Wohnung in Bangkok mieten: Preise, beste Gegenden, Tipps

Du überlegst, in Bangkok zu mieten? Dieser praktische Guide zeigt Dir echte Mietpreise, die besten Wohngegenden, Condo oder Haus, versteckte Kosten, Kaution, Tipps zum Mietvertrag und wie Du die typischen Fehler vermeidest, die viele neue Expats kalt erwischen.

Bevor ich nach Bangkok gezogen bin, habe ich online nach Wohnungen gesucht. Ich dachte, das würde einfach werden, schließlich boomt der thailändische Immobilienmarkt. Schon bei einer kurzen Google-Suche stößt man auf unzählige Angebote. Es dauerte nicht lange, bis ich auf eine Wohnung stieß, die auf den Fotos fantastisch aussah. Als ich sie dann besichtigte, war sie in Wahrheit eine Bruchbude.

Auf den Fotos der Schlafzimmer war irgendwie nicht zu erkennen gewesen, dass es dort gar keine Fenster gab.

Am Ende brauchte ich über zwei Wochen, bis ich eine gute Wohnung gefunden hatte.

Dieser Guide zum Mieten in Bangkok soll Dir helfen, aus einer zweiwöchigen Suche eine zweitägige zu machen. Ob Du zum ersten Mal als Expat hier bist oder nur wissen willst, ob es ein besseres Angebot gibt als Dein jetziges: Mit diesem Guide wird die Sache deutlich einfacher.

Das solltest Du bei der Wohnungssuche im Hinterkopf haben

Bevor Du in Bangkok nach einer Wohnung suchst, solltest Du wissen: Die Wohnungssuche läuft hier anders ab als zu Hause.

Hier sind die wichtigsten Punkte, die Du berücksichtigen solltest.

Verkehr und Wetter

Staus und das heiße, schwüle Wetter machen jede Fahrt durch Bangkok langsam und oft nass.

Tagsüber solltest Du wahrscheinlich besser darauf verzichten, mit dem Auto, dem Bus oder dem Fahrrad unterwegs zu sein. Zwei Stunden Pendelzeit oder je nach Jahreszeit völlig durchgeschwitzt oder durchnässt anzukommen, macht nie Spaß.

Damit bleiben praktisch nur BTS und MRT, Boote, Motorradtaxis und die eine oder andere Straße.

Wegen Verkehr und Wetter miete ich Condos, von denen ich bei Hitze bequem zur Arbeit laufen kann, oder solche, die ich mit MRT oder BTS ohne Umsteigen erreiche.

Tourismus und Nachtleben

Touristen treiben tendenziell die Condo-Preise nach oben und die Qualität der Umgebung nach unten.

In Gegenden mit vielen Hotels oder Sehenswürdigkeiten reihen sich Souvenirstände und mittelmäßige, überteuerte Restaurants aneinander.

Wenn Du das Nachtleben nicht täglich brauchst, wohn ein bis zwei Straßen von den Touristenzentren entfernt, zum Beispiel von

• der zentralen Surawong Road
• der Silom Road
• der Gegend um die BTS-Station Nana
• dem Bereich zwischen Sukhumvit Soi 3 und 11. 

Selbst wenn Du selbst eine Nachteule bist, solltest Du nicht direkt neben Bars wohnen. Sonst hast Du während Deines gesamten 12-Monats-Vertrags möglicherweise rund um die Uhr Lärmprobleme.

Wenn Du Dir bei einer Gegend unsicher bist, kannst Du dort einfach ein Wochenende verbringen, um ein Gefühl dafür zu bekommen.

Lage

Einer der wichtigsten Punkte beim Mieten ist die Lage. Wenn Du herumfragst, wo Expats in Bangkok gern wohnen, fallen meist zuerst Lower Sukhumvit (Asoke bis Ekkamai), Sathorn und Silom.

Diese Geschäftsviertel sind voller Bürogebäude und Serviced Offices, was Apartments und Condos teurer macht als in anderen Teilen Bangkoks.

Das beste Preis-Leistungs-Verhältnis findest Du heutzutage in anderen Stadtteilen wie On Nut, Phra Khanong und Rachadaphisek.

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Kurze Wege zur Arbeit

Die Länge Deines täglichen Arbeitswegs solltest Du bei der Wohnungssuche in Bangkok im Blick behalten.

Mein Rat: Such Dir eine Wohnung in Gehweite zur Arbeit oder in der Nähe von MRT oder BTS.

Prüf mit Google Maps die öffentlichen Verkehrsmittel zu der Uhrzeit, zu der Du morgens ankommen und abends losfahren willst. Die Fahrzeiten für Autos sowie für MRT und BTS sind dort ziemlich genau.

Verlass Dich bei den Fahrzeiten von Google aber nicht zu sehr darauf, denn wegen des Verkehrs dauert es oft länger als angezeigt. Google Maps unterschätzt häufig, wie dicht der Verkehr in Bangkok sein kann. Angezeigt werden zum Beispiel 10 Minuten Verzögerung, in Wirklichkeit sind es leicht mehr als 30 Minuten.

Sprachbarrieren

Das hängt davon ab, wo Du mietest. In einer bei Expats beliebten Gegend, etwa entlang der grünen BTS-Linie oder in Ratchadapisek, findest Du oft englische Anzeigen, und viele Vermieter oder Makler sprechen Englisch. 

Außerhalb der Expat-Viertel sind die Anzeigen dagegen oft auf Thai, und die Vermieter sprechen Thai. 

Lass Dich von der Sprachbarriere aber nicht abschrecken. Meiner Erfahrung nach bekommst Du bei einem Thai sprechenden Vermieter oft sogar das bessere Angebot.

TM30

Wenn Du in Thailand wohnst, muss der Eigentümer der Unterkunft die Einwanderungsbehörde über Deinen Aufenthalt informieren. Diese Meldung heißt TM30.  Zuständig für die Einreichung ist der Vermieter. 

• Wenn ein Vermieter schon früher mit Expats zu tun hatte, kennt er diese Regel normalerweise.
• Hat er nur selten mit Expats zu tun, weiß er vielleicht gar nichts davon. 

Selbst wenn er Bescheid weiß, kann es sein, dass Du die Meldung selbst erledigen musst. Dafür brauchst Du von Deinem Vermieter den Mietvertrag, Kopien der Hausregistrierung und Ausweiskopien.

Mehr dazu, wie Du die TM30 einreichst, steht in unserem Artikel.

Mietarten

In Bangkok hast Du bei der Miete viele Möglichkeiten. Vom Budget-Studio über Luxus-Condos bis zum Familienhaus ist für fast jeden Lebensstil und jedes Budget etwas dabei. 

Hier eine einfache Übersicht, was Dich heute erwartet.

Wissenswertes zu Apartments und Condos in Thailand: In Thailand ist ein Apartment meist ein Gebäude, das einem einzigen Eigentümer gehört, oft mit schlichterer Ausstattung. Ein Condo ist meist ein moderneres Gebäude mit besseren Annehmlichkeiten wie Fitnessstudio, besserer Sicherheit, Swimmingpool und weiteren Gemeinschaftseinrichtungen.

Günstige Apartments

Ab etwa 5.000 bis 8.000 THB im Monat findest Du meist ältere Apartments in lokalen Vierteln. Sie können ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten, aber rechne mit einfachen Möbeln, älteren Klimaanlagen und wenigen Einrichtungen.

Manche haben weder Pool noch Fitnessstudio noch Parkplatz. Der Strom wird teils zu einem höheren Privattarif statt zum normalen staatlichen Tarif abgerechnet.

Komfortable Studios

Ab etwa 9.000 bis 15.000 THB im Monat findest Du meist ein komfortableres Studio oder Ein-Zimmer-Condo.

Das kannst Du erwarten:

• bessere Möbel
• Standardbäder
• Sicherheitspersonal
• Gemeinschaftsfitnessstudio oder Pool
• leichterer Zugang zu BTS oder MRT

Hier mieten viele Expats in Bangkok. Gegenden etwas außerhalb des Zentrums bieten oft das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.

Neuere Condos in Verkehrsnähe

Willst Du ein neueres Gebäude in Gehweite einer BTS- oder MRT-Station, beginnen die Preise für eine kleinere Einheit oft bei 12.000 bis 18.000 THB im Monat.

Du zahlst hier mehr für die Bequemlichkeit als für den Platz.

Ältere Apartments

Ab etwa 15.000 bis 25.000 THB im Monat findest Du möglicherweise Einheiten mit mehr als 50 Quadratmetern, in älteren Apartments teils deutlich größer.

Das passt gut für:

• Paare, die Platz brauchen
• Familien
• Homeoffices
• alle, die enge Condos nicht mögen

Der Haken: Die Gebäude wirken oft in die Jahre gekommen, und die Ausstattung kann begrenzt sein.

In dieser Art von Unterkunft hat Karsten Aichholz, der Gründer von Thailand Starter Kit, gewohnt, als er in Thailand lebte.

Moderne Condominiums

Moderne Zwei-Zimmer-Condos beginnen meist bei etwa 20.000 THB und können je nach Lage und Qualität des Gebäudes schnell teurer werden.

Serviced Apartments

Serviced Apartments sind komplett möbliert vermietete Wohnungen, oft mit Reinigung, Rezeption und manchmal Nebenkosten inklusive. Sie sind beliebt bei allen, die einen unkomplizierten Umzug wollen.

Die Preise beginnen meist bei rund 25.000 THB im Monat, viele gute Angebote liegen zwischen 35.000 und 75.000 THB. Premium-Einheiten können weit teurer sein.

Luxus-Condos

Bangkok hat jede Menge gehobene Mietobjekte, besonders in Gegenden wie Thonglor, Ekkamai, Phrom Phong und Chidlom.

Das kannst Du erwarten:

• Designer-Interieur
• Top-Ausstattung
• Concierge-Service
• Blick über die Stadt
• erstklassige Lagen

Die Preise beginnen oft bei 50.000 THB und können 200.000 THB im Monat übersteigen.

Wenn Dich in dieser Preisklasse eher der Kauf als die Miete reizt, behandelt unser Guide zu Condos zum Verkauf in Bangkok die Kaufseite.

Häuser und Reihenhäuser

Häuser und Reihenhäuser werden oft übersehen, bieten aber ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis, wenn Du Platz brauchst. Ein zweistöckiges Reihenhaus mit viel Platz bekommst Du in einem Vorort zum Beispiel schon für unter 10.000 THB.

Manche kosten weniger als ein zentrales Condo und bieten trotzdem mehrere Schlafzimmer und einen Parkplatz. Du findest sie häufig in Vororten oder in bewachten Wohnanlagen, die muu baan heißen.

Sie eignen sich ideal für:

• Familien
• Haustierbesitzer
• Menschen, die im Homeoffice arbeiten
• alle, die mehr Platz wollen

Der Nachteil: Sie liegen oft weiter von BTS- oder MRT-Stationen entfernt, deshalb wird die Anbindung wichtiger. Außerdem hast Du es womöglich mit einem Vermieter zu tun, der kein Englisch spricht.

Lies unseren vollständigen Guide zum Mieten eines Hauses in Bangkok für Preise und Dinge, die Du vor der Unterschrift prüfen solltest.

Apartments finden

Die Herausforderung bei der Wohnungssuche in Bangkok ist nicht wirklich, wo Du suchst. Es geht eher darum, die richtige Wohnung für Dich zu finden.

Bangkok hat einen riesigen Mietmarkt. Wenn Du zum Beispiel bei DDproperty nach Mietobjekten stöberst, siehst Du leicht mehr als 60.000 Angebote.

In diesem Abschnitt zeige ich Dir deshalb, wie ich persönlich bei der Wohnungssuche in Bangkok vorgehe.

Kurz gesagt:

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• Ich suche zuerst online nach einem älteren Apartment in der Gegend, in der ich wohnen will.
• Ich kontaktiere einen Makler oder Vermieter und vereinbare eine Besichtigung.
• Dann gehe ich durch die Gegend und das Gebäude, in dem ich wohnen möchte, bevor ich einen Mietvertrag unterschreibe.

Der gesamte Prozess hat bei mir meist ein bis zwei Wochen gedauert. Manchmal dauert es länger.

Wenn Du keine Zeit hast, nimm einfach einen Immobilienmakler. Achte nur darauf, dass Dein Budget über 10.000 THB im Monat liegt und der Vertrag mindestens sechs Monate läuft.

Tipp: Der Mietmarkt in Thailand ist umkämpft. Wenn Du weißt, wie es geht, kannst Du den Preis um 40 % herunterhandeln.

Online suchen

Zu den großen Immobilienportalen in Thailand gehören DDproperty und Hipflat. Damit kannst Du:

• Dir einen groben Überblick über Preise und Stadtteile verschaffen
• Mietangebote vergleichen, ohne jedes Gebäude zu besuchen
• Gegenden eingrenzen, die zu Deinem Budget passen

Allerdings stammen viele Inserate auf diesen Seiten von Maklern, und die Angebotspreise liegen oft höher als das, was Eigentümer tatsächlich akzeptieren würden.

Bessere Angebote findest Du manchmal auf Facebook Marketplace (Facebook ist in Thailand riesig) oder in lokalen Mietgruppen wie der Bangkok Apartment group.

Die Online-Suche hat allerdings zwei große Nachteile:

• Sie kann überwältigend wirken, weil es in Bangkok so viele Mietobjekte gibt. Die Suche dauert schnell länger als gedacht.
• Fotos können irreführend sein und sehen oft besser aus als die echte Wohnung.

Deshalb empfehle ich nie, online einen Mietvertrag zu unterschreiben oder eine Kaution zu zahlen, bevor Du die Wohnung persönlich gesehen hast.

Die Gegend erkunden

Unterschätze die altmodische Methode nicht, einfach durch die Gegend zu laufen. Ich mache das immer, bevor ich einen Vertrag unterschreibe.

Bei Bangkoks Hitze macht das vielleicht nicht jedem Spaß, aber ein Spaziergang durch das Viertel vermittelt Dir einen echten Eindruck vom Leben dort. Nach einem Streifzug durch eine Gegend weißt Du oft schnell, ob sie zu Dir passt.

Ich besuche dieselbe Gegend meist zu verschiedenen Tageszeiten, um Dinge zu prüfen wie:

• Lärm, etwa durch Schulen morgens oder nachmittags, Bars und Clubs nachts oder dichten Verkehr
• wie sicher sich die Gegend nach Einbruch der Dunkelheit anfühlt
• das Umfeld im Condo, etwa ob viele Fremde ein- und ausgehen oder es mögliche Airbnb-Probleme gibt
• Essensmöglichkeiten in der Nähe
• die Atmosphäre und Bequemlichkeit insgesamt

Beim Herumlaufen kannst Du auch in Apartmenthäuser hineingehen und direkt mit der Hausverwaltung oder den Mitarbeitern am Empfang sprechen. Bedenke nur, dass nicht jeder Englisch spricht.

Ein weiterer Vorteil: Oft kannst Du einige freie Zimmer ansehen, ohne vorher einen Termin zu vereinbaren.

Ich persönlich kenne nur wenige Leute, die ihre Wohnung allein dadurch gefunden haben, dass sie in Gebäude hineingegangen sind. Deshalb würde ich mich nicht allein darauf verlassen. Ich nutze die Methode eher, um ein Gefühl für die Nachbarschaft zu bekommen und Gebäude in die engere Wahl zu nehmen, die sich später eine genauere Prüfung lohnen.

Viele laufen tagelang durch ihre Wunschgegend und kommen trotzdem mit leeren Händen zurück. Am besten kombinierst Du das Ganze also mit der Online-Suche.

Immobilienmakler nutzen

Ein Immobilienmakler ist der einfachste Weg, in Bangkok eine Wohnung zu finden.

Nachdem Du ihm Dein Budget, Deine Anforderungen und Deine Wunschlage genannt hast, bekommst Du eine Liste mit Objekten, die er im Angebot hat.

Wenn Du in Thailand bist, kann er Dich zur Wohnung bringen. Hat er viele Wohnungen in derselben Gegend im Angebot, zeigt er Dir womöglich mehrere an einem Tag.

Vier wichtige Punkte solltest Du aber wissen:

• Regulierung: Viele Immobilienmakler in Bangkok sind nicht reguliert. Du kannst also an einen professionellen Makler geraten oder an einen Freelancer, der nebenbei für etwas Geld als Makler arbeitet.
• Kostenlos für Dich: Die Nutzung eines Maklers kostet Dich nichts, denn er bekommt seine Provision vom Vermieter, meist eine Monatsmiete pro einjährigem Vertrag.
• Datenbank: Makler in Bangkok haben meist ihre eigene Datenbank mit Angeboten. Hat einer nichts Passendes, solltest Du andere Makler fragen.
• Stadtviertel: Die meisten ihrer Angebote liegen im Zentrum von Bangkok und in beliebten Expat-Gegenden (etwa entlang der grünen BTS-Linie in Sukhumvit). Wenn Du lieber am Stadtrand wohnen möchtest, musst Du also womöglich selbst suchen.

Um einen Makler zu nutzen, brauchst Du zwei Dinge:

• Mindestvertragsdauer: Die meisten Makler arbeiten am liebsten mit einem Vertrag über mindestens ein Jahr. Manche lassen sich aber auch auf einen Sechs-Monats-Vertrag ein.
• Budget: Dein Budget sollte mindestens 10.000 THB im Monat betragen.

Beachte, dass manche Makler nach Deinem Visum und Deiner Arbeitserlaubnis fragen, weil sie sichergehen wollen, dass Du langfristig mieten kannst.

Ein großer Nachteil eines Maklers: Du verlierst Verhandlungsspielraum. Das heißt, mit einem Makler ist es schwer, den besten Preis herauszuholen.

Lies unseren Guide zum Immobilienmakler in Bangkok, um mehr zu erfahren.

Diese Unterlagen brauchst Du, um in Bangkok eine Wohnung zu mieten

Hast Du eine Wohnung gefunden, verlangen Vermieter und Makler eine kurze Liste an Unterlagen, bevor sie Dir die Einheit reservieren oder Dich unterschreiben lassen. Wenn Du sie parat hast, geht alles schneller:

• Passkopie: die Seite mit dem Foto und die Seite mit Deinem aktuellen Visum oder Einreisestempel. Dieses Dokument verlangt jeder Vermieter.
• Einkommensnachweis oder Arbeitserlaubnis: nicht immer erforderlich, vor allem bei kürzeren Verträgen, aber es schafft Glaubwürdigkeit. Hast Du keines von beidem, ist ein Kontoauszug oder ein Arbeitgeberschreiben ein üblicher Ersatz.
• Eine thailändische Telefonnummer und eine Adresse vor Ort: für den Mietvertrag selbst und für die TM30-Meldung des Vermieters, siehe oben.
• Kaution und erste Monatsmiete in bar oder überweisungsbereit: siehe den Abschnitt zur Kaution weiter unten; plane vor dem Besichtigungstermin drei Monatsmieten ein.

Eine Arbeitserlaubnis ist in Bangkok keine Pflicht, um zu mieten. Wenn Du neu in Thailand bist und noch keine hast, ist auch ein thailändischer Bürge, also jemand, der sich bereit erklärt, finanziell einzustehen, falls Du nicht zahlst, normalerweise nicht erforderlich. Er kann aber den Ausschlag geben, wenn ein Vermieter zwischen mehreren Bewerbern entscheidet.

Mietbetrug und Warnsignale

Die meisten Mietverhältnisse in Bangkok laufen reibungslos, aber auf Facebook Marketplace und in Mietgruppen (siehe oben) tauchen auch laufend gefälschte Inserate auf, die sich an Expats richten, die nicht einfach vor der Zahlung persönlich vorbeikommen können. Ein paar Muster solltest Du kennen, bevor Du etwas überweist.

Warnsignale in einem Inserat oder Gespräch:

• Die Miete liegt deutlich unter vergleichbaren Einheiten in der Nähe, und gleichzeitig wirst Du gedrängt, „heute“ eine Kaution zu überweisen, weil andere Interessenten warten
• Ein „Vermieter“ oder „Makler“, der einen Videoanruf oder eine persönliche Besichtigung verweigert oder behauptet, im Ausland zu sein, und einen „Freund“ bittet, die Wohnung zu zeigen
• Die Zahlung wird per QR-Code, E-Wallet oder auf ein Privatkonto verlangt, bevor Du das Objekt gesehen hast, statt auf das Bankkonto des Eigentümers
• Ein Social-Media-Profil, das erst kürzlich erstellt wurde, wenige Freunde hat und vor dem Inserat keine Beiträge aufweist

Prüf, ob der Vermieter die Einheit wirklich besitzt. Es gab Fälle, in denen ein Mieter ein Condo ohne Wissen des echten Eigentümers untervermietet und von neuen „Mietern“ Kautionen kassiert hat, die erst am Einzugstag merkten, dass etwas nicht stimmt. Bevor Du irgendetwas zahlst, lass Dir die Chanote (Grundbuchurkunde) oder eine aktuelle Nebenkostenrechnung auf den Namen des Eigentümers zeigen und prüf, ob sein Ausweis zum Namen darauf passt. Wenn Du per Überweisung zahlst, sollte der Name des Empfängerkontos mit dem Namen des Eigentümers im Mietvertrag übereinstimmen, nicht mit dem Privatkonto eines Maklers.

Fotografiere und filme am Einzugstag jedes Zimmer, jede Wand und jedes Gerät und schick Deinem Vermieter die Aufnahmen mit Zeitstempel per Line oder E-Mail. Das ist der wichtigste Faktor, um später einen Streit um die Kaution zu gewinnen. Was passiert, wenn der Vermieter trotzdem einen Teil einbehalten will, steht im Abschnitt zu Mietstreitigkeiten weiter unten.

Ausstattung

Hier ein kurzer Blick darauf, was bei der Miete eines Condos in Bangkok üblicherweise dazugehört.

Ausstattung des Gebäudes

Was Du bekommst, hängt von der Art der Unterkunft ab.

Bei einem einfachen Apartment gibt es vielleicht nur einen gesicherten Eingang oder Zutritt per Keycard.

Bei einem Condo kannst Du in der Regel Annehmlichkeiten erwarten wie:

• Swimmingpool
• Fitnessstudio
• bessere Sicherheit
• Parkplatz
• gemeinsam genutzte Bereiche

Luxus-Condos bieten teils zusätzlich eine Sauna, einen Coworking-Bereich, einen Dachgarten oder Lounges.

Convenience Stores

In einem Condo zu wohnen kann sehr bequem sein. In vielen Gebäuden gibt es Convenience Stores wie 7-Eleven oder einen kleinen Supermarkt im Erdgeschoss oder Untergeschoss, manche haben auch Restaurants im Haus.

Manche Gebäude haben sogar Verkaufsautomaten. So findest Du zu fast jeder Tageszeit etwas zu essen oder das Nötigste.

Möbel

Viele Condos in Bangkok sind mit dem Nötigsten voll möbliert, zum Beispiel mit:

• Tisch
• Sofa
• Kleiderschrank
• Bett
• Klimaanlagen

Manche haben auch einen Kühlschrank, eine Mikrowelle und einfaches Küchenzubehör.

Wäsche

Bei höherwertigen Condos ist teils eine Waschmaschine inklusive. Wenn nicht, gibt es im Gebäude oft Gemeinschaftswaschmaschinen, meist im Erdgeschoss oder in einem Gemeinschaftsbereich.

Du kannst auch einen Wäscheservice nutzen. Viele Anbieter holen die Wäsche direkt am Zimmer ab, die Preise liegen je nach Wäschemenge oft bei etwa 300 bis 500 THB im Monat.

Nebenkosten

Strom

Der größte Posten bei den Nebenkosten ist der Strom. 

Manche Vermieter geben die offizielle Stromrechnung der MEA an Dich weiter, was die ideale Lösung ist. Der staatliche Strompreis liegt bei 4 bis 5 Baht pro Einheit. 

Andere berechnen Dir einen überhöhten Preis, den Du an sie zahlst, was nicht ideal ist. Von manchen Condo-Verwaltungen heißt es, sie verlangten bis zu 8 Baht pro Einheit. 

Wenn Du die Klimaanlage nutzt, liegen die monatlichen Rechnungen meist bei etwa 2.200 Baht oder mehr pro Schlafzimmer, je nachdem, wie effizient die Klimaanlage ist.

Ohne Klimaanlage kann Deine Rechnung unter 700 Baht im Monat liegen.

Manche Leute mit älteren Klimaanlagen und größeren Wohnungen zahlen bis zu 10.000 Baht im Monat. 

Wasser

Wasser kostet in Bangkok kaum etwas. Der staatliche Wasserpreis liegt in Bangkok bei 7 Baht pro Einheit, aber weniger skrupellose Vermieter können ihn auf bis zu 25 Baht pro Einheit hochtreiben. 

Deine Wasserrechnung sollte im Monat nicht mehr als ein paar hundert Baht betragen, und wenn Du mehr als 500 siehst, stimmt etwas nicht. 

Internet

Wenn Du in Bangkok ein Condo mietest, musst Du den Internetanschluss höchstwahrscheinlich selbst einrichten lassen.

Das ist einfach. Du musst nur einem Internetanbieter den Mietvertrag vorlegen. Kläre aber vor der Unterschrift mit dem Vermieter, ob das möglich ist und ob dafür zusätzliche Kosten anfallen.

Das Internet in Bangkok ist schnell und günstig. Für rund 600 THB im Monat bekommst Du meist mindestens 500 Mbit/s.

Wenn Du ein Apartment mietest, bietet das Gebäude eventuell ein eigenes Internetpaket für etwa 500 THB im Monat an. Das ist oft weniger ideal, weil Du die Leitung mit anderen Mietern teilst und es besonders zu Stoßzeiten Verbindungsprobleme geben kann.

Mietverträge in Thailand unterschreiben

Hast Du eine Wohnung gefunden, ist es Zeit, den Mietvertrag zu unterschreiben.

Vertragslaufzeit

Die übliche Mietdauer in Bangkok beträgt 12 Monate.

Du kannst eine kürzere Laufzeit aushandeln, wenn Du direkt mit den Eigentümern sprichst. Vielleicht lassen sie sich auf einen Sechs-Monats-Vertrag ein.

Für Verträge unter sechs Monaten musst Du meist ein Condo finden, in dem alle Einheiten einer einzigen Firma gehören. Das Personal dort lässt Dich unter Umständen kürzere Verträge unterschreiben.

Du zahlst dafür einen Aufpreis, aber das ist meist der einzige Weg, es möglich zu machen.

Kaution

Ähnlich wie beim Mieten eines Büros gilt meist die 2+1-Regel.

• 2 Monatsmieten als Kaution
• 1 Monatsmiete im Voraus

Du solltest also vor dem Einzug mindestens drei Monatsmieten bereithalten.

In manchen Fällen gilt die 1+1-Regel:

• 1 Monatsmiete als Kaution
• 1 Monatsmiete im Voraus

Bei der Bezahlung einer Wohnung gibt es im Allgemeinen zwei übliche Varianten:

• Du zahlst zuerst eine Monatsmiete als Reservierungsgebühr und den Rest am Tag der Vertragsunterzeichnung
• Du zahlst alles am Tag der Vertragsunterzeichnung

Gut zu wissen: In den meisten Fällen kann die Kaution nicht mit der letzten Monatsmiete verrechnet werden. Manche Verwalter erlauben es aber, die Kaution für den letzten Monat zu nutzen, wenn sie die Einheit bereits geprüft und keinen Schaden festgestellt haben.

Wartung und Reparaturen

Im Mietvertrag solltest Du festhalten, wer kleinere Reparaturen und Wartungen zahlt, sei es eine kaputte Klimaanlage, Probleme mit dem Herd oder Termitenschäden.

Diese Kosten können sich auf bis zu 10 % Deiner gesamten Miete summieren, deshalb solltest Du, am besten schriftlich, klar festlegen, wer dafür aufkommt.

Allgemein ist der Vermieter für größere Instandhaltungen zuständig. Für kleinere Reparaturen zahlt in der Regel der Mieter.

Verwaltungsgebühr

Wenn Du ein Condo mietest, kann eine Verwaltungsgebühr anfallen. In den meisten Fällen wird erwartet, dass der Mieter sie zahlt.

Wissenswertes zum Mietvertrag in Thailand

Wenn Du aus Deutschland kommst, kann Dir die Sprache der Mietverträge in Thailand die Haare zu Berge stehen lassen.

Ich habe alles Mögliche gesehen, von „Der Eigentümer kann die Miete jederzeit erhöhen“ bis zu Verträgen, nach denen ich wegen Vertragsverstoßes rausgeworfen werden konnte, wenn ich „eine Belästigung für Nachbarn verursache“.

Andere Verträge waren komplett auf Thai.

Thailand hat kein Mietrecht im Sinne eines Landlord Tenant Act, deshalb findest Du in thailändischen Mietverträgen nicht die Mieterrechte, die Du von zu Hause gewohnt bist.

Websites wie Slice of Thai bieten Vertragsmuster an. Wenn Du Deinen Vermieter bitten kannst, eines davon zu verwenden, lohnt sich ein Blick darauf.

Zumindest gibt es Dir eine Vorstellung davon, was Du in Deinem eigenen Vertrag prüfen kannst, ob es überhaupt geregelt ist und wenn ja, zu wessen Gunsten.

Vielleicht kannst Du nicht Deine eigene Vertragsvorlage verwenden, aber Dein Vermieter streicht oder ändert womöglich bestimmte Abschnitte in seiner.

Je nach Vermieter hat er oder sie den Vertrag vielleicht auch einfach aus dem Internet gezogen. Auf manche Punkte solltest Du vor der Unterschrift besonders achten.

Das ist nicht immer nötig, aber wenn Du beim Mietvertrag auf Nummer sicher gehen willst, kannst Du ihn von einem Anwalt prüfen lassen.

Die Miete bezahlen

Am besten zahlst Du die Miete, indem Du sie direkt auf das Bankkonto des Vermieters überweist. Schick ihm anschließend den Zahlungsbeleg als Nachweis.

Heb immer eine Kopie des Zahlungsbelegs auf und vermerke klar, wofür die Zahlung war, um künftigen Streit zu vermeiden.

Außerdem ist es ratsam, einen Immobilienmakler in Bangkok, oder anderswo in Thailand, nicht direkt zu bezahlen. Wie bereits erwähnt, ist der Markt kaum reguliert, und es gibt unprofessionelle Makler, die mit Deinem Geld verschwinden können.

Wenn Du aus irgendeinem Grund bar zahlen musst, sorge dafür, dass es klar im Vertrag steht und vom Vermieter bestätigt wird.

Meine persönlichen Tipps für den Umgang mit Vermietern

Viele Vermieter in Bangkok kennen sich mit der Vermietung an Expats aus und sind ziemlich unkompliziert.

Wie in anderen Ländern gibt es aber auch Vermieter, mit denen der Umgang schwierig ist.

Als ich ankam, habe ich mir Eigentümer und Verwaltungen gesucht, die einen unkomplizierten Eindruck machten.

Ich dachte mir, solange die Einstellung stimmt, dürften kleine Missverständnisse wegen der Sprachbarriere kein großes Problem sein.

Soweit ich das beurteilen kann, ist die Strategie gut aufgegangen.

Mietstreitigkeiten

Die häufigsten Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern drehen sich meist um die Kaution. Ich selbst hatte nie Probleme, meine Kaution zurückzubekommen, aber ich habe von Freunden genug Geschichten gehört, denen es anders ging.

So erhöhst Du Deine Chancen, die Kaution zurückzubekommen

Am besten bekommst Du Deine Kaution zurück, wenn Du Möbel und Räume fotografierst, ein gutes Verhältnis zu Vermietern pflegst und die Wohnung pfleglich behandelst.

• Wenn Du von einem privaten Eigentümer mietest, hast Du bessere Chancen, die Kaution vollständig zurückzubekommen, wenn Du die Wohnung in Schuss hältst.
• Wenn Du von einer Hausverwaltung mietest, bekommst Du die Kaution selten vollständig zurück. Fast immer behalten sie einen Teil für die Reinigung von Vorhängen und Teppichen, Malerarbeiten und die Zimmerreinigung ein.

Vermieter müssen Deine Kaution aber zurückgeben, wenn kein Schaden vorliegt, Zinsen darauf müssen sie jedoch nicht zahlen. 

Besitzt Dein Vermieter fünf oder mehr Einheiten, Häuser oder Reihenhäuser, muss er die Kaution innerhalb von sieben Tagen zurückgeben. Sonst dauert es oft etwa zwei Wochen.

Ich selbst hatte trotz aller Horrorgeschichten nie ein Problem, meine Kaution zurückzubekommen. Lies dazu unseren exklusiven Guide, wie Du 100 % Deiner Kaution zurückbekommst.

Wenn Du es nicht klären kannst

Wird Deine Kaution nicht zurückgezahlt, kannst Du einen von uns empfohlenen Anwalt kontaktieren oder Dich an die Foundation for Consumers wenden. Deren Mitarbeiter sprechen eventuell nur begrenzt Englisch, deshalb kann ein Thai sprechender Helfer nützlich sein.

Meiner Erfahrung nach ist eine ruhige Verhandlung über eine teilweise Rückerstattung aber oft schneller und günstiger, als rechtlich dagegen vorzugehen.

Manchmal lohnt es sich nachzurechnen, ob sich der Streit überhaupt lohnt. Wenn Du nach zwei Jahren in einer Wohnung eine Monatsmiete Kaution verlierst, sind das vielleicht nur etwa 4 % der insgesamt gezahlten Miete. Das ist ärgerlich, aber nicht immer Monate voller Stress wert.

Was Du nicht tun solltest

Ich rate dringend davon ab, Deinen Vermieter öffentlich bloßzustellen. Üble Nachrede und Verleumdung können in Thailand sowohl strafrechtlich als auch zivilrechtlich verfolgt werden, und sobald rechtliche Schritte laufen, wird es schnell kompliziert.

Auch wenn Deine Kaution gefährdet sein mag: Vermieter dürfen Deine Möbel oder Geräte in der Regel nicht als Entschädigung für unbezahlte Miete oder Schäden einbehalten.

Wird der Vertrag gekündigt und Du weigerst Dich, nach Ablauf auszuziehen, kann der Vermieter die Polizei bitten, Dich zu entfernen.

Kündigung beim Auszug

Der größte Streitpunkt neben der Kaution war meiner Beobachtung nach die Kündigungsfrist beim Auszug.

Der Vermieter unseres Büros erwartete eine Kündigungsfrist von 30 Tagen, wenn der Vertrag nicht verlängert wird, obwohl das im Mietvertrag nicht festgelegt war.

Mein Rat: Informier Deinen Vermieter lieber früher als später, damit er die Chance hat, einen neuen Mieter zu finden.

Wenn die Wohnung nicht leer steht, freut sich der Vermieter, und mit einer neuen Kaution in der Hand zahlt er Deine auch bereitwilliger zurück.

Eine Wohnung für Familien finden

Für Familien, die nach Thailand ziehen, kann es etwas knifflig werden. Du brauchst viel Platz, und die Wohnung sollte nicht weit von der Schule Deiner Kinder und von Deinem Arbeitsplatz entfernt liegen.

Für eine solche Wohnung im Stadtgebiet solltest Du mit mindestens 30.000 Baht im Monat rechnen. In einem Geschäftsviertel wie Asok sind es leicht auch über 50.000 Baht.

Alternativ kannst Du Dir eine Wohnung außerhalb der Stadt suchen, die mehr Platz bietet, aber trotzdem Zugang zu Mautstraßen hat, am besten ohne Wendemanöver. Oder Du wohnst in einem günstigeren Viertel wie Bang Na.

Allgemein ist Google Maps eine gute Hilfe, um die Fahrzeiten zur Hauptverkehrszeit zu prüfen. Wähl die Route von Deinem Zuhause zur Arbeit oder von zu Hause zur Schule Deines Sohnes oder Deiner Tochter zu der Uhrzeit, zu der Du ankommen und losfahren willst.

Eine rollstuhlgerechte Wohnung finden

Wenn Du in Thailand ein rollstuhlgerechtes Apartment mieten musst, musst Du etwas graben.

Die meisten thailändischen Mietportale führen sie zwar nicht ausdrücklich auf, aber die meisten neueren Gebäude sind rollstuhlgerecht. Prüf die Umgebung auf jeden Fall persönlich, um wirklich zu wissen, ob sie für Rollstühle taugt. Thailand ist nämlich nicht rollstuhlfreundlich.

Die Straßen sind oft holprig, und mitten auf dem Gehweg stehen manchmal Bäume oder Strommasten, was Rollstuhlfahrern das Vorankommen erschwert.

Mit der Street-View-Funktion in Google Maps kannst Du außerdem genau sehen, wie die Umgebung aussieht. Sorg dafür, dass Dein Immobilienmakler Deine konkreten Anforderungen an die Barrierefreiheit kennt. 

Ein haustierfreundliches Condo finden

Wenn Du ein Haustier in Thailand hast, kann Dir eine weitere knifflige Situation bevorstehen.

Nicht viele Apartments in Thailand erlauben Haustiere. Und wenn doch, dann meist nur kleine Rassen.

Am besten mietest Du ein Haus oder ein älteres, niedriges Gebäude.

Bei der Wohnungssuche ist hinderlich, dass die meisten thailändischen Immobilienportale nicht klar angeben, ob ein Gebäude haustierfreundlich ist. Hier sind Immobilienmakler eine gute, schnelle und kostenlose Option. 

Mehr dazu findest Du in unserem exklusiven Beitrag, wie Du Unterkünfte findest, die Haustiere in Thailand erlauben.

Eine Kurzzeitmiete finden

Für Mietzeiten unter sechs Monaten ist es oft einfacher, ein Serviced Apartment zu mieten oder Airbnb zu nutzen. Das ist günstig, und dort findest Du Tausende Unterkünfte. Wenn Du Airbnb nutzt, bleib aus rechtlichen Gründen länger als 30 Tage.

In unserem Guide zum Finden einer Kurzzeitmiete in Bangkok erfährst Du mehr.

Einen Mietvertrag mit mehr als 3 Jahren Laufzeit finden

Wenn Du einen Mietvertrag mit mehr als drei Jahren Laufzeit suchst, muss er beim Land Department eingetragen werden. Vermieter zögern bei einem Dreijahresvertrag oft, weil er für sie zusätzliche Gebühren bedeuten kann und sie für eine vorzeitige Kündigung möglicherweise einen Gerichtsbeschluss brauchen.

Außerdem kann es für sie Probleme geben, wenn sie auf Mieteinnahmen in der Vergangenheit keine Steuern gezahlt haben.

Die maximale eingetragene Mietdauer beträgt 30 Jahre. Dann gibt es allerdings ganz andere Probleme, die den Rahmen dieses Artikels sprengen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einem Apartment und einem Condo in Bangkok?

Ein Apartment ist meist ein Gebäude unter einem einzigen Eigentümer mit einfacherer Ausstattung. Ein Condo ist in der Regel ein neueres Gebäude mit Annehmlichkeiten wie Fitnessstudio, Pool und besserer Sicherheit, da jede Einheit einen eigenen Eigentümer hat, der in gemeinsame Gebäudefonds einzahlt.

Braucht man eine Arbeitserlaubnis, um in Bangkok ein Apartment zu mieten?

Nein. Ein Reisepass mit gültigem Visum oder Einreisestempel ist das eine Dokument, das jeder Vermieter verlangt. Eine Arbeitserlaubnis ist nicht zwingend, aber sie oder ein Einkommensnachweis wie ein Kontoauszug kann einen Vermieter beruhigen, besonders bei einem längeren Vertrag.

Brauchen Ausländer einen thailändischen Bürgen, um in Bangkok zu mieten?

Meist nicht. Ein Bürge, also jemand, der sich bereit erklärt, die Miete zu übernehmen, falls Du nicht zahlst, ist bei Wohnungsmieten keine Standardvoraussetzung. Er hilft vor allem, wenn Du neu in Thailand bist, noch keine Arbeitserlaubnis hast und Dir einen Vorteil gegenüber anderen Bewerbern verschaffen willst.

Sollte ich in Bangkok ein Haus oder ein Condo mieten?

Das hängt davon ab, ob Dir Platz oder Bequemlichkeit wichtiger ist. Ein Haus oder Reihenhaus bietet mehr Raum und Privatsphäre fürs Geld, liegt aber meist weiter von BTS oder MRT entfernt und hat weder Pool noch Fitnessstudio noch Wartungspersonal vor Ort. Unser Guide zum Mieten eines Hauses in Bangkok geht ausführlicher auf Preise und Fallstricke ein.

In welchen Vierteln Bangkoks bekommen Mieter das beste Preis-Leistungs-Verhältnis?

On Nut, Phra Khanong und Rachadaphisek, oben bereits erwähnt, sind die üblichen Tipps für Zugang zu BTS oder MRT ohne die Preise im zentralen Sukhumvit. Unser Guide zu Bangkoks unterschätzten Vierteln behandelt diese und einige weitere ausführlich, inklusive aktueller Studio-Preise in jedem Viertel.

Ist es günstiger, ein Condo in Bangkok zu mieten oder zu kaufen?

Das hängt davon ab, wie lange Du bleiben willst, und von Thailands Regeln zum Eigentum von Ausländern an Condos. Dieser Guide behandelt nur das Mieten. Wenn Du stattdessen einen Kauf erwägst, findest Du in unseren Guides zum Kauf eines Condos in Thailand und zu Condos zum Verkauf in Bangkok den Kaufprozess und aktuelle Preise.

Woran erkenne ich, ob ein Mietinserat in Bangkok ein Betrug ist?

Achte auf eine Miete weit unter vergleichbaren Einheiten in der Nähe, Druck, die Kaution noch am selben Tag zu zahlen, einen Vermieter, der Videoanrufe oder persönliche Besichtigungen meidet, und jede Aufforderung, per QR-Code oder auf ein Privatkonto zu zahlen, bevor Du die Wohnung gesehen hast. Im Abschnitt zu Mietbetrug oben steht, wie Du prüfst, ob ein Vermieter die Immobilie wirklich besitzt, bevor Du etwas überweist.

Jetzt bist Du dran

Dieser Artikel enthält alles, was Du über das Mieten in Bangkok wissen musst. Wenn Du es noch ausführlicher willst, schau Dir unser Premium-Abo an (auf Englisch).

Du entdeckst versteckte Perlen in Bangkok, erfährst, wie Du 40 % Miete sparst, und lernst, wie Du typische Fehler vermeidest, die Expats jedes Jahr Tausende Dollar kosten.

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