Wer in Thailand eine Immobilie besitzt, hat verschiedene Steuerpflichten – von Übertragungsgebühren und Quellensteuer bis hin zur jährlichen Grundsteuer. Was Dich erwartet, bevor Du kaufst oder verkaufst.
Ob Du planst, eine Immobilie in Thailand zu kaufen, oder bereits eine besitzt – unter Umständen bist Du verpflichtet, Steuern an den Thai-Staat zu zahlen. Es gibt verschiedene Steuerarten, die je nach Situation anfallen.
Es empfiehlt sich, die anfallenden Steuern sowohl mit Deinem Immobilienmakler als auch mit einem Anwalt durchzugehen – oder einfach beim zuständigen Bezirksamt nachzufragen.
Hier ist eine Übersicht der verschiedenen Steuern, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Thailand anfallen können.
Contents
- Das Wichtigste im Überblick
- Zuerst: Den erklärten Wert Deiner Immobilie kennen
- Übertragung einer Immobilie
- Wie zahlt man Steuern bei einer Immobilienübertragung?
- Jährliche Grundsteuer
- Wie die Grundsteuersätze tatsächlich mit dem Wert Deiner Immobilie steigen
- Der Freibetrag von 50 Millionen Baht: Wer tatsächlich qualifiziert ist
- Steuer auf Mieteinnahmen
- Steuerzahlung
- Wann zahlt man Grundsteuern in Thailand?
- Ein wichtiger Hinweis
- Häufig gestellte Fragen
- Was passiert, wenn Du die jährliche Grundsteuer zu spät zahlst?
- Kann ich den offiziellen Schätzwert einer Immobilie vor dem Kauf oder Verkauf prüfen?
- Zahlen Ausländer höhere Grundsteuersätze als thailändische Staatsbürger?
- Was passiert mit der Grundsteuer, wenn ich eine Immobilie in Thailand erbe oder hinterlasse?
- Wurde das „Bananenbaum“-Schlupfloch zur Vermeidung der landwirtschaftlichen Grundsteuer geschlossen?
- Jetzt bist Du dran
Das Wichtigste im Überblick
- Die Grundsteuern in Thailand unterscheiden sich je nachdem, ob Du eine Immobilie kaufst, verkaufst oder hältst.
- Bei einer Eigentumsübertragung können bis zu vier Steuern anfallen: Übertragungssteuer, Stempelsteuer, Quellensteuer und Sondergewerbesteuer.
- Die Übertragungssteuer beträgt 2 % des eingetragenen Werts und wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
- Die Sondergewerbesteuer von 3,3 % gilt, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre besessen hat.
- Die jährliche Grundsteuer basiert auf dem behördlich geschätzten Wert. Selbst genutzte Hauptwohnsitze sind bis zu einem Wert von 50 Millionen Baht in der Regel befreit.
- Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Thailand gelten als Einkommen und müssen als Einkommensteuer deklariert werden.
- Im Grundbuchamt werden keine Barzahlungen mehr akzeptiert – zahle per QR-Code.
- Lass Dich vor einem Kauf oder Verkauf von einem Steuerberater oder Buchhalter beraten, da besonders die Quellensteuerberechnung fehleranfällig ist.
Zuerst: Den erklärten Wert Deiner Immobilie kennen
Die Grundlage für die Steuerberechnung ist der erklärte Wert Deiner Immobilie.
Der erklärte Wert entspricht dem Kaufpreis der Immobilie und wird in den Übertragungsunterlagen angegeben.
Beachte, dass die Begriffe „Schätzwert“ und „erklärter Wert“ oft synonym verwendet werden, da sie in Übertragungsunterlagen häufig als identisch eingetragen sind.
Die Grundsteuer wird auf Basis des höheren der beiden Werte berechnet: des erklärten Werts oder des Schätzwerts. Der erklärte Wert sollte den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln. In vielen Fällen liegt er höher als der Schätzwert, also die offizielle behördliche Einschätzung des Werts Deiner Immobilie.
Ist der Schätzwert jedoch höher als der erklärte Wert, wird die Grundsteuer stattdessen auf Basis des Schätzwerts berechnet.
Übertragung einer Immobilie
Bei der Übertragung einer Immobilie in Thailand fallen bis zu vier Steuern an:
- Übertragungssteuer
- Stempelsteuer
- Quellensteuer
- Sondergewerbesteuer
Übertragungssteuer
Die Übertragungssteuer beträgt 2 % des eingetragenen Werts der Immobilie. (Geprüft im September 2026.)
Stempelsteuer
Sie wird mit 0,5 % des eingetragenen Immobilienwerts erhoben und ist fällig, wenn keine Sondergewerbesteuer anfällt. In der Regel trägt der Verkäufer diese Steuer zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Quellensteuer
Die Quellensteuer wird unterschiedlich berechnet, je nachdem ob der Verkäufer ein Unternehmen oder eine Privatperson ist.
Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist
Ein Unternehmen, das eine Immobilie verkauft, zahlt 1 Prozent des höheren der folgenden Werte:
• des eingetragenen (erklärten) Verkaufswerts, oder
• des vom Grundbuchamt geschätzten Werts.
Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist
Bei Privatpersonen wird die Quellensteuer als Einkommensteuer behandelt und nach einer speziellen Formel des Grundbuchamts berechnet.
Wichtig: Die Quellensteuer bei Immobilienübertragungen wird häufig falsch berechnet. Für die genaue Berechnung wende Dich direkt an das Grundbuchamt.
Sondergewerbesteuer
Wenn ein Verkäufer, der kein Unternehmen ist, eine Immobilie weniger als 5 Jahre besitzt, ist er bzw. sie verpflichtet, diese Steuer zu zahlen. Sie beträgt 3,3 %, je nachdem, ob der eingetragene Verkaufswert oder der Schätzwert höher ist. (Geprüft im September 2026.)
Diese Regelung gilt gleichermaßen für Privatpersonen und Unternehmen.
Eine Ausnahme für Unternehmen besteht, wenn der Verkäufer in der Immobilie wohnt und seit mehr als einem Jahr im Hausregister eingetragen ist.
Hypothekengebühr
Finanziert der Käufer den Kauf über ein Darlehen, fällt eine Hypothekengebühr von 1 % des eingetragenen Immobilienwerts an.
Wer zahlt welche Steuer bei der Immobilienübertragung in Thailand?
Das hängt vollständig von der Verhandlung ab. Manchmal übernimmt der Verkäufer alle Gebühren. In seltenen Fällen – etwa bei einem sehr niedrigen Kaufpreis – trägt der Käufer alles.
In den meisten Fällen sieht die Aufteilung jedoch so aus:
- Übertragungssteuer: je zur Hälfte Käufer und Verkäufer
- Stempelsteuer: Verkäufer
- Quellensteuer: Verkäufer
- Sondergewerbesteuer: Verkäufer
- Hypothekengebühr: Käufer
Wie zahlt man Steuern bei einer Immobilienübertragung?
Zahle direkt beim Grundbuchamt per QR-Code. Barzahlungen werden nicht mehr akzeptiert.
Jährliche Grundsteuer
Gebäude-, Wohnungs- und Grundstückssteuern werden jährlich im Rahmen des Grundsteuergesetzes erhoben.
Das Grundsteuergesetz (2019) setzt die Steuern auf Basis des behördlich geschätzten Werts wie folgt fest:
- Landwirtschaftlich 0,01 % – 0,1 %
- Wohnnutzung 0,02 % – 0,1 %
- Gewerblich 0,3 % – 0,7 %
- Leer stehend/ungenutzt 0,3 % – 0,7 %
Es gibt Ausnahmen:
- Wenn Dein erstes Eigentum ein Wohnhaus ist und Du sowohl das Grundstück als auch das Gebäude besitzt und der Wert unter 50 Millionen Baht liegt, bist Du befreit. (Geprüft im September 2026.)
- Wenn Du Eigentümer von landwirtschaftlichem Land mit einem Wert unter 50 Millionen Baht bist, bist Du ebenfalls befreit.
Aus diesem Grund pflanzen manche Leute Bananenbäume auf ihrem Grundstück, um die Steuer zu umgehen. Die Finanzbehörde ist sich dessen bewusst und geht mittlerweile strenger dagegen vor.
Die jährliche Grundsteuer lässt sich am einfachsten beim Bezirksamt oder per Mobile Banking bezahlen.
Ein Eigentümer- oder Nutzungswechsel muss innerhalb von 60 Tagen der zuständigen Verwaltungsbehörde (SAO) gemeldet werden. Die Steuerpflicht beginnt dann am 1. Januar des Folgejahres.
Wie die Grundsteuersätze tatsächlich mit dem Wert Deiner Immobilie steigen
Die oben genannten Prozentsätze sind keine Pauschalsätze. Innerhalb jeder Grundstückskategorie steigt der Satz stufenweise, je höher der Schätzwert Deiner Immobilie ausfällt.
- Wohnnutzung. Beginnt bei knapp 0,02 % direkt oberhalb der Freibetragsgrenze und steigt bei einer deutlich teureren Immobilie auf bis zu 0,10 %.
- Gewerblich und unbebautes Land. Funktionieren nach demselben Prinzip und steigen mit zunehmendem Schätzwert von 0,3 % auf bis zu 0,7 %.
Nimm zum Beispiel zwei Immobilien, die beide mit THB70 Millionen bewertet sind.
- Dein Hauptwohnsitz. Die Steuer fällt nur auf die THB20 Millionen oberhalb des THB50-Millionen-Freibetrags an, zum niedrigsten Wohnsatz von 0,02 %, also rund THB4.000 im Jahr.
- Ein unbebautes Grundstück. Wird stattdessen mit den vollen THB70 Millionen zum Satz für unbebautes Land besteuert, da der Wohn-Freibetrag für ungenutztes Land nicht gilt.
Von 2020 bis 2025 gab es hohe Nachlässe auf die Steuer: Während der Pandemie senkte die Regierung sie um bis zu 90 %, danach wurden die Nachlässe schrittweise zurückgefahren, um alle allmählich wieder an die vollen Sätze zu gewöhnen. 2026 ist das erste Jahr, in dem Eigentümer den vollen Betrag ohne Nachlass zahlen.
Auch der Zeitplan für 2026 hat sich ins Jahr hinein verschoben:
- Die Bescheide werden im April verschickt.
- Die Zahlung ist bis Ende Juni fällig. (Geprüft im September 2026.)
- Bescheide über THB3.000 können bis August in zinsfreie Raten aufgeteilt werden.
Einzelne örtliche Ämter können diese Termine verschieben. Prüfe daher den genauen Zeitplan beim zuständigen Bezirksamt (oder der SAO) für Deine Immobilie.
Der Freibetrag von 50 Millionen Baht: Wer tatsächlich qualifiziert ist
Der Wohn-Freibetrag gilt nicht automatisch für jeden Eigenheimbesitzer. Um ihn zu beanspruchen, muss Dein Name zum 1. Januar des Steuerjahres sowohl im Grundbuch als auch im Hausregister (Tabien Baan) für diese Adresse eingetragen sein, und es muss sich um die Immobilie handeln, in der Du tatsächlich wohnst.
- Du besitzt das Grundstück und das Gebäude. Der Freibetrag deckt die ersten THB50 Millionen des Schätzwerts. (Geprüft im September 2026.)
- Du besitzt nur das Gebäude. Das trifft auf die meisten Eigentumswohnungsbesitzer zu, da eine Eigentumswohnung kein Grundstückseigentum einschließt. Der Freibetrag sinkt auf die ersten THB10 Millionen des Schätzwerts.
- Du besitzt eine Zweitimmobilie. Nur eine Immobilie pro Eigentümer gilt als steuerbefreiter Hauptwohnsitz. Jede weitere Immobilie wird ab dem ersten Baht des Schätzwerts besteuert, selbst wenn Dein Hauptwohnsitz vollständig befreit ist.
Das ist für ausländische Eigentümer relevanter, als die Eckzahlen vermuten lassen. Ausländer können eine Eigentumswohnung direkt auf ihren eigenen Namen kaufen, innerhalb der 49-%-Ausländerquote des Gebäudes. Allerdings ist die Eintragung im thailändischen Hausregister für Nicht-Staatsbürger nicht immer einfach, und viele ausländische Eigentümer erledigen diesen Schritt nie. Ohne diese Eintragung qualifiziert sich die Einheit nicht als steuerbefreiter Hauptwohnsitz, und die Grundsteuer fällt ab dem ersten Baht des Schätzwerts an, zum niedrigsten Wohnsatz (0,02 %). In der Praxis bleibt das bei den meisten einzelnen Eigentumswohnungen eine überschaubare Summe, aber es ist leicht, fälschlicherweise anzunehmen, der Freibetrag von THB50 Millionen decke automatisch auch eine kleine Einheit ab. Plane das also separat ein.
Steuer auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen gelten als Einkommen und werden als Einkommensteuer besteuert. Weitere Informationen findest Du in unserem Artikel zur Einkommensteuer in Thailand für Ausländer.
Steuerzahlung
Du kannst Deine Steuern online über Dein Thai-Bankkonto an das Finanzamt zahlen.
Sowohl die Bangkok Bank als auch die Krungthai Bank ermöglichen Steuerzahlungen in ihren Filialen.
Bei der Krungthai Bank läuft der Prozess in vier Schritten ab:
- Ein Steuerberater oder Anwalt stellt den Steuerbeleg aus.
- Du bringst die Steuerunterlagen persönlich zur Bank. Dein Berater kann diese für Dich ausdrucken.
- Die Bank stellt Dir den Steuerbeleg aus.
- Dein Berater stellt Dir anschließend die Steuerquittung aus.
Alternativ gibt es weitere Zahlungsmöglichkeiten:
- Kleine Beträge lassen sich am Geldautomaten bezahlen.
- Alternativ kannst Du über das Online-Banking Deiner Bank zahlen.
- Die Zahlung kann auch über die juristische Person abgewickelt werden.
Welche Methode für Dich am besten passt, entscheidest Du selbst. Der Prozess beginnt in der Regel damit, dass der Eigentümer eine Selbstauskunft beim SAO für Grundstücks- und Gebäudesteuern einreicht.
Wann zahlt man Grundsteuern in Thailand?
Da es in Thailand keine allgemeine Grundsteuer gibt, variieren die Zahlungsfristen.
Steuern nach dem Grundsteuergesetz werden jährlich von der Kommunalverwaltung erhoben. Das Steuerjahr läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember, die Steuern für diesen Zeitraum sind bis zum 31. März fällig.
Ein wichtiger Hinweis
Die Behörden werden regelmäßig aktiv und suchen nach Steuerschuldnern – bei Verstößen drohen Bußgelder. Wer eine Immobilie über eine Thai-Gesellschaft besitzt, erhält Bußgeldbescheid und Steuerrechnung direkt zugestellt.
Wer pünktlich zahlt, vermeidet weitere Nachforschungen zu seinen Steuerpflichten.
Häufig gestellte Fragen
Was passiert, wenn Du die jährliche Grundsteuer zu spät zahlst?
Die örtlichen Verwaltungen verhängen zusätzlich zur geschuldeten Steuer einen Säumniszuschlag, der mit der Zeit weiter ansteigt.
- Bevor eine schriftliche Mahnung eintrifft. Zahlst Du zu spät, aber bevor die Mahnung bei Dir eintrifft, beträgt der Zuschlag 10 % der ausstehenden Steuer.
- Nach der Mahnung, innerhalb der gesetzten Frist. Der Zuschlag steigt auf 20 %.
- Auch nach Ablauf dieser Frist. Der Zuschlag steigt auf 40 %.
Zusätzlich zum jeweiligen Zuschlag fällt ein separater Aufschlag von 1 % pro Monat auf die ausstehende Steuer an (ein angebrochener Monat zählt als voller Monat), gedeckelt auf die Höhe der geschuldeten Steuer.
Kann ich den offiziellen Schätzwert einer Immobilie vor dem Kauf oder Verkauf prüfen?
Ja. Die Treasury Department betreibt ein kostenloses Online-Tool namens D-Value, das über ihre Website und die TRD Property Valuation App verfügbar ist. Nach der Identitätsprüfung über ThaiD oder die Paotang App schickt es innerhalb von etwa 10 Minuten ein beglaubigtes Bewertungsdokument per E-Mail. Es lohnt sich, das vor der Preisverhandlung zu prüfen, da mehrere der auf dieser Seite genannten Steuern (Übertragungssteuer, Sondergewerbesteuer, Quellensteuer) auf Basis des jeweils höheren Werts berechnet werden: entweder der Schätzwert oder der tatsächlich vereinbarte Preis.
Zahlen Ausländer höhere Grundsteuersätze als thailändische Staatsbürger?
Nein. Die Grundsteuersätze und die bei der Übertragung anfallenden Steuern gelten unabhängig von der Staatsangehörigkeit gleichermaßen. Der praktische Unterschied für ausländische Eigentümer liegt meist beim Freibetrag, nicht beim Steuersatz: Da die meisten ausländischen Käufer eine Eigentumswohnung statt Land besitzen und viele nicht im thailändischen Hausregister eingetragen sind, erfüllen sie seltener die Voraussetzungen für den vollen Freibetrag von THB50 Millionen (bzw. THB10 Millionen), wie oben beschrieben.
Was passiert mit der Grundsteuer, wenn ich eine Immobilie in Thailand erbe oder hinterlasse?
Die jährliche Grundsteuer läuft auch nach der Übertragung an einen Erben weiter und wird ab diesem Zeitpunkt zur Pflicht des neuen Eigentümers. Unabhängig davon besteuert das thailändische Erbschaftsteuergesetz Nachlässe im Wert von mehr als THB100 Millionen, mit Sätzen, die je nach Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen variieren. Ein überlebender Ehepartner ist unabhängig von der Höhe des Nachlasses befreit. In unserem Leitfaden zum Testament in Thailand erfährst Du, wie eine Immobilie an Erben übergeht, wenn Du kein Testament hinterlässt.
Wurde das „Bananenbaum“-Schlupfloch zur Vermeidung der landwirtschaftlichen Grundsteuer geschlossen?
Größtenteils ja. Ein paar symbolische Pflanzen auf brachliegendem Land reichen nicht mehr zuverlässig aus, um es steuerlich als „landwirtschaftlich“ umzuqualifizieren. Die zuständigen Ministerien haben die Kriterien für eine tatsächliche landwirtschaftliche Nutzung in den letzten Jahren verschärft, und die örtlichen Verwaltungen prüfen die Landnutzung inzwischen genauer, bevor sie den landwirtschaftlichen Satz gewähren. Wird das Land nicht wirklich bewirtschaftet, solltest Du mit dem Satz für unbebautes Land kalkulieren, statt davon auszugehen, dass eine symbolische Bepflanzung ausreicht.
Jetzt bist Du dran
Die Grundsteuer in Thailand ist komplex und wird von vielen unterschätzt. Wenn Du eine Immobilie in Thailand besitzt, empfiehlt es sich, einen Steuerberater oder Steueranwalt hinzuzuziehen, um zu klären, welche Steuerpflichten für Dich gelten.
Wer das versäumt, riskiert empfindliche Bußgelder.
English:
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