Alquilar una casa en Tailandia: qué saber antes de firmar

He vivido en Tailandia desde 2014 y he alquilado unas cuantas casas con una familia que no ha dejado de crecer: ahora somos cuatro.

Hemos vivido de todo, desde adosados hasta casas independientes. Además, mi mujer tiene una casa en Bangkok que alquila a terceros.

Puedo decir con tranquilidad que he aprendido unas cuantas cosas sobre el alquiler de una casa en Tailandia, tanto como inquilino como marido de una propietaria tailandesa (mi mujer).

Voy a compartirte todo lo que he aprendido para que encuentres una casa de la que te sientas orgulloso.

Al final de esta guía, sabrás cómo encontrar una casa de alquiler en Tailandia, cuánto cuestan de media al mes y qué debes tener en cuenta en un contrato de alquiler.

Casas independientes frente a adosados en Tailandia

En Tailandia encontrarás dos tipos de vivienda:

• casas independientes
• adosados

Vamos a comparar ambas opciones con más detalle.

Casas independientes

Las casas independientes son viviendas exentas que suelen tener jardín y entrada para el coche, y se encuentran sobre todo en las afueras de las grandes ciudades de Tailandia.

Todavía quedan algunas casas antiguas escondidas entre los edificios de hormigón en el centro de las ciudades, pero no esperes encontrar ninguna en alquiler. Suelen estar ocupadas por tailandeses mayores que se niegan a vender su terreno a promotoras o a alquilarlas.

Lo mejor de las casas independientes es el amplio espacio que ofrecen a ti y a tu familia para hacer fiestas, cultivar un jardín, jugar o tener una mascota.

Pero las casas independientes también tienen algunos inconvenientes.

El primero es que el mantenimiento corre de tu cuenta. Si hay muchos árboles en la propiedad, eso puede suponer pasar varios días a la semana recogiendo hojas.

Y si algún árbol se extiende sobre la propiedad del vecino, es posible que tengas que podarlo con frecuencia.

El segundo es que los suministros suelen salir más caros en una casa independiente. Como todas las paredes exteriores están expuestas a la temperatura de fuera, el interior se calienta mucho más.

Es probable que uses el aire acondicionado más a menudo, lo que dispara la factura de la luz cada mes.

Adosados

Los adosados están construidos en hilera y son habituales en las calles residenciales de las afueras de Tailandia, aunque también existen en las ciudades.

Suelen tener dos plantas, aunque en algunos lugares pueden llegar a tener hasta cinco.

Los adosados también son más fáciles de mantener, ya que no tienen un jardín grande. Como mucho, tendrás una zona delantera y otra trasera, pero serán de cemento y no de césped. Unos cuantos arbustos en la entrada pueden darte algo de privacidad.

Además, la factura de la luz suele ser más barata. Si tu adosado está entre otros dos a izquierda y derecha, las paredes no estarán expuestas al calor exterior. Por eso, no necesitarás usar el aire acondicionado tanto como si vivieras en una casa independiente.

Pero alquilar un adosado también tiene sus inconvenientes.

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El primero es la falta de espacio exterior. Si tienes hijos, no podrán correr por un jardín. Tampoco podrás cultivar uno. Y si tienes un perro, no tendrá mucho sitio para estirar las patas.

El segundo es que algunos adosados no incluyen plaza de aparcamiento. Por eso, quienes viven en adosados suelen aparcar el coche delante de otras casas de la calle, lo que genera conflictos con los vecinos.

Si te compras un coche en Tailandia y alquilas un adosado, asegúrate de que tienes garantizada al menos una plaza de aparcamiento o de que la vivienda cuenta con entrada para vehículos.

A la hora de valorar casas independientes, ten siempre en cuenta el tamaño del espacio habitable real, no el tamaño del terreno.

Es posible que la casa esté en un terreno grande pero tenga muy poco espacio habitable.

Si la casa independiente no está dentro de una urbanización, presta especial atención a la seguridad.

A menos que esté en una comunidad cerrada, tu casa puede convertirse en objetivo de robos.

Precio

El precio del alquiler de una casa depende casi siempre del tamaño y la ubicación. Pero, por lo general, los precios van desde THB5.000 hasta varios cientos de miles de baht al mes en toda Tailandia.

Ubicación	Ciudad	Afueras
Bangkok	55.000	30.000
Chiang Mai	20.000	12.000
Phuket	25.000	15.000
Huahin	25.000	18.000
Pattaya	25.000	15.000
Otras	8.000	–

Sin embargo, por THB5.000 al mes no esperes gran cosa. La única casa que encontré en Bangkok por ese precio era una casa independiente en ruinas en Lat Krabang. Dudo que muchos tailandeses, y mucho menos expatriados, quisieran alquilarla.

En el otro extremo, muchas urbanizaciones de lujo en Tailandia ofrecen casas por bastante más de cien mil baht al mes. Eso sí, hablamos de auténticas mansiones, con piscina privada y otras comodidades de alto nivel.

Ubicación	Ciudad	Afueras
Bangkok	35.000	18.000
Chiang Mai	15.000	8.000
Phuket	18.000	12.000
Huahin	18.000	12.000
Pattaya	18.000	12.000
Otras	6.000	–

Si eres como yo, probablemente te sitúes entre estos dos extremos y busques alquilar una casa por entre THB20.000 y THB50.000 al mes. Con ese presupuesto puedes conseguir una casa independiente en una urbanización de nivel medio con piscina comunitaria, gimnasio y más.

Para ayudarte a concretar el precio del alquiler en Tailandia, vamos a repasar los precios en algunas de las zonas con más presencia de expatriados.

Precios de alquiler de casas por provincia

Veamos algunos de los lugares donde más suelen alquilar casa los expatriados en Tailandia.

Bangkok

Como capital de Tailandia, Bangkok es un destino muy popular entre los expatriados. Algunos de ellos alquilan casas en lugar de apartamentos, ya sea porque necesitan más espacio, tienen un negocio desde casa o están formando una familia.

Pero el número de casas independientes y adosados disponibles en alquiler en el centro de Bangkok va bajando. Todavía quedan algunas en Silom, Sathorn y Sukhumvit, pero son caras.

Por eso, los expatriados suelen alquilar casas o adosados fuera de las vías principales, en zonas como Bang Na.

• Mejores zonas: Silom, Sathorn, Sukhumvit, afueras de la ciudad (Bang Na).
• Precio: De media, una casa independiente en Bangkok cuesta alrededor de THB70.000 al mes en la ciudad y THB30.000 en las afueras. En el caso de los adosados, el precio medio es de THB35.000 en la ciudad y THB18.000 en las afueras.

Chiang Mai

Chiang Mai es una de las provincias más grandes de Tailandia. También es la mayor provincia turística del norte del país y un destino popular para jubilarse. Por eso, cada vez se traslada más gente a Chiang Mai, incluidos muchos expatriados.

Puedes encontrar casas de alquiler en Chiang Mai en muchos distritos, incluida la zona del foso. Ten en cuenta que los precios que aparecen a continuación son solo una media. Para alquileres de más nivel, tendrás que multiplicar estas cifras por dos o incluso por tres.

• Mejores zonas: ciudad de Chiang Mai, San Sai, Hang Dong, San Kumpang, Saraphi.
• Precio: Las casas independientes en Chiang Mai cuestan de media unos THB20.000 al mes en la ciudad y THB12.000 en las afueras. Los adosados, por su parte, cuestan unos THB12.000 al mes en la ciudad y THB7.000 en las afueras.

Phuket

Phuket es una de las provincias más pequeñas de Tailandia, pero tiene el coste de vida más alto. En general, los precios de alquiler de casas en Phuket son similares a los de Bangkok.

Aunque es uno de los destinos de playa más famosos del mundo, no es fácil encontrar una casa junto al mar. Estas zonas están muy urbanizadas con apartamentos de lujo y hoteles.

Pero Phuket está lleno de proyectos residenciales tierra adentro disponibles para alquilar, tanto casas independientes como adosados. Los precios de alquiler dependen de la cercanía a la playa: cuanto más cerca, más caro.

• Mejores zonas: Phuket Town, Patong, Kamala, Kata, Chalong, Rawai, Surin Beach.
• Precio: En Phuket, una casa independiente cuesta de media THB25.000 al mes en la mayoría de la isla. Un adosado, en cambio, tiene un alquiler medio de THB18.000.

Pattaya

Pattaya es una ciudad conocida de la provincia de Chonburi, en el golfo de Tailandia. Aunque tiene fama por su zona más picante, Pattaya también cuenta con un “lado oscuro”, o zona tranquila, donde viven muchas familias tailandesas, expatriadas y de origen mixto.

En estas zonas puedes encontrar todo tipo de casas independientes y adosados en alquiler, tanto cerca de las vías principales como dentro de comunidades cerradas.

• Mejores zonas: este y norte de Pattaya.
• Precio: De media, una casa independiente en Pattaya cuesta unos THB25.000 al mes. Un adosado tiene un precio medio de THB18.000 al mes.

Hua Hin

Hua Hin, al igual que Pattaya, es una localidad de playa en el golfo de Tailandia. Sus playas son algo más rocosas que las de Pattaya, pero muchos expatriados las disfrutan igualmente por las mañanas, ya sea saliendo a correr o paseando al perro.

Hua Hin ofrece mucha variedad en cuanto a alquileres mensuales. En las afueras de la ciudad encontrarás casas independientes económicas. En comunidades de expatriados como Black Mountain, el precio sube algo más. Y en zonas exclusivas como Palm Hills, los alquileres mensuales son los más caros.

• Mejores zonas: centro de Hua Hin, Khao Takiab, Khao Tao, Black Mountain, Palm Hills.
• Precio: Una casa independiente en Hua Hin parte de unos THB25.000 al mes en el centro y THB15.000 en el resto de zonas. Un adosado tiene un precio medio de THB18.000 en el centro y THB12.000 fuera de él.

Tailandia rural

Además de las zonas anteriores, puedes encontrar más casas independientes en otras partes de Tailandia por mucho menos dinero. De hecho, si alquilas en alguna de las provincias siguientes, puedes duplicar tu espacio habitable por el mismo precio que pagarías en Bangkok cada mes.

• Mejores zonas: Buriram, Udon Thani, Roi Et, Korat, Kanchanaburi.
• Precio: De media, una casa independiente en la Tailandia rural cuesta unos THB8.000 al mes, siempre que no esté cerca del centro. Para viviendas más exclusivas, cuenta con pagar unos THB25.000 de media.

Cómo encontrar una casa de alquiler en Tailandia

A la hora de buscar una casa de alquiler, tienes cuatro métodos diferentes:

• recurrir a agencias inmobiliarias
• buscar en internet
• recorrer el barrio a pie
• preguntar a amigos

Recurrir a agencias inmobiliarias

En Tailandia, cualquiera puede ser agente inmobiliario: no se necesita ningún título ni licencia. Por eso, no te costará mucho encontrar uno, pero conviene que lo elijas con cuidado.

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• Gratis: no tienes que pagar a los agentes inmobiliarios por ayudarte a encontrar un sitio para alquilar. Cobran una comisión del propietario, sin ningún coste para ti. Cuanto más tiempo dure el alquiler, mayor será su comisión.
• Cómodo: usar un agente es la forma más cómoda de encontrar vivienda, aunque puede que acabes pagando un alquiler más alto que si trataras directamente con el propietario, ya que negociar con un intermediario es más difícil.

Además, este método suele ser más útil para quienes quieren alquilar durante más de seis o doce meses.

Si necesitas un agente inmobiliario, usa este formulario para contactar con uno de nuestros agentes de confianza. Un buen agente inmobiliario te responderá en menos de 24 horas.

Buscar en internet

Hay más de diez portales inmobiliarios donde puedes buscar casas de alquiler en Tailandia.

En estas webs puedes ver la ubicación, fotos, tamaño y precio mensual de cada propiedad, además de contactar directamente con quien ha publicado el anuncio.

DDproperty e Hipflat son dos de los portales inmobiliarios más populares en Tailandia, con miles de casas en alquiler publicadas.

En cada anuncio encontrarás:

• fotos de la propiedad
• ubicación
• mapa
• tamaño
• número de dormitorios, baños y cocina
• servicios y transporte cercanos

Estos portales inmobiliarios te dan una buena idea del precio medio de la zona donde quieres vivir, y te permiten comparar anuncios rápidamente.

Pero si algo te gusta, ve a verlo en persona. Las fotos que ves en internet pueden ser muy distintas a la realidad.

Recorrer el barrio a pie

Algunas casas de alquiler tienen un cartel de “Se alquila” colocado en la fachada, con el precio y datos de contacto. Puedes caminar o conducir por el barrio que te interesa para localizar este tipo de viviendas.

Cada vez que hemos encontrado una casa, este ha sido siempre nuestro método favorito. Normalmente vamos en coche a un barrio que nos gusta y recorremos las calles buscando carteles de “Se alquila”.

Puede llevar algo de tiempo, pero así puedes ver la casa en persona, su estado, el entorno, las opciones de transporte y conocer a tus futuros vecinos.

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Puedes llamar al número que aparece en el cartel. Si el propietario vive cerca, puede que te deje entrar a verla en ese mismo momento.

Ver la casa en persona te ayuda a decidir, y tratar directamente con el propietario te da más margen para negociar.

Preguntar a amigos

Si ya estás en Tailandia, puedes preguntar a tu red de contactos, ya sean amigos o compañeros de trabajo, para que te recomienden dónde alquilar. Puede que ya hayan hecho su propia búsqueda y te sugieran un buen sitio para vivir.

Puede que conozcan a algún propietario, o incluso tengan una casa en alquiler, lo que facilitaría la negociación.

Qué tener en cuenta antes de alquilar una casa

Hay ocho puntos que conviene tener en cuenta antes de firmar un contrato de alquiler:

• tu presupuesto
• el tamaño de la casa
• la ubicación y el transporte cercano
• la empresa de gestión de la urbanización
• la seguridad del recinto
• los perros callejeros
• los vecinos
• la duración del contrato

Tu presupuesto

El presupuesto es lo más importante a la hora de elegir una casa de alquiler en Tailandia. Primero calcula cuánto gastas al mes en total. Después, verás cuánto te queda disponible para la vivienda.

El tamaño de la casa

El tamaño de la casa debe adaptarse al número de personas que vayan a vivir en ella. Si la casa es demasiado grande, acabarás pagando por espacio que no usas.

Una vez alquilé una casa independiente de cinco dormitorios en Samut Prakan. Estaba bien tener jardín para hacer barbacoas y que los niños jugaran, pero pronto se volvió excesiva. Pasábamos más tiempo limpiando y manteniendo la casa que disfrutándola.

Por otro lado, si la casa es demasiado pequeña, puede resultar incómodo. Nos pasó lo mismo cuando nació nuestra segunda hija: en ese momento alquilábamos un adosado de dos dormitorios y enseguida se nos quedó pequeño.

La ubicación y el transporte cercano

La casa que alquiles debería estar cerca de supermercados, del trabajo, del colegio de tus hijos o incluso de hospitales por si surge una emergencia.

Como las casas suelen estar en las afueras y lejos del transporte público, visita la zona para comprobar lo fácil o difícil que resulta moverse en hora punta. No te conviene vivir al final de una calle que tarda 20 minutos en recorrerse durante las horas de más tráfico.

La empresa de gestión de la urbanización

Si alquilas una casa dentro de una urbanización, asegúrate de que cuenta con una buena empresa de gestión. Una buena administración mantiene bien las zonas comunes y hace que la urbanización sea un lugar agradable para vivir.

Mis suegros tienen varias casas cerca del aeropuerto de Suvarnabhumi, y la empresa de gestión apenas cuida las zonas comunes: el parque infantil está lleno de maleza y arbustos, la piscina enterrada se ha convertido en el hogar de ranas y otros bichos, y las calles se inundan tanto en la temporada de lluvias que el agua entra en las casas.

Comprueba la calidad de la empresa de gestión fijándote en el estado de las zonas comunes, las calles, los parques y las piscinas.

Seguridad del recinto

La seguridad es un tema importante. Asegúrate de que la urbanización donde vives cuenta con vigilancia las 24 horas.

Si alquilas una casa dentro de una urbanización, esta debería tener una entrada vigilada con guardias de seguridad presentes en todo momento, que solo dejen pasar a quien tenga una tarjeta de acceso o entregue su identificación.

Algunas urbanizaciones también cuentan con cámaras de seguridad en las zonas comunes. Comprueba que funcionan correctamente.

Si la casa que quieres alquilar no está dentro de una urbanización, fíjate en el entorno. Evita alquilar en calles oscuras por las que apenas pasa gente de noche. Aunque no es habitual, los robos pueden ocurrir en casas sin ningún tipo de seguridad.

Perros callejeros

Los perros callejeros están por todas partes en Tailandia, así que no te sorprendas si de vez en cuando alguno se cuela en tu urbanización. Pero si vives en una zona con poca vigilancia, es posible que se queden allí de forma indefinida.

Lo descubrí hace unos años cuando alquilé un adosado detrás de Mega Bangna. Era una urbanización nueva de Land and House, uno de los principales promotores de Tailandia. Y aun así, los guardias de seguridad dejaban que los perros callejeros entraran por las puertas a la urbanización.

Por la noche volcaban los cubos de basura, rompían las bolsas y hasta rodearon a una vecina mientras intentaba salir de su coche. A veces ladraban durante toda la noche.

Llamamos varias veces a Land and House para quejarnos, pero nos dijeron que no existe ninguna normativa que impida la entrada de perros callejeros a una urbanización.

Esto me preocupaba, porque a veces se oyen historias de personas mordidas por perros callejeros. Algunos pueden portar la rabia, así que es buena idea mantener las distancias.

Vecinos

Los futuros vecinos son una gran fuente de información. Pueden contarte cosas que el propietario nunca te diría.

Puedes preguntarles por los problemas que han tenido en su casa o en el barrio, y por la seguridad de la zona.

Pero los vecinos también pueden ser el origen de algunos problemas. Algunos hacen ruido por la noche o aparcan el coche delante de tu casa. Otros tienen perros que persiguen a la gente por el barrio.

Aunque también puede tocarte un buen vecino, y eso es una ayuda enorme. Si te vas de vacaciones, puede vigilar tu casa, cuidar de tus mascotas o regar tus plantas mientras estás fuera. De hecho, uno de mis vecinos suele pedirme que le riegue las plantas cuando él se va de vacaciones.

Cómo tratar con los propietarios

Los propietarios siempre dicen que un buen inquilino es difícil de encontrar y que, una vez lo encuentran, quieren conservarlo para siempre. Pero encontrar un buen propietario es igual de importante.

He tenido de todo, propietarios buenos y otros no tanto. La mayoría se han portado bien, pero a otros solo les interesaba cobrar el alquiler.

También tenemos amigos de la familia que han tenido mucha suerte con sus propietarios. Uno de nuestros amigos y su familia llevan 14 años alquilando la misma casa, y en todo ese tiempo el propietario nunca les ha subido el alquiler.

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Por otro lado, también conocemos a gente a la que un propietario ha timado y ha tenido que acudir a los tribunales. A un amigo nuestro, el propietario le retuvo toda la fianza aunque no había ningún desperfecto en la casa y el contrato indicaba que se la devolverían íntegra.

Es difícil distinguir a un buen propietario de uno malo, así que confía en tu criterio. Y recuerda que, igual que tú buscas un buen propietario, el propietario también busca un buen inquilino. Es posible que te pregunte sobre tu trabajo, tu estilo de vida, tu visado, tu familia y por qué viniste a Tailandia.

Pero ten esto en cuenta: un buen propietario es fácil de localizar. Si algo se rompe, lo arregla. Si una bombilla se funde, la cambia. Si una tubería se atasca, busca a un técnico para desatascarla. Incluso te ayuda con trámites de inmigración.

Inmigración y otras oficinas suelen pedir documentos de respaldo a tu propietario cuando solicitas:

• certificados de residencia
• permisos de trabajo
• certificados fiscales del Departamento de Hacienda
• visados de matrimonio

Así que, cuando negocies tu contrato, dile al propietario que necesitarás su ayuda durante el año con estos trámites y asegúrate de que está dispuesto a darte:

• copias de su documento de identidad tailandés
• copias de su libro de registro de la vivienda (blue book)
• una firma de vez en cuando

Aunque el propietario haya tenido inquilinos expatriados antes, no des por hecho que conoce tus necesidades legales o de inmigración concretas. Pregunta siempre con antelación.

Duración del contrato

Al alquilar una casa en Tailandia, no esperes encontrar a un propietario dispuesto a firmar un contrato de seis meses. De hecho, algunos propietarios querrán que alquiles la vivienda entre uno y dos años.

En la última década, he tenido que firmar un contrato de un año, otro de 18 meses y otro de dos años al alquilar distintas casas.

Según mi experiencia, es más fácil negociar con un propietario si estás dispuesto a firmar un contrato de 18 meses a dos años. Así que, si piensas vivir en Tailandia a largo plazo y encuentras una casa que te encanta, no tengas miedo de pedirle al propietario un contrato más largo y una rebaja del precio.

Registrar un contrato de más de tres años en la Oficina de Tierras

En resumen: un contrato de alquiler de una casa de más de tres años debe constar por escrito y registrarse en la Oficina de Tierras (Land Office) local. Si no se registra, solo es exigible durante los tres primeros años. (Verificado en octubre de 2026.)

Ese límite se aplica diga lo que diga el contrato. Si firmas un contrato de cinco años sin registrar, tendrás tres años de protección legal. Los dos últimos dependen de la buena voluntad del propietario.

El Departamento de Tierras (Land Department) cobra una tasa de registro del 1 % del total de la renta durante toda la duración del contrato. Imagina que pagas THB25.000 al mes durante cinco años. Son THB1.500.000 de alquiler, así que la tasa es de THB15.000. (Verificado en octubre de 2026.)

Normalmente vais juntos el propietario y tú a la Oficina de Tierras, así que acordad quién paga la tasa antes de firmar. La mayoría de los contratos de casas duran uno o dos años y no necesitan registro.

¿Quieres conocer el resto de normas de alquiler del Código Civil y Comercial? Lee nuestra guía sobre las normas del Código Civil y Comercial para inquilinos.

Firmar un contrato

Una vez hayas negociado el alquiler y demás condiciones con el propietario, llega el momento de firmar el contrato. Esto es lo que necesitas para firmarlo:

• copia de tu pasaporte
• copia de tu visado tailandés (en algunos casos)*
• copia de tu permiso de trabajo tailandés (en algunos casos)*
• fianza y el primer mes de alquiler

*Aunque a mí nunca me ha pedido estos documentos ningún propietario, algunos sí pueden solicitarlos. Quieren asegurarse de que puedes quedarte en Tailandia a largo plazo y de que no tendrás que romper el contrato e irte del país sin previo aviso.

Los contratos los redacta el propietario. En muchos casos, cogen una plantilla de internet y la adaptan sin contratar a un abogado tailandés. A veces incluso traducen un contrato en tailandés al inglés con el traductor de Google, sin comprobar que sea correcto.

Por eso, antes de firmar el contrato, asegúrate de que incluya lo siguiente:

• el precio del alquiler acordado
• la duración del contrato (fecha de inicio y fin)
• el importe de la fianza (uno o dos meses)
• si el propietario te devolverá la fianza íntegra siete días después de que te mudes, salvo que haya desperfectos
• la fecha de pago del alquiler cada mes
• quién se hace cargo de las cuotas de gestión de la urbanización
• quién se hace cargo del mantenimiento del aire acondicionado
• cualquier restricción

Los contratos se preparan por duplicado. Tú y el propietario firmáis ambas copias: el propietario se queda con una y tú con la otra.

Ten en cuenta que a los tailandeses no les entusiasma recurrir al sistema legal tailandés. No son muy estrictos y prefieren resolverlo todo por la vía de la negociación. No te sorprendas si el propietario te deja hacer cosas que el contrato prohíbe, ni si hace cosas que el contrato le prohíbe a él.

Pero si quieres hacer algo en la casa, como pintar o colgar estanterías, asegúrate de contar con el visto bueno del propietario.

Normas tailandesas sobre fianza, gastos de suministros y salida anticipada

En resumen: depende de cuántas unidades alquile tu propietario. Un propietario que alquila tres o más viviendas residenciales debe usar un contrato tipo del Gobierno. Ese contrato limita la renta por adelantado más la fianza a tres meses de alquiler. La Oficina de Protección del Consumidor (Office of the Consumer Protection Board, OCPB) fijó la norma en una notificación de 2025, que entró en vigor a principios de septiembre de 2025 y sustituyó a la versión de 2019. (Verificado en octubre de 2026.)

Las normas cubren a quien se dedica a alquilar viviendas a particulares que viven en ellas. Una familia que tiene una sola casa y te la alquila queda fuera. Con un propietario de una sola casa, trata estas condiciones como cosas que pedir, no como derechos que puedas exigir.

Tema	Qué dice el contrato tipo de corta duración
Renta por adelantado más fianza	Juntas no pueden superar 3 meses de alquiler mensual. Una fianza de 2 meses más 1 mes por adelantado queda justo en el límite.
Devolución de la fianza	El propietario devuelve la fianza al terminar el contrato, o en 7 días desde que termina el contrato y recupera la casa, si no causaste ningún daño.
Retención de la fianza	El propietario no puede quedarse con la fianza ni con la renta pagada por adelantado cuando el problema no es culpa tuya.
Electricidad y agua	El propietario no puede cobrar más por unidad de lo que le cobran a él las compañías de electricidad y agua.
Otros gastos de servicios	Solo el coste que el propietario pagó realmente, y debe ser razonable. Puedes pedir que te enseñe los justificantes.
Facturas	El propietario te comunica el alquiler y los gastos al menos 3 días antes del vencimiento.
Te vas antes de tiempo	Después de haber vivido allí al menos un tercio de la duración del contrato, puedes rescindirlo con al menos 30 días de preaviso por escrito, si no debes alquiler. El propietario devuelve la renta pagada por adelantado del periodo no utilizado en 7 días.
El propietario rescinde el contrato	El propietario debe avisar por escrito y darte al menos 30 días para subsanar un incumplimiento antes de rescindir el contrato.

Los contratos firmados antes de que entrara en vigor la notificación de 2025 conservan sus condiciones anteriores hasta que terminen. Si un propietario con varias unidades incumple estas condiciones, puedes presentar una queja ante la OCPB en el 1166 o en ocpb.go.th.

Notificar a inmigración

Según la ley tailandesa, debes informar a inmigración cada vez que te mudas de casa en Tailandia. En teoría, tienes que hacerlo en las primeras 24 horas tras la mudanza. En la práctica, seguramente tardes más, porque estarás ocupado desempaquetando.

Técnicamente, esto le corresponde al propietario, pero casi nunca lo hace, así que nos toca a los expatriados. Si quieres darte un margen, pregúntale al propietario si puedes mudarte unos días antes de que empiece el contrato.

Así, cuando empiece el contrato, podrás ir directamente a inmigración a registrar tu nueva dirección. Normalmente, el propietario estará tan contento de tener inquilinos que suele aceptar.

Ten en cuenta que, si no registras tu nueva dirección, pueden multarte, y puede salir a relucir en tu próxima notificación de 90 días. La Ley de Inmigración permite una multa de hasta THB5.000 más hasta THB200 por cada día hasta que cumplas.

Quién es responsable del TM30 y cuáles son las multas

La Ley de Inmigración atribuye la obligación del TM30 al propietario, cabeza de familia o poseedor de la vivienda que acoge a un extranjero. La notificación vence a las 24 horas de la llegada del extranjero. (Verificado en octubre de 2026.)

En Bangkok, la notificación se presenta ante la Oficina de Inmigración (Immigration Bureau). En el resto del país, en la oficina de inmigración local. Si la zona no tiene oficina de inmigración, se presenta en la comisaría de policía local.

Puedes presentarla en persona, mediante una persona autorizada, por correo certificado o en línea. El servicio en línea de immigration.go.th requiere registrarse primero. Cuando los funcionarios lo aprueban, recibes por correo electrónico un nombre de usuario y una contraseña.

La ley establece multas máximas distintas para propietarios y extranjeros. (Verificado en octubre de 2026.)

• Propietario de la casa o arrendador: hasta THB2.000 por no presentar el TM30.
• Extranjero: hasta THB5.000, más hasta THB200 por cada día hasta que cumplas. Esto cubre el incumplimiento de las obligaciones de domicilio del artículo 37: vivir en la dirección declarada, comunicar un traslado y la notificación de 90 días.

Cuando el funcionario acepta el TM30, te devuelve la parte inferior del formulario. Guárdala, porque inmigración te la pedirá más adelante.

Gastos del hogar

Además del alquiler, cada mes tendrás que pagar otros gastos como el gas de cocina, la electricidad, el agua e internet.

Gas de cocina, electricidad y agua

El gas de cocina, la electricidad y el agua son otros de los recibos obligatorios que tendrás que pagar al alquilar una casa en Tailandia.

• El gas de cocina es bastante barato: si no cocinas mucho, una bombona te puede durar de cuatro a cinco meses. Si cocinas a diario, puedes gastar una bombona en dos meses. Nosotros pagamos unos THB600 por una bombona grande, con reparto e instalación incluidos.
• La electricidad es el suministro más caro. En los meses de más calor, cuando tenemos el aire acondicionado encendido todo el día, la factura llega a THB6.000 al mes. En los meses más frescos, baja hasta THB3.000.
• El agua es barata en Tailandia: cuesta alrededor de THB300 al mes para una familia de cuatro personas.

Las facturas de los suministros llegan por correo cada mes. Puedes pagarlas directamente desde la aplicación de tu banco o de alguna de estas otras formas:

• en la oficina del suministro
• en tiendas de conveniencia como 7-ELEVEN o Family Mart
• en bancos
• con aplicaciones móviles como TrueMoney, mPAY, easyBills, CounterService Pay y AirPay
• con cuenta bancaria o tarjeta de crédito

Si vives en Bangkok, Nonthaburi o Samut Prakan, puedes descargar las apps MWA OnMobile y MEA para ver tus facturas en tiempo real. Si vives fuera de Bangkok, echa un vistazo a PEA Smart Plus y PWA Wallet.

Internet

Algunas casas ya tienen internet instalado; en otras, tendrás que contratarlo tú mismo. Puedes elegir entre los cuatro principales proveedores de internet fijo en Tailandia:

• TRUE
• AIS
• 3BB
• NT

Yo suelo usar AIS allá donde vivo, y en general me ha ido bien. No hay grandes diferencias de calidad, velocidad ni precio entre estos proveedores. Sus tarifas empiezan en THB599 al mes por 500/500 Mbps.

Algunos proveedores ofrecen paquetes combinados de móvil e internet. La diferencia está en si tienen cobertura en tu zona. Si vives fuera de la ciudad, puede que solo tengas una opción disponible.

Para contratar internet, acude a una de las tiendas de la operadora con una copia de tu pasaporte y del contrato de alquiler. Unos días después, un técnico irá a tu casa a instalar el router. No tendrás que pagar ningún gasto de instalación.

Los paquetes de internet suelen incluir un contrato de permanencia de un año. Si lo cancelas antes de tiempo, tendrás que pagar una penalización.

Romper un contrato

Puede llegar un momento en el que tengas que romper un contrato antes de que termine. A mí me ha pasado en dos ocasiones distintas, y ninguna de las dos veces el propietario me puso problemas.

La primera vez, el propietario nos devolvió toda la fianza y nos deseó suerte. La segunda vez, nos devolvió la mitad de la fianza y nos pidió que le llamáramos si en el futuro volvíamos a necesitar un sitio donde vivir. Ninguno de los dos se molestó.

La vida da vueltas, y si tienes un propietario comprensivo, no te pondrá trabas si te has portado bien durante todo el contrato.

Aunque he tenido que romper dos contratos, nunca fue algo que quisiera hacer. Pero siempre intenté tener a otro inquilino listo antes de irnos. La primera vez no funcionó, pero la segunda encontré a otra familia expatriada cerca que quería mudarse a la casa que estábamos dejando.

Pequeños gestos como este se agradecen mucho entre los propietarios, evitan que quemes puentes (y te aseguran recuperar al menos una parte de tu fianza).

Preguntas frecuentes

¿Cuánta fianza puede pedir un propietario al alquilar una casa en Tailandia?

Como máximo tres meses de alquiler, si el propietario alquila tres o más unidades con el contrato tipo de la OCPB. Ese tope cubre la renta por adelantado y la fianza juntas. Un propietario con una sola casa queda fuera de esa norma, así que el importe es lo que negocies.

¿En cuánto tiempo tiene que devolver la fianza un propietario en Tailandia?

En 7 días, según el contrato tipo de la OCPB. El plazo empieza cuando termina el contrato y el propietario recupera la casa, y se aplica si no causaste ningún daño. Si tu propietario no está sujeto a la norma, incluye esos mismos 7 días en tu contrato.

¿Puede un propietario cobrar los suministros por encima de la tarifa de la PEA, la MEA o la compañía de agua?

No, si alquila tres o más unidades. No puede cobrarte más por unidad de electricidad y agua de lo que le cobran a él las compañías. Respecto a otros gastos de servicios, puedes pedir ver los justificantes. Deben ser el coste real y razonable.

¿Tengo que registrar el contrato de alquiler de una casa en Tailandia?

Solo si dura más de tres años. Entonces hay que registrarlo en la Oficina de Tierras (Land Office). Sin registro, un contrato más largo solo es exigible durante los tres primeros años.

¿Puedo rescindir antes de tiempo el contrato de alquiler de una casa en Tailandia?

Sí, con el contrato tipo de la OCPB. Puedes rescindirlo después de haber vivido allí un tercio de la duración del contrato, con al menos 30 días de preaviso por escrito y sin rentas pendientes. Cualquier otro contrato sigue su propia cláusula de salida anticipada, así que revísala antes de firmar.

Ahora te toca a ti

El alquiler es uno de los mayores gastos al vivir en Tailandia. Antes de firmar el contrato, piénsalo bien y asegúrate de que todo está en orden.

Si has llegado hasta aquí y sigues sin tener claro qué hacer antes de firmar el contrato, o necesitas ayuda para encontrar una casa de alquiler, ponte en contacto con nosotros y te pondremos en contacto con un agente inmobiliario de confianza.