Immobilienmakler in Bangkok: So findest Du den besten

Ein Immobilienmakler in Bangkok kann eine schnelle und bequeme Möglichkeit sein, in der Hauptstadt eine Immobilie zur Miete oder zum Kauf zu finden.

Du musst allerdings wissen, wie Du die guten Makler von den weniger guten unterscheidest.

Am Ende dieses Leitfadens weißt Du, wie Du einen seriösen Makler in Bangkok findest, welche Vor- und Nachteile die Zusammenarbeit hat und wie Du seine Dienste optimal nutzt.

Gut zu wissen

Bevor Du einen Makler in Bangkok beauftragst, solltest Du ein paar Dinge wissen.

In Thailand ist keine Maklerlizenz vorgeschrieben

In Thailand kann grundsätzlich jeder Immobilienmakler werden. Du brauchst weder ein Seminar noch eine Ausbildung oder eine Lizenz.

Auch Expats können als Makler arbeiten, solange sie das passende Visum und eine Thai-Arbeitserlaubnis haben.

Deshalb schwankt die Qualität der Makler in Bangkok stark. Manche kennen die Branche bestens und finden genau die Immobilie, die zu Deinen Wünschen passt.

Genauso kann es passieren, dass Du an jemanden gerätst, der nur nebenbei makelt und den Markt kaum kennt.

Private Immobilienangebote

Neben den Online-Anzeigen verfügen Makler über private Angebote, die aus ihrem eigenen Netzwerk stammen.

Eigentümer oder juristische Personen beauftragen zum Beispiel oft mehrere Makler gleichzeitig, um Mieter zu finden, anstatt selbst online zu inserieren.

Das führt allerdings dazu, dass verschiedene Makler dieselben Objekte anbieten. Fragst Du also mehrere Makler gleichzeitig an, zeigen sie Dir womöglich exakt dieselben Wohnungen.

Hat ein Makler in Bangkok gerade keine passende Immobilie im Angebot, wird er Dich in der Regel nicht an einen Kollegen weiterempfehlen, der vielleicht etwas Geeignetes hätte.

Kommunikation mit Maklern

Am besten kommunizierst Du mit Maklern in Bangkok über die App LINE.

LINE gehört zu den beliebtesten Messenger-Apps in Thailand, fast jeder Thai nutzt sie zum Chatten. E-Mail funktioniert zwar auch, aber über LINE bekommst Du in der Regel schneller eine Antwort.

Sei bei Maklern konkret

Wenn Du einen Makler beauftragst, solltest Du genau sagen, was Du suchst. Diese Angaben solltest Du ihm mitgeben:

• Dein Budget in Thai Baht
• die bevorzugte Lage
• die gewünschte Wohnungsgröße
• das Einzugsdatum
• gewünschte Ausstattung (Pool, Fitnessraum usw.)
• ob Du Haustiere hast, bei Hunden Rasse, Alter und Größe

Hast Du noch weitere besondere Wünsche, teile sie dem Makler ebenfalls mit.

Vorteile eines Maklers in Bangkok

Werfen wir einen Blick auf die Vorteile, die ein Makler in Bangkok bietet.

Bequemlichkeit

Makler sparen Dir Zeit und Geld.

Statt selbst zu suchen, bekommst Du vom Makler eine Liste passender Immobilien in Bangkok. Er begleitet Dich sogar zur Besichtigung und verhandelt mit dem Eigentümer für Dich. Gefällt Dir die Wohnung nicht, sucht er einfach weiter, bis Du das Richtige gefunden hast.

Fachkundige Beratung

Gute Makler in Bangkok kennen den Markt genau.

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Fachkundige Beratung bedeutet nicht nur, die passende Immobilie zu finden. Ein guter Makler berät Dich auch dabei, wie Du Dir ein neues Leben in Bangkok aufbaust. Er kann Dir sagen, welche Bank sich eignet, und hat manchmal sogar Kontakte in bestimmten Filialen, die es Dir leichter machen, ein Thai-Bankkonto zu eröffnen.

Außerdem gibt er Dir kostenlos Tipps, wie Du Dich in der Stadt fortbewegst, welche Restaurants sich lohnen, wo Du einkaufen kannst, wie Du einen Handwerker oder eine Haushaltshilfe findest, und empfiehlt Dir sogar gute Schulen für Deine Kinder.

Planst Du den Kauf einer Eigentumswohnung in Bangkok, solltest Du Dich an einen Makler wenden. Sein Fachwissen ist Gold wert, schließlich investierst Du eine beträchtliche Summe in den Immobilienmarkt.

Einfachere Kommunikation

Kommunikation kann eine echte Hürde sein, wenn Du mit einem Makler arbeitest, denn nicht jeder Thai spricht Englisch, selbst in Bangkok nicht.

Suchst Du also selbst nach einer Wohnung, wirst Du ohne gute Thai-Kenntnisse wahrscheinlich auf Verständigungsprobleme stoßen.

Ein Makler kann hier als Übersetzer bei den Verhandlungen mit dem Eigentümer einspringen. Gibt es Probleme, hast Du zudem eine zusätzliche Ansprechperson.

Nachteile eines Maklers

Der größte Nachteil bei der Zusammenarbeit mit einem Makler betrifft das Verhandeln. Mit dem Eigentümer direkt lässt sich oft leichter ein niedrigerer Preis aushandeln als über den Makler.

Außerdem ist das Prinzip des „Co-Broker“ in Thailand kaum verbreitet. Makler in Bangkok verfügen nur über eine begrenzte Auswahl an Objekten, die nicht immer zu Deinen Anforderungen passen. Und sie geben Deine Daten selten an andere Makler weiter, um sich die Provision zu teilen.

Das bedeutet, dass Du mitunter mehrere Makler kontaktieren musst, um die passende Immobilie zur Miete oder zum Kauf zu finden.

Denk daran: Makler in Bangkok arbeiten auf Provisionsbasis und verdienen erst, wenn Du den Vertrag unterschreibst. Deshalb versuchen manche unseriösen Makler, Dich zu einem Abschluss zu drängen.

Drei Arten von Maklern in Bangkok

Makler in Bangkok lassen sich grob in drei Kategorien einteilen:

• unabhängige Makler
• angestellte Makler
• Alleinvertretungsmakler

Unabhängige Makler

Unabhängige Makler arbeiten auf eigene Rechnung. Sie sind bei keiner Immobilienfirma angestellt, tun sich aber manchmal mit anderen Maklern zusammen.

Diese Makler kennen sich meist gut mit dem Immobilienmarkt in Bangkok aus. Oft haben sie zuvor bei einer Agentur gearbeitet, bevor sie sich selbstständig gemacht haben.

Der Vorteil bei unabhängigen Maklern: Sie sind engagiert. Da ihr Einkommen vom erfolgreichen Abschluss abhängt, geben sie sich besondere Mühe, bis Du die passende Immobilie gefunden hast.

Mit ihnen lässt sich zudem einfacher verhandeln. Sie sind flexibler und finden eher einen guten Kompromiss zwischen Dir und dem Eigentümer.

Allerdings gibt es auch unabhängige Makler, die beim Abschluss zu aufdringlich werden. Deshalb empfehlen wir, jemanden aus unserer Liste geprüfter Makler auszuwählen.

Angestellte Makler

Angestellte Makler arbeiten für eine Immobilienfirma, meist mit geregelten Arbeitszeiten und einem Festgehalt. Manche Firmen zahlen stattdessen Provisionen.

Sie gehen in der Regel systematischer vor als unabhängige Makler und haben Zugriff auf ein größeres Immobilienangebot.

Da sie ihr Gehalt aber auch bekommen, wenn sie Dir keine Immobilie vermitteln, sind sie mitunter weniger motiviert.

Möchtest Du mit einem angestellten Makler zusammenarbeiten, schau Dir CBRE, Fazwaz und Savills an, allesamt große Immobilienfirmen in Thailand.

Alleinvertretungsmakler

Alleinvertretungsmakler arbeiten, ähnlich wie angestellte Makler, für eine Immobilienfirma und beziehen ein Gehalt.

Der Unterschied: Sie haben oft exklusive Vereinbarungen mit bestimmten Eigentümern und dürfen als Einzige deren Immobilien Interessenten zeigen.

Plus Property ist ein gutes Beispiel für eine solche Alleinvertretung in Bangkok. Das Unternehmen gehört zu Sansiri, aktuell Thailands führendem Bauträger, und vermittelt exklusiv dessen Immobilien.

Möchtest Du also eine von Sansiri gebaute Immobilie mieten oder kaufen, musst Du Dich an einen Makler von Plus Property wenden.

Maklergebühren in Bangkok

Als Mieter oder Käufer zahlst Du in Bangkok keine Gebühr an den Makler.

Makler verdienen stattdessen über Provisionen. Bei einer Vermietung erhalten sie bei einem Jahresvertrag eine Monatsmiete als Provision, bei einem Sechs-Monats-Vertrag eine halbe Monatsmiete.

Beim Verkauf einer Immobilie erhalten sie vom Eigentümer im Schnitt 3 bis 5 Prozent Provision.

Der Miet- oder Kaufpreis, den Dir ein Makler zu Beginn nennt, sollte sich kaum von dem Preis unterscheiden, den Du bei direkter Verhandlung mit dem Eigentümer bekämst.

Verhandelst Du jedoch direkt mit dem Eigentümer, lässt sich der Preis manchmal noch drücken.

Voraussetzungen

Manchmal meldet sich ein Makler in Bangkok nach Deiner Anfrage einfach nicht mehr zurück. Aus unserer Erfahrung gibt es dafür fünf typische Gründe.

1. Dein Budget ist zu niedrig
2. Du hast ein Kurzzeitvisum
3. Deine Mietdauer beträgt weniger als sechs Monate
4. Deine gewünschte Lage liegt außerhalb seines Gebiets
5. Dein Einzugstermin liegt zu weit in der Zukunft

Es gibt aber auch gute Makler, die auf jede Anfrage antworten, selbst wenn sie gerade keine passenden Objekte im Angebot haben.

Budget

Dein Budget entscheidet, ob ein Makler mit Dir zusammenarbeitet. Er kalkuliert vorher, wie viel er verdienen kann, wenn er Dir eine Wohnung vermittelt.

Ist Dein Budget zu niedrig, lehnt er die Zusammenarbeit womöglich ab.

Makler nennen zwar selten ein offizielles Mindestbudget, aus unserer Erfahrung liegt die Untergrenze aber meist bei THB15.000 im Monat.

Das entspricht auch dem durchschnittlichen Einstiegspreis für Eigentumswohnungen in Bangkok in der Nähe von BTS- und MRT-Stationen.

Manche Makler arbeiten auch mit einem Budget von THB10.000 bis THB12.000 im Monat. Damit wird es allerdings schwierig, eine Wohnung nahe einer BTS- oder MRT-Station zu finden.

Möchtest Du ein zweistöckiges Haus in der Stadt mieten, solltest Du mit mehr als THB20.000 im Monat rechnen.

Beim Kauf solltest Du mit mehr als THB2 Millionen rechnen. Das ist auch der durchschnittliche Einstiegspreis für eine neue Eigentumswohnung in Bangkok.

Es gibt aber auch Makler, die unabhängig vom Budget mit Dir arbeiten.

Mehr dazu: Fallstudie: Steves Erfahrung beim Kauf einer Eigentumswohnung an der Sukhumvit Road

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Visa

Viele Makler fragen routinemäßig nach Deinem Thai-Visumstyp, manche erkundigen sich sogar nach Deinem Job oder Deinem Einkommen in Thailand.

Dahinter steckt keine Neugier: Sie wollen sicherstellen, dass Du ein langfristiges Thai-Visum und einen stabilen Job hast, damit Du die Miete bis zum Ende der Laufzeit zahlen kannst.

Hast Du also nur ein Touristenvisum, wird sich mancher Makler gegen eine Zusammenarbeit entscheiden.

Mietdauer

Möchtest Du für weniger als sechs Monate mieten, wird es schwierig, einen Makler zu finden, der Dir hilft.

Denk daran: Bei einem Zwölf-Monats-Vertrag erhält der Makler eine Monatsmiete Provision, bei sechs Monaten eine halbe. Bei kürzeren Verträgen bekommt er gar keine Provision.

Suchst Du eine kurzfristige Miete, ist es besser, selbst zu suchen, oder Du schaust Dich stattdessen nach Serviced Apartments um.

Mehr dazu: So mietest Du ein kurz- oder langfristiges Serviced Apartment in Bangkok

Lage

Bangkok ist riesig, und nicht jeder Makler hat Immobilien in jedem Stadtteil im Angebot. Deshalb solltest Du gezielt nach einem Makler suchen, der sich in Deinem Wunschviertel auskennt.

Suchst Du am Stadtrand, etwa in Min Buri, Sai Mai oder Bang Khae, führen nicht alle Makler Angebote für diese Gegenden. Hier musst Du eventuell selbst etwas mehr recherchieren.

Einzugstermine

Kontaktierst Du heute einen Makler, planst aber erst in sechs Monaten einzuziehen, wird er Dich wahrscheinlich nicht als Priorität behandeln und ignoriert Deine Anfrage womöglich sogar.

Makler arbeiten meist lieber mit Leuten, die in den nächsten Monaten einziehen möchten.

So läuft die Zusammenarbeit mit einem Makler ab

Ein Makler nimmt Dir bei der Immobiliensuche viel Arbeit ab. Der Ablauf sieht in der Regel so aus:

• Du schickst dem Makler Deine Anforderungen
• Der Makler schickt Dir eine Liste passender Immobilien
• Findest Du eine passende Immobilie, vereinbart der Makler einen Besichtigungstermin
• Gefällt Dir die Immobilie nicht, zeigt er Dir weitere Optionen
• Hast Du Dich entschieden, verhandelst Du, einigst Dich und unterschreibst den Mietvertrag
• Du ziehst zum vereinbarten Termin ein

Einen Makler finden

Einen Makler in Bangkok zu finden ist kein Problem, es gibt Tausende von ihnen. Die eigentliche Herausforderung ist, einen qualifizierten Makler zu finden.

Du kannst zum Beispiel suchen auf:

• Google
• Immobilien-Websites
• Facebook-Gruppen für Expats in Bangkok

Trotzdem weißt Du nie genau, an wen Du gerätst. Wie bereits erwähnt, kann in Bangkok jeder ohne Lizenz oder Ausbildung als Makler arbeiten.

Um einen qualifizierten Makler zu finden, schau Dir unsere Liste geprüfter Makler an.

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Ist es besser, selbst zu suchen oder einen Makler in Bangkok zu beauftragen?

Du kannst eine Immobilie in Bangkok auch selbst suchen, allerdings bringt Dir das nicht immer einen Vorteil.

Tatsächlich brauchst Du auf eigene Faust wahrscheinlich mehr Zeit, denn es gibt unzählige Angebote online, von denen die meisten nicht zu Dir passen. Du müsstest Dich durch Hunderte Inserate wühlen. Ein Makler dagegen weiß nach Deinen Angaben sofort, wo er suchen muss.

Gesparte Zeit ist gespartes Geld.

Außerdem bekommst Du auf eigene Faust nicht zwangsläufig den besseren Deal. Denk daran: Der Makler stellt Dir keine Rechnung, sondern dem Eigentümer. Die Zusammenarbeit kostet Dich nichts, bringt Dir aber viele Vorteile.

Ein Makler kann zum Beispiel:

• Dir Viertel empfehlen, die Du noch nicht kanntest
• Dir helfen, einen Handwerker oder eine Haushaltshilfe zu finden
• Dir Restaurants oder Aktivitäten in der Umgebung vorschlagen

Trotzdem lohnt es sich, vorab zumindest online einen Eindruck vom Angebot in Bangkok zu bekommen. Das hilft Dir, ein realistisches Monatsbudget für Miete oder Kauf festzulegen.

Zahle ich die Kaution an den Makler oder den Eigentümer?

Zahle Kaution und Miete besser direkt an den Eigentümer. Kaufst Du eine neue Eigentumswohnung, zahlst Du an den Bauträger. An den Makler solltest Du nie Geld überweisen.

Uns ist ein Fall bekannt, in dem ein Mieter seine Miete monatlich an den Makler statt an den Eigentümer zahlte, und der Makler das Geld einfach einsteckte. Am Ende musste der Mieter einen Anwalt einschalten und vor Gericht ziehen.

In einem anderen Fall hatte ein Makler den Mietpreis künstlich erhöht: Die tatsächliche Miete lag bei THB20.000, dem Mieter berechnete er aber THB22.000 und behielt die Differenz.

Kann ich mit dem Makler oder Eigentümer verhandeln?

Über Mietpreise zu verhandeln ist in Bangkok üblich. Wie erfolgreich Du dabei bist, hängt allerdings von mehreren Faktoren ab.

Hier ein paar Tricks, die Dir beim Verhandeln helfen:

• Erzähl dem Eigentümer etwas über Dich, auch über Deinen Arbeitgeber. Eigentümer bevorzugen zuverlässige Mieter, und mit einem soliden Job bekommst Du vielleicht einen Nachlass.
• Der übliche Mietvertrag läuft ein Jahr, Du kannst ihn aber auf 18 Monate verlängern und dafür einen niedrigeren Preis aushandeln.
• Je schneller Du unterschreibst, desto größer die Chance auf einen Rabatt.

Vergleiche außerdem die Preise anderer Einheiten im selben Gebäude, um zu sehen, ob die Miete fair ist.

Ist der Preis zu hoch angesetzt, gibt es meist Verhandlungsspielraum. Ist er schon niedrig, wird der Eigentümer kaum weiter nachgeben.

Erfahrungsberichte unserer Leser

Wir haben unsere Leser nach ihren Erfahrungen mit Maklern in Bangkok gefragt. Die meisten waren zufrieden, mit einer Ausnahme, die Du weiter unten liest.

Aus Datenschutzgründen haben wir alle Maklernamen entfernt.

Simon, Wohnung gemietet

„Wir haben gerade eine Wohnung gemietet und dafür einen Makler genutzt. Sie war unglaublich hilfsbereit und hat alles sehr effizient erledigt. Sie hat uns Listen mit passenden Wohnungen nach unseren Kriterien geschickt und ist mehrere Wochenenden lang mit uns die jeweilige Auswahl abgefahren“, sagt Simon, Leser des Thailand Starter Kit.

John, Eigentumswohnung verkauft

„Eine Vorabgebühr mussten wir zwar nicht zahlen, aber sie verlangen 5 Prozent des Verkaufspreises, das ist zu hoch.

„Nachdem mehrere Interessenten meine Immobilie besichtigt hatten, erhielt der Makler eine Anzahlung. Als der Käufer die Restsumme nicht fristgerecht zahlen konnte, änderte der Makler ohne Rücksprache mit mir das Abschlussdatum und versteckte die Änderung in einem Dokument. Am Ende bin ich woanders hin und habe keine Anzahlung erhalten, sie ging zurück an den Kaufinteressenten.

„Offenbar haben Käufer meist noch nicht das nötige Geld bereit, bevor sie eine Immobilie besichtigen und eine Anzahlung leisten“, so John, Leser des Thailand Starter Kit.

Nicolas, Eigentumswohnung gekauft

„Sehr professionell.

„Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung kostet Dich ein Makler nicht mehr, als wenn Du direkt mit dem Bauträger verhandelst, und Du bekommst einen besseren Gesamtüberblick.

„Seriöse Makler verlangen von Verkäufern aus zweiter Hand eine kleine Gebühr, meist 3 Prozent. Verhandelt der Makler geschickt, spürst Du davon kaum etwas und hast mehr Auswahl, als wenn Du es allein versuchst“, sagt Nicolas, Leser des Thailand Starter Kit.

Sam, Eigentumswohnung gemietet

„Ich bin letztes Jahr beruflich nach Bangkok gezogen. Schon vor dem Umzug habe ich online nach Wohnungen gesucht.

„Ich habe ein paar schöne, ordentliche Einzimmerwohnungen in der Sukhumvit-Gegend nahe der BTS gefunden und Makler über die LINE-App kontaktiert. Ich habe mich mit einem von ihnen verabredet, sobald ich in Bangkok ankomme, und ihm meine verfügbaren Termine genannt.

„Als ich in Bangkok ankam, habe ich den Makler kontaktiert, und wir haben uns für den nächsten Tag verabredet. Er hat mir die Adresse der Wohnung geschickt. Am nächsten Tag habe ich sie besichtigt, und sie war sogar besser als auf den Fotos. Da wir uns schon über Monatsmiete und Kaution (zwei Monate) einig waren, hat der Makler den Vertrag vorbereitet und den Eigentümer zur Unterschrift eingeladen.

„Ich habe mein Gepäck reingebracht, und das war’s schon. Ja, ich weiß, keine Dramen. Ich glaube, ich hatte einfach großes Glück. Es gab keinerlei Probleme“, sagt Sam, Leser des Thailand Starter Kit.

Und jetzt bist Du dran

Einen Makler zu beauftragen ist optional. Entscheidest Du Dich dafür, findest Du aber deutlich leichter genau die Immobilie, die Du suchst, und das kostet Dich nichts.

Suchst Du eine Immobilie zur Miete oder zum Kauf, wende Dich an einen geprüften Makler. So kommst Du Deiner Traumwohnung in Bangkok einen großen Schritt näher.