Thailand hat 2026 die Vorschriften für ausländischen Grundbesitz und thailändische Nominee-Aktionäre verschärft. Wer ein Haus über eine thailändische Firma besitzt oder einen Kauf plant, erfährt hier, was wirklich vor sich geht, was das Gesetz sagt und welche realistischen Optionen es gibt. Wir haben einem Immobilienanwalt, der solche Strukturen jede Woche bearbeitet, die Fragen gestellt.
Mehr als ein Jahrzehnt lang war es für Ausländer üblich, ein Haus in Thailand über eine thailändische Firma zu „besitzen“: eine thailändische Firma gründen, 49 Prozent der Anteile halten und das Grundstück auf die Firma eintragen lassen. Anwälte verkauften diese Struktur ganz offen, und die Landämter stempelten sie ab. 2026 begannen die Behörden, diese Strukturen aufzulösen.
Das Ergebnis: viele besorgte Eigentümer und viel Fehlinformation. Threads auf r/Thailand füllen sich mit Menschen, die einem bezahlten Rat gefolgt sind und jetzt nicht mehr wissen, ob sie ihr Haus verlieren.
Um Klarheit zu schaffen, haben wir mit Fabian Doppler gesprochen, Gründer und Managing Partner der Kanzlei FRANK Legal & Tax mit Büros in Bangkok und Phuket. Er ist ein deutsch ausgebildeter Anwalt, der seit 2005 in Thailand im Immobilien- und Gesellschaftsrecht tätig ist, und genau solche Strukturen sind sein tägliches Geschäft.
Es folgt unser Interview mit ihm. Seine Antworten stehen in seinen eigenen Worten, leicht gekürzt und durchgehend kursiv gesetzt, damit klar erkennbar ist, was von ihm stammt und was von uns. Dies sind allgemeine Informationen, keine Beratung zu Ihrer individuellen Situation, und falls Ihnen etwas davon bekannt vorkommt, lassen Sie Ihre Struktur von einem Anwalt prüfen.
Contents
- Das Wichtigste in Kürze
- Was 2026 wirklich passiert
- Wodurch wird eine Firma zum "Nominee"
- Ihre Optionen, wenn Sie Land über eine Firma besitzen
- Was passiert, wenn Sie verlieren, und was ist geltendes Recht gegenüber bloßen Vorschlägen
- Pachtverträge, Nießbrauch und die alten Umgehungslösungen
- Die sauberen Wege: Condos und Mieten
- FAQ
- Was ist der häufigste Fehler, den Ausländer bei Immobilien in Thailand machen?
- Es gibt Berichte über eingebürgerte thailändische Staatsbürger, gegen die als Nominees ermittelt wird. Sollten sich Ehepaare oder Staatsbürger Sorgen machen?
- Betrifft dieser Vorstoß auch DTV-Inhaber und Remote-Worker, oder geht es ausschließlich um Immobilien?
- Quellen
Das Wichtigste in Kürze
- Am Gesetz selbst hat sich nichts geändert. Der Land Code und der Foreign Business Act verbieten ausländischen Grundbesitz und thailändische Nominee-Konstruktionen schon seit Jahren. Neu ist 2026, dass drei Behörden die Durchsetzung nun zur nationalen Priorität gemacht haben.
- Eine Firma wird nicht wegen des Aktienregisters auffällig, sondern wegen der tatsächlichen Substanz. Die Behörden prüfen, wer das Grundstück wirklich bezahlt hat, ob die thailändischen Aktionäre ihr eigenes Geld nachweisen können und wer die Firma über Unterschriften, Kredite oder Vollmachten tatsächlich kontrolliert.
- Im Baugenehmigungsschein zu stehen, macht eine Nominee-Struktur nicht legal. Ausländer dürfen das Gebäude besitzen; das Grundstück darunter ist das Problem.
- Wer Land über eine Firma besitzt, hat drei echte Lösungswege: mit einem echten thailändischen Investor umstrukturieren, das Grundstück verkaufen und dafür ein ordentlich eingetragenes langfristiges Recht übernehmen, oder verkaufen und die Firma auflösen. Ein Rückpachtmodell funktioniert nur, wenn die Kontrolle eines Eigentümers wirklich abgegeben wird.
- Wer einen Fall verliert, hat nach geltendem Recht zwischen 180 Tagen und einem Jahr Zeit, das Grundstück selbst zu verkaufen, bevor die Behörden es für einen verkaufen. Thailändische Nominees und der Ausländer können zudem strafrechtlich belangt werden, und dem Ausländer droht eine Einreisesperre.
- Die entschädigungslose Enteignung des Landes durch den Staat und die Behandlung solcher Besitzverhältnisse als Geldwäsche sind Vorschläge, kein geltendes Recht.
- Eine Eigentumswohnung bleibt der einzige saubere Weg zu Volleigentum für Ausländer, bis zur 49-Prozent-Quote des Gebäudes. Ein freistehendes Haus auf eigenem Grundstück zu kaufen ist keine Option; langfristige Pachtverträge und vergleichbare Rechte hingegen schon.
Was 2026 wirklich passiert
Wir begannen dort, wo die Fragen aller beginnen. Was passiert dieses Jahr eigentlich, und wer steckt dahinter?
„Seit Anfang 2026 haben drei Behörden die Kontrollen bei ausländischem Grundbesitz und thailändischen Nominee-Aktionären verschärft: das Land Department, das Department of Business Development und das Department of Special Investigation. Gemeinsam haben sie diese Prüfungen zu einer nationalen Priorität gemacht, statt sie nur gelegentlich durchzuführen.“
Wodurch fällt eine Immobilie auf?
„Eine Immobilie fällt vor allem dann auf, wenn Geld und Kontrolle nicht zu den thailändischen Namen auf dem Papier passen. Ein paar Muster wiederholen sich:“
- Ausländisches Geld hat den Kauf finanziert.
- Die thailändischen Aktionäre können nicht nachweisen, woher ihre eigene Investition stammt.
- Ein Ausländer kontrolliert die Immobilie faktisch über Nominees, Vollmachten, Kredite, Verwaltungsvereinbarungen oder ähnliche Konstruktionen.
„Auch der Standort spielt eine Rolle. Die touristischen Hotspots werden zuerst untersucht, daher steht eine firmengehaltene Villa in Phuket oder Koh Samui weiter oben auf der Liste als ein Haus in einer Provinz mit wenigen Ausländern.“
Was sagt das Gesetz tatsächlich?
„Hinter dem gesamten Vorgehen stehen zwei Gesetze. Der Land Code beschränkt Grundbesitz auf thailändische Staatsbürger und Firmen mit thailändischer Mehrheit, und wenn Land über eine illegale Nominee-Struktur zugunsten eines Ausländers gehalten wird, erlaubt er den Behörden, einen Zwangsverkauf anzuordnen. Theoretisch könnte der Land Code auch eine Enteignung des Grundstücks erlauben, das ist aber bislang noch nie tatsächlich geschehen.“
„Der Foreign Business Act ist die andere Hälfte. Er bestraft jeden, der einem Ausländer hilft, diese Regeln zu umgehen, mit einer Geldstrafe von bis zu THB 1.000.000 und bis zu drei Jahren Haft. Sowohl der thailändische Nominee als auch der Ausländer können davon erfasst werden. Nichts davon ist neues Recht. Neu ist die strengere Durchsetzung.“
Diese Struktur wurde ein Jahrzehnt lang offen verkauft. Warum jetzt durchgreifen, und schützt diese lange Duldung die Eigentümer?
„Die lange Duldung gibt Eigentümern keinerlei rechtlichen Schutz. Die Durchsetzung lag schon immer im Ermessen der Behörden, und die aktuelle Regierung hat sie einfach gleichzeitig bei mehreren Behörden zur Priorität gemacht.“
„Dass Landämter diese Deals jahrelang abgestempelt haben, begründet keine Verteidigung. Thailändische Gerichte erkennen weder frühere Duldung noch das Argument an, man habe sich auf den Rat eines Anwalts oder Maklers verlassen, der die Struktur aufgesetzt hat.“
Wodurch wird eine Firma zum „Nominee“
Das ist der Teil, der wehtut. Viele Eigentümer halten genau 49 Prozent, stehen im Baugenehmigungsschein und bezahlen ihre thailändischen Aktionäre offen mit Rechnungen. Warum wird das trotzdem als Nominee-Konstruktion gewertet?
„Eine Firma gilt als Nominee, wenn die thailändischen Aktionäre nur dazu da sind, die 51-Prozent-Regel zu erfüllen, während in Wirklichkeit ein Ausländer die Immobilie besitzt und führt. Die Behörden entscheiden das, indem sie über das Aktienregister hinausblicken und prüfen, wer bezahlt hat, wer kontrolliert und wer letztlich profitiert.“
„Genau 49 Prozent zu halten, im Baugenehmigungsschein zu stehen und die thailändischen Aktionäre offen mit Rechnungen zu bezahlen, macht die Struktur allein noch nicht legal. Im Baugenehmigungsschein zu stehen kann als Nachweis dienen, dass man das Gebäude auf dem Grundstück besitzt, was Ausländern erlaubt ist. Das sagt nichts darüber aus, ob die Firma, die das Grundstück hält, legitim ist. Das sind zwei getrennte Fragen, und nur die zweite steht unter Beschuss.“
Die Behörden blicken über das Aktienregister hinaus auf drei Dinge: wer tatsächlich bezahlt hat, wer kontrolliert und wer wirklich profitiert. Lautet die Antwort bei allen dreien „ein Ausländer“, retten die thailändischen Namen auf der Firma nichts mehr.
Fabian Doppler, Gründer & Managing Partner, Head of Real Estate, FRANK Legal & Tax
Wenn man Land über eine Firma besitzt: Wie sollte man das eigene Risiko einschätzen?
„Schauen Sie sich ehrlich vier Dinge an:“
- Herkunft der Mittel: Woher kam das Geld für den Kauf tatsächlich?
- Die thailändischen Aktionäre: Ist ihr finanzieller Hintergrund glaubwürdig genug, um die angeblich getätigte Investition zu stützen?
- Die Firma: Handelt es sich um ein echtes, operatives Unternehmen mit Einnahmen, oder um eine Briefkastenfirma, die nur existiert, um das Haus zu halten?
- Kontrolle: Wer hält sie wirklich, über Unterschriften, Einnahmen oder Vollmachten?
„Der Standort kommt noch obendrauf. Eine Struktur in einem touristischen Hotspot wird eher geprüft. Ein erfahrener Anwalt kann die Firmenstruktur analysieren und Änderungen empfehlen, um sie gesetzeskonform zu machen, bevor eine Prüfung das für Sie erledigt.“
Ihre Optionen, wenn Sie Land über eine Firma besitzen
Angenommen, Sie stecken bereits in einer solchen Struktur. Was können Sie tatsächlich tun, und hält die beliebte Lösung „Land verkaufen und zurückpachten“ wirklich stand?
„Es gibt drei realistische Wege, mit einer firmengehaltenen Immobilie umzugehen:“
- Die Firma umstrukturieren: einen echten thailändischen Aktionär hinzunehmen, der ein echter Investor ist und tatsächlich am Ertrag des Unternehmens beteiligt ist, nicht nur ein Name auf einem Formular.
- Das Grundstück verkaufen und ein eingetragenes Recht übernehmen: an einen legitimen thailändischen Käufer verkaufen und dafür einen ordentlich eingetragenen 30-Jahres-Pachtvertrag übernehmen, oder ein ähnliches Recht wie Nießbrauch, Überbaurecht oder Sap Ing Sith. Das funktioniert nur, wenn die Kontrolle eines Eigentümers wirklich abgegeben wird.
- Verkaufen und auflösen: die Immobilie am freien Markt verkaufen und anschließend die problematische Firma abwickeln.
„Das Rückpachtmodell ist die Option, nach der am häufigsten gefragt wird, und diejenige, bei der am häufigsten Fehler passieren. Wer das Grundstück auf dem Papier verkauft, sich aber über Nebenabreden die Befugnisse eines Eigentümers erhält, hat das Nominee-Problem nicht gelöst. Er hat es dokumentiert.“
Was passiert, wenn Sie verlieren, und was ist geltendes Recht gegenüber bloßen Vorschlägen
Ein Großteil der Panik im Netz vermischt, was das Gesetz heute tatsächlich kann, mit Ideen, die noch auf dem Tisch liegen. Wir baten ihn, beides zu trennen.
„Nach geltendem Recht müssen die Behörden Ihnen, wenn sie gegen Sie entscheiden, ein Zeitfenster von 180 Tagen bis zu einem Jahr einräumen, um das Grundstück selbst zu verkaufen. Nur wenn der Verkauf in dieser Zeit nicht gelingt, kann der Director-General es in Ihrem Namen verkaufen.“
„Die Konsequenzen enden nicht beim Grundstück. Sowohl die beteiligten thailändischen Nominees als auch der Ausländer können nach dem Foreign Business Act strafrechtlich belangt werden. Dem Ausländer drohen zudem aufenthaltsrechtliche Sanktionen, bis hin zu einer Einreisesperre.“
„Zwei härtere Ideen werden oft zitiert, und beide sind bislang nur Vorschläge. Die Idee, der Staat könne das Land entschädigungslos einziehen, ist kein geltendes Recht. Ebenso wenig die Idee, solche Besitzverhältnisse als Geldwäsche zu behandeln. Bewerten Sie Ihr Risiko anhand der aktuell geltenden Regeln, und behalten Sie die Vorschläge im Auge, ohne anzunehmen, sie seien bereits beschlossen.“
Das Gebäude gehört mir rechtmäßig, nur das Grundstück ist das Problem. Wie wird das bei einem Zwangsverkauf gelöst?
„In der Praxis verkauft sich ein Grundstück nur, wenn der Verkauf das darauf stehende Gebäude einschließt. Fast kein Käufer will ein Grundstück mit dem Haus eines anderen darauf. Lässt sich eine Regelung finden, würde ein Verkauf des Grundstücks ohne Gebäude eine behördliche Verkaufsanordnung wohl trotzdem erfüllen, aber realistisch wechseln Grundstück und Gebäude gemeinsam den Besitzer.“
Pachtverträge, Nießbrauch und die alten Umgehungslösungen
Bleiben die Umgehungslösungen, auf die sich Ausländer jahrelang verlassen haben: eingetragene Pachtverträge, Nießbrauch, Überbaurecht, Vollmachten und Grundstücke im Namen des thailändischen Ehepartners. Welche davon halten noch stand?
„Ein ordentlich eingetragener 30-Jahres-Pachtvertrag ist für seine gesamte Laufzeit voll durchsetzbar, und dieser Teil des thailändischen Immobilienrechts ist solide. Unter Druck steht die Verpackung, die manche Verkäufer darumherum bauen. Vorausbezahlte 90-Jahres-Konstruktionen und automatische Verlängerungen sind nichtig. Ein Pachtvertrag, der mit Kontrollvereinbarungen gebündelt ist, die dem Pächter die Befugnisse eines Eigentümers verschaffen, liest sich wie eine Nominee-Konstruktion, und genau das steht jetzt unter Beobachtung.“
Wie steht es wirklich um 30+30+30-Pachtverträge nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs?
„Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass im Voraus vereinbarte automatische Verlängerungen, die einen Pachtvertrag über 30 Jahre hinaus ausdehnen, nichtig sind, sodass das Versprechen von 90 Jahren nicht mehr durchsetzbar ist. Das Urteil hat die erste 30-Jahres-Laufzeit nicht angetastet, die weiterhin voll gilt.“
„Gestorben ist die Garantie. Eine im Voraus versprochene Verlängerung lässt sich einem Grundstückseigentümer, der später ablehnt, nicht aufzwingen. Bestimmte Vertragsklauseln, die einem Eigentümer einen Anreiz zur Verlängerung geben, können weiterhin zulässig sein, aber sie sind ein Anreiz, kein Zwang.“
Sind Nießbrauch, Überbaurecht, Vollmachten und Eigentum über den thailändischen Ehepartner noch verlässlich?
„Sie alle existieren weiterhin, werden aber inzwischen routinemäßig geprüft statt einfach durchgewinkt. So steht es um jedes Einzelne:“
- Nießbrauch: ein Nutzungsrecht am Grundstück, das in manchen Fällen lebenslang gewährt wird. Es ist nicht vererbbar.
- Überbaurecht: ein Recht, ein Gebäude auf dem Grundstück eines anderen zu besitzen. Es kann bis zu 30 Jahre laufen und ist vererbbar.
- Vollmacht: Eine Vollmacht, die es einem Ausländer erlaubt, sich ein Grundstück zurückzuholen, wird vermutlich als Nominee-Konstruktion gewertet, und der thailändische Inhaber kann sie jederzeit widerrufen.
- Sap Ing Sith: ein neueres, eintragbares Nutzungs- und Besitzrecht am Grundstück, das Ausländern als weitere Option offensteht.
- Eigentum über den thailändischen Ehepartner: Ein mit einer Thailänderin oder einem Thailänder verheirateter Ausländer muss bei der Eintragung auf jegliche Rechte am Grundstück verzichten. Ein Grundstück im Namen des thailändischen Ehepartners, das mit ausländischem Geld bezahlt wurde, ist genau das Muster, das auffällt.
Die sauberen Wege: Condos und Mieten
Wir schlossen mit der guten Nachricht. Wenn Grundbesitz für Ausländer nicht infrage kommt, was birgt dann tatsächlich kein Nominee-Risiko?
„Eine Eigentumswohnung bleibt der einzige Weg, auf dem ein Ausländer sauberes Volleigentum erhält. Der Condominium Act erlaubt Ausländern, Einheiten bis zu 49 Prozent der gesamten Geschossfläche eines Gebäudes im eigenen Namen zu besitzen, ganz ohne Firma und ohne Nominee.“
„Die Grenzen sind die Quote und das Gebäude. Sobald ein Projekt 49 Prozent ausländisches Eigentum erreicht, können die restlichen Einheiten nur noch an Thailänder verkauft oder verpachtet werden. Für Gewerbeimmobilien gibt es Ausnahmen im Rahmen des Board of Investment und der Industrial Estate Authority, die helfen aber nicht bei einem Zuhause. Andere Ausnahmen existieren auf dem Papier, etwa die Investition von THB 40.000.000 in thailändische Staatsanleihen im Austausch für das Recht, einen Rai Land zu besitzen, aber in der Praxis sind sie für gewöhnliche Käufer nicht praktikabel.“
Für Leser, die heute entscheiden müssen: kaufen oder mieten?
„Eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist weiterhin völlig unproblematisch, daran hat der Vorstoß nichts geändert. Bei einem freistehenden Haus ist Grundbesitz für einen Ausländer keine Option, ein langfristiger Pachtvertrag oder ein vergleichbares eingetragenes Recht dagegen schon. Jenseits der rechtlichen Grenze ist die Entscheidung eine sehr persönliche.“
Einfach gesagt: Wer ein Haus auf einem Grundstück will und es sauber haben möchte, mietet oder pachtet, statt zu besitzen. Wer volles Eigentum will, kauft eine Eigentumswohnung. Alles dazwischen ist der Bereich, in dem das Risiko liegt.
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FAQ
Wir schlossen mit den Fragen, die am häufigsten gestellt werden: dem größten Fehler überhaupt, ob sich Staatsbürger und gemischte Paare Sorgen machen sollten, und ob DTV-Inhaber davon überhaupt betroffen sind.
Was ist der häufigste Fehler, den Ausländer bei Immobilien in Thailand machen?
„Eine gründliche Due Diligence zu überspringen, insbesondere die Nominee-Frage. Menschen kaufen im Vertrauen auf die Zusicherungen des Maklers und prüfen nie, ob die Struktur einer genauen Kontrolle standhalten würde. Der richtige Zeitpunkt für unbequeme Fragen ist vor der Unterschrift, nicht wenn ein Prüfer vor der Tür steht.“
Es gibt Berichte über eingebürgerte thailändische Staatsbürger, gegen die als Nominees ermittelt wird. Sollten sich Ehepaare oder Staatsbürger Sorgen machen?
„Ein eingebürgerter Staatsbürger kann genauso als Nominee auftreten wie ein gebürtiger Thai, daher kann jeder, der in eine Nominee-Struktur verwickelt ist, irgendwann ins Visier geraten. Mit Thailändern verheiratete Ausländer werden nicht bevorzugt untersucht, aber dieser Status ist auch kein Schutzschild. Er ist ein Grund, dafür zu sorgen, dass die Unterlagen wirklich sauber sind, kein Grund anzunehmen, dass niemand jemals hinschaut.“
Betrifft dieser Vorstoß auch DTV-Inhaber und Remote-Worker, oder geht es ausschließlich um Immobilien?
„Bei der Durchsetzung geht es um Grundstücke und Immobilien, nicht um Visakategorien, daher sind DTV-Inhaber und Remote-Worker nicht direkt im Visier. Der einzige Berührungspunkt ist Immobilienbesitz. Ein DTV-Inhaber, der zusätzlich ein Haus über eine Nominee-Firma besitzt, ist auf der Immobilienseite genauso exponiert wie jeder andere, nicht wegen seines Visums.“
Fabian Doppler ist Gründer und Managing Partner von FRANK Legal & Tax, einer Wirtschaftskanzlei mit Büros in Bangkok und Phuket. Er berät ausländische Käufer zu Immobilienstrukturen, Due Diligence und der Umstrukturierung firmengehaltener Grundstücke.
Quellen
- Royal Thai Government (thailand.go.th): das Verbot, thailändische Staatsbürger als Nominee-Aktionäre für Ausländer einzusetzen.
- Foreign Business Act, B.E. 2542 (UNCTAD Investment Policy Hub): das Verbot von Nominee-Konstruktionen und die Strafe nach Section 36 von bis zu drei Jahren Haft und einer Geldstrafe von THB 100.000 bis THB 1.000.000.
- Condominium Act, B.E. 2522: ausländisches Eigentum an Eigentumswohnungen bis zu 49 Prozent der Geschossfläche eines Gebäudes, als Volleigentum.
- Supreme Court Judgment No. 4655/2566 (via Lexology): im Voraus vereinbarte automatische Pachtverlängerungen über 30 Jahre hinaus für nichtig und nicht durchsetzbar erklärt.
- Formichella & Sritawat, Thailand Nominee Shareholder Crackdown 2026: die Eskalation der Durchsetzung 2026 durch Land Department, DBD und DSI.
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