Da Vermieter in Thailand dem Rechtssystem wenig vertrauen, solltest Du vor dem Unterzeichnen eines Mietvertrags besonders sorgfältig vorgehen.
Ein guter Mietvertrag sollte nicht nur festhalten, was Du tun darfst und was nicht. Er sollte auch regeln, wozu der Vermieter verpflichtet ist und was er nicht tun darf.
Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die dem Vermieter das Betreten der Wohnung jederzeit und ohne Vorankündigung erlauben. Das kommt zwar selten vor, passiert aber dennoch.
Daher schauen wir uns an, worauf Du vor dem Unterzeichnen eines Mietvertrags unbedingt achten solltest.
Das TM30-Formular einreichen
Alle Vermieter in Thailand sind verpflichtet, innerhalb von 24 Stunden nach dem Einzug eines Ausländers das TM30-Formular beim Einwanderungsamt einzureichen.
Das bedeutet: Wenn Du am 20. Januar in eine Wohnung einziehst, muss Dein Vermieter das TM30-Formular bis spätestens 21. Januar beim Einwanderungsamt abgeben.
Kommt der Vermieter dem nicht nach, droht ihm eine Geldstrafe von bis zu 2.000 Baht. Für Dich können die Konsequenzen aber deutlich schwerwiegender sein.
Einwanderungsbeamte können Deine TM30-Historie prüfen, wenn Du Deine 90-Tage-Meldung abgibst oder Dein Visum verlängerst. Stellen sie fest, dass kein TM30 für Dich eingereicht wurde, kann das Visum unter Umständen nicht verlängert werden – und zusätzlich droht Dir eine Strafe von 2.000 Baht.
Viele Vermieter in Thailand kennen diese Regelung nicht, besonders jene, die ihre Immobilie nicht regelmäßig an Ausländer vermieten.
Ein guter Mietvertrag sollte ausdrücklich festhalten, dass der Vermieter das TM30-Formular innerhalb von 24 Stunden nach Deinem Einzug einreichen muss.
Falls das im Vertrag fehlt, bitte den Vermieter, diese Anforderung ergänzen zu lassen. Andernfalls ist es besser, sich anderweitig umzusehen.
Hast Du bereits einen Mietvertrag unterschrieben, der nichts zum TM30 enthält, sprich Deinen Vermieter darauf an. Wenn er das Formular bereits eingereicht hat, ist die Situation in der Regel noch in Ordnung.
Falls nicht, bitte ihn, das umgehend nachzuholen. Die Einwanderungsbehörde ist bei der 24-Stunden-Frist normalerweise nicht allzu streng – solange das Formular irgendwann eingereicht wird, gibt es meist kein Problem.
Wenn der Vermieter sich weigert, hast Du drei Möglichkeiten:
- Bitte den Vermieter um Zugangsdaten für das Online-Portal und reiche das TM30-Formular selbst ein.
- Wende Dich an einen Immobilienmakler. Manche können das Formular für Dich einreichen oder im Namen des Vermieters verhandeln.
- Erledige es persönlich beim Einwanderungsamt mit folgenden Unterlagen:
- TM30-Formular – erhältlich beim Einwanderungsamt oder als Download auf der offiziellen Website
- Eine vom Vermieter unterschriebene Kopie seines Personalausweises
- Eine vom Vermieter unterschriebene Kopie seiner Haushaltsregistrierung
- Eine vom Vermieter unterschriebene Kopie Deines Reisepasses mit
- Personalangabenseite
- aktueller Visaseite bzw. aktuellem Stempel
- letztem Einreisestempel nach Thailand
- Deiner TM6-Karte (Ausreisekarte)
- Mietvertrag, auf Thai oder Englisch
Häufige Vertragsklauseln prüfen
Achte darauf, folgende Punkte genau zu prüfen und bei Unklarheiten nachzufragen:
- Stimmt der im Mietvertrag genannte Mietpreis mit dem vereinbarten Betrag überein?
- Entspricht die Mietdauer im Vertrag dem, was Du vereinbart hast?
- Verlangt der Vermieter eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete, wie es die 2018 eingeführten Gesetze vorsehen?
- Steht im Vertrag, dass der Vermieter die Kaution innerhalb von sieben Tagen nach Deinem Auszug vollständig zurückzahlt, sofern keine Schäden vorliegen?
- An welchem Datum ist die monatliche Miete fällig?
- Wer trägt die Verwaltungskosten – Du oder der Vermieter?
- Wer kommt für Reparaturkosten auf, wenn Du etwas beschädigst?
- Wer ist für die regelmäßige Wartung der Klimaanlage zuständig?
- Welche Einschränkungen enthält der Vertrag?
Den Thai-Vertrag prüfen
Liegt der Vertrag sowohl auf Thai als auch auf Englisch vor, bitte einen Thai-Freund, die Thai-Version zu prüfen. Denn im Zweifelsfall ist der Thai-Vertrag ausschlaggebend.
Die englische Version ist manchmal nur eine informelle Übersetzung, die vor Gericht keine Gültigkeit hat. Häufig wurde der Thai-Text einfach maschinell übersetzt, ohne die Genauigkeit zu kontrollieren.
Manchmal verwendet der Vermieter auch einfach einen englischsprachigen Standardvertrag, den er irgendwo im Internet gefunden hat.
Mietverträge werden in zwei Exemplaren ausgefertigt. Beide Parteien unterschreiben jede Seite beider Exemplare. Der Vermieter behält ein Exemplar, Du das andere.
Was passiert bei einem Vertragsbruch?
Ein Mietvertrag kann auf beiden Seiten oft gebrochen werden, ohne dass man es zunächst bemerkt.
Es kommt durchaus vor, dass Vermieter Dir Dinge erlauben, die der Vertrag eigentlich verbietet. Umgekehrt tun Vermieter manchmal Dinge, die sie laut Vertrag nicht dürfen.
Wenn Du jedoch etwas in der Wohnung verändern möchtest, etwa streichen oder Regale aufhängen, hol Dir vorher die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters.
In der Regel ist ein Vertragsbruch keine ernste Angelegenheit.
Verstößt der Vermieter gegen den Vertrag, kannst Du die Rückgabe der Kaution verlangen. Brichst Du dagegen den Vertrag, darf der Vermieter die Kaution einbehalten.
Klagen in solchen Fällen sind selten – der Zeit- und Kostenaufwand für Anwälte und Gerichte steht meist in keinem vernünftigen Verhältnis zum möglichen Ergebnis.
In Thailand werden Streitigkeiten außerdem traditionell lieber durch direkte Verhandlung als auf dem Rechtsweg gelöst.
Ein letzter Rat
Mietverträge in Thailand sind oft weniger detailliert als in anderen Ländern. Solange alle wesentlichen Informationen enthalten sind und keine ungewöhnlichen Klauseln auftauchen, ist das in der Regel kein Problem.
Genauso wichtig ist eine gute Beziehung zum Vermieter. Wer ein freundliches Verhältnis pflegt und sorgfältig mit der Immobilie umgeht, wird kaum Schwierigkeiten haben.
