En 2026, la Thaïlande a resserré l’étau sur les terrains détenus par des étrangers et sur les actionnaires thaïlandais prête-noms. Si vous possédez une maison via une société thaïlandaise, ou si vous envisagez d’en acheter une, voici ce qui se passe réellement, ce que dit la loi, et quelles sont vos options concrètes. Nous avons posé la question à un avocat spécialisé en droit immobilier qui gère ce type de structures chaque semaine.
Pendant plus d’une décennie, la méthode standard pour un étranger souhaitant « posséder » une maison en Thaïlande consistait à créer une société thaïlandaise, à détenir 49 % des parts, et à placer le terrain sous le nom de la société. Les avocats vendaient ouvertement ce montage et les bureaux fonciers le tamponnaient sans difficulté. En 2026, les autorités ont commencé à démanteler ces structures.
Résultat : beaucoup de propriétaires inquiets et beaucoup de fausses informations qui circulent. Les fils de discussion sur r/Thailand se sont remplis de personnes ayant suivi des conseils qu’elles avaient payés, et qui ne savent plus aujourd’hui si elles risquent de perdre leur maison.
Pour y voir clair, nous nous sommes entretenus avec Fabian Doppler, fondateur et associé gérant du cabinet d’avocats FRANK Legal & Tax, basé à Bangkok et à Phuket. Formé en Allemagne, il pratique le droit immobilier et le droit des sociétés en Thaïlande depuis 2005, et ce type de montage fait partie de son quotidien professionnel.
Voici notre entretien avec lui. Ses réponses sont retranscrites dans ses propres mots, légèrement retouchées pour la longueur, et présentées en italique tout du long afin que vous puissiez distinguer clairement ce qui vient de lui de ce qui vient de nous. Il s’agit d’informations générales, et non d’un conseil applicable à votre situation personnelle ; si l’un de ces cas vous semble familier, faites examiner votre structure par un avocat.
Contents
- Points clés à retenir
- Ce qui se passe réellement en 2026
- Ce qui fait qu'une société est un « prête-nom »
- Vos options si vous détenez un terrain via une société
- Ce qui se passe en cas de défaite, et ce qui est loi ou simple proposition
- Baux, usufruits, et les anciens contournements
- Les voies propres : condos et location
- FAQ
- Quelle est l'erreur la plus courante commise par les étrangers en matière immobilière en Thaïlande ?
- Des rapports font état de citoyens thaïlandais naturalisés faisant l'objet d'enquêtes en tant que prête-noms. Les couples mariés ou les citoyens doivent-ils s'inquiéter ?
- Cette répression touche-t-elle les titulaires d'un visa DTV et les travailleurs à distance, ou concerne-t-elle strictement l'immobilier ?
- Sources citées
Points clés à retenir
- Aucune de ces lois n’est nouvelle. Le Code foncier et la loi sur les activités commerciales des étrangers interdisent depuis des années la propriété foncière étrangère et les montages avec prête-noms thaïlandais. Ce qui a changé en 2026, c’est que trois agences en font désormais une priorité nationale d’application.
- Une société est signalée sur la base de la réalité économique, pas du registre des actionnaires. Les autorités examinent qui a réellement payé le terrain, si les actionnaires thaïlandais peuvent prouver l’origine de leurs propres fonds, et qui contrôle réellement la société par le biais de signatures, de prêts ou de procurations.
- Être nommé sur le permis de construire ne rend pas légal un montage avec prête-noms. Les étrangers peuvent posséder le bâtiment ; c’est le terrain qui pose problème.
- Si vous détenez un terrain via une société, il existe trois solutions concrètes : restructurer avec un véritable investisseur thaïlandais, vendre le terrain et prendre un droit à long terme dûment enregistré, ou vendre et dissoudre la société. La revente avec bail en retour (leaseback) ne fonctionne que si vous renoncez véritablement au contrôle d’un propriétaire.
- En cas de décision défavorable, la loi actuelle vous accorde entre 180 jours et un an pour vendre vous-même le terrain avant que les autorités ne le vendent à votre place. Les prête-noms thaïlandais et l’étranger concerné peuvent également faire l’objet de poursuites pénales, et l’étranger peut être interdit de séjour dans le pays.
- La confiscation des terrains par l’État sans indemnisation, et le fait de traiter ces avoirs comme du blanchiment d’argent, sont des propositions, pas la loi actuelle.
- Un lot en copropriété (condo) reste la seule voie propre de pleine propriété pour un étranger, dans la limite du quota de 49 % de propriété étrangère de l’immeuble. Acheter une maison individuelle sur son propre terrain n’est pas une option ; les baux à long terme et les droits similaires, si.
Ce qui se passe réellement en 2026
Nous avons commencé là où toutes les questions commencent. Que se passe-t-il réellement cette année, et qui en est à l’origine ?
« Depuis le début de 2026, trois agences ont renforcé leurs contrôles sur les terrains détenus par des étrangers et les actionnaires thaïlandais prête-noms : le Département des terres, le Département du développement des entreprises, et le Département des enquêtes spéciales. Ensemble, elles ont fait de ces inspections une priorité nationale plutôt qu’un audit occasionnel. »
Qu’est-ce qui fait qu’un bien est signalé ?
« Un bien attire l’attention lorsque l’argent et le contrôle ne correspondent pas aux noms thaïlandais figurant sur le papier. Plusieurs éléments reviennent régulièrement : »
- L’achat a été financé par des fonds étrangers.
- Les actionnaires thaïlandais ne peuvent pas justifier l’origine de leur propre investissement.
- Un étranger contrôle en réalité le bien par le biais de prête-noms, de procurations, de prêts, de contrats de gestion, ou d’arrangements similaires.
« L’emplacement compte aussi. Les zones touristiques sont examinées en premier, donc une villa détenue par une société à Phuket ou à Koh Samui figure plus haut sur la liste qu’une maison dans une province comptant peu d’étrangers. »
Que dit réellement la loi ?
« Deux lois sont à la base de toute cette répression. Le Code foncier limite la propriété foncière aux ressortissants thaïlandais et aux sociétés à majorité thaïlandaise, et lorsqu’un terrain est détenu par le biais d’un montage illégal avec prête-nom au bénéfice d’un étranger, il permet aux autorités d’ordonner une vente forcée. En théorie, le Code foncier pourrait aussi permettre l’expropriation du terrain, mais cela ne s’est encore jamais produit en pratique. »
« La loi sur les activités commerciales des étrangers constitue l’autre volet. Elle sanctionne quiconque aide un étranger à contourner ces règles, avec une amende pouvant atteindre 1 000 000 THB et jusqu’à trois ans de prison. Le prête-nom thaïlandais comme l’étranger peuvent tous deux être visés. Rien de tout cela n’est une loi nouvelle. Ce qui est nouveau, c’est le renforcement de son application. »
Ce montage a été vendu ouvertement pendant dix ans. Pourquoi l’appliquer maintenant, et cette longue tolérance protège-t-elle les propriétaires ?
« Cette longue tolérance n’offre aucune protection juridique aux propriétaires. L’application de la loi a toujours relevé du pouvoir discrétionnaire des autorités, et le gouvernement actuel en a simplement fait une priorité pour plusieurs agences à la fois. »
« Le fait que les bureaux fonciers aient tamponné ces transactions pendant des années ne constitue pas une défense. Les tribunaux thaïlandais ne reconnaissent ni la tolérance passée, ni l’argument selon lequel vous vous êtes fié aux conseils d’un avocat ou d’un agent qui avait mis en place le montage. »
Ce qui fait qu’une société est un « prête-nom »
C’est là que le bât blesse. Beaucoup de propriétaires détiennent exactement 49 %, figurent sur le permis de construire, et rémunèrent leurs actionnaires thaïlandais ouvertement par facture. Pourquoi cela reste-t-il malgré tout considéré comme un montage avec prête-nom ?
« Une société est considérée comme un prête-nom lorsque les actionnaires thaïlandais n’existent que pour satisfaire à la règle des 51 %, alors qu’un étranger possède et dirige réellement le bien. Les autorités en jugent en regardant au-delà du registre des actionnaires, pour déterminer qui a payé, qui contrôle, et qui en bénéficie en dernier ressort. »
« Détenir exactement 49 %, figurer sur le permis de construire, et rémunérer ouvertement vos actionnaires thaïlandais par facture ne rend pas, en soi, le montage légal. Figurer sur le permis de construire peut servir de preuve que vous possédez le bâtiment situé sur le terrain, ce que les étrangers sont autorisés à faire. Cela ne dit rien sur la légitimité de la société qui détient le terrain. Ce sont deux questions distinctes, et seule la seconde est aujourd’hui dans le viseur. »
Les autorités regardent au-delà du registre des actionnaires pour examiner trois choses : qui a réellement payé, qui contrôle, et qui en bénéficie vraiment. Si la réponse aux trois est « un étranger », les noms thaïlandais figurant dans la société ne suffisent pas à la sauver.
Fabian Doppler, fondateur et associé gérant, responsable du pôle immobilier, FRANK Legal & Tax
Si vous détenez un terrain via une société, comment évaluer votre propre risque ?
« Examinez honnêtement quatre éléments : »
- L’origine des fonds : d’où vient réellement l’argent utilisé pour l’achat ?
- Les actionnaires thaïlandais : leur situation financière est-elle suffisamment crédible pour justifier l’investissement qu’ils sont censés avoir réalisé ?
- La société : s’agit-il d’une véritable entreprise en activité qui génère des revenus, ou d’une coquille vide qui n’existe que pour détenir la maison ?
- Le contrôle : qui le détient réellement, par le biais de signatures, de revenus, ou de procurations ?
« L’emplacement s’ajoute à tout cela. Un montage situé dans une zone touristique est examiné plus rapidement. Un avocat expérimenté peut analyser la structure de la société et recommander des changements pour la mettre en conformité avec la loi avant qu’une inspection ne s’en charge à votre place. »
Vos options si vous détenez un terrain via une société
Supposons que vous soyez déjà dans l’une de ces structures. Que pouvez-vous réellement faire, et la solution populaire « vendre le terrain et le reprendre en location » tient-elle vraiment la route ?
« Il existe trois manières réalistes de traiter un bien détenu par une société : »
- Restructurer la société : faire entrer un véritable actionnaire thaïlandais, un véritable investisseur qui partage réellement les bénéfices de l’entreprise, et non un simple nom sur un formulaire.
- Vendre le terrain et prendre un droit enregistré : vendre à un acheteur thaïlandais légitime et prendre un bail de 30 ans dûment enregistré, ou un droit similaire tel qu’un usufruit, un droit de superficie, ou un sap ing sith. Cela ne fonctionne que si vous cédez véritablement le contrôle qu’aurait un propriétaire.
- Vendre et dissoudre : vendre le bien sur le marché libre, puis liquider la société problématique.
« La revente avec bail en retour (leaseback) est l’option sur laquelle on nous interroge le plus souvent, et celle que l’on comprend le plus souvent de travers. Si vous vendez le terrain sur le papier tout en conservant les pouvoirs d’un propriétaire par le biais d’accords annexes, vous n’avez pas réglé le problème du prête-nom. Vous l’avez documenté. »
Ce qui se passe en cas de défaite, et ce qui est loi ou simple proposition
Une grande partie de la panique en ligne mélange ce que la loi peut faire aujourd’hui avec des idées qui ne sont encore que sur la table. Nous lui avons demandé de faire la distinction entre les deux.
« En vertu de la loi actuelle, si les autorités statuent contre vous, elles doivent vous accorder un délai de 180 jours à un an pour vendre vous-même le terrain. Ce n’est que si vous échouez à le vendre dans ce délai que le Directeur général peut le vendre en votre nom. »
« Les conséquences ne s’arrêtent pas au terrain. Les prête-noms thaïlandais comme l’étranger concerné peuvent tous deux voir leur responsabilité pénale engagée en vertu de la loi sur les activités commerciales des étrangers. L’étranger peut également faire l’objet de sanctions en matière d’immigration, y compris être interdit de séjour dans le pays. »
« Deux idées plus sévères sont souvent citées, et les deux ne sont encore que des propositions. L’idée selon laquelle l’État pourrait confisquer purement et simplement le terrain sans indemnisation n’est pas la loi. Il en va de même pour l’idée de traiter ces avoirs comme du blanchiment d’argent. Évaluez votre risque en fonction des règles en vigueur aujourd’hui, et gardez un œil sur ces propositions sans présumer qu’elles sont déjà passées. »
Le bâtiment m’appartient légalement, seul le terrain pose problème. Comment cela se résout-il en cas de vente forcée ?
« En pratique, une parcelle de terrain ne se vend que si la vente inclut le bâtiment qui s’y trouve. Presque aucun acheteur ne veut d’un terrain avec la maison de quelqu’un d’autre dessus. Si un arrangement peut être trouvé, vendre le terrain sans le bâtiment satisferait probablement quand même un ordre officiel de vente, mais dans les faits, le terrain et le bâtiment changent de mains ensemble. »
Baux, usufruits, et les anciens contournements
Restent les solutions de contournement sur lesquelles les étrangers s’appuient depuis des années : baux enregistrés, usufruits, droits de superficie, procurations, et mise du terrain au nom d’un conjoint thaïlandais. Lesquelles tiennent-elles encore ?
« Un bail de 30 ans dûment enregistré est pleinement opposable pour toute sa durée, et cette partie du droit immobilier thaïlandais est solide. Ce qui est sous pression, c’est l’emballage que certains vendeurs y ajoutent. Les montages prépayés sur 90 ans et les renouvellements automatiques sont nuls. Un bail assorti d’accords de contrôle qui confèrent au locataire les pouvoirs d’un propriétaire est interprété comme un montage avec prête-nom, et c’est précisément ce qui est scruté aujourd’hui. »
Quel est le véritable statut des baux 30+30+30 après l’arrêt de la Cour suprême ?
« La Cour suprême a jugé que les renouvellements automatiques convenus à l’avance, qui prolongent un bail au-delà de 30 ans, sont nuls, de sorte que la promesse des 90 ans n’est plus opposable. L’arrêt n’a pas touché à votre premier terme de 30 ans, qui reste pleinement valable. »
« Ce qui a disparu, c’est la garantie. Un renouvellement qui vous avait été promis à l’avance ne peut pas être imposé à un propriétaire qui refuse ensuite. Certaines clauses contractuelles qui incitent un propriétaire à renouveler peuvent rester acceptables, mais il s’agit d’une incitation, pas d’un verrou. »
Les usufruits, les droits de superficie, les procurations et la propriété via un conjoint thaïlandais sont-ils toujours fiables ?
« Tous existent encore, mais ils sont désormais examinés de façon systématique plutôt que simplement validés. Voici où en est chacun d’eux : »
- Usufruit : un droit d’usage du terrain qui, dans certains cas, est accordé à vie. Il ne peut pas être transmis par héritage.
- Droit de superficie : un droit de posséder un bâtiment sur le terrain d’autrui. Il peut durer 30 ans et peut être transmis par héritage.
- Procuration : une procuration permettant à un étranger de reprendre un bien foncier sera probablement interprétée comme un montage avec prête-nom, et le titulaire thaïlandais peut la révoquer à tout moment.
- Sap ing sith : un droit enregistrable plus récent d’usage et de possession du terrain, offert aux étrangers comme une option supplémentaire.
- Propriété via un conjoint thaïlandais : un étranger marié à une personne thaïlandaise doit signer, lors de l’enregistrement, une renonciation à tout droit sur le terrain. Un terrain au nom d’un conjoint thaïlandais payé avec de l’argent étranger correspond exactement au schéma actuellement signalé.
Les voies propres : condos et location
Nous avons terminé sur la bonne nouvelle. Si posséder un terrain en pleine propriété est exclu pour les étrangers, qu’est-ce qui ne présente réellement aucun risque de prête-nom ?
« Un lot en copropriété reste la seule voie où un étranger obtient une pleine propriété propre. La loi sur la copropriété (Condominium Act) permet aux étrangers de posséder des unités jusqu’à 49 % de la surface totale d’un immeuble, en leur nom propre, sans société et sans prête-nom d’aucune sorte. »
« Les limites sont le quota et l’immeuble. Une fois qu’un projet atteint 49 % de propriété étrangère, les unités restantes ne peuvent être vendues qu’à des Thaïlandais ou détenues en location. Pour l’immobilier commercial, des exemptions existent dans le cadre des dispositifs du Board of Investment et de l’Industrial Estate Authority, mais elles ne sont d’aucun secours pour un logement. D’autres exceptions existent sur le papier, comme investir 40 000 000 THB en obligations d’État thaïlandaises en échange du droit de posséder un raï de terrain, mais en pratique elles ne sont pas applicables pour un acheteur ordinaire. »
Pour un lecteur qui doit décider aujourd’hui, acheter ou louer ?
« Acheter un lot en copropriété reste tout à fait possible, et rien dans cette répression n’a changé cela. Pour une maison individuelle, posséder le terrain n’est pas une option pour un étranger, mais un bail à long terme ou un droit enregistré similaire l’est toujours. Au-delà de la ligne légale, la décision reste très personnelle. »
Pour le dire simplement : si vous voulez une maison sur un terrain et que vous la voulez propre sur le plan légal, vous êtes en location ou en bail, pas propriétaire. Si vous voulez posséder en pleine propriété, vous achetez un condo. Tout ce qui se trouve entre les deux, c’est là que se situe le risque.
Pour en savoir plus :
- Acheter une propriété en Thaïlande : le guide complet pour les étrangers
- Louer un logement en Thaïlande
FAQ
Nous avons conclu avec les questions les plus fréquentes : la plus grande erreur, si les citoyens et les couples mixtes doivent s’inquiéter, et si tout cela concerne aussi les titulaires d’un visa DTV.
Quelle est l’erreur la plus courante commise par les étrangers en matière immobilière en Thaïlande ?
« Négliger une véritable diligence raisonnable, et en particulier la question du prête-nom. Les gens achètent sur la foi des assurances données par l’agent, sans jamais vérifier si le montage résisterait à un examen sérieux. Le moment pour poser les questions difficiles, c’est avant de signer, pas quand un inspecteur se présente. »
Des rapports font état de citoyens thaïlandais naturalisés faisant l’objet d’enquêtes en tant que prête-noms. Les couples mariés ou les citoyens doivent-ils s’inquiéter ?
« Un citoyen naturalisé peut agir comme prête-nom tout comme un Thaïlandais de naissance, donc toute personne prise dans un montage avec prête-nom peut à un moment devenir une cible. Les étrangers mariés à des Thaïlandais ne font pas l’objet d’une priorité d’enquête, mais ce statut n’est pas non plus un bouclier. C’est une raison de veiller à ce que les documents soient réellement en règle, pas une raison de supposer que personne ne regardera jamais. »
Cette répression touche-t-elle les titulaires d’un visa DTV et les travailleurs à distance, ou concerne-t-elle strictement l’immobilier ?
« L’application de la loi concerne le foncier et l’immobilier, pas les catégories de visa, donc les titulaires d’un visa DTV et les travailleurs à distance ne sont pas directement visés. Le seul lien, c’est l’immobilier. Un titulaire d’un visa DTV qui possède également une maison via une société prête-nom est exposé sur le plan immobilier comme n’importe qui d’autre, pas à cause de son visa. »
Fabian Doppler est le fondateur et associé gérant de FRANK Legal & Tax, un cabinet de droit des affaires avec des bureaux à Bangkok et à Phuket. Il conseille les acheteurs étrangers sur les montages immobiliers, la diligence raisonnable, et la restructuration des terrains détenus par des sociétés.
Sources citées
- Gouvernement royal thaïlandais (thailand.go.th) : l’interdiction d’utiliser des ressortissants thaïlandais comme actionnaires prête-noms pour le compte d’étrangers.
- Foreign Business Act, B.E. 2542 (UNCTAD Investment Policy Hub) : l’interdiction des montages avec prête-nom et la sanction de la Section 36, jusqu’à trois ans de prison et une amende de 100 000 à 1 000 000 THB.
- Condominium Act, B.E. 2522 : propriété étrangère des unités de copropriété jusqu’à 49 % de la surface d’un immeuble, détenue en pleine propriété.
- Arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 (via Lexology) : les renouvellements automatiques de bail convenus à l’avance au-delà de 30 ans jugés nuls et non opposables.
- Formichella & Sritawat, Thailand Nominee Shareholder Crackdown 2026 : l’intensification en 2026 de l’application par le Département des terres, le DBD et le DSI.
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