Tailandia dedicó 2026 a apretar las tuercas sobre las tierras en manos extranjeras y los accionistas testaferro tailandeses. Si usted es propietario de una casa a través de una empresa tailandesa, o está pensando en comprar, esto es lo que realmente está pasando, lo que dice la ley y cuáles son sus opciones reales. Trasladamos las preguntas a un abogado inmobiliario que gestiona estas estructuras cada semana.
Durante más de una década, la forma habitual de que un extranjero «fuera propietario» de una casa en Tailandia era constituir una empresa tailandesa, quedarse con el 49 % de las acciones y poner el terreno a nombre de la empresa. Los abogados vendían la estructura abiertamente y las oficinas de tierras la sellaban sin problema. En 2026, las autoridades empezaron a desmontar esas estructuras.
El resultado es mucha gente preocupada y mucha información equivocada. Los hilos en r/Thailand se han llenado de personas que siguieron un consejo que pagaron y que ahora no saben si están a punto de perder la casa.
Para aclarar el panorama, hablamos con Fabian Doppler, fundador y socio director del bufete FRANK Legal & Tax, con oficinas en Bangkok y Phuket. Es un abogado formado en Alemania que ejerce derecho inmobiliario y corporativo en Tailandia desde 2005, y este tipo de estructuras son su pan de cada día.
A continuación reproducimos la entrevista. Sus respuestas están en sus propias palabras, ligeramente editadas por extensión, y aparecen en cursiva en todo momento para que quede claro qué es suyo y qué es nuestro. Esto es información general, no un consejo sobre su situación particular, y si algo de esto le resulta familiar, haga revisar su estructura por un abogado.
Contents
- Puntos clave
- Qué está pasando realmente en 2026
- Qué hace que una empresa sea "testaferro"
- Sus opciones si es propietario de un terreno a través de una empresa
- Qué ocurre si pierde, y qué es ley frente a lo que sigue siendo una propuesta
- Arrendamientos, usufructos y las viejas soluciones alternativas
- Las vías limpias: condominios y alquiler
- Preguntas frecuentes
- ¿Cuál es el error más común que cometen los extranjeros con la propiedad en Tailandia?
- Hay informes de ciudadanos tailandeses naturalizados investigados como testaferros. ¿Deberían preocuparse las parejas casadas o los ciudadanos?
- ¿Afecta esta ofensiva a los titulares de visado DTV y a los trabajadores remotos, o se trata estrictamente de propiedad?
- Fuentes citadas
Puntos clave
- Ninguna de estas leyes es nueva. El Código de Tierras y la Ley de Negocios Extranjeros llevan años prohibiendo la propiedad extranjera de tierras y los acuerdos de testaferro tailandés. Lo que cambió en 2026 es que tres organismos ahora los hacen cumplir como prioridad nacional.
- Una empresa es señalada por el fondo del asunto, no por el registro de accionistas. Las autoridades observan quién pagó realmente el terreno, si los accionistas tailandeses pueden demostrar de dónde salió su propio dinero, y quién controla de verdad la empresa mediante firmas, préstamos o poderes notariales.
- Figurar en el permiso de construcción no hace legal una estructura de testaferro. Los extranjeros pueden ser propietarios del edificio; el problema es el terreno sobre el que se levanta.
- Si es propietario de un terreno a través de una empresa, hay tres soluciones reales: reestructurar con un inversor tailandés genuino, vender el terreno y adquirir un derecho a largo plazo debidamente registrado, o vender y disolver la empresa. La venta con arrendamiento posterior (leaseback) solo funciona si de verdad se renuncia al control propio de un propietario.
- Si pierde un caso, la ley actual le da de 180 días a un año para vender el terreno usted mismo antes de que las autoridades lo vendan por usted. Los testaferros tailandeses y el extranjero también pueden enfrentarse a cargos penales, y el extranjero puede quedar en lista negra para entrar al país.
- Que el terreno pase al Estado sin compensación, y que estas tenencias se traten como blanqueo de capitales, son propuestas, no leyes vigentes.
- Una unidad de condominio sigue siendo la única vía limpia de propiedad plena para un extranjero, hasta el cupo del 49 % extranjero del edificio. Comprar una casa independiente sobre su propio terreno no es una opción; los arrendamientos a largo plazo y derechos similares sí lo son.
Qué está pasando realmente en 2026
Empezamos por donde empiezan todas las preguntas. ¿Qué está pasando realmente este año, y quién está detrás?
«Desde comienzos de 2026, tres organismos han intensificado los controles sobre las tierras en manos extranjeras y los accionistas testaferro tailandeses: el Departamento de Tierras, el Departamento de Desarrollo Empresarial y el Departamento de Investigaciones Especiales. Juntos han convertido estas inspecciones en una prioridad nacional en lugar de una auditoría ocasional.»
¿Qué hace que una propiedad sea señalada?
«Una propiedad suele llamar la atención cuando el dinero y el control no coinciden con los nombres tailandeses que figuran en el papel. Hay varios patrones que se repiten:»
- La compra se financió con dinero extranjero.
- Los accionistas tailandeses no pueden demostrar de dónde procede su propia inversión.
- Un extranjero controla de facto la propiedad mediante testaferros, poderes notariales, préstamos, acuerdos de gestión u otros mecanismos similares.
«La ubicación también cuenta. Los destinos turísticos son los primeros en examinarse, así que una villa en propiedad de una empresa en Phuket o Koh Samui está más arriba en la lista que una casa en una provincia con pocos extranjeros.»
¿Qué dice realmente la ley?
«Dos leyes sostienen toda esta ofensiva. El Código de Tierras limita la propiedad de la tierra a ciudadanos tailandeses y empresas de mayoría tailandesa, y cuando un terreno se mantiene mediante una estructura de testaferro ilegal en beneficio de un extranjero, permite a las autoridades ordenar una venta forzosa. En teoría, el Código de Tierras también podría permitir la expropiación del terreno, pero eso nunca ha ocurrido en la práctica.»
«La Ley de Negocios Extranjeros es la otra mitad. Sanciona a cualquiera que ayude a un extranjero a eludir estas normas, con una multa de hasta THB1.000.000 y hasta tres años de prisión. Tanto el testaferro tailandés como el extranjero pueden verse alcanzados por ella. Nada de esto es una ley nueva. Lo nuevo es la aplicación más estricta.»
Esta estructura se vendió abiertamente durante una década. ¿Por qué aplicar la ley ahora, y esa larga tolerancia protege a los propietarios?
«La larga tolerancia no da a los propietarios ninguna protección legal. La aplicación de la ley siempre fue discrecional, y el gobierno actual simplemente la ha convertido en una prioridad para varios organismos a la vez.»
«Que las oficinas de tierras sellaran estos acuerdos durante años no constituye una defensa. Los tribunales tailandeses no reconocen la tolerancia previa, ni el argumento de que usted confió en el consejo de un abogado o un agente que diseñó la estructura.»
Qué hace que una empresa sea «testaferro»
Esta es la parte que escuece. Muchos propietarios tienen exactamente el 49 %, figuran en el permiso de construcción y pagan a sus accionistas tailandeses abiertamente con facturas. Entonces, ¿por qué eso se sigue tratando como un acuerdo de testaferro?
«Una empresa se considera testaferro cuando los accionistas tailandeses existen solo para cumplir la norma del 51 %, mientras que en realidad un extranjero es el propietario y quien dirige la propiedad. Las autoridades lo determinan mirando más allá del registro de accionistas: quién pagó, quién controla y quién se beneficia en última instancia.»
«Tener exactamente el 49 %, figurar en el permiso de construcción y pagar abiertamente a sus accionistas tailandeses con facturas no hace legal, por sí solo, la estructura. Figurar en el permiso de construcción puede usarse como prueba de que usted es propietario del edificio situado sobre el terreno, algo que los extranjeros sí pueden hacer. Eso no dice nada sobre si la empresa que posee el terreno es legítima. Son dos preguntas distintas, y solo la segunda está bajo escrutinio.»
Las autoridades miran más allá del registro de accionistas y observan tres cosas: quién pagó realmente, quién controla y quién se beneficia de verdad. Si la respuesta a las tres es «un extranjero», los nombres tailandeses de la empresa no la salvan.
Fabian Doppler, fundador y socio director, responsable de Bienes Raíces, FRANK Legal & Tax
Si es propietario de un terreno a través de una empresa, ¿cómo debería evaluar su propio riesgo?
«Examine con honestidad cuatro cosas:»
- Origen de los fondos: ¿de dónde salió realmente el dinero de la compra?
- Los accionistas tailandeses: ¿es su historial financiero lo bastante creíble como para respaldar la inversión que supuestamente hicieron?
- La empresa: ¿es un negocio real y operativo que genera ingresos, o una fachada que existe solo para poseer la casa?
- Control: ¿quién lo ostenta realmente, mediante firmas, ingresos o poderes notariales?
«La ubicación se suma a todo esto. Una estructura en un destino turístico se revisa antes. Un abogado con experiencia puede analizar la estructura societaria y recomendar cambios para ajustarla a la ley antes de que una inspección lo haga por usted.»
Sus opciones si es propietario de un terreno a través de una empresa
Supongamos que ya está dentro de una de estas estructuras. ¿Qué puede hacer realmente al respecto, y aguanta de verdad la popular solución de «vender el terreno y arrendarlo de vuelta»?
«Hay tres formas realistas de resolver una propiedad en manos de una empresa:»
- Reestructurar la empresa: incorporar a un accionista tailandés genuino, un inversor real que de verdad comparte los beneficios del negocio, no solo un nombre en un formulario.
- Vender el terreno y adquirir un derecho registrado: vender a un comprador tailandés legítimo y obtener un arrendamiento de 30 años debidamente registrado, o un derecho similar como un usufructo, un derecho de superficie o un sap ing sith. Esto funciona solo si usted entrega de verdad el control que tendría un propietario.
- Vender y disolver: vender la propiedad en el mercado abierto y luego liquidar la empresa problemática.
«El leaseback es la opción sobre la que más preguntan, y la que más a menudo hacen mal. Si vende el terreno sobre el papel pero conserva las facultades de un propietario mediante acuerdos paralelos, no ha resuelto el problema de testaferro. Lo ha documentado.»
Qué ocurre si pierde, y qué es ley frente a lo que sigue siendo una propuesta
Buena parte del pánico en internet confunde lo que la ley puede hacer hoy con ideas que todavía están solo sobre la mesa. Le pedimos que separara ambas cosas.
«Según la ley vigente hoy, si las autoridades fallan en su contra, deben darle un plazo de entre 180 días y un año para vender usted mismo el terreno. Solo si no consigue venderlo en ese plazo puede el Director General venderlo en su nombre.»
«Las consecuencias no se quedan en el terreno. Tanto los testaferros tailandeses como el extranjero implicado pueden enfrentarse a responsabilidad penal conforme a la Ley de Negocios Extranjeros. El extranjero también puede sufrir sanciones migratorias, incluida la inclusión en una lista negra que le impida entrar al país.»
«Se citan mucho dos ideas más duras, y ambas siguen siendo solo propuestas. La sugerencia de que el Estado podría confiscar el terreno sin compensación no es ley. Tampoco lo es la idea de tratar estas tenencias como blanqueo de capitales. Evalúe su riesgo según las normas vigentes ahora, y siga de cerca las propuestas sin dar por hecho que ya se han aprobado.»
El edificio es legalmente mío y solo el terreno es el problema. ¿Cómo se resuelve eso en una venta forzosa?
«En la práctica, una parcela de terreno solo se vende si la venta incluye el edificio construido sobre ella. Casi ningún comprador quiere un terreno con la casa de otra persona encima. Si se encuentra un arreglo, vender el terreno sin el edificio probablemente seguiría satisfaciendo una orden oficial de venta, pero el desenlace realista es que el terreno y el edificio cambian de manos juntos.»
Arrendamientos, usufructos y las viejas soluciones alternativas
Quedan las soluciones alternativas en las que los extranjeros se han apoyado durante años: arrendamientos registrados, usufructos, derechos de superficie, poderes notariales y poner el terreno a nombre del cónyuge tailandés. ¿Cuáles de ellas siguen siendo válidas?
«Un arrendamiento de 30 años debidamente registrado es plenamente exigible durante todo su plazo, y esa parte del derecho inmobiliario tailandés es sólida. Lo que está bajo presión es el envoltorio que algunos vendedores le añaden. Las estructuras prepagadas de 90 años y las renovaciones automáticas son nulas. Un arrendamiento empaquetado con acuerdos de control que otorgan al arrendatario las facultades de un propietario se lee como un acuerdo de testaferro, y eso es exactamente lo que está bajo escrutinio.»
¿Cuál es el estado real de los arrendamientos 30+30+30 tras la sentencia del Tribunal Supremo?
«El Tribunal Supremo ha resuelto que las renovaciones automáticas pactadas de antemano que extienden un arrendamiento más allá de 30 años son nulas, así que la promesa de 90 años ya no es exigible. La sentencia no afectó a su primer plazo de 30 años, que sigue siendo válido en su totalidad.»
«Lo que ha muerto es la garantía. Una renovación que le prometieron de antemano no puede imponerse a un propietario del terreno que después se niega. Algunas cláusulas contractuales que dan al propietario un incentivo para renovar pueden seguir siendo aceptables, pero son un incentivo, no una garantía blindada.»
¿Siguen siendo fiables los usufructos, el derecho de superficie, los poderes notariales y la propiedad a nombre del cónyuge tailandés?
«Todos siguen existiendo, pero ahora se examinan de forma rutinaria en lugar de aprobarse sin más. Así está cada uno:»
- Usufructo: un derecho de uso del terreno que, en algunos casos, se concede de por vida. No puede heredarse.
- Derecho de superficie: un derecho a ser propietario de un edificio sobre el terreno de otra persona. Puede durar 30 años y puede heredarse.
- Poder notarial: un poder que permita a un extranjero recuperar una propiedad inmobiliaria probablemente se interpretará como un acuerdo de testaferro, y el titular tailandés puede revocarlo en cualquier momento.
- Sap ing sith: un derecho registrable más reciente de uso y posesión del terreno, disponible para extranjeros como otra opción.
- Propiedad a nombre del cónyuge tailandés: un extranjero casado con una persona tailandesa debe firmar una renuncia a cualquier derecho sobre el terreno en el momento del registro. Un terreno a nombre del cónyuge tailandés pagado con dinero extranjero es exactamente el patrón que se está señalando.
Las vías limpias: condominios y alquiler
Terminamos con las buenas noticias. Si ser propietario de tierra en pleno dominio queda descartado para los extranjeros, ¿qué opción no conlleva ningún riesgo de testaferro?
«Una unidad de condominio sigue siendo la única vía por la que un extranjero obtiene propiedad plena y limpia. La Ley de Condominios permite a los extranjeros ser propietarios de unidades hasta el 49 % de la superficie total construida de un edificio, a su propio nombre, sin empresa y sin ningún testaferro de por medio.»
«Los límites son el cupo y el edificio. En cuanto un proyecto alcanza el 49 % de propiedad extranjera, las unidades restantes solo pueden venderse a tailandeses o mantenerse en arrendamiento. Para la propiedad comercial existen exenciones bajo los regímenes de la Junta de Inversiones y de la Autoridad de Parques Industriales, pero eso no ayuda con una vivienda. Existen otras excepciones sobre el papel, como invertir THB40.000.000 en bonos del gobierno tailandés a cambio del derecho a ser propietario de un rai de terreno, pero en la práctica no son viables para compradores corrientes.»
Para quien deba decidir hoy, ¿comprar o alquilar?
«Comprar una unidad de condominio sigue siendo perfectamente viable, y la ofensiva no ha cambiado nada de eso. En el caso de una casa independiente, ser propietario del terreno no es una opción para un extranjero, pero un arrendamiento a largo plazo o un derecho registrado similar sí lo sigue siendo. Más allá de la línea legal, la decisión es muy personal.»
Dicho sencillamente: si quiere una casa sobre un terreno y la quiere limpia, está alquilando o arrendando, no siendo propietario. Si quiere ser propietario pleno, está comprando un condominio. Todo lo que queda en medio es donde vive el riesgo.
Más información:
Preguntas frecuentes
Cerramos con las preguntas que más se repiten: el error más grande, si los ciudadanos y las parejas mixtas deben preocuparse, y si algo de esto alcanza a los titulares de visado DTV.
¿Cuál es el error más común que cometen los extranjeros con la propiedad en Tailandia?
«Saltarse la debida diligencia, y en particular la cuestión del testaferro. La gente compra basándose en la seguridad que le transmite el agente y nunca comprueba si la estructura resistiría un examen serio. El momento de hacer las preguntas difíciles es antes de firmar, no cuando llega un inspector.»
Hay informes de ciudadanos tailandeses naturalizados investigados como testaferros. ¿Deberían preocuparse las parejas casadas o los ciudadanos?
«Un ciudadano naturalizado puede actuar como testaferro igual que un tailandés de nacimiento, así que cualquiera que esté metido en una estructura de testaferro puede convertirse en objetivo en algún momento. Los extranjeros casados con tailandeses no son prioritarios para la investigación, pero ese estatus tampoco es un escudo. Es un motivo para asegurarse de que la documentación esté realmente en regla, no un motivo para asumir que nadie va a mirar nunca.»
¿Afecta esta ofensiva a los titulares de visado DTV y a los trabajadores remotos, o se trata estrictamente de propiedad?
«La aplicación de la ley se centra en la tierra y la propiedad, no en las categorías de visado, así que los titulares de DTV y los trabajadores remotos no son objetivo directo de ella. El único vínculo es la propiedad. Un titular de DTV que además sea propietario de una casa a través de una empresa testaferro está expuesto en el terreno de la propiedad como cualquier otra persona, no por el visado.»
Fabian Doppler es fundador y socio director de FRANK Legal & Tax, un bufete de derecho empresarial con oficinas en Bangkok y Phuket. Asesora a compradores extranjeros en estructuras de propiedad, debida diligencia y reestructuración de terrenos en manos de empresas.
Fuentes citadas
- Gobierno Real de Tailandia (thailand.go.th): la prohibición de utilizar a ciudadanos tailandeses como accionistas testaferro en beneficio de extranjeros.
- Ley de Negocios Extranjeros, B.E. 2542 (UNCTAD Investment Policy Hub): la prohibición de los acuerdos de testaferro y la sanción de la Sección 36, de hasta tres años de prisión y una multa de THB100.000 a THB1.000.000.
- Ley de Condominios, B.E. 2522: la propiedad extranjera de unidades de condominio hasta el 49 % de la superficie construida de un edificio, en régimen de plena propiedad.
- Sentencia del Tribunal Supremo n.º 4655/2566 (vía Lexology): las renovaciones automáticas de arrendamiento pactadas de antemano más allá de 30 años, declaradas nulas e inaplicables.
- Formichella & Sritawat, Thailand Nominee Shareholder Crackdown 2026: la escalada de 2026 en la aplicación de la ley por parte del Departamento de Tierras, el DBD y el DSI.
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