Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen, aber mit einem eingetragenen 30-Jahres-Pachtvertrag kannst Du ein Grundstück nutzen und das Haus darauf besitzen. So läuft die Eintragung ab, was sie kostet und wo Verlängerungsversprechen scheitern.
Die meisten Ausländer, die in Thailand ein Haus mit Garten wollen, landen bei demselben Modell. Das Land gehört einer thailändischen Person oder Firma, und der Ausländer hält einen langfristigen Pachtvertrag darüber. Sauber gemacht, ist das legal und bleibt auch bestehen, wenn das Grundstück verkauft wird.
Schlecht gemacht, ist es eine private Absprache, die nur drei Jahre trägt, oder ein Stapel Verlängerungsversprechen, den ein thailändisches Gericht bereits für unwirksam erklärt hat. Den Unterschied macht, was auf der Rückseite der Landurkunde beim Land Office steht.
Contents
- Das Wichtigste in Kürze
- Dürfen Ausländer in Thailand Land besitzen?
- So funktioniert ein 30-Jahres-Pachtvertrag
- Die „30+30+30“-Verlängerungsklausel
- Warum die Eintragung zählt
- So trägst Du einen Pachtvertrag beim Land Office ein
- Kosten
- Ein Haus auf gepachtetem Land besitzen
- Was mit dem Pachtvertrag beim Tod passiert
- Pacht vom thailändischen Ehepartner oder Partner
- Pacht, Nießbrauch und Superficies im Vergleich
- Die Razzia auf Samui 2026 und lange Pachtverträge
- Häufige Fehler und Fallstricke
- Häufig gestellte Fragen
- Ist das 99-Jahre-Pachtgesetz in Kraft?
- Kann ein Ausländer einen Pachtvertrag in eigenem Namen eintragen?
- Welcher ist der kürzeste Pachtvertrag, der eingetragen werden muss?
- Kann ich meinen Pachtvertrag nach 30 Jahren verlängern?
- Bleibt der Pachtvertrag bestehen, wenn der Landeigentümer stirbt oder verkauft?
- Ist Pacht oder Nießbrauch besser?
- Quellen
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Pachtvertrag über Land ist in Thailand auf 30 Jahre begrenzt.
- Jeder Pachtvertrag mit mehr als drei Jahren Laufzeit muss schriftlich vorliegen und beim Land Office eingetragen werden, sonst ist er nur für drei Jahre durchsetzbar.
- Die Eintragung kostet 1 % der gesamten Pacht für die ganze Laufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer und dauert etwa zweieinhalb Stunden, sobald Deine Wartenummer aufgerufen wird.
- Im Voraus unterschriebene „30+30+30“-Verlängerungsversprechen sind nicht verlässlich; ein Urteil des Obersten Gerichtshofs von 2023 hat eines für unwirksam erklärt.
- Das Haus kann getrennt vom Land Dir gehören, und ein eingetragenes Superficies-Recht (Überbaurecht) macht dieses Eigentum in der Landurkunde sichtbar.
- Ein Pachtvertrag mit Deinem thailändischen Ehepartner ist die schwächste Variante, denn jeder Ehegatte kann einen Vertrag über Vermögen zwischen den beiden während der Ehe und bis zu einem Jahr nach ihrem Ende anfechten.
Dürfen Ausländer in Thailand Land besitzen?
Ausländer dürfen in Thailand kein Land in eigenem Namen besitzen, abgesehen von engen Ausnahmen, die die Erlaubnis eines Ministers brauchen und die beim Hauskauf so gut wie nie genutzt werden. Besitzen kann ein Ausländer ein Gebäude, und über Land kann er ein Nutzungsrecht halten.
Diese Trennung ist die ganze Grundlage des Pachtmodells. Das Land bleibt in thailändischer Hand, der Pachtvertrag gibt Dir das Recht, darauf zu wohnen, und das Haus kann komplett Dir gehören. Wenn auch eine Eigentumswohnung für Dich passt: Die kann ein Ausländer als Volleigentum erwerben, mehr dazu in unserem Ratgeber zum Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand.
Achtung: Land über eine thailändische Firma zu kaufen, die Du kontrollierst, oder über einen thailändischen Bekannten, der es für Dich hält, ist etwas ganz anderes. Das ist eine Strohmann-Konstruktion und illegal, egal welche Papiere drumherum liegen.
So funktioniert ein 30-Jahres-Pachtvertrag
Ein Pachtvertrag über Land oder ein Haus darf in Thailand höchstens 30 Jahre laufen, und steht im Vertrag eine längere Dauer, kürzt das Gesetz ihn auf 30 Jahre. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch erlaubt eine Verlängerung, sobald die Laufzeit läuft, aber jede Verlängerung gilt nur für bis zu 30 Jahre ab dem Tag der Verlängerung. (Geprüft im September 2026.)
Es gibt auch eine Option auf Lebenszeit. Ein Pachtvertrag kann statt auf eine feste Zahl von Jahren auf die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen werden, und das Land Office trägt beides ein.
Was Du mit dem Pachtvertrag tun darfst
Ob Du das Land untervermieten oder den Pachtvertrag an jemand anderen weitergeben darfst, hängt von Deinem Vertrag ab, nicht vom Gesetz. Dasselbe gilt dafür, was passiert, wenn Du über das Vertragsende hinaus bleibst:
- Untervermieten und Pachtvertrag weitergeben: Beides geht nur, wenn der Vertrag es vorsieht. Ohne diese Klausel darfst Du den Pachtvertrag weder untervermieten noch an jemand anderen übertragen.
- Über das Vertragsende hinaus bleiben: Wohnst Du bei Ablauf der Laufzeit noch dort und der Verpächter weiß davon und widerspricht nicht, wird daraus ein Pachtvertrag ohne festes Ende. Das gibt Dir deutlich weniger Sicherheit als eine eingetragene Laufzeit.
Die „30+30+30“-Verlängerungsklausel
Ein „30+30+30“-Pachtvertrag ist ein eingetragener 30-Jahres-Vertrag mit einem gleichzeitig unterschriebenen Versprechen, dass der Verpächter zwei weitere 30-Jahres-Laufzeiten gewährt, und Thailands Oberster Gerichtshof hat entschieden, dass ein solches Versprechen unwirksam sein kann.
Im Fall von 2023 hatten Verpächter und Pächter einen 30-Jahres-Vertrag samt Versprechen auf zwei weitere 30-Jahres-Laufzeiten am selben Tag unterschrieben. Der Pächter hatte beide zusätzlichen Laufzeiten bereits bezahlt. Für die späteren Zeiträume gab es weder neue Pacht noch neue Bedingungen, obwohl sie bis zu 90 Jahre in die Zukunft reichten.
Das Gericht sah darin den Beweis, dass beide Seiten die 30-Jahres-Grenze umgehen wollten, und erklärte das Verlängerungsversprechen deshalb für unwirksam. Es weigerte sich auch, das Versprechen als gewöhnliche private Vereinbarung zwischen den Parteien zu retten, weil das den Sinn der Grenze unterlaufen hätte.
Worauf Du Dich verlassen kannst
Die eingetragenen 30 Jahre sind die einzige Laufzeit, auf die Du zählen kannst. Alles danach hängt davon ab, dass der Eigentümer des Landes im Jahr 30 einem neuen Pachtvertrag zustimmt, zu einer Pacht und Bedingungen, die dann Sinn ergeben.
In den Expat-Foren bekommt man bei dieser Frage eine fast einstimmige Antwort: Verlängerungsoptionen sind eine Hoffnung, kein Vermögenswert. Langjährige Forennutzer weisen außerdem darauf hin, dass im Grundbuch des Land Office immer nur die ersten 30 Jahre stehen. Wird eine Verlängerung verweigert, verklagst Du den Grundstückseigentümer also wegen Vertragsbruchs, statt ein Gericht um die Durchsetzung des nächsten Pachtvertrags zu bitten.
Tipp: Kalkuliere den Deal so, als wären 30 Jahre alles, was Du bekommst. Verlangt ein Verkäufer den Preis für 90 Jahre, zahlst Du für 60 Jahre, die das Gesetz nicht garantiert.
Warum die Eintragung zählt
Ein Pachtvertrag über thailändisches Land oder Gebäude mit mehr als drei Jahren Laufzeit gilt nur für drei Jahre, es sei denn, er ist schriftlich und beim Land Office eingetragen. Ein 30-Jahres-Vertrag, der beim Anwalt unterschrieben und nie zum Land Office gebracht wurde, ist für ein Gericht ein Drei-Jahres-Vertrag.
Die Eintragung bringt den Pachtvertrag außerdem in das Register, auf das sich Gerichte stützen. Ist er eingetragen, wird er im Landtitel beim Land Office vermerkt, und jeder, der den Titel vor einem Kauf oder einer Beleihung prüft, sieht ihn.
Ein eingetragener Pachtvertrag bleibt auch bestehen, wenn der Verpächter das Land verkauft, denn der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten des Verpächters Dir gegenüber. Der Vertrag hängt am Land, nicht nur an der Person, die unterschrieben hat.
Welches Land sich verpachten lässt
Einen Pachtvertrag am selben Tag einzutragen, klappt nur bei Land mit vollständiger Landurkunde (Chanote, โฉนดที่ดิน) oder mit einem Nor-Sor-3-Nutzungszertifikat (หนังสือรับรองการทำประโยชน์). Prüfe, welches Dokument der Verpächter tatsächlich besitzt, bevor Du über irgendetwas anderes verhandelst.
Pachtest Du nur einen Teil eines größeren Grundstücks, verlangt das Land Office eine Karte mit den Grenzen der gepachteten Fläche als Anlage zum Vertrag. Lässt Du das Grundstück vorher von einem Vermesser abstecken, beschreiben Karte und Vertrag genau das Stück Land, das Dir gehört.
So trägst Du einen Pachtvertrag beim Land Office ein
Ein Pachtvertrag wird beim Land Office des Bezirks eingetragen, in dem das Grundstück liegt, mit dem Verpächter persönlich oder per Vollmacht vertreten, und normalerweise ist alles am selben Tag erledigt. Der Beamte prüft vor der Eintragung die Rechte beider Seiten und den Vertrag, deshalb kann eine ungewöhnliche oder eindeutig rechtswidrige Klausel die Sache aufhalten.
Erforderliche Unterlagen
Die veröffentlichte Dokumentenliste des Land Office für die Eintragung eines Pachtvertrags betrifft beide Seiten. Bring die Originale mit:
- Eigentumsnachweis: die Original-Chanote oder Nor Sor 3 für das Land.
- Nachweis des Gebäudeeigentums: wenn der Pachtvertrag neben dem Land auch ein Haus umfasst.
- Ausweisdokumente: der thailändische Personalausweis des Verpächters und die Ausweisdokumente der ausländischen Partei.
- Zustimmung des Ehepartners: eine unterschriebene Zustimmung des Ehemanns oder der Ehefrau des Verpächters, wenn der Verpächter eine Person und keine Firma ist, dazu Scheidungsunterlagen, falls die Ehe beendet ist.
- Grenzkarte: eine Karte der gepachteten Fläche, dem Vertrag beigefügt.
- Thailändische Übersetzungen: Alle fremdsprachigen Dokumente müssen ins Thailändische übersetzt werden.
- Firmenunterlagen: Registrierungsdokumente und ein Gesellschafterbeschluss, wenn eine der beiden Seiten eine Firma ist.
Der Ablauf
Die Eintragung dauert unter 150 Minuten, sobald der Beamte mit Deiner Akte beginnt, die Wartezeit auf die Wartenummer nicht mitgerechnet. Bei einer Akte mit mehreren Eigentümern, mehreren Landurkunden oder einem Gebäude, dessen Größe nicht zu den Unterlagen passt, kann es länger dauern.
- Termin buchen: Du kannst vorab über das e-QLands-System des Department of Lands eine Wartenummer reservieren oder einfach vorbeikommen.
- Dokumentenprüfung: Die Mitarbeiter am Informationsschalter sehen Deine Unterlagen durch und geben Dir eine Wartekarte.
- Befragung: Der Beamte prüft die Rechte beider Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit und den Vertrag selbst.
- Zahlen und eintragen: Du zahlst Gebühren und Stempelsteuer, und der Pachtvertrag wird im Titel vermerkt.
Wer das durchlaufen hat, berichtet, dass das Land Office ein eigenes kurzes Pachtformular aufsetzt und Deinen vollständigen Vertrag daran anhängt. Dieses offizielle Formular ist die Fassung, die das Land Office einträgt, achte also darauf, dass die für Dich wichtigen Bedingungen auch dort ankommen.
Tipp: Lass Dir den vollständigen Vertrag auf Thailändisch aufsetzen, oder auf Thailändisch und Englisch nebeneinander, mit einer Klausel, welche Fassung bei Abweichungen gilt. Das Land Office arbeitet auf Thailändisch, und einen Vertrag, den Du nicht lesen kannst, kannst Du auch nicht prüfen.
Kosten
Die Eintragung eines Pachtvertrags in Thailand kostet eine Gebühr von 1 % der gesamten Pacht für die ganze Vertragslaufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer auf dieselbe Summe, und Schlüsselgeld zählt als Pacht. Die übrigen Gebühren des Land Office betragen jeweils ein paar Baht. (Geprüft im September 2026.)
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Eintragungsgebühr | 1 % der gesamten Pacht für die volle Laufzeit, einschließlich eventuellem Schlüsselgeld |
| Stempelsteuer | 0,1 % der gesamten Pacht für die volle Laufzeit (keine Stempelsteuer bei Pachtverträgen über Reisfelder oder landwirtschaftliche Flächen) |
| Antragsgebühr | 5 THB pro Grundstück |
| Stempelsteuer für die Zweitausfertigung | 5 THB |
| Vollmacht | 20 THB pro Angelegenheit |
| Zeugengebühr | 10 THB pro Zeuge |
Bei einem 30-Jahres-Pachtvertrag mit 10.000 THB im Monat beträgt die Gesamtpacht 3.600.000 THB. Das ergibt 36.000 THB Eintragungsgebühr und 3.600 THB Stempelsteuer, also rund 39.600 THB am Schalter.
Das Zivil- und Handelsgesetzbuch teilt die Kosten eines Pachtvertrags zu gleichen Teilen auf beide Seiten auf. Vereinbare schriftlich, wer die Rechnung des Land Office zahlt, denn sie ist am Tag der Eintragung in voller Höhe fällig.
Einmalzahlung oder monatlich
Ein 30-Jahres-Pachtvertrag kann als Einmalbetrag oder als monatliche oder jährliche Pacht bezahlt werden, und Nutzer der Expat-Foren berichten, dass Bauträger, die Häuser auf gepachtetem Land verkaufen, meist alle 30 Jahre im Voraus wollen. Bei einer Einmalzahlung ist die Pacht für die ganzen 30 Jahre am ersten Tag weg, sodass alles, was später schiefgehen kann, Dich den vollen Betrag kostet.
Foren-Nutzer, die unbebautes Land beruflich verpachten, sehen es andersherum. Sie zahlen monatlich und ohne Schlüsselgeld, und einer warnt vor jedem, der „Schlüsselgeld oder eine andere Gebühr für die Pacht eines unbebauten Grundstücks“ verlangt. Ein anderer hat bei einer Vorauszahlung von 3 Millionen THB nachgerechnet und darauf hingewiesen, dass dasselbe Geld, angelegt, schon allein einen großen Teil einer Monatspacht decken könnte.
Ein Haus auf gepachtetem Land besitzen
Ein Ausländer kann in Thailand ein Haus besitzen, obwohl das Land darunter jemand anderem gehört, weil das thailändische Recht das Eigentum an einem Gebäude vom Eigentum am Land trennt. Das Instrument, um das offiziell zu machen, ist ein Superficies-Recht (สิทธิเหนือพื้นดิน), das wie ein Pachtvertrag beim Land Office eingetragen wird.
Eine Superficies gibt Dir das Eigentum an Gebäuden, Anlagen oder Pflanzungen auf fremdem Land. Sofern die eingetragene Urkunde nichts anderes sagt, kannst Du sie verkaufen und an Deine Erben weitergeben. Sie kann für eine feste Dauer von bis zu 30 Jahren laufen, verlängerbar, oder auf die Lebenszeit des Landeigentümers oder des Rechtsinhabers.
Alle Belege auf Deinen Namen
Das Eigentum an einem Haus lässt sich am leichtesten nachweisen, wenn jedes Dokument dahinter auf Deinen Namen lautet. Nutzer der Expat-Foren, die auf gepachtetem Land gebaut haben, kommen immer wieder auf dieselbe Checkliste zurück:
- Baugenehmigung: auf Deinen Namen, nicht auf den des Landeigentümers.
- Bauvertrag: von Dir mit dem Bauunternehmer unterschrieben.
- Zahlungen: von Deinem eigenen Bankkonto, damit die Geldspur zum Vertrag passt.
- Genehmigung vor Ort: Kläre bei der Gemeindeverwaltung (dem Or Bor Tor, อบต.), ob Du auf diesem Land das Geplante bauen darfst, bevor Du den Pachtvertrag unterschreibst, nicht erst danach.
Was am Ende mit dem Haus passiert
Was mit dem Haus passiert, wenn der Pachtvertrag endet, regelt allein der Vertrag, also schreib es hinein. Üblicherweise hast Du die Wahl zwischen:
- Übergabe: Das Haus geht mit dem Land an den Landeigentümer.
- Abriss und Rückgabe: Du reißt das Haus ab und gibst unbebautes Land zurück.
Ein langjähriger Pächter auf ASEANNOW, der viermal unbebautes Land gepachtet hat, für ein Wohnhaus und für Gästehäuser, schreibt die Abriss-und-Rückgabe-Klausel in jeden Pachtvertrag. Sein Argument: Ein Verpächter, der unbebautes Land statt eines fertigen Gebäudes zurückbekommt, hat jeden Grund, einem neuen Pachtvertrag zuzustimmen. Wer plant weiterzuziehen, nennt aus demselben Grund auch Holzhäuser oder transportable Häuser.
Was mit dem Pachtvertrag beim Tod passiert
Ein thailändischer Pachtvertrag gilt standardmäßig als höchstpersönlich für den Pächter und endet daher mit dessen Tod, wenn der Vertrag nichts anderes sagt. Den Ausweg hat Thailands Oberster Gerichtshof 2016 in einem Plenarurteil festgelegt. Ein Pachtvertrag, der dem Pächter Untervermietung oder Übertragung erlaubt, ist nicht höchstpersönlich und geht daher für die Restlaufzeit auf die Erben des Pächters über.
In diesem Fall war der Pachtvertrag eine eingetragene 30-Jahres-Laufzeit, die Untervermietung erlaubte und vorausbezahlt war, und die Erben behielten ihn. Das Gericht merkte auch an, dass das Ergebnis anders ausgefallen wäre, wenn der Pachtvertrag auf die Lebenszeit des Pächters gelaufen wäre oder mit dessen Tod enden sollte.
- Soll er an die Familie gehen: Nimm eine feste Laufzeit und eine Klausel, die Untervermietung und Übertragung des Pachtvertrags erlaubt.
- Brauchst Du ihn nur zu Lebzeiten: Das leistet ein Pachtvertrag auf Lebenszeit oder ein Nießbrauch, und er endet mit Dir.
Sichere den Pachtvertrag mit einem thailändischen Testament ab, das festlegt, wer ihn bekommt, und mit einem eigenen Testament für das Haus, wenn Du es über eine Superficies besitzt. Wie das geht, erklärt unser Ratgeber zum Testament in Thailand.
Pacht vom thailändischen Ehepartner oder Partner
Ein Pachtvertrag mit Deinem thailändischen Ehemann oder Deiner Ehefrau ist die schwächste Art von Pachtvertrag, denn das thailändische Recht erlaubt jedem Ehegatten, jeden Vermögensvertrag anzufechten, der während der Ehe zwischen beiden geschlossen wurde. Dieses Anfechtungsrecht gilt für die gesamte Ehe und noch ein Jahr nach ihrem Ende, ob durch Scheidung oder Tod.
Das ist eine der häufigsten Konstellationen, und genau hier laufen die Forengeschichten schief. Ein Ausländer bezahlt das Land, der Name des thailändischen Partners kommt in den Titel, und ein 30-Jahres-Pachtvertrag zurück an den Ausländer soll das Geld schützen. In einem Bericht auf ASEANNOW trennte sich ein Ausländer, der Land im Namen seiner Freundin finanziert und einen 30-Jahres-Pachtvertrag zurückbekommen hatte, von ihr und konnte nur verkaufen, indem er ihr einen Prozentsatz des Gewinns für die „Erlaubnis zum Verkauf“ zahlte.
Die Anfechtungsregel betrifft nur Verträge, die während der Ehe geschlossen wurden, ein vor der Heirat eingetragener Pachtvertrag ist also nicht angreifbar. Erfahrene Forennutzer sagen dasselbe: Wenn Ihr nicht verheiratet seid, hält ein Pachtvertrag oder Nießbrauch von Deinem Partner besser. Für Ehepaare liegt die tiefere Lösung in einem ordentlichen Ehevertrag und einem Testament, statt sich allein auf den Pachtvertrag zu verlassen.
Das andere Risiko, das Forennutzer ansprechen, ist die Familie. Stirbt Dein Partner, geht das Land samt den Pflichten des Verpächters aus Deinem eingetragenen Pachtvertrag auf dessen Erben über, und Du bleibst für den Rest der Laufzeit. Ohne eingetragenen Pachtvertrag oder Nießbrauch hast Du kein Bleiberecht.
Pacht, Nießbrauch und Superficies im Vergleich
Pacht, Nießbrauch und Superficies sind drei verschiedene Rechte, die ein Ausländer an thailändischem Land eintragen lassen kann, und sie werden oft kombiniert. Pacht plus Superficies ist die übliche Kombination für alle, die ein Haus bauen; Nießbrauch oder eine Pacht auf Lebenszeit ist üblich für alle, die nur das lebenslange Wohnrecht wollen.
| Recht | Was es Dir gibt | Wie lange | Geht auf Erben über? |
|---|---|---|---|
| Pacht (การเช่า) | Das Recht, Land oder Haus gegen Pacht zu nutzen | Bis zu 30 Jahre, verlängerbar um bis zu 30 weitere ab dem Verlängerungsdatum, oder auf die Lebenszeit des Verpächters oder Pächters | Nur, wenn der Vertrag Untervermietung oder Übertragung erlaubt |
| Nießbrauch (สิทธิเก็บกิน) | Besitz, Nutzung und Erträge aus dem Land, etwa durch Vermietung | Bis zu 30 Jahre, verlängerbar, oder die Lebenszeit des Inhabers (Lebenszeit gilt als vereinbart, wenn keine Frist festgelegt ist) | Nein; er endet immer mit dem Tod des Inhabers |
| Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) | Eigentum an Gebäuden, Anlagen oder Pflanzungen auf fremdem Land | Bis zu 30 Jahre, verlängerbar, oder die Lebenszeit des Landeigentümers oder Inhabers | Ja, sofern die Urkunde nichts anderes sagt |
| Wohnrecht (สิทธิอาศัย) | Das Recht, in einem Haus zu wohnen | Bis zu 30 Jahre, verlängerbar, oder die Lebenszeit des Inhabers | Nein, und es ist nicht übertragbar |
Ob sich ein Nießbrauch eintragen lässt, hängt zum Teil vom Land Office ab. In den Expat-Foren lautet der durchgängige Rat: „Nicht jedes Land Office lässt einen Nießbrauch eintragen. Frag besser nach, bevor Du das Land kaufst.“ Ein Nutzer merkte an, dass sich die örtliche Praxis ändern kann, wenn der Leiter des Amtes wechselt.
Die Razzia auf Samui 2026 und lange Pachtverträge
Seit August 2026 nehmen Beamte, die auf Koh Samui und Koh Phangan gegen ausländisch kontrollierte Immobilien ermitteln, neben Strohmann-Firmen auch 30-Jahres-Pachtverträge ins Visier. Am 15. August eröffnete eine gemeinsame Aktion von mehr als 300 Beamten 60 Verfahren gegen 59 Firmen und 88 Personen, die 37 Grundstücke und Gebäude im Wert von etwa 1,2 Milliarden THB betrafen.
Innenministerium und Polizei, die die Kampagne leiten, erklärten, einige Ausländer nutzten 30-Jahres-Pachtverträge statt eines Landkaufs, und die Ermittler prüften, ob bestimmte Pachtkonstruktionen einem Ausländer eine Kontrolle verschaffen, die auf Eigentum hinausläuft. Außerdem könnten Kanzleien und Buchhalter, die beim Bau illegaler Strukturen helfen, ins Visier geraten.
Ein echter Pachtvertrag mit einem thailändischen Landeigentümer, eingetragen beim Land Office, ist legal. Aufmerksamkeit erregt ein Pachtvertrag, der auf etwas anderem aufsetzt, etwa auf Land, das mit dem Geld des Ausländers über eine Firma gekauft wurde, deren thailändischen Gesellschaftern ihre Anteile nicht wirklich gehören, oder ein Stapel vorausbezahlter Verlängerungen und Optionen, der zusammen wie ein Verkauf aussieht.
Unser Erklärstück zum Vorgehen gegen thailändische Strohmann-Firmen behandelt die Strafen und was zu tun ist, wenn Du bereits in einer solchen Konstruktion steckst.
Häufige Fehler und Fallstricke
Die meisten Pachtprobleme entstehen, weil ein Schritt ausgelassen wurde, der damals optional wirkte. Diese Fehler tauchen immer wieder auf, im Gesetz wie in den Expat-Foren:
- Nicht eintragen: Ein 30-Jahres-Pachtvertrag, der in der Schublade liegt, ist drei Jahre durchsetzbar.
- 90 Jahre bezahlen: Mit dem ersten Pachtvertrag unterschriebene Verlängerungsversprechen können unwirksam sein, ein auf 90 Jahren basierender Preis bezahlt also 60 Jahre, auf die Du nicht zählen kannst.
- Keine Übertragungsklausel: Ohne Erlaubnis zur Untervermietung oder Übertragung kannst Du den Pachtvertrag nicht weiterverkaufen, und er kann mit Deinem Tod enden.
- Den Pachtvertrag vom Ehepartner als Sicherheit sehen: Jeder Ehegatte kann ihn während der Ehe oder noch ein Jahr danach anfechten.
- Den Titel nicht vorher prüfen: Vergewissere Dich, dass der Verpächter laut Chanote wirklich der Eigentümer ist, und prüfe, ob Hypotheken oder andere Rechte darauf eingetragen sind.
- Davon ausgehen, dass das Land Office zustimmt: Nutzer in Bangkok berichten von Ämtern, die einen Pachtvertrag oder Nießbrauch ablehnten, der direkt nach dem Landkauf eingetragen werden sollte, frag also beim örtlichen Amt nach, bevor Du Dich festlegst.
- Das Vertragsende nicht regeln: Halte im Vertrag fest, was im Jahr 30 mit dem Haus passiert.
- Den Anwalt des Verkäufers nutzen: Lass den Vertrag von Deinem eigenen Anwalt lesen. Der Ratgeber zur Anwaltssuche in Thailand erklärt, was Dich erwartet.
Häufig gestellte Fragen
Die 30-Jahres-Grenze und die Regel, dass alles über drei Jahre eingetragen werden muss, beantworten das meiste, was Leute zu thailändischen Landpachtverträgen fragen. Das sind die Fragen, die danach kommen.
Ist das 99-Jahre-Pachtgesetz in Kraft?
Nein. 2025 schlug die Regierung vor, das Pachtrechtsgesetz so zu ändern, dass Pachtverträge von bis zu 99 Jahren möglich werden, wobei das Land an das Finanzministerium geht, am Ende an den Staat zurückfällt und landwirtschaftliche Flächen ausgenommen sind. Zum Zeitpunkt unserer Prüfung im September 2026 war es noch kein Gesetz, die 30-Jahres-Grenze gilt also weiterhin.
Kann ein Ausländer einen Pachtvertrag in eigenem Namen eintragen?
Ja. Ein Ausländer kann als namentlicher Pächter eines eingetragenen Pachtvertrags über Land oder ein Haus in Thailand auftreten, ohne dass auf Pächterseite eine thailändische Person oder Firma nötig ist.
Welcher ist der kürzeste Pachtvertrag, der eingetragen werden muss?
Jeder Pachtvertrag über Land oder Gebäude mit mehr als drei Jahren muss eingetragen werden, um für die volle Laufzeit durchsetzbar zu sein. Verträge mit drei Jahren oder weniger müssen nicht eingetragen werden.
Kann ich meinen Pachtvertrag nach 30 Jahren verlängern?
Ja, wenn der Landeigentümer zu dem Zeitpunkt zustimmt. Du würdest einen neuen Pachtvertrag über bis zu 30 Jahre ab dem Verlängerungsdatum eintragen. Auf ein Verlängerungsversprechen, das mit dem ursprünglichen Pachtvertrag unterschrieben wurde, kannst Du Dich nicht verlassen.
Bleibt der Pachtvertrag bestehen, wenn der Landeigentümer stirbt oder verkauft?
Ja. Ein Käufer des Landes übernimmt die Rechte und Pflichten des Verpächters aus Deinem Pachtvertrag, und die Erben eines Landeigentümers erben diese Pflichten zusammen mit dem Land, für den Rest der eingetragenen Laufzeit.
Ist Pacht oder Nießbrauch besser?
Das hängt davon ab, was Du brauchst:
- Pacht: Mit Übertragungsklausel kann sie an Deine Erben gehen und weiterverkauft werden.
- Nießbrauch: Er kann Dein ganzes Leben dauern, endet aber mit Dir.
Viele kombinieren eine Pacht oder einen Nießbrauch am Land mit einer Superficies am Haus.
Quellen
- Behördenportal (info.go.th), Eintragung von Pachtverträgen beim Department of Lands: Eintragungsvoraussetzungen, zulässige Eigentumsnachweise, erforderliche Unterlagen, Bearbeitungszeit, Buchung über e-QLands sowie 1 % Gebühr und 0,1 % Stempelsteuer.
- Zivil- und Handelsgesetzbuch, §§ 537-571 (englische Übersetzung): Eintragung von Pachtverträgen über drei Jahre (§ 538), Kostenteilung (§ 539), 30-Jahres-Grenze und Verlängerungen (§ 540), Pacht auf Lebenszeit (§ 541), Untervermietung und Übertragung (§ 544), Fortbestand beim Verkauf (§ 569) und stillschweigende Fortsetzung (§ 570).
- Zivil- und Handelsgesetzbuch, §§ 1410-1416: Superficies, einschließlich Übertragung und Vererbung (§ 1411) und Laufzeit (§ 1412).
- Zivil- und Handelsgesetzbuch, §§ 1417-1428: Nießbrauch und die Vermutung der Lebenszeit (§ 1418).
- Zivil- und Handelsgesetzbuch, §§ 1402-1409: Wohnrecht und seine 30-Jahres-Grenze (§ 1403).
- Zivil- und Handelsgesetzbuch, § 1469: Recht der Ehegatten, während der Ehe geschlossene Vermögensverträge anzufechten.
- Zivil- und Handelsgesetzbuch, § 1418: Dauer des Nießbrauchs und sein Ende mit dem Tod des Inhabers.
- Zivil- und Handelsgesetzbuch, § 1600: Der Nachlass umfasst die Rechte und Pflichten des Verstorbenen.
- Land Code, §§ 86-96: Beschränkungen beim Landerwerb durch Ausländer.
- Urteil des Obersten Gerichtshofs 4655/2566 (thailändischer Text, Decha Law Office): das für unwirksam erklärte 30+30+30-Verlängerungsversprechen.
- Urteile des Obersten Gerichtshofs 540/2517 und 11058/2559 (thailändische Zusammenfassung): Pachtverträge, die mit dem Tod des Pächters enden, und Pachtverträge mit Übertragungsklausel, die auf die Erben übergehen.
- The Nation, 15. August 2026: Aktion auf Koh Samui, 60 Verfahren, 88 Verdächtige, 37 Grundstücke im Wert von 1,2 Milliarden THB.
- Thai Examiner, 16. August 2026: Ermittler prüfen 30-Jahres-Pachtverträge und professionelle Berater.
- Krungthep Turakij (Bangkok Biz News): die vorgeschlagene Änderung zur 99-Jahres-Pacht und ihre Bedingungen.
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