans la limite du quota de 49 % de propriété étrangère de l’immeuble, mais se faire inscrire sur un livret de maison thaïlandais n’est pas toujours simple pour un non-ressortissant, et de nombreux propriétaires étrangers ne franchissent jamais cette étape. Sans cela, l’unité ne se qualifie pas comme résidence principale exonérée, et la taxe foncière (Land and Building Tax) s’applique dès le premier baht de valeur estimée, au taux résidentiel le plus bas (0,02 %). En pratique, cela reste une facture modeste pour la plupart des condos individuels, mais il est facile de supposer à tort que l’exonération de 50 millions de THB couvre automatiquement une petite unité, donc mieux vaut prévoir ce coût séparément.

Impôt sur les revenus locatifs

Les loyers perçus sont considérés comme un revenu et imposés au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Pour en savoir plus, consultez notre article sur l’impôt sur le revenu en Thaïlande pour les étrangers. 

Paiement des taxes

Vous pouvez régler vos taxes en ligne auprès du Département des impôts depuis votre compte bancaire thaïlandais.

La Bangkok Bank et la Krungthai Bank permettent toutes deux de régler ses taxes en agence. 

À la Krungthai Bank, la démarche se déroule en quatre étapes.

1. L’entreprise, par exemple un avocat fiscal, émet le bordereau de taxe.
2. Vous pouvez apporter vous-même les avis d’imposition à la banque. Votre entreprise peut vous les imprimer.
3. La banque elle-même peut vous délivrer ce bordereau.
4. Votre entreprise peut ensuite vous remettre le reçu fiscal.

D’autres modes de paiement s’offrent également à vous :

• Pour un petit montant, un distributeur automatique suffit.
• Vous pouvez aussi payer en ligne depuis le site de votre banque.
• Le paiement peut également passer par la personne morale. 

À vous de déterminer la méthode la plus adaptée pour régler vos taxes en toute légalité. La procédure démarre généralement par une déclaration du propriétaire auprès du SAO pour la taxe sur le foncier et le bâti.

Quand payer ses taxes foncières ?

La Thaïlande n’ayant pas de taxe foncière générale unique, les échéances varient.

Les taxes prévues par la loi sur la taxe foncière sont perçues chaque année par l’administration locale. L’année fiscale va du 1er janvier au 31 décembre, et les taxes de cette période doivent être réglées avant le 31 mars.

Un mot d’avertissement

Les autorités locales mènent régulièrement des contrôles pour repérer les mauvais payeurs, avec des amendes à la clé. Si vous détenez votre bien via une société thaïlandaise, l’amende et l’avis d’imposition vous seront envoyés directement.

Un paiement rapide limite le risque de contrôles supplémentaires sur vos obligations fiscales.

Foire aux questions

Que se passe-t-il si vous payez en retard la taxe foncière annuelle (Land and Building Tax) ?

Les administrations locales appliquent une pénalité en plus de l’impôt dû, et elle augmente plus vous tardez à payer.

• Avant la réception d’un avis écrit. Si vous payez en retard, mais avant qu’un avis de mise en demeure ne vous parvienne, la pénalité est de 10 % de l’impôt impayé.
• Après l’avis, dans le délai imparti. La pénalité passe à 20 %.
• Après ce délai également. La pénalité grimpe à 40 %.

Quelle que soit la pénalité applicable, une majoration distincte de 1 % par mois s’ajoute à l’impôt impayé (tout mois entamé compte comme un mois complet), plafonnée au montant de l’impôt dû.

Peut-on connaître la valeur estimée officielle d’un bien avant de l’acheter ou de le vendre ?

Oui. Le département du Trésor (Treasury Department) propose un outil de consultation gratuit en ligne appelé D-Value, accessible sur son site web et via l’application TRD Property Valuation, qui envoie un document d’expertise certifié par e-mail en une dizaine de minutes une fois votre identité vérifiée via ThaiD ou l’application Paotang. Mieux vaut vérifier cette valeur avant de négocier un prix de vente, car plusieurs des taxes présentées sur cette page (taxe de transfert, taxe professionnelle spécifique, retenue à la source) sont calculées sur le montant le plus élevé entre la valeur estimée et le prix réellement convenu.

Les étrangers paient-ils des taux d’impôt foncier plus élevés que les ressortissants thaïlandais ?

Non. Les taux de la taxe foncière (Land and Building Tax) et les taxes prélevées au moment du transfert s’appliquent de la même façon, quelle que soit la nationalité. En pratique, la différence pour les propriétaires étrangers se situe surtout au niveau de l’exonération, pas du taux : la plupart des acheteurs étrangers possèdent un condo plutôt qu’un terrain, et beaucoup ne figurent pas sur un livret de maison thaïlandais (house registration book), ce qui les rend moins susceptibles de bénéficier de l’exonération complète de 50 millions de THB (ou 10 millions de THB) décrite plus haut.

Qu’advient-il de l’impôt foncier lorsque vous héritez d’un bien en Thaïlande ou que vous en laissez un derrière vous ?

La taxe foncière annuelle (Land and Building Tax) continue de s’appliquer une fois le bien transmis à un héritier, et elle devient dès lors la responsabilité du nouveau propriétaire. Par ailleurs, la loi thaïlandaise sur les droits de succession (Inheritance Tax Act) taxe les successions dépassant 100 millions de THB, à des taux qui varient selon le lien de parenté avec le défunt. Le conjoint survivant en est exonéré, quelle que soit la valeur de la succession. Consultez notre guide sur la rédaction d’un testament en Thaïlande pour savoir comment un bien est transmis aux héritiers en l’absence de testament.

La faille du « bananier » permettant d’échapper à la taxe foncière agricole a-t-elle été comblée ?

En grande partie, oui. Planter quelques cultures symboliques sur un terrain vague ne suffit plus à le faire requalifier de façon fiable en terrain « agricole » à des fins fiscales. Les ministères concernés ont resserré ces dernières années les critères d’un usage agricole réel, et les administrations locales vérifient désormais l’usage du terrain de plus près avant d’accorder le taux agricole. Si le terrain n’est pas réellement exploité, mieux vaut prévoir le taux applicable aux terrains vagues plutôt que de supposer qu’une plantation symbolique suffira à le requalifier.

À vous de jouer

La fiscalité immobilière en Thaïlande reste complexe et beaucoup la négligent. Si vous possédez un bien en Thaïlande, mieux vaut consulter un conseiller fiscal ou un avocat fiscaliste pour savoir précisément à quelles taxes vous êtes soumis. 

Faute de quoi, vous risquez de lourdes amendes.

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